臺灣高等法院民事判決111年度再易字第57號再 審原 告 台北新境公寓大廈管理委員會法定代理人 林志權訴訟代理人 張本皓律師
羅敏嘉律師再 審被 告 邱伯哲訴訟代理人 林廷隆律師上列當事人間繳納管理費用再審之訴事件，再審原告對於中華民國111年6月7日本院109年度上易字第372號確定判決提起再審，本院判決如下：
主 文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
一、再審原告主張：㈠再審被告於民國95年4月6日以拍賣為原因，登記取得坐落臺
北縣○○鄉○○段○○○○段000地號土地（重測後為新北市○○區○○段000地號，下稱000地號土地）、其上同段0000建號建物（重測後為○○段000建號，門牌號碼○○路000巷00號底一層之一、之二、之三、之四、之五，下合稱B1建物）、同段0000建號地下二層建物，及○○段段○○○小段000-54地號土地（重測後為○○段段000地號，下稱000地號土地）之所有權，再審被告為伊所管理台北新境公寓大廈（下稱新境社區）之區分所有權人（下稱區權人）。再審被告長期積欠管理費，伊得依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第21條規定、新境社區住戶規約（下稱系爭規約）及區分所有權人會議決議之法律關係，請求再審被告給付如一審判決附表三編號61至163（即101年11月至108年9月期間）之管理費新臺幣（下同）86萬2,507元本息，及如原確定判決附表乙編號84至111（即108年10月至111年1月期間）之管理費29萬1,200元本息。
㈡依系爭規約第10條第1項之約定，僅公共設施（下稱公設）部
分無庸計算管理費，而再審被告所有之000地號土地均登記為其專有部分，此部分未經新境社區全體區權人約定為公設，且兩造於第一審時均稱B1建物係再審被告之專有部分等語，故原確定判決認定新北市新莊地政事務所108年5月10日之土地複丈成果圖（下稱附圖）暫編地號000⑵、000⑷、000⑸部分均屬公設，再審被告無庸給付此部分管理費，已違反民法第799條、公寓條例第3條第3、4、6款、土地法第43條及民事訴訟法第279條第1項規定。又伊於前審一再主張000地號土地及新境社區坐落之基地於建案出售時，均屬原建商即建住建設股份有限公司（下稱建住公司）所有，嗣因000地號土地遭拍賣而由再審被告取得所有權，致新境社區坐落之土地與公路無適宜之聯絡，不能為通行，依民法第789條第2項規定，新境社區住戶應得無償通行000地號土地，原確定判決就此漏未論斷，有消極不適用法規之違誤。再者，伊與建住公司就000地號土地存有使用借貸關係，再審被告經拍賣程序取得上開土地時，應可得知上開土地係供新境社區通行使用，依債權物權化原理，伊得無償通行使用000地號土地，是原確定判決違反最高法院109年度台上字第1807號判決意旨，適用法規顯有錯誤等情，爰依民事訴訟法第496條第1項第1款規定提起再審之訴，聲明︰㈠原確定判決不利於再審原告部分廢棄。㈡上開廢棄部份，⒈再審被告之上訴駁回。⒉再審被告應再給付再審原告19萬6,672元，及自如民事再審聲請狀附表所示各期金額自各期利息起算日起至清償日止，按年息12％計算之利息。
二、再審被告則以：依80使林字第33號使用執照記載B1建物之用途為社區中心，原確定判決承審法官於現場履勘後，事實認定如附圖暫編地號000⑵、000⑷、000⑸部分為天井或室外走廊通道，均屬公設，依系爭規約第10條規定伊無庸給付此部分管理費，其適用法規並無錯誤，亦未違反民法第799條、公寓條例第3條第3、4、6款規定。新境社區坐落基地為重測前臺北縣○○段鄉○○段段○○○小段0-4、0-5、0-33、0-36、0-44、0-45、0-49地號等土地，與000地號土地非同屬建住公司所有，且新境社區坐落之基地與計畫道路相鄰接，並非與公路無適宜之聯絡；又所謂適用法規顯有錯誤，不包括消極的不適用法規，故原確定判決並未違反民法第789條規定及最高法院109年度台上字第1807號民事判決意旨等語，資為抗辯。並答辯聲明：再審之訴駁回。
三、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤者，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或最高法院有效之判例顯然違反者而言，含消極之不適用法規，顯然影響裁判者，但不包含漏未斟酌證據、判決理由不備、判決理由矛盾、取捨證據、認定事實錯誤及學說上諸說併存之情形在內（司法院釋字第177號解釋、最高法院57年台上字第1091號、60年台再字第170號、63年台上字第880號判例、92年台上字第320號判決意旨參照）。次按確定判決消極的不適用法規，顯然影響裁判者，依司法院大法官會議釋字第177號解釋意旨所示，固屬民事訴訟法第496條第1項第1款所定適用法規顯有錯誤之範圍，應許當事人對之提起再審之訴，以貫徹憲法保障人民權益之本旨。惟如確定判決消極的不適用法規，對於裁判顯無影響者，即不得遽為再審理由（最高法院96年台再字第54號判決意旨足參）。
四、再審原告雖主張：依系爭規約第10條第1項之約定，僅公設部分無庸計算管理費，而再審被告所有之000地號土地及B1建物均登記為其專有部分，未經新境社區全體區權人約定為公設，且兩造於第一審時均稱B1建物為再審被告之專有部分等語，故原確定判決認定如附圖暫編地號000⑵、000⑷、000⑸部分屬公設，均無庸計算管理費，已違反民法第799條、公寓條例第3條第3、4、6款、土地法第43條及民事訴訟法第279條第1項規定云云。經查：
