臺灣高等法院民事裁定111年度抗字第110號抗 告 人 葉倫鈺上列抗告人因債務人石佩宜律師即葉斯文之遺產管理人與債權人台新國際商業銀行股份有限公司間清償債務強制執行事件，聲明異議，對於中華民國110年12月17日臺灣桃園地方法院110年度執事聲字第131號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定及原法院司法事務官於民國一ㄧ０年十一月九日所為一０八年度司執字第三三六二三號民事裁定均廢棄。
理 由
一、查債權人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）聲請原法院民事執行處（下稱執行法院）拍賣債務人葉斯文（由石佩宜律師即葉斯文之遺產管理人承受，續行執行程序，以下債務人均以葉斯文稱之）所有如附表所示之土地、房屋（下稱系爭土地、房屋，合稱系爭房地），經執行法院以108年度司執字第33623號清償債務執行事件（下稱系爭執行事件）受理，執行法院委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱臺灣金融資產公司）辦理系爭房地之拍賣程序，系爭房地於110年8月25日由第三人以新臺幣（下同）130萬元拍定，臺灣金融資產公司依土地法第34條之1第4項規定，於110年9月23日發函限期通知系爭土地之其他共有人（包括抗告人，其與葉正照、葉日再、葉建設、葉順安、卓葉香妹、葉秀梅、葉椿蘭公同共有系爭土地應有部分5分之1，又與葉日再、葉建設、葉順安、卓葉香妹、葉秀梅、葉椿蘭、古鳳英、葉斯勝、葉政輝、葉盛雄、葉福銘、葉淑惠、葉淑萍、陳奕傑、陳琬晴、陳妍琳公同共有系爭土地應有部分5分之1）行使優先承買權，抗告人於該期限內之110年10月7日聲明優先承買。臺灣金融資產公司於110年10月12日發函限期通知抗告人依民法第828條第3項規定，提出全體公同共有人同意其行使優先承買權之證明資料，若逾期未提出，視同放棄行使優先承買權（下稱系爭函文），抗告人於110年10月18日具狀表明本件優先承買權依法免提其他公同共有人同意書，復於同年月19日聲明異議，執行法院司法事務官於110年11月9日以108年度司執字第33623號裁定（下稱原處分）駁回抗告人之聲明，抗告人對原處分不服，提出異議，經原法院以原裁定駁回其異議，理由略以：優先承買權須由全體公同共有人共同行使，或經全體公同共有人同意由抗告人單獨行使優先承買權，抗告人未提出該同意書，其優先承買聲明於法不合等語，業經本院調閱系爭執行事件卷宗查明屬實。
二、按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，同條第5項規定：「前四項規定，於公同共有準用之」，其立法意旨在於兼顧共有人之權益，使共有物有效利用，以增進公共利益。同條第1項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定（司法院釋字第562號解釋參照）。又按土地法第104條第1項後段規定，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。準此，公同共有人依上開規定取得之優先購買權為固有權，而非公同共有權利，公同共有人之一得單獨行使優先購買權，不必經其他公同共有人同意，得逕自為優先承買權之主張（本院暨所屬法院102年法律座談會民執類提案第20號審查意見、最高法院109年度台上字第1546號判決意旨參照）。承前所述，系爭函文限期通知抗告人提出全體公同共有人同意其行使優先承買權之證明資料，與前揭土地法之規定不符，非無違誤，抗告人聲明異議，核屬有據。原處分駁回抗告人之聲明，原裁定駁回其異議，均有未洽。抗告意旨指摘原處分及原裁定不當，聲明廢棄，為有理由，自應由本院將原處分及原裁定均予廢棄，發回原法院為妥適之處理。
三、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 4 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 羅惠雯法 官 林哲賢正本係照原本作成。
不得抗告。
中 華 民 國 111 年 3 月 4 日
書記官 陳盈真附表：
土地： 拍定金額（新臺幣） 編號 土地坐落 地 目 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 １ 桃園市 新屋區 大牛欄 大牛欄 987 建 2415.00 175分之2 506,000元 建物 編號 建號 基 地 坐 落 ------------建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 拍定金額（新臺幣） １ 202 （增建） 桃園市○○區○○○段○○○○段000地號 ------------桃園市○○區○○里0鄰○○路0段000號（原門牌：新屋區永興里5鄰大牛欄76號） 1層：91.00 2層：91.00 屋頂突出物：7.79 合計：189.79 全部 794,000元 備考：未辦建物所有權第一次登記