臺灣高等法院民事判決111年度消上易字第5號上 訴 人 陳顗婷訴訟代理人 莊劍郎律師
翁瑞麟律師上 一 人複 代理 人 黃文欣律師被 上訴 人 宋鳳珠訴訟代理人 錢裕國律師
吳約貝律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國111年1月20日臺灣臺北地方法院109年度消字第34號第一審判決提起一部上訴，本院於111年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰零玖萬玖仟參佰捌拾參元，及自民國一０九年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國108年10月20日經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）仲介，以總價新臺幣（下同）2,077萬元向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段○○段000○00000○000○000○000地號土地（應有部分均為48/10000）及其上門牌號碼臺北市○○區○○路○段000○0號00樓房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。被上訴人雖已於108年12月13日完成交屋，然伊入住系爭房屋後，陸續發現系爭房屋有多處牆壁及屋頂大面積嚴重滲漏水等瑕疵（下稱系爭瑕疵），被上訴人竟於系爭契約標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）為現況無漏水情形、未於1年內修復滲漏水、無鋼筋外露或水泥塊剝落、無大於0.1公分顯見間隙裂痕等不實說明，爰依民法第354條、第359條、第360條、第227條等規定，求為命被上訴人應給付上訴人1,234,383元（包含減少價金1,099,383元及精神慰撫金135,000元）本息之判決（上訴人起訴時併依民法第184條、第188條、第567條、不動產經紀業管理條例第26條第2項及消費者保護法第51條規定，求為命：㈠原審被告永慶公司應給付上訴人4,003,149元本息，原審被告施皓恩、陳文豪就上開金額中1,334,383元本息部分負連帶給付責任，㈡前項給付與被上訴人應給付內容，於1,234,383元範圍内，其中一項對造為給付後，他項對造於相同給付範圍內同免給付義務之判決。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人僅就對被上訴人請求部分聲明不服，提起一部上訴，則其對原審被告永慶公司、施皓恩、陳文豪請求部分未據提起上訴，業經確定，非本院審理範圍，下不贅述），並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1,234,383元，及其中120萬元自起訴狀繕本送達翌日起，另34,383元自民事變更聲明暨準備㈢狀繕本送達翌日即110年10月26日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房屋漏水係因利來華府大廈屋頂管理維護不當所致，與伊無涉，上訴人於交屋前已多次至系爭房屋確認，且交屋時正值雨量充沛之月份，均未發現漏水情形，上訴人亦於系爭現況說明書上簽名，足見系爭房屋於交屋時並無系爭瑕疵。系爭房屋於出售予上訴人前均出租他人，承租人未曾反應有滲漏水情形，縱因材料老化或新生裂縫致漏水，亦屬新瑕疵，非伊應負瑕疵擔保範圍，伊亦無故意不告知瑕疵之情。上訴人自承於109年1月10日即已發見系爭瑕疵，卻遲至109年4月17日始告知伊，依民法第356條規定，視為承認其所受領之房屋，不得再依物之瑕疵擔保及債務不履行規定，行使損害賠償請求權。縱認上訴人得請求減少價金，其減少價金數額計算應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算減少價金之數額，若認伊應負損害賠償責任，上訴人以維修系爭房屋費用計算損害，係以新品換舊品，應扣除折舊等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、查被上訴人於72年12月15日因買賣取得系爭房地所有權，於108年10月20日經永慶公司仲介與上訴人簽訂系爭契約，以總價2,077萬元出售系爭房地予上訴人，上訴人已支付全部價金，被上訴人則於同年12月6日移轉登記系爭房地所有權，及於同年月13日完成交屋等情，有系爭契約、系爭現況說明書、彰化銀行匯款回條聯、合泰建築經理股份有限公司109年12月31日函、系爭房屋異動索引為憑（見原審卷一第25至31頁、229頁、319至321頁、425至427頁、卷二第189至193頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。上訴人主張系爭房屋於交屋前即有系爭瑕疵，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠系爭房屋漏水情形，係因原有屋頂平台防水隔熱層施工方式