㈠查B1建物係重測後之新北市○○區○○段000○號，坐落於000地號
土地上，該建物位在地下一層，門牌號碼為○○路000巷00號底一層之一、之二、之三、之四、之五，登記主要用途為社區中心，該建物所有權人原為新境社區之建商建住公司，再審被告於95年3月14日以拍賣為原因，登記為所有權人等情，為兩造所不爭。按「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。」、「三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。…六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「依本法（土地法）所為之登記，有絕對效力。」，84年6月28日公寓條例施行前之民法799條、公寓條例第3條第3、4、6款、土地法第43條固分別定有明文。
㈡惟按「區分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在
構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，固於98年1月23日修正民法第799條第2項時始明定，然揆其立法理由揭櫫：『區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則』等語，足見區分所有建築物專有部分之認定，原雖無規定，惟以具備構造及使用上之獨立性為其事物之本質，須符合物權客體獨立性原則，至斯時始將要件及定義予以明文化。倘未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束（最高法院109年度台上字第1528號、109年度台上字第927號判決意旨參照）。所謂構造上之獨立性應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之區分存在；所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院106年度台上字第493號判決意旨供參）。原確定判決係以承審法官現場勘驗結果，並參酌80使林字第33號使用執照、竣工平面圖、建物登記謄本等，據以認定再審被告所有之B1建物僅如附圖暫編地號000⑴、000⑶部分為室內空間，得為專有部分；至暫編地號000⑵、000⑸部分為採光井，因採光井主要功用在於房屋之採光及通風，而B1建物所在建物為構造為15層樓房，故暫編地號000⑵、000⑸部分之採光井，屬該15層樓房之採光及通風所必需，應屬公設；另暫編地號000⑷部分為室外1樓通往地下1樓之通道，為開放空間，與新境社區各住戶區分所有之建物均有對外之通道相同，亦屬公設（見原確定判決第9、10頁）。是原確定判決依上開使用執照、竣工平面圖、建物登記謄本、複丈成果圖及現場履勘結果，認定如附圖暫編地號000⑵、000⑷、000⑸部分不具構造上及使用上之獨立性，應屬新境社區之公設，依系爭規約第10條第1項之約定，再審被告無庸給付此部分管理費，乃其取捨證據、認定事實職權之行使，尚無違反84年6月28日公寓條例施行前之民法799條、公寓條例第3條第3、4、6款、土地法第43條之適用法規顯有錯誤情形。再審原告此部分主張，洵不足採。㈢再審原告固謂：兩造於第一審時均稱B1建物係再審被告之專
有部分，再審被告已於訴訟上自認，原確定判決卻認定如附圖暫編地號000⑵、000⑷、000⑸部分屬公設而無庸給付管理費，已違反民事訴訟法第279條第1項規定云云。再審原告雖主張兩造於原審108年11月19日言詞辯論時均稱：B1建物為再審被告之專有部分等語，惟再審被告於原審已辯稱：伊得使用B1建物之實際室內坪數，僅有如附圖暫編地號000⑴、000⑶所示室內空間（面積依序為110.5214坪、44.4312 坪）；其餘部分依使用執照記載為「採光井」，新境社區住戶得自由進出使用，非伊獨占使用，故應扣除此部分，不得向伊收取管理費等語（見一審判決第18頁）。可徵登記為專有部分與是否為公設之事實，係屬二事，再審被告於一審審理時，已抗辯如附圖暫編地號000⑵、000⑷、000⑸部分屬公設，依系爭規約第10條第1項之約定均不得收取管理費之情，顯見再審被告並未於一審自認上開000⑵、000⑷、000⑸部分應給付管理費甚明。再審原告主張原確定判決違反民事訴訟法第279條第1項規定云云，即不足取。
五、再審原告又主張：000地號土地及新境社區坐落之基地於建案出售時，均屬原建商建住公司所有，嗣因該公司所有之000地號土地遭拍賣而由再審被告拍定取得所有權，致新境社區坐落之基地與公路無適宜之聯絡，不能為通行，依民法第789條第2項規定，新境社區住戶應得無償通行000地號土地，又伊於前審已主張上開抗辯事由，原確定判決卻漏未論斷，顯有消極不適用法規之違誤等語。按「因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。前項情形，有通行權人，無須支付償金。」，民法第789條定有明文。又「民法第789條之立法基礎，乃在於袋地通行權本屬相鄰土地間所有權之調整，土地所有人固得本於其所有權，而就土地得任意為土地一部之讓與或處分，但不得因而增加其周圍土地之負擔，倘土地所有人就土地一部之讓與，而使成為袋地，為其所得預見，或本得為事先之安排，即不得損人利己，許其通行周圍土地，以至公路。故土地之一部因強制執行，致造成袋地之情形，倘非出於土地所有人之任意行為或預期其得事先安排者，當無民法第789條之適用。」，最高法院96年度台上字第1413號判決意旨參照。
