臺灣高等法院民事判決111年度重上更一字第121號上 訴 人 王川傑訴訟代理人 劉祥墩律師
謝宗霖律師張佳琪律師被 上訴人 錦華大廈管理委員會法定代理人 郭學政訴訟代理人 黃秀珠律師
吳宜恬律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國108年7月31日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第41號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於112年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用，均由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為門牌臺北市○○區○○○路000、000、000 號之錦華大廈管理委員會，該大廈坐落之臺北市○○區○○段00000、000000及000000 地號土地（下合稱系爭3 筆土地），為錦華大廈全體區分所有權人共有。伊就系爭3筆土地有管理權，上訴人為錦華大廈1樓房屋（下稱1樓房屋）之所有權人，及與1樓房屋相連增建物（下稱系爭增建物）之事實上處分權人。系爭增建物無權占有系爭3筆土地如附圖所示編號A、B、C（扣除C-1）所示之土地，面積合計140平方公尺【計算式：
（A部分46㎡）＋（B部分39㎡）＋（C部分61㎡）－（C-1部分6㎡）＝140㎡，下合稱系爭占用土地】，而受有相當於租金之不當得利，並致被上訴人因此受有損害。是就不當得利之數額依無權占用面積及系爭3筆土地申報地價8％計算，自聲請調解日即民國106年8月31日起回溯5年之不當得利為新臺幣（下同）561萬9,720元，及自106年9月1日起至返還系爭占用土地之日止之每月租金9萬3,662元。爰依民法第179條規定，請求上訴人應給付被上訴人561萬9,720元，及自106年9月1日起至返還系爭占用土地之日止，應按月給付被上訴人9萬3,662元。
二、上訴人則以：被上訴人並無經過區權人授權，不具當事人適格，自不得提起本件訴訟。被上訴人除向上訴人收取管理費外，兩造並約定被上訴人向系爭增建物之承租人收取額外使用對價2萬元，應有明示或默示合意成立由上訴人管理系爭占用土地之分管契約。縱認被上訴人並未向上訴人收取系爭占用土地之租金，然系爭占用土地於65年10月22日即以圍牆劃定使用空間，長年容忍由上訴人管理，且被上訴人仍有向其他空地之使用者收取補償金，是被上訴人應有默示同意上訴人於圍牆劃定之範圍內使用系爭占用土地，而存有默示分管契約。被上訴人長時間自系爭增建物之承租人處受有使用對價給付，嗣後反就系爭增建物向上訴人主張不當得利，違反誠信原則，已屬權利失效等語。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人514萬6,803元，及自106年9月1日起至騰空返還系爭占用土地之日止，按月給付被上訴人9萬3,662元，並為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴（原判決原載上訴人應給付被上訴人被上訴人514萬6,083元本息；原審已於112年6月30日裁定更正為上開數額）。上訴人不服，提起上訴，經本院以108年度重上字第785號判決（下稱前審判決）駁回其上訴。上訴人不服，提起上訴，再經最高法院廢棄發回。上訴人之上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其餘敗訴部分並未提起上訴或附帶上訴，此部分業已確定，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第78頁）：