不佳（防水層未延伸至女兒牆泛水收邊），加上材料老化損裂現象，導致外水經由樓板裂縫滲入屋內而造成平頂或其他接縫處漏水，依據屋頂平台防水PU材料破損程度，及室內平多處存留注射止水藥劑觀之，研判標的物漏水應在交屋前曾有發生，經注射止水藥劑後有暫時緩解，嗣後因材料老化及新生樓板裂縫導致再度發生漏水現象；目視系爭房屋有白華壁癌、裂縫、鋼筋外露、滲漏水與析晶等情事，頂板亦曾注射防水藥劑的修復狀況，混凝土結構已有多處裂縫發生，雖對整體結構安全不會有立即性危險，但因屋頂平台防水層的防水性能失效，造成外牆與頂板藉由裂縫漸漸滲入水氣，而有滲漏水的狀況發生，且因長時間反覆乾燥又水氣滲入情事一再發生，造成白華壁癌和漏水等語，有社團法人新北市土木技師公會110年9月16日新北土技字第1100002080號鑑定報告書可稽（下稱系爭鑑定報告，見外放鑑定報告第4至5頁），參以鑑定人葉連發、鄭智元證稱：伊等研判系爭房屋漏水係因頂樓防水層失效，加上鋼筋結構物易產生縫隙，水積在防水層與樓板之間，在混凝土中產生飽和狀態，就會從縫隙中滴下來等語（見本院卷第174頁），堪認系爭房屋於交屋前確有因屋頂平台防水PU材料破損年久失效，致系爭房屋平頂或其他接縫處漏水之情。雖系爭鑑定報告稱目前無儀器技術或經驗公式可推算滲漏水起始日，故難以推估注射止水劑後再度發生漏水現象之時點等語，然葉連發、鄭智元證稱：系爭房屋室內包含客廳、廚房、陽台、房間，看起來都有漏水情況，因有滲水痕跡，有的天花板看起來污漬痕跡很大，顯然漏水有一段時間，有的看起來很像壁癌，伊等請上訴人打開裝潢來看，可以看到鋼筋有裸露、頂版有打止水針、析晶現象、滲水污漬等，依鋼筋鏽蝕情況來說，一般可能超過
2、3年，析晶現象則與雨量、孔隙、裂縫有關，有可能要花1年以上才會產生析晶現象等語（見本院卷172至173頁），且系爭房屋平頂裝潢拆開後，可見有大片水漬與鋼筋鏽蝕，及平頂龜裂、水漬與析晶現象等情（見原審卷一第253至255頁、259頁、281至283頁、299頁、本院卷第49至57頁、外放鑑定報告E011頁、E014頁、E015頁、E017頁、E026頁），則以系爭房屋漏水範圍廣泛，鑑定人檢視時已可見部分天花板滲水污漬及木質裝潢壁癌現象，並有相當時間累積滲水形成之鋼筋鏽蝕、析晶現象等情形，兩造且不爭執上訴人於被上訴人交屋後未及1個月即發現系爭房屋有漏水情形等情，可見系爭房屋交屋後發現漏水，確係因系爭房屋於交屋前已持續存在漏水情形所導致，故上訴人主張系爭房屋於危險負擔移轉時已存在系爭瑕疵，堪可採信。
㈡雖被上訴人辯以上開鑑定會勘時間距交屋日相隔1年半以上，
系爭房屋漏水情形亦可能發生於交屋之後云云，然查，上訴人於上開鑑定前之109年4、5月間，已先請4家廠商至系爭房屋勘查漏水情形並估價，有不動產修繕估價單為證（見原審卷一第187至第221頁），其中建亨防水泥作工程於109年5月4日提出評估建議，載明系爭房屋有「室內天花板多處滲漏水，或鋼筋裸露，板層水泥塊掉落」等情形（見原審卷一第193頁），另聯億有限公司至系爭房屋估價所拍攝之照片（見原審卷一第207頁），亦可見系爭房屋有結晶及壁癌之情況，參以葉連發、鄭智元證稱：伊等出具系爭鑑定報告照片是依上訴人指定處拍照，加上伊等額外發現之現況，無法與上訴人拍攝照片逐一比對拍攝確切位置，但依伊等拍到現象來看，大致上損害狀況是相似的等語（見本院卷第177頁），堪認系爭鑑定報告所指漏水情形並非交屋後始發生，是被上訴人此部分之抗辯，應屬無據。
四、按物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。經查：
㈠系爭房屋於危險負擔移轉時已存在系爭瑕疵，業經本院認定
如前，審酌房屋效用係供人居住，倘發生漏水情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念，無漏水情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，故系爭房屋存有漏水情事要屬物之瑕疵無疑。系爭瑕疵於被上訴人交付房屋前既已存在，揆諸前開說明，被上訴人應就系爭房屋有系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任，不以被上訴人知悉或有可歸責性為限，故上訴人依民法第359條第1項規定，得就系爭瑕疵請求減少價金，尚非無據。上訴人雖主張被上訴人故意不告知瑕疵，應依民法第360條規定負債務不履行之損害賠償責任云云，為被上訴人所否認，依系爭鑑定報告，系爭房屋固有注射止水針以修繕漏水之情，然依葉連發、鄭智元證述：打完止水針後有可能漏水也有可能不漏水，伊等無法推估打止水針後是否一段時間沒有漏水，或何時開始漏水，而鋼筋混凝土結構物會產生裂縫是自然現象，與材料品質、施工過程有關，無法判斷使用多久會產生裂縫，打止水針固然是比較治標的修復方式，但實務上沒有永久不漏水之修復工法等語（見本院卷第174至177頁），可知系爭房屋之前發生漏水後，以注射止水針方式修復，亦屬可使系爭房屋漏水情形緩解之修繕工法之一，故被上訴人於系爭現況說明書勾選現況無漏水情形、未於1年內修復滲漏水、無鋼筋外露或水泥塊剝落、無大於0.1公分顯見間隙裂痕等說明，可能因其誤以為原有漏水已經修復，則事後因材料老化或新生裂縫，再次發生漏水情形，尚難認為其明知系爭瑕疵仍存在，而故意為不實說明之情，上訴人亦未進一步提出證據以實其說，其主張被上訴人應依民法第360條規定負債務不履行賠償責任云云，即無可採。
