臺灣高等法院民事裁定111年度抗字第955號抗 告 人 新源興開發有限公司法定代理人 王希正代 理 人 蔡玫眞律師上列抗告人因與相對人鄭香娟等間聲明異議事件，對於中華民國111年6月22日臺灣桃園地方法院111年度執事聲字第54號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：相對人即債權人鄭香娟、張秀玉、陳正雄、呂欣穎、辛柔、邱郁雅、簡瑞絹、林娟惠、黃冠維、黃福梅、李秀繁、呂林阿雪等12人（下稱相對人）前持原法院109年度司拍字第180號拍賣抵押物裁定，向原法院民事執行處聲請對伊所有如附表一、二所示之土地及建物(下稱系爭不動產)為強制執行抵償，經原法院民事執行處以110年度司執字第5291號受理在案（下稱系爭執行事件）。惟系爭執行事件對系爭不動產進行鑑價所囑託誠立不動產估價師聯合事務所（下稱誠立事務所）與伊自行委託之江庭芳不動產估價師事務所(下稱江庭芳事務所)所為鑑估價格差異達1.5倍。因誠立事務所估價時，未考量系爭不動產附近緊鄰之高原交流道（即桃園市龍潭區第二交流道）新建工程於民國110年6月20日正式通車，通車後路寬由16.4公尺拓寬為31.4公尺，且由雙向4車道拓寬為雙向6車道，卻仍以原有區域環境（即路寬15公尺）作為估價基礎等因素，且未考量如附表一編號1、2所示土地(下稱383、384地號土地)得變更編定為丁種建築建地而低估系爭不動產價值。又伊僅為系爭不動產之物上保證人，僅就最高限額抵押權範圍內負有限責任，本件有執行名義債權人及其他參與分配債權人就系爭不動產之最高限額抵押權總額為新臺幣（下同）4億8,000萬元，據江庭芳事務所之鑑價報告，系爭不動產鑑價合計14億4,392萬5,945元，縱經三次減價拍賣後仍足以完全清償，足證系爭執行事件顯有超額查封情事，就超額查封部分依法應予塗銷查封登記，伊據此向原法院民事執行處聲明異議，詎原法院司法事務官於111年3月15日以110年度司執字第5291號裁定駁回伊之聲請(下稱原處分)，伊對此提出異議，復經原法院於111年6月22日以111年度執事聲字第54號裁定駁回伊之異議(下稱原裁定)，顯有可議，為此，爰於法定期間內提起抗告，並聲明：㈠原裁定廢棄。㈡系爭不動產超額查封部分應予塗銷查封登記。
二、相對人陳述意見略以：抗告人雖主張誠立事務所顯有低估價值之虞，然抗告人自行出資委託鑑價，其鑑價結果易有偏頗餘。又不動產估價作業涉及高度主觀價值判斷，不因抗告人認鑑價過高或過低即主張囑託估價報告不可信，抗告人稱系爭不動產鄰近「高原交流道」實有錯誤，系爭不動產實際上係鄰近「中豐路高平段」道路，故相關路寬並無記載錯誤，且383、384地號土地依土地登記謄本記載，現仍屬窯業用地，是原裁定及誠立事務所估價報告之鑑估皆無不當，應駁回抗告人之抗告等語。
三、按查封不動產，以其價格足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用者為限，強制執行法第50條、第113條分別定有明文。此乃兼顧債權人與債務人之利益，禁止超額查封之規定，法院為強制執行時，固有遵循之義務，惟如無超額查封之情事，自無該規定之適用。而查封、拍賣債務人之財產，應以將來拍賣所得之價金足敷清償債權額及債務人應負擔之費用為限。於債務人有多數財產時，並須以此為標準而加以選擇，辦理強制執行事件應行注意事項第27點亦有明定。
是法院評估有無超額查封，自應以債務人之財產將來拍賣所得之價金是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額以為斷，而非以查封當時之價值為認定標準。本件查封標的物於日後經終局執行拍賣時，能否迅速拍賣、實際拍定價格若干、是否有其他債權人參與分配，及拍賣所得於分配後是否足敷清償債權人之債權，於實際拍定前，均無從確定。況我國強制執行法採平等主義，准許有執行名義之債權人及對標的物有擔保物權之優先債權人參與分配。為兼顧債權人及債務人之利益，查封時縱有超額情形，除極端之超額外，如於分標拍賣時就所賣得價金已超過債權額及執行費用額之執行標的物部分不予拍賣，即未違反強制執行法有關超額查封之規定。又查封不動產之拍定價格與當初鑑定價格，難免有相當落差，且經多次減價拍賣後始拍定之情形，所在多有，尚難僅以不動產鑑定價格作為認定有無超額查封之依據（最高法院100年度台抗字第392號裁定意旨參照）。又假扣押債務人認為執行法院超額查封而聲明異議時，應證明債權人所查封之動產，已超越足以保全其請求之程度；且其異議有無理由，非以查封時，而係以異議裁判時；另衡量是否超額，應以客觀上極為明顯者為標準（最高法院94年度台抗字第550號裁定意旨參照）。