（一）錦華大廈係於65年10月22日興建完成，錦華大廈坐落在系爭3筆土地，系爭3筆土地為錦華大廈全體區分所有權人共有。
（二）上訴人為1樓房屋之所有權人，且為系爭增建物之事實上處分權人。
（三）系爭增建物有占有系爭3筆土地如附圖所示之系爭占用土地。
（四）上訴人與訴外人王冠傑有於99年7月29日簽立原審卷一第95至99頁之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人買受1樓房屋，上訴人並於99年8月23日登記取得1樓房屋之房地所有權。
五、得心證之理由：
（一）被上訴人對上訴人為本件請求，是否具當事人適格一節：
1、按公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護工作」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法第40條第3項規定：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。」之外，公寓條例更於第38條第1項規定：「管理委員會有當事人能力。」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2 項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度臺上字第790號判決意旨參照）。故管理委員會倘基於職務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理（即無須以全體區分所有權人為請求主體），選擇非以區分所有權人而以管理委員會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓條例第10條第2前段定有明文。而所謂管理，通常包含保管、使用及收益。是管理委員會雖非區分所有權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權占用所生之私法上爭議，無論為保管、使用、收益，或排除侵害、請求返還共用部分，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人（最高法院98年度臺上字第790號、96年度臺上字第1780號、109年度臺上字第903號判決意旨參照）。
2、查被上訴人為坐落系爭3筆土地上之錦華大廈之管理委員會，其以上訴人無權占有屬錦華大廈全體區分所有權人共有之系爭占用土地為由，請求上訴人應依民法第179 條規定返還相當於租金之不當得利，被上訴人雖非本件訴訟標的法律關係之主體，惟依前開說明及訴訟擔當之法理，應認被上訴人已取得本件訴訟實施權，得主張區分所有權人對於上訴人得主張之權利，自具當事人適格。上訴人辯稱被上訴人提起本件訴訟，不具當事人適格云云，自不足採。
（二）按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院72年度臺上字第1552號、85年度臺上字第1120號判決意旨參照)。查錦華大廈係於65年10月22日興建完成，錦華大廈坐落在系爭3筆土地，而系爭3筆土地為錦華大廈全體區分所有權人所共有，被上訴人則為錦華大廈之管理委員會。復上訴人有於99年7月29日與王冠傑簽立系爭買賣契約而買受1樓房屋，並於同年9月24日以買賣為原因登記而取得1樓房屋之所有權，及為系爭增建物之事實上處分權人。又系爭增建物占用系爭占用土地等情，為兩造所不爭（見不爭執事項㈠至㈣），並有系爭3筆土地之土地、1樓房屋之建物登記謄本、附圖等可稽（見原審卷一第31至38頁、第121頁），堪信為真。則系爭占用土地為錦華大廈區分所有權人共有部分，上訴人抗辯其具事實上處分權之系爭增建物占用系爭占用土地，係屬有權占有等語，揆諸上開判決意旨，上訴人自應就其具正當權源之事實負舉證之責。