查000地號土地原屬新境社區之建商建住公司所有，建住公司於銷售建案時，將000地號土地提供予新境社區通行使用，並於79使林字第130號使用執照之加註事項載明：000地號土地係提供作為新境社區建築基地所鄰接之計劃道路未闢建前通行使用，俟將來周邊之計劃道路開闢完成後，則廢棄作為另案建築基地使用，新北市政府工務局107年4月9日會勘紀錄表亦記載：當日會勘，新境社區周邊計劃道路迄今仍未開闢完成，依上開使用執照加註事項所載，仍應維持社區住戶使用等情，業據原確定判決認定明確（見原確定判決第8、12頁）。雖再審被告係於95年4月6日登記為000地號土地之所有權人，致使新境社區之基地成為袋地，然再審被告既因「拍賣程序」而自建住公司取得上開土地所有權，顯見000地號土地係因強制執行程序，始造成新境社區之基地成為袋地之情形，並非出於建住公司之任意行為或預期得事先安排，參酌上開判決意旨，本件尚無民法第789條第2項規定之適用餘地。準此，原確定判決雖漏未論斷再審原告此部分抗辯，然此僅為判決理由不備，對於裁判尚無影響，自不得作為再審理由。至再審原告援引學者意見，認公寓條例應有溯及既往之適用等語，乃屬學說上諸說併存而無法規判解可據，自不得指為適用法規顯有錯誤。
六、再審原告另主張：伊與建住公司就000地號土地存有使用借貸關係，再審被告經拍賣程序取得上開土地時，應可得知上開土地係供新境社區通行使用，依債權物權化原理，伊得無償通行使用000地號土地，故原確定判決違反最高法院109年度台上字第1807號判決意旨，適用法規顯有錯誤等語。參諸司法院大法官會議釋字第349號解釋理由明揭：「民法上之法律行為，有債權行與物權行為，除法律有特別規定外，前者特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力……如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力」，是民法之債權行為，如其事實為第三人明知或可得而知，就維持法律秩序之安定性及公共利益而言，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（司法院大法官會議釋字第349號解釋係針對分割、分管共有物而為解釋，所指之情形固與本件不同，但其解釋理由揭示意旨應得參酌）。原確定判決係以000地號土地供新境社區住戶通行使用，應為再審被告經由法院拍賣程序買受該土地時所可得知，則再審被告嗣取得000地號土地所有權，於79年使林字第130號使用執照所載新境社區周邊計劃道路開闢完成前，仍應使該土地維持為新境社區住戶可通行使用；雖000地號土地經前所有權人建住公司無償提供予新境社區住戶通行使用，然此係建商向主管機關承諾供社區住戶通行，作為換取核發使用執照之條件，則縱認建住公司與房屋承購戶間就000地號土地成立使用借貸契約，然此乃債之契約，效力僅及於建住公司與房屋承購戶間，非可認建住公司之後手即再審被告取得000地號土地所有權後，應繼受建住公司無償提供000地號土地予新境社區住戶通行使用之義務等情（見原確定判決第12、13頁），據以認定新境社區住戶尚不得無償通行再審被告所有之000地號土地，再審被告得依民法不當得利規定，請求再審原告給付使用上開土地相當於租金之利益。是原確定判決認定建住公司與房屋承購戶約定，於新境社區周邊計劃道路開闢完成前，將000地號土地提供予新境社區住戶通行使用，屬再審被告於拍賣程序買受該土地時所明知，再審被告仍應繼受建住公司與房屋承購戶之上開約定，於新境社區周邊計劃道路開闢完成前，使000地號土地維持為新境社區住戶可通行使用狀態，可徵原確定判決就新境社區住戶得通行000地號土地之判斷，已適用債權物權化之原理，認新境社區住戶具有通行權利，亦合於再審原告所提出最高法院109年度台上字第1807號判決意旨。又原確定判決認定建住公司與房屋承購戶間就000地號土地成立使用借貸契約，此債之契約之效力僅及於建住公司與房屋承購戶間，建住公司之後手即再審被告並無繼受「無償」提供000地號土地予新境社區住戶通行之義務，乃權衡兩造之利益，認新境社區住戶雖有通行權，但不得主張無償通行，符合民法債之相對性規定，於法並無違誤。再審原告主張原確定判決違反債權物權化原理及最高法院109年度台上字第1807號判決意旨云云，即屬無據。
揆諸前揭法律規定及說明，並無民事訴訟法第496條第1項第1款所指「適用法規顯有錯誤」之情形。從而再審原告主張本件有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由，即屬顯無理由。
七、綜上所述，再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由，不足為採，其執以提起本件再審之訴，顯為無理由，應予駁回。爰依民事訴訟法第502條第2項規定，不經言詞辯論，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 呂明坤法 官 羅立德正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
書記官 葉蕙心