四、經查：原法院執行處司法事務官就系爭執行事件，於111年3月15日以原處分駁回相對人之異議，復經原法院以原裁定維持原處分，抗告人不服提起抗告前來，業經本院審閱系爭執行卷宗、原審卷宗無誤，而觀諸系爭執行卷可知，系爭執行事件乃相對人持原法院109年度司拍字第180號拍賣抵押物裁定，就附表一土地編號1至6、8及附表二建物編號1，設定9,000萬元最高限額抵押權，就附表一土地編號7、9至25，則設定1,400萬元最高限額抵押權，合計最高限額抵押權擔保金額為1億400萬元（見系爭執行卷一第43至95頁），聲請拍賣抗告人所有系爭不動產取償；另有併案執行債權人呂林阿雪、陳李秋香、黎進來、陳正雄、張秀玉、黃冠維、陳麗君、呂佳全、尹星翔、洪啟銘、陳秀英（下稱呂林阿雪等11人）以原法院109年度司拍字第179號拍賣抵押物裁定為執行名義，向原法院聲請拍賣系爭不動產（即原法院110年度司執字第80162號強制執行事件，下稱80162執行事件），其中呂林阿雪等11人就系爭不動產設定1億5,000萬元最高限額抵押權（聲證1、2拍賣抵押物裁定暨確定證明書，見80162執行卷第7至10頁）；從而，本件執行債權人（相對人及呂林阿雪等11人）共提出之執行名義合計最高限額擔保範圍為2億5,400萬元；又系爭執行事件聲請參與分配之債權人楊金萬、陽明忠、陳麗君、陳達宏、黎進來、楊秀英、楊慶輝、張秀玉、黃建銘、辛柔、邱郁雅、簡瑞娟、胡雪華、陳令姣(下稱楊金萬等14人)就附表一土地編號1至3、8及附表二建物編號1，設定1億5,000萬元最高限額抵押權（見原審執行卷參與分配卷一第8至21頁）；及另聲請參與分配之債權人陳黎玉好、黎進福、黎進來、林倩如、張秀玉、陳麗君、陳達宏(下稱陳黎玉好等8人)就如附表一土地編號1至4、6、8及附表二建物編號1，設定6,000萬元最高限額抵押權，並就附表一土地編號5設定1,600萬元最高限額抵押權（見原審執行卷參與分配卷二第9至19頁）。綜上，系爭不動產最高限額抵押權總額為4億8,000萬元（計算式：104,000,000+150,000,000+150,000,000+60,000,000+16,000,000＝4億8,000萬元）；又所陳報執行債權部分，相對人陳報為6,000萬元(見原審執行卷第4頁)、併案債權人為1億元(見80162執行卷第2頁背面)、參與份配債權人楊金萬等14人為1億元（見原審執行卷參與分配卷一第1頁背面）、參與分配債權人陳黎玉好等8人為6,000萬元（見原審執行卷參與分配卷二第1頁背面），共計3億2,000萬元(計算式：6,000萬元+1億元+1億元+6,000萬元＝3億2,000萬元)，並均有系爭不動產登記謄本、抵押權設定契約書、他項權利證明書、債權證明文件等權利證明文件附於前開執行卷、併案行卷及參與分配卷內可按，堪信屬實。
五、次查，抗告人主張因原法院囑託誠立事務所對系爭不動產進行鑑價，其鑑價金額合計7億2,145萬5,700元（下稱系爭鑑價報告，計算式：715,945,200+5,510,500=721,455,700，見原審執行卷二第169至388頁）過低，乃提出自行委託之江庭芳事務所鑑定報告書，主張應以系爭不動產總值合計14億4,392萬5,945元（見該鑑定報告第44頁，置於原審執行卷外）為系爭執行事件定拍賣價格之依據，而主張系爭執行事件有超額查封等情，並提出內政部實價登錄網站資料為佐，惟酌定系爭不動產之最低拍賣價格為何或是否重新鑑定，均屬執行法院之職權裁量之範圍，債務人之意見，僅為執行法院酌定拍賣物底價之參考，執行法院不受拘束；且最低拍賣價格僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制，倘系爭土地果