臺灣高等法院民事裁定111年度抗字第1386號抗 告 人 安埔有限公司法定代理人 朱進崑代 理 人 林清漢律師複 代理人 侯銘欽律師相 對 人 吳沂軒
吳柏瑨吳文永劉慶珠共 同代 理 人 賈世民律師上列當事人間聲請假處分事件，抗告人對於中華民國111年9月8日臺灣新竹地方法院111年度全字第35號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告訴訟費用由抗告人負擔。
理 由
一、相對人在原法院聲請意旨略以：伊4人為坐落新竹縣○○鄉○○段000○000地號土地（面積分別為12167.71平方公尺、9760.71平方公尺；以下分稱地號，合稱系爭土地）之所有權人，權利範圍各為全部。系爭土地長期遭抗告人無權占有經營長安高爾夫球場營利，伊4人已對抗告人提起請求返還土地等訴訟（案列原法院111年度重訴字第76號，下稱本案訴訟）。抗告人竟於民國111年8月11日上午，以數台挖土機及卡車在系爭土地開挖整地，將原車道分隔島、花圃、植物等夷為平地，供作停車使用，於同年月13日、15日以貨車及人工在799地號土地埋設水泥塊及鋼架等，已嚴重破壞土地現狀，隨時可能再為其他破壞行為或增建地上物，日後縱伊4人本案訴訟勝訴，系爭土地可能無法正常使用。抗告人非系爭土地所有權人，於本案訴訟期間，仍無權占有系爭土地經營高爾夫球場、提供擊球、餐飲、三溫暖等營利行為，甚至收取、預收清潔費、過洞區收入、管理費、租車費、果嶺費或代收娛樂稅、保險費、桿弟費，且對消費者隱瞞事實。伊為保全強制執行，願供擔保以補釋明不足，依民事訴訟法第532條規定，聲請假處分，請准於本案訴訟確定前，禁止抗告人對於系爭土地於全部面積範圍內，為開挖、整地、鋪設、搭蓋、建築地上物或其他一切改變土地及地上物現狀之行為。原法院以原裁定准許相對人以新臺幣（下同）165萬元供擔保後，禁止抗告人於本案訴訟判決確定、和解或撤回起訴前，就系爭土地為開挖、整地、鋪設、搭蓋、建築地上物或其他一切改變土地及地上物現狀之行為，並駁回相對人其餘聲請（抗告人就不利於己部分不服，提起抗告；相對人就其聲請經駁回部分，未據聲明不服，已告確定，該部分不予贅述）。
二、抗告意旨略以：長安國際開發股份有限公司(下稱長安公司)就長安球場經營不善，恐影響球友及員工權益，與伊簽約，由伊承繼長安球場之經營，自91年起締約，於106年6月7日復簽立租賃契約書，約定就租賃契約及承包經營合作契約再展期，自106年6月21日起至126年6月20日止，期限為20年。
相對人因拍定取得系爭土地所有權，惟伊早已向長安公司承租系爭土地而占有使用中，基於買賣不破租賃、誠信原則，相對人應受租賃契約之拘束，伊屬有權占有人。相對人明知拍定或承受之土地皆屬農牧用地，前述土地有違反區域計畫法第15、21、22條、內政部103年4月23日內授營綜字第1030136492號函情形，伊有回復為農牧用地之法律責任及義務，又拍賣公告既已載明土地上有經營高爾夫球場及不點交，伊占有使用系爭土地以對消費者提供擊球等服務及收取費用等服務，自有在經營範圍內就消費者之安全及場地設施為適當處理之需要，新竹縣政府亦於111年9月16日發函予伊命限期拆除、改善或回復原狀，原裁定未考量上開事由，顯有違背法令。又原裁定未就因相對人聲請假處分致伊可能受損害之數額詳為調查或估價，僅以上訴第三審最高利益數額加10分之1（165萬元）計算而定擔保金為165萬元，亦嫌速斷。爰提起抗告，請求將原裁定主文第一項廢棄，並駁回相對人該部分假處分聲請。
三、按債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分；假處分，非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之；請求及假處分之原因，應釋明之；前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假處分，民事訴訟法第532條、第533條準用第526條第1項、第2項定有明文。所謂請求標的之現狀變更，係指為請求標的之物，其從前存在之狀態，已有變更或將有變更而言。