㈡再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條固定有明文。雖被上訴人辯稱上訴人有發見系爭瑕疵後怠於通知被上訴人之情事，違背從速通知義務，已視為承認其受領之物，不得再主張系爭瑕疵云云，查上訴人於109年1月10日即發現系爭房屋有漏水狀況，有上訴人提出存證信函可參（見原審卷一第33頁），然上訴人於上開存證信函亦說明其於發現漏水情形後，先行蒐集漏水狀況紀錄，再向永慶公司通報，並與仲介邀同專業技師評估滲漏水情況及檢測可能滲漏水原因等情，則以上訴人購買系爭房地總價高達2,077萬元，且系爭房屋已全室裝潢，欲發現漏水情形必須拆除部分裝潢檢查，其於擬向永慶公司或被上訴人主張權利前，先行蒐集漏水狀況及評估損害範圍，再先後於同年3、4月間通知永慶公司與被上訴人，尚合於一般不動產檢查程序，難認有何怠為通知系爭瑕疵，而視為承認所受領系爭房屋之情形，故被上訴人依民法第356條第2項規定，抗辯上訴人已承認所受領系爭房屋云云，自無可採。㈢又系爭房屋係因屋頂防水層嚴重損壞致生系爭瑕疵，並因此
產生鋼筋外露與水泥塊剝落、大於0.1公分間隙裂痕，系爭房屋裝潢並因漏水導致平頂髒汙、外水入滲造成裝修材料膨脹損害、牆壁油漆髒汙、產生壁癌、牆面壁紙損壞，修復防水層至不漏水及修復結構損壞費用為653,146元，修復裝潢損害費用為446,237元等情，亦有系爭鑑定報告可稽（見外放鑑定報告第4至5頁、I002頁、I003頁），則系爭瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當，是上訴人依民法第359條第1項規定，主張以修復系爭瑕疵費用1,099,383元（653,146+446,237＝1,099,383），請求減少之價金，自無不合。被上訴人雖抗辯系爭房屋修繕為舊品換新品，應扣除折舊云云，惟本件係因系爭瑕疵存在，致系爭房屋不符合通常效用而請求減少價金，則為修復系爭瑕疵而塗抹防水材料、水泥砂漿、牆面防水處理、新增排水管與導水溝、既有落水管防水修復更新、既有管線新設管架支撐，或係更換天花板、油漆等重新裝潢方法，當屬回復系爭房屋於交付時應具備通常效用，達到不漏水應有狀態之合理方法，而非回復系爭房屋原有狀態，縱以新品修繕，因上開修繕僅能附屬建物本身存在，不具獨立存在價值，系爭房屋並不因此增加市場上交易價值，上訴人並無獲取超越原物使用利益或額外交換利益可言，自得以修復及重新裝潢之全部費用作為減少價金之酌量標準，無就材料部分計算折舊之必要。
㈣被上訴人另抗辯系爭瑕疵係因頂樓樓板防水功能失效，上訴
人主張修繕方式超過其應負物之瑕疵擔保責任修繕範疇云云，惟出賣人應負物之瑕疵擔保責任，乃擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵，至該瑕疵究如何產生，尚非所問，故縱認系爭瑕疵係因系爭房屋所屬社區之管理委員會對共用部分年久失修所致，仍不影響被上訴人身為出賣人應對買受人即上訴人擔保系爭房屋合於通常使用效用之瑕疵擔保責任。是被上訴人以系爭房屋所屬大樓屋頂平台防水層破損費用非其所應負擔，抗辯其無須負擔瑕疵擔保責任云云，自屬無據。
五、又按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨參照）。查系爭房屋固有系爭瑕疵，然上訴人無法證明該瑕疵係於系爭契約成立後始發生，亦無法證明被上訴人有故意不告知瑕疵存在等節，自難認被上訴人有可歸責事由，得以構成不完全給付，故上訴人依民法第227條規定主張被上訴人應負賠償責任，並應準用民法第195條第1項規定，賠償其精神慰撫金135,000元云云，均屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第359條規定減少價金，請求被上訴人給付1,099,383元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年9月26日（送達證書見原審卷一第113頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 26 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 汪曉君法 官 管靜怡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 27 日
書記官 蕭進忠