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，揆諸前揭說明，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價或未為重新鑑價等節為不當；且細譯抗告人爭執之兩份鑑定報告就附表一編號1、2所示不動產鑑定價格之差異，亦曾經原法院執行處向誠立事務所函詢，據覆略以：辦理強制執行估價作業，係依原法院囑託函文、土地現況及土地登記謄本所載，以窯業用地為前提辦理鑑估，並援引鄰近地區窯業用地交易案例辦理鑑定作業並無違誤，雖抗告人曾於108年就附表不動產辦理委託估價，惟估價師已先敘明該次估價係依據委託者（即抗告人）所提供書面資料在符合更正編定法令分析之前提下而生，倘嗣後無法辦理更正編定，該次評估價格將不適用而應另行評估等語，有該事務所111年1月27日函在卷可考(見系爭執行卷三第43-1至46頁，誠立不動產估價師聯合事務所回函)，足見系爭鑑定報告係於已知悉抗告人曾向主管機關提出土地更正編定文件而進行之評估，估價結果依據土地更正編定前之現況而訂定參考價格；從而於土地編定現仍為窯業用地並未獲得變更編定為丁種建地之條件下，尚難僅憑抗告人自行委託之估價報告鑑價較高，即遽認誠立事務所未考量抗告人有申請辦理變更編定之情事，致系爭鑑價有過低之情形，抗告人此部分主張應不可採。另抗告人雖主張誠立事務所於鑑價時，未慮及新開通高原交流道之交通因素而為估價不當等語，然查誠立事務所於估價報告鑑定分析內容中已將「北二高速公路新闢有高原交流道，道路系統連接性一般，整體而言區域可及性尚可」列於鑑定分析之交通因素（見原法院執行卷二第173頁）且所指近鄰道路路寬15公尺，係指所毗鄰之中豐路高平段並非指路寬30公尺之高原交流道，抗告人自有誤會，可見其鑑價時已考量此一交通因素，則抗告人猶執此主張未慮及新開道之高原交流道且誤載其為15公尺，顯不可採。至抗告人提出之實價登錄網站資料(見本院卷第45至48頁)記載每坪出售價高達9萬元以上，主張系爭鑑定報告每坪5萬9,000元之鑑價過低等情，然觀抗告人所提出之資料為同龍潭區不同段地(雙連段)土地地號出售資料，該地區緊鄰市區龍潭交流道出口，且距該交流道出口直線距離僅約1.5公里(見本院卷第57頁)，與本件系爭不動產所在位置係位於郊區之高原交流道附近之鑑定估值，兩者間顯然無法等量齊觀，鑑定價格自有所不同，此主張亦不可採。
六、末查，抗告人所有系爭不動產，業經原法院於110年2月4日查封登記在案，並囑託誠立事務所鑑估總價為7億2,145萬5,700元，已如前述，是倘依上開鑑定價格定為第1次拍賣之底價，若未拍定，依強制執行法第91條、第92條規定各按百分之20酌減，經二次減價拍賣後，亦未拍定，縱再依強制執行法第95條第2項規定之特別拍賣程序再行減價拍賣（即第4次拍賣)，其拍賣底價仍為3億6,938萬5318.4元（計算式：721,455,700元×80％×80％×80％），倘再扣除土地增值稅、地價稅、房屋稅、其他優先受償之稅捐債權及其他費用等情形下，幾已不足清償相對人陳報之執行債權3億2,000萬元及加計之利息，是系爭不動產之價值，客觀上並無顯逾相對人之債權額及抗告人應負擔之費用。再衡諸系爭不動產將來能否順利拍定、實際拍定價格若干，均未可知等情，堪認系爭執行程序查封系爭不動產，尚無抗告人所稱明顯超額查封之情形。況查，苟拍賣之不動產或變價之動產，其中一部分賣得價金，已足清償債權額及費用時，依強制執行法第96條第1項規定，其他部分將停止拍賣，按此規定已使債務人不致受有過度執行之風險，換言之，原法院執行處只需按抵押權結構加以分標進行拍賣，即足保障抗告人權利。從而，本件實難以抗告人遭查封時財產鑑估總額略高於相對人執行債權金額乙節，即認本件假扣押查封執行有何明顯超額情事，益見抗告人之主張為不可採。
七、綜上所述，執行法院查封系爭不動產，未顯逾相對人聲請強制執行之債權額，並無超額查封情事。原裁定駁回抗告人之聲明異議，核無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 邱育佩法 官 呂明坤正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