（三）上訴人辯稱，錦華大廈於完工之時即有圍牆存在，使用執照平面圖亦繪有圍牆，從航照圖亦可看出圍牆位置歷經數十年均未改變，與目前現況相符，且系爭買賣契約載明1樓房屋除支付每月管理費7,000元外，尚須繳交1樓空地即系爭增建物之管理費3萬元，而被上訴人就系爭增建物曾向伊收取每月2萬元之管理費，可見圍牆內土地係由1樓房屋所有權人基於分管協議而占有使用云云，固有提出錦華大廈使用執照平面圖、航照圖、位置標示圖、系爭買賣契約（見前審卷一第231頁、第383頁、原審卷一第67頁、第263至270頁、第322至329頁），及援引證人即1樓房屋買賣仲介吳承豐、錦華大廈住戶高銘堯、錦華大廈前管理委員林興富之證述等為證。經查：
1、系爭增建物所占用之系爭占用土地為錦華大廈之共用部分，已如前述，而依上訴人自承，附圖所示A、B、C、D、E之建物，本屬使用執照申請取得「後」始二次施工增建之建物等語（見原審卷一第280頁），並互核錦華大廈興建完成時之照片、系爭增建物之現況照片及錦華大廈之使用執照平面圖（見原審卷一第241至248頁、第9、10頁、前審卷一第231頁）可知，系爭占用土地原屬空地，係經他人嗣後另行增建而占用等情。又參上訴人所提錦華大廈前管委會主委蔡孟奇撰寫之說明稿（下稱蔡孟奇說明稿）亦表示「原燒餐廳（註：系爭增建物於上訴人購買之前曾由原燒餐廳所承租）於承租期自行違反規定增設空調主機與擴大違章部分，被人多次檢舉建管處查報，原燒餐廳與屋主約滿退租後並未將其營業期間所作一切違規設施拆除，委員會亦發函原燒餐廳要求拆除，然其並未理會，物非委員會所有因此也無法侵權代為處置」等語（見本院卷第125頁）。足徵系爭增建物之嗣後增建，與錦華大廈於65年間興建完成之時，建商有無在錦華大廈1樓周遭興建圍牆，並無相關，則得否逕以該圍牆存在為由，而作為系爭增建物有明示或默示分管協議存在之依據？實屬有疑。
2、復參錦華大廈平面圖、航照圖（見前審卷一第383頁、原審卷一第67頁、第263至270頁、第322至329 頁），錦華大廈外圍固顯示有圍牆存在；但由上訴人所提75年航照圖（見原審卷一第263頁）可知，錦華大廈當時圍牆外側已蓋有其他建物，則錦華大廈建商興建當時縱有在錦華大廈1樓周遭興建該等圍牆，該圍牆之設置應係為區隔錦華大廈（含坐落之全部土地）與相鄰街廓間，或為維護錦華大廈整體住戶安全、環境衛生等而設，則此與分管契約之存否，難認有何相關。況且，建案於外圍設置圍牆者，所在多有，而錦華大廈建商第一次出售房屋時，倘有與錦華大廈1樓房屋或各承購戶特約將系爭占用部分約定由1樓房屋所有權人專用，理應會有相關書面文件得予證明。就此，原審審理時亦已詢問上訴人並令其提出證據以為證明（見原審卷一第182頁）；但上訴人迄今仍未能提出建商與錦華大廈各承購戶間簽署之買賣契約或其他事證以為佐證，益徵並無分管協議存在之情事。從而尚難單憑有圍牆存在，遽謂上訴人之占有係基於分管協議云云。
3、又參諸系爭買賣契約第15條第4、5項記載：「甲（上訴人）、乙（王冠傑）雙方於辦理交屋同時，甲方同意本買賣標的出租予乙方並辦理租約公證手續…租金每月柒拾伍萬元（含稅）、租金調整方式依日後所訂定之租賃契約約定…」、「經甲（上訴人）、乙（王冠傑）雙方確認，本標的除支付每月管理費柒仟元整外，每月尚需繳交管理委員會1樓空地及天井增建之租金參萬元整，前揭租金及管理費用由承租方（即乙方）負擔。」等語（見原審卷一第98頁），雖有提及「每月尚需繳交管理委員會1樓空地及天井增建之租金3萬元」之內容；但查：
⑴該約定僅為上訴人與王冠傑間之約定，並未見被上訴人有
