臺灣高等法院民事裁定111年度抗字第1666號抗 告 人 黃寶彩
黃坤農上列抗告人因與相對人臺灣新光商業銀行股份有限公司間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國111年10月25日臺灣臺北地方法院111年度執事聲字第225號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告訴訟費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：原法院民事執行處（下稱執行法院）110年度司執字第67922號拍賣抵押物執行事件（下稱系爭執行事件）之債務人劉富宸（已於民國109年4月7日死亡），於將原裁定附表所示不動產（下稱系爭不動產）設定抵押權予相對人前，抗告人黃寶彩早已於104年，出租系爭不動產予抗告人黃坤農居住，只是雙方未立租賃契約書；且系爭不動產無人應買之情況，無非為價金過高、地段、位置等眾多因素皆有可能影響，非即因拍賣公告記載系爭不動產現出租與黃坤農使用，租賃期間自109年3月18日至112年3月31日（下稱系爭租賃關係）為直接因素而影響拍賣之價金，原裁定未予深究，維持原司法事務官111年5月19日裁定（下稱原處分），認應除去系爭租賃關係，尚有未洽，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；前開規定於最高限額抵押權準用之，此觀民法第866條第1項、第2項、第881條之17規定即明。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。次按所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。
三、經查：㈠系爭執行事件之債務人劉富宸前於106年7月26日，將其名下
系爭不動產為相對人設定擔保債權總金額新臺幣586萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）。嗣相對人持原法院110年度司拍字第111號裁定（下稱系爭拍賣抵押物裁定）暨確定證明書，向執行法院聲請對系爭不動產為強制執行，經執行法院以系爭執行事件受理，於111年4月19日第1次拍賣公告，載明系爭不動產現出租與黃○○（即黃坤農）作使用，租賃期間自109年3月18日至112年3月31日，拍定後不點交等拍賣條件，經111年4月19日行第1次拍賣，嗣無人應買而未拍定（見當日不動產拍賣筆錄，系爭執行卷第177頁）。因系爭租賃關係發生於系爭抵押權設定之後，執行法院司法事務官依相對人之聲請，以111年4月21日北院忠110司執酉字第67922號執行命令（下稱系爭執行命令）終止抗告人間之系爭租賃關係等情（同上卷第179頁），有系爭執行卷可參。㈡抗告人雖主張其間之租賃關係成立於系爭抵押權設定前云云
，惟查，債務人劉富宸曾於106年7月12日出具聲明書與債權人，表明系爭不動產並無出租與第三人之情形，有聲明書可證（同上卷第142頁）；且執行法院於110年9月16日查封系爭不動產時，黃寶彩在場陳稱：系爭不動產係伊借名登記與債務人，伊為實際所有權人，出租給黃坤農，租約期限係自109年3月18日起至112年3月31日止等語（同上卷第31頁）；參以抗告人間書立之房屋租賃契約，亦記載租賃期限自109年3月18日起至112年3月31日止（見同上卷第52至54頁），足見系爭租賃關係係於系爭抵押權設定（即106年7月26日）後所成立，自有民法第866條規定之適用。抗告人前開主張，洵屬無據。
㈢再者，系爭執行程序中第1次拍賣公告既經載明系爭租賃關係
不因系爭不動產拍定而受影響，且系爭不動產拍定後不予點交，此拍賣條件顯然不利於拍定人，衡情將降低應買意願，而使第1次拍賣無人應買，已可認系爭租賃關係已影響抵押物之價值暨抵押債權之受償。抗告人主張系爭租賃關係不是影響拍賣價格之直接因素云云，亦無可採。又系爭租賃關係既發生於系爭抵押權設定之後，依前揭說明，執行法院自得依聲請或依職權終止系爭租賃關係後拍賣，不以其拍賣底價需低於抵押債權為要件。是執行法院司法事務官於第1次拍賣後，應相對人之聲請，以系爭執行命令終止系爭租賃關係再行拍賣，核與民法第866條第1項、第2項規定相符，於法並無不合。
四、綜上，原裁定維持原處分駁回抗告人對系爭執行命令之異議，並無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 22 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳法 官 郭佳瑛正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 111 年 12 月 22 日
書記官 黃麗玲