又所謂釋明，僅在使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如此者，是依當事人之陳述及提出相關證據，倘可使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如此者，自不得謂為未釋明。且依前開規定，只須債權人有所釋明，縱未達到使法院產生較薄弱之心證，相信其主張之事實大致可信之程度，亦屬釋明不足，而非全無釋明，如債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假處分（最高法院102年度台抗字第60裁定意旨參照）。至於債權人聲請假處分所主張之權利，債務人對之有所爭執者，應於現在或將來訴訟繫屬時，請求法院為本案之判決，以資解決，非聲請假處分時先應解決之問題（最高法院100年度台抗字第575號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠假處分之請求部分：相對人主張其等得標買受包含系爭土地
在內共211筆土地及其上未辦保存登記建物，為系爭土地之所有權人，且已辦畢所有權登記，因系爭土地遭抗告人無權占有使用而經營長安高爾夫球場，已依民法第767條第1項、第821條規定訴請將包含系爭土地在內之土地返還，依民法第767條第1項前段規定訴請將建物騰空遷讓返還，經原法院以111年度重訴字第76號事件分案受理一節，業據相對人提出法務部行政執行署新竹分署於110年11月25日、111年2月16日先後核發之不動產權利移轉證書、系爭土地第一類登記謄本、本案訴訟起訴狀為證（見原法院卷23至43頁、本院卷第135至147頁），堪認相對人就其等聲請假處分所欲保全之請求，亦即主張其等為不動產所有權人，對於抗告人起訴請求返還系爭土地之本案請求，已有相當之釋明。
㈡假處分之原因部分：相對人主張本案訴訟進行期間，抗告人
於111年8月11日上午以挖土機及卡車在系爭土地開挖整地，將原車道分隔島、花圃、植物等夷為平地，供作停車使用，於同年月13日、15日以貨車及人工在799地號土地埋設水泥塊及鋼架等，嚴重破壞土地現狀，日後伊等就本案訴訟縱獲勝訴，系爭土地可能無法正常使用等情，並提出系爭土地之地籍圖謄本、109年之彩色航照圖（開挖整地前之地貌）、抗告人開挖整地破壞地貌之照片及影像光碟為證（見原法院卷第17、19至21、45至55、61頁），於本院程序中尚提出原法院另案執行同段704、707等地號土地點交事宜拍攝之土地遭開挖、地貌遭破壞之現況照片、執行命令為證（見本院卷第271至295頁；點交之同段702、704、706、707地號，係在上述行政執行事件拍定之諸多地號範圍內），據此主張抗告人正持續惡意破壞長安球場之現狀。依相對人提出上開證據觀之，堪認相對人主張於本案訴訟進行期間，抗告人陸續以機具、人工對於系爭土地進行改變現狀、破壞地貌之行為，堪認相對人就其等聲請假處分之原因，已有相當之釋明，則原法院審酌抗告人於上開遭執行拍賣之土地內經營球場，確實具有隨時改變土地及地上物現狀之能力及動機，若不以假處分裁定予以禁止，相對人於本案訴訟請求返還之土地（含系爭土地在內）及建物，日後即有不能強制執行或甚難執行之虞，並斟酌相對人亦已陳明願供擔保以補釋明之不足，而以原裁定命相對人供擔保165萬元後，准相對人就系爭土地所為維持現狀之假處分聲請，而禁止抗告人為開挖、整地、鋪設、搭蓋、建築地上物或其他一切改變土地及地上物現狀之行為，自屬有據。㈢抗告人雖提出其與長安公司簽立之租賃契約、承包經營合作
契約為證（見本院卷第23至40頁），主張其自91年起締約，於該處經營球場，106年6月7日復與長安公司簽立租賃契約書，約定就租賃契約及承包經營合作契約續予展期，自106年6月21日起至126年6月20日止，期限20年（見本院卷第39至40頁），基於民法買賣不破租賃之規定，被上訴人雖拍定取得含系爭土地在內之土地所有權，其就系爭土地仍屬有權占有，縱無從適用買賣不破租賃之概念，依誠信原則，被上訴人仍應受拘束云云。民法第425條第1項固明定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」惟於88年修正增訂同條第2項「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」被上訴人質疑上開租賃契約之標的僅房屋1棟（即長安高爾夫球場之會館），並無系爭土地，且上開租賃契約期限遠逾5年而未經公證，無買賣不破租賃之適用等情，業經上訴人自認未經公證（見本院卷第304頁），足徵相對人上開質疑確屬有據，抗告人前揭主張，與法律明定之內容不合，且相對人係依民法明文規定質疑上開租賃契約並無買賣不破租賃適用，尚難認相對人有如抗告人所指違反誠信原則之情事，抗告人憑此主張其乃有權占有使用、不應禁止其行為云云，自難認可採。