同為參與或為知悉，而被上訴人亦表示其並不知情等情（見本院卷第37頁）。復由上開約定可知，買賣當時，王冠傑除係1樓房屋之出賣人，其同為1樓房屋之承租人（王冠傑出售1樓房屋時，其同為1樓房屋承租人即七條龍餐廳之代表人，此部分詳下述），該所謂之3萬元租金亦非上訴人所負擔，又被上訴人否認其有按月收取租金3萬元（見本院卷第81頁），則出賣人兼承租人王冠傑果否有如約定所載按月支付1樓空地及天井增建之租金3萬元之事實，本屬有疑。又依上訴人自承，其確實未依系爭買賣契約之約定繳納3萬元等語（見本院卷第81頁），且上訴人所提蔡孟奇說明稿尚表示「七條龍燒烤餐廳（即王冠傑所經營餐廳），這是家林森北路自治會開立的餐廳，也就是道上兄弟開的餐廳，對於回饋金的給付當然也不願意」等語（見本院卷第125至126頁），均見上訴人或七條龍餐廳並無實際繳納租金之事實存在，則難僅憑上開約定，遽認王冠傑出售1樓房屋予上訴人之前後，真有按月給付3萬元租金予被上訴人之情事。
⑵另參證人吳承豐證稱，上訴人及王冠傑就1樓房屋的買賣係
由伊仲介。雙方簽約之前，伊有先到現場進行詢問調查，當時有詢問1位姓陳的總幹事關於1樓的管理費是多少錢，他回答稱管理費是7千多元，但是承租方要另外付給管委會關於增建的費用，不包括在管理費裡面，管理費及增建的費用加起來大約是3萬元，伊有問他關於1樓招牌的使用問題，他說這個應該是由承租方跟屋主及管委會去協調，據他所知招牌的費用也是算在這3萬元裡面，他有給伊看1本登記管理費用的簿冊，其他方面因為不是屋主跟管委會直接接洽，所以就沒有相關資料等語（見前審卷一第248、249頁），雖提及「管理費及增建的費用加起來大約是3萬元」等語；但依其證稱情節可知，其均係聽聞他人轉述而得，並未見其就此有另行確認。又核以上訴人陳稱，吳承豐係永慶房屋之仲介，其並未住在錦華大廈等語（見本院卷第248頁），則其究否清楚錦華大廈1樓共用部分之實際利用狀況，尚有疑問。再者，上訴人雖謂該陳姓總幹事係陳肇康等語（見本院卷第248頁），但依上訴人所陳，陳肇康前於101年間即死亡，而本院另有傳喚證人即陳肇康之子陳克勤到庭作證，依證人陳克勤證稱，伊有於伊父親過世後接著做錦華大廈總幹事大約3、4年，伊對系爭增建物均無印象，亦不認識吳承豐，也不瞭解系爭增建物理面的狀況及1樓有無額外付租金或費用給管委會等語（見本院卷第189至190頁），均無法證明有如上訴人所稱，其有針對系爭增建物部分額外給付使用費用之情事。從而亦難單憑證人吳承豐前開證述內容，遽為上訴人有利之認定。
4、上訴人雖另辯稱系爭增建部分每月收取之對價為2萬元等語（見前審卷二第54頁）；惟核此數額，業與上訴人前開所謂之每月3萬元已有不同。就此，上訴人均未舉證說明究係因何情事變更，以致有發生其所謂占用對價由每月3萬元變更為2萬元之情事，且經本院再次詢問被上訴人就系爭增建物係向上訴人每月收取2萬元？上訴人仍稱，是。是增建物的對價等語（見本院卷第79頁）。則究否上訴人有其所謂按月給付2萬元以作為系爭增建物占用之對價一事，自尚待確認。茲認定說明如下：
⑴上訴人就其所謂之每月2萬元部分，無非係以其所提被上訴
人104年財務報表為據（見原審卷一第395至401頁），並辯稱該財務報表上記載104年1月、同年4月、同年7月、同年9月之「1樓土地租金」依序為5萬9,970元、5萬9,970元、5萬9,970元、3萬9,770元，故被上訴人就系爭增建物有向伊收取每月2萬元之對價，有時匯款2個月費用，扣除匯費30元後匯款3萬9,770元，有時匯款3個月費用，扣除匯費30元後匯款5萬9,770元等語（見原審卷二第54頁）；惟此經被上訴人否認，其主張：前開報表所載1樓土地使用租金，係承租人使用1樓空地向外增建(即後花園，現已拆除為平地)及招牌使用之回饋金，而該回饋金為每月6萬元，分別係價值4萬元之餐券及2萬元之現金，該回饋金與系爭增建物無關，並非占用系爭占用土地之租金等語（見本院卷第35、155頁），另有提出後花園、招牌使用照片、餐券發放明細、1樓房屋承租人出具之同意書、錦華大廈區分所有權人會議議案回覆函及臺灣臺北地院（下稱臺北地院）102年度北簡字第6043號判決（此為被上訴人對伊森餐飲所提請求給付租金事件，上訴後經同院103年度簡上字第63號判決本訴部分駁回上訴，追加部分，伊森餐飲應再給付被上訴人60萬元本息，下稱另案給付租金事件）等為證（見本院卷第41至45頁、第59至71頁、第157至159頁、第233頁、原審卷一第330至342頁）。經查：①上開104年財務報表其上僅載「一樓土地租金」，並未標明