書記官 張淑芳附表一（土地部分）：
110年司執字5291號 財產所有人：新源興開發有限公司 編 號 土 地 坐 落 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 面積（㎡） 權利範圍 1 桃園市 龍潭區 高原 383 12737.46 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-9地號 2 桃園市 龍潭區 高原 384 5952.10 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-54地號 3 桃園市 龍潭區 高原 385 11686.81 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-74地號 4 桃園市 龍潭區 高原 406 475.42 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-231地號 5 桃園市 龍潭區 高原 407 1754.73 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-53地號 6 桃園市 龍潭區 高原 409 1476.03 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-230地號 7 桃園市 龍潭區 高原 562 255.34 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-225地號 8 桃園市 龍潭區 高原 563 4299.09 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-43地號 9 桃園市 龍潭區 高原 564 39.98 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-1地號 10 桃園市 龍潭區 高原 564-1 37.65 全部 備考 重測前：銅鑼圈段48-1地號 11 桃園市 龍潭區 高原 564-2 56.65 全部 備考 分割自564地號 12 桃園市 龍潭區 高原 564-3 72.43 全部 備考 分割自564地號 13 桃園市 龍潭區 高原 564-4 54.06 全部 備考 分割自564地號 14 桃園市 龍潭區 高原 564-5 68.13 全部 備考 分割自564地號 15 桃園市 龍潭區 高原 564-6 81.98 全部 備考 分割自564地號 16 桃園市 龍潭區 高原 564-7 29.54 全部 備考 分割自564-2地號 17 桃園市 龍潭區 高原 564-8 14.41 全部 備考 分割自564-2地號 18 桃園市 龍潭區 高原 564-9 11.1 全部 備考 分割自564-2地號 19 桃園市 龍潭區 高原 564-10 13.88 全部 備考 分割自564-2地號 20 桃園市 龍潭區 高原 546-11 22.8 全部 備考 分割自564-2地號 21 桃園市 龍潭區 高原 564-12 38.5 全部 備考 分割自564-2地號 22 桃園市 龍潭區 高原 564-13 62.98 全部 備考 分割自564-2地號 23 桃園市 龍潭區 高原 564-14 77.71 全部 備考 分割自564-3地號 24 桃園市 龍潭區 高原 564-15 82.97 全部 備考 分割自564-3地號 25 桃園市 龍潭區 高原 564-16 8.22 全部 備考 分割自564-3地號附表二（建物部分）：
編號 建號 建物坐落地號 ------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 196 桃園市○○區○○段000地號 -------------- 桃園市○○區○○路○○段00號 1層樓房鋼筋混凝土造、工廠、發電所用 一層：3940 變電室：10.6 合計：3950.6 煙窗：4.52 全部 備考 重測前：銅鑼圈段387建號