㈣抗告人以原裁定漏未考量系爭土地係農牧用地，有違反區域
計畫法第15、21、22條、內政部103年4月23日內授營綜字第1030136492號函之情形，新竹縣政府亦於111年9月16日發函予伊命限期拆除、改善或回復原狀，其有回復為農牧用地之法律責任及義務等情，並提出新竹縣政府111年9月16日府地用字第1114260578號函為證（見本院卷第79至80頁）。惟查，相對人提出之109年彩色航照圖、抗告人開挖整地破壞地貌之照片及影像光碟，已足顯示抗告人於111年8月間針對系爭土地所為係在刨除花圃、植物而改鋪設為停車用地，與抗告人自述其係基於「回復為農牧用地」之目的而變更地貌云云顯然不合，抗告人援引上開法律規定及內政部函釋，主張係為求符合法令規定而變更地貌，原裁定不應禁止其行為云云，要無可取。又其所提上述新竹縣政府函文，雖有提及系爭土地為農牧用地、涉嫌違規使用，惟係表明「土地所有權人及使用人仍應負區域計畫法第21條第1項後段限期改善之義務，請於『雙方民事案件(返還土地)終結後三個月內』恢復土地原狀(農牧用地容許使用狀態)，並將恢復原狀(前、中、後之相片)函報本府，逾期未恢復原狀或未函復本府，則依違反區域計畫法第21條規定辦理後續裁罰事宜」（見本院卷第80頁），並無催促或命令抗告人應於本案訴訟進行期間立即進行變更地貌之行為，抗告人一方面提出買賣不破租賃、自己有權占有使用及營業之抗辯，一方面主張其係為將系爭土地回復原狀（回復為農牧用地使用狀態），前後矛盾，所述自無可採。此外，教育部前於109年2月3日以臺教授體部字第1080040837號函，廢止抗告人之「長安高爾夫球場」籌設許可，新竹縣政府亦於109年4月1日以府地用字第1094210937號函，表明長安公司就「長安高爾夫球場開發計畫」未能依規於期限內完成應辦理事項及未申請展期，原開發許可失其效力，有函文2份在卷可稽（見本院卷第235至241頁），兩造對此並不爭執（見本院卷第305頁），抗告人曾提出上開教育部函文（見本院卷第73至74頁），於其自提之新竹縣政府111年9月16日函文中亦有引述上開教育部函文及新竹縣政府函文之內容（見本院卷第79頁），足徵抗告人對於自己或長安公司並無取得主管機關許可、無從在系爭土地上合法經營高爾夫球場一節，應有認識。抗告人主張基於與長安公司間上開租賃契約，其乃有權占有使用系爭土地而得繼續經營球場，倘禁止其為一切改變土地及地上物現狀之行為，將對球場之經營及消費者安全均有重大影響，且因影響設施安全而對於經營收入皆有重大影響，足以造成鉅額損害，原裁定漏未詳為調查及估價，竟僅酌定相對人之擔保金為165萬元，顯有不當云云，此等質疑自無可採。
五、綜上所述，相對人為保全本案訴訟之請求而聲請假處分，求為禁止抗告人就系爭土地為開挖、整地、鋪設、搭蓋、建築地上物或其他一切改變土地及地上物現狀之行為，顯已釋明其請求及原因，並陳明願供擔保以補釋明之不足。則原裁定命相對人供擔保後，准如原裁定主文第一項所示之假處分，核無不合。抗告意旨指摘原裁定該部分不當，求予廢棄而改諭知駁回相對人之聲請，為無理由，其抗告應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由。爰裁定如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 25 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 郭佳瑛法 官 張婷妮正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 111 年 11 月 25 日
書記官 張英彥