該款項即係供作上訴人所謂之系爭增建物占用之對價費用，且本院另有詢問上訴人該2萬元係以何名義收取？上訴人如何確認其有按月繳交2萬元等，上訴人則稱該2萬元係承租人另外給付予被上訴人，此部分非上訴人所給付，都是跟第三人說要繳納這筆錢，至於細節部分由被上訴人與承租人處理，上訴人的認知都是承租人去處理等語（見本院卷第79至81頁），堪見上訴人自身並不清楚有無實際繳納占用系爭占用土地之對價費用，則得否單憑上開報表有為前開記載，即遽作連結，而謂該費用即係針對系爭增建物占用之對價云云，已屬有疑。
②復查上訴人係於99年9月24日以買賣為原因登記而取得1樓
房屋之所有權，及為系爭增建物之事實上處分權人，已如前述。而依上訴人陳稱，其取得1樓房屋（含系爭增建物後）後，陸續有出租與七條龍、伊森餐飲、皇后美食館及蒸龍宴等語（見本院卷第82頁）。就此，經核被上訴人前於102年間對伊森餐飲所提起之另案租金給付訴訟，其於支付命令即表明「緣債權人（即被上訴人）與債務人（即伊森餐飲）於101年4月1日簽訂同意書，約定由債務人承租債權人臺北市○○區○○○路000號『1樓後花園之公共設施』及『店面門口柱子』，作為景觀美化及廣告招牌使用，...約定之租金為每月6萬元整。」等語（見另案給付租金事件支付命令卷第1頁），且被上訴人後續所提書狀亦表示「系爭空地上所存在之違章建築物非原告（即被上訴人）所有，系爭違章建築物（即系爭增建物）亦非原告出租予被告之租賃物...被告（即伊森餐飲）向原告（即被上訴人）承租系爭公共設施與大樓前方店面門口柱子時，係明知空地上所存在之建築物為違章建築，且與原告無關」等語（見另案給付租金事件一審卷第125至126頁），即明確區分另案租金給付事件所請求範圍，與系爭增建物部分實屬有別。由此可見被上訴人與伊森餐飲間，另有針對「1樓後花園之公共設施」及「店面門口柱子」部分之租金約定給付，而與系爭增建物之占用，實有不同，此須予釐清區分。
③又互核被上訴人所提「1樓後花園之公共設施」、「店面門
口柱子」照片（見本院卷第41至45頁）與系爭增建物照片（見原審卷第9至13頁）可知，「1樓後花園之公共設施」、「店面門口柱子」部分，與系爭增建物顯屬有別，亦無涵蓋範圍認定錯誤之疑。④再參諸被上訴人所提七條龍、伊森餐飲出具之同意書，其
上係載「承租後花園之公共設施空地及店面門口柱子，作為景觀美化及廣告招牌使用，經雙方同意自99年11月5日起至104年11月5日止，...租金6萬元整」等語，且就該6萬元之給付方式，依上訴人所提蔡孟奇說明稿提及「回饋金同意書改由現金與餐券並行（...2萬元現金）相信住戶都有每兩個月依坪數大小收到一小金額的餐券可到一樓消費」等語（見本院卷第126頁），並有被上訴人另提餐券發放明細（見本院卷第63至71頁）可憑。足見確如被上訴人所主張，該按月6萬元之給付係採餐券4萬元、現金2萬元之方式以為支付。由此可知，上開104年財務報表所載每月2萬元「一樓土地租金」，實係被上訴人提供「後花園之公共設施空地」及「店面門口柱子」使用之對價，而與系爭增建物無涉。況且，上訴人倘如其所辯稱，其或1樓房屋承租人有針對系爭增建物部分按月繳納對價費用之情事，衡情上訴人取得1樓房屋迄今至少十幾餘年，上訴人理應可提出相關給付證據以為證明，但上訴人迄今除提出上開104年財務報表外，卻未再提出其他證據以為佐證。由此可見，上訴人所謂其有按月給付租金2萬元云云，實係將被上訴人針對「後花園之公共設施空地」、「店面門口柱子」之回饋金收取部分，與系爭增建物有所混淆，則其所辯，自不足採。
⑵從而上訴人辯稱其有按月給付2萬元以作為系爭增建物占用之對價云云，自不足採。
5、再前審有依上訴人聲請，傳喚證人高銘堯、林興富到庭作證（見前審卷二第65頁、第137頁）。而依證人高銘堯於前審時證稱，伊在錦華大廈住了30多年，從伊剛開始搬進去住，印象中1樓左右兩側均有加蓋圍牆，圍牆內部的空地都是1樓在使用，至於為什麼1樓住戶可以使用1樓圍牆內的空地，因為伊只是承租人，所以並沒有針對這件事情去詢問過任何人。伊也不清楚管委會有無針對1樓使用圍牆內的空地之事，額外向1樓住戶收取任何費用，伊從來沒有從1樓進出，所以不清楚1樓住戶有無設置鐵門隔起來等語（見前審卷二第170、171頁）、證人林興富於前審時證稱，伊是錦華大廈第1屆、第2屆的管理委員，伊當管理委員時，1樓的平面是由1樓的人在使用，且前後都有門鎖，需要鑰匙才能進出，但伊不知道鑰匙由何人保管，當時管理委員會除了管理費以外，還有清潔費等之類的收入，這些管理費以外的收入並不穩定，1樓有出租的時候才有這些收入，是向承租人收取的，這件事在管理委員會沒有討論過，伊不清楚所謂的清潔費是承租人使用哪個部分所支付的費用等語（見前審卷二第190至192頁），可見證人高銘堯雖在錦華大廈居住長達30餘年，惟其不知被上訴人是否曾向1樓房屋住戶收取關於占用系爭占用土地之管理費；另證人林興富擔任錦華大廈第1屆、第2屆管理委員期間，1樓房屋住戶雖有使用1樓空地，且1樓房屋若有出租時，會額外向承租人收取清潔費等名目之費用，惟其不知該等費用是針對何部分使用之對價等情。是依證人高銘堯、林興富之證詞，均不足以認定被上訴人確曾就系爭占用土地向1樓房屋所有權人收取管理費之情事。
6、上訴人另以蔡孟奇說明稿提及「我向新屋主與店家提及空地使用回饋金，後來取得協商結果為使用者付費原則（由於屋主法拍購買時違建部份已既有，由法院點交非其自行增建），由承租店家向管委會每月繳納一定回饋費用，並附帶一年三節的各樓層洗地打蠟金額回饋，協商過程並不容易，本人不僅以車輛圍堵店家營業出入口不使其營業並告知將公告媒體該餐飮集團並非如其營造形象，原燒餐廳才簽下回饋金同意書每月3萬元（同意使用一樓既有違建除外空間，藉由屋主更替時大樓取回違建以外部分管理權）」等語（見本院卷第125頁），而辯稱就系爭占用部分存在默示分管契約云云。經查，上開內容僅為上訴人取其片段，核其前後說明內容係載「原燒餐廳於承租期自行違反規定於空地增設空調主機與擴大違章部份，被人多次檢舉建管處查報，原燒餐廳與屋主約滿退租後並未將其營業期間所作一切違規設施拆除，委員會亦發函原燒餐廳要求拆除，然其並未理會，物非委員會所有因此也無法侵權代為處置...原燒餐廳約滿離開之後來承租的店家為七條龍燒烤餐廳，這是家林森北路自治會開立的餐廳，也就是道上兄弟開的餐廳，對於回饋金的給付當然也不願意，雙方相約於律師樓談判，兄弟事兄弟辦，七條龍餐廳也只能簽下同原燒餐廳的回饋金同意書每月六萬元（同意使用一樓建物外牆外所有公共空間，藉由屋主更替時大樓取回完整空地管理權），該餐廳在承租期間更大肆的擴張違建，經人多次舉報建管處到場處置，...不過由於自原燒餐廳以來承租店家的不斷違章擴建，即便豐富餐飲未作增建亦常受到不知名人士檢舉建管...後來有家蒸龍宴餐廳向屋主承租，但其在屋主告知須與管委會簽立回饋金同意書始可使用空地之事並不理會，本人於餐廳開業前至開業後不下十餘次與蒸龍宴會談均未能簽立同意書，屋主也輕忽此事嚴重性認為是店家與委員會之間應處理與其無關，因此經由住戶大會通過提告」等語（見本院卷第125至126頁），可見錦華大廈住戶並非肯認1樓房屋所有權人得有權占用系爭占用土地，或有存在明示或默示之分管協議，實係因多年以來因1樓房屋均遭屋主出租與他人使用，而該承租人又持續違法增設違建，並經多次檢舉仍置之不理，亦不為拆除，而1樓房屋之承租人又持續更迭，被上訴人在無法處理因應下，方改以向承租人收取回饋金之方式，以藉此尋求取回部分回饋；然而，就此收取回饋金之舉措，承租人仍多未理會，方如蔡孟奇所稱七條龍餐廳不僅積欠數個月回饋金，還因財務問題上了新聞停了業，及被上訴人因蒸龍宴餐廳不予理會，而後續有對蒸龍宴餐廳提告，蒸龍宴餐廳終係賠付95萬元侵權費用以為和解等語（見本院卷第126至127頁）；另蔡孟奇亦有為被上訴人而與上訴人進行協調，並表示「一樓屋主（即上訴人）已經完全認輸了，對於這場原可拒絕卻迎戰的官司也願意認賠止血，提出了理賠委員會肆百萬元再加贊助大樓更新籌備會壹百萬元總共伍百萬元，期望與住戶們達成和解」等語（見本院卷第127頁），由此均徵錦華大廈住戶並未同意1樓房屋所有權人得使用系爭占用土地部分之分管協議存在。況且，被上訴人倘認1樓房屋所有權人得經分管協議而有權占用系爭占用部分，其自無可能於上揭期間仍持續為前開權利主張。同理，上訴人如非肯認自身係屬無權占用，亦無可能同意以賠付總計500萬元之方式，於先前尋求與錦華大廈全體住戶進行和解之理。則上訴人以蔡孟奇說明稿而謂其與錦華大廈住戶間存在默示分管協議云云，自不足採。
7、再承蔡孟奇說明稿（見本院卷第125至127頁）可知，被上訴人早在上訴人取得1樓房屋之前，即原燒餐廳承租時起，被上訴人就1樓房屋承租人所興建違建部分，即有持續向建管處查報檢舉，亦有發函要求原燒餐廳拆除，係因原燒餐廳不予理會，被上訴人因考量物非其所有而無法侵權代為處置下，方未另為拆除行為。嗣1樓房屋所有權人及承租人因持續更迭，被上訴人又面臨七條龍餐廳經營者為道上兄弟開的餐廳，不理會其所為請求。其間被上訴人亦有與上訴人進行溝通，上訴人方會提出以賠付總計500萬元之方式，尋求與錦華大廈全體住戶商談和解。再被上訴人另有對蒸龍宴餐廳以為請求；但蒸龍宴餐廳仍不予理會，方引致被上訴人於原審追加請求蒸龍宴餐廳起訴請求返還無權占用附圖所示C1、D、E部分土地所生之不當得利（見原審卷一第141至144頁），嗣因蒸龍宴餐廳有對被上訴人進行賠付而成立和解，被上訴人方撤回對蒸龍宴餐廳之不當得利請求等情（見原審卷一第367頁民事撤回起訴狀），由此可見被上訴人長期以來就1樓土地遭占有使用部分（包括系爭增建物、後花園及大門柱子等），尚有為前開權利之主張行使，並非肯認上訴人得在未支付費用下，而占有使用系爭占用土地之情事。
8、況且，倘如上訴人前開所辯，其於取得1樓房屋之初，錦華大廈住戶間即已存在分管協議而同意1樓房屋所有權人得按月支付3萬元或2萬元對價之方式，以換取得持續占有使用系爭占用土地之權限，被上訴人理應會持續按此模式對1樓房屋所有權人而為請求，但由蔡孟奇說明稿可知，被上訴人卻係在1樓房屋所有權人或承租人發生更迭後，方重新尋求一遭他人無權占用土地所生之因應解決之道，由此益徵錦華大廈住戶間，就系爭占用土地部分，並無存在明示或默示之分管協議。
9、上訴人另援引另案給付租金事件其所提其與伊森餐飲間之房屋租賃契約書、被上訴人所提民事準備書㈢狀（含後附附件一資料）等為據，而辯稱其出租與伊森餐飲之使用範圍，業已包含系爭增建物部分云云。經查，另案給付租金事件係被上訴人請求伊森餐飲承租後花園之公共設施空地及店面門口柱子之租金等情，已如前述。是另案給付租金事件被上訴人本非針對系爭增建物部分而為請求，則上訴人逕以另案給付租金事件為據，實屬混淆誤認，難認有據。復上訴人與伊森餐飲間要為如何之租賃約定，此僅為其二人間之行為，未對他人發生任何效力，亦難單憑上訴人所謂其有約定要將系爭增建物部分出租予伊森餐飲，遽謂其即屬有權占有。又觀以被上訴人於另案給付租金事件所提民事準備書㈢狀（含後附附件一資料，見另案給付租金事件一審卷第125至130頁），被上訴人已載明「系爭空地上所存在之違章建築物非原告（即被上訴人）所有，系爭違章建築物亦非原告出租予被告（即伊森餐飲）之租賃物，...系爭違章建築物為王川傑所有，與原告無關...被告因系爭違章建築物不能使用所生之爭議及糾紛應由被告與王川傑自行處理...被告向原告承租系爭公共設施空地與大樓前方店面門口柱子時，係明知空地上所存在之建築物為違章建築，且與原告無關」等語（見另案給付租金事件一審卷第125至126頁），可見被上訴人旨在說明其出租予伊森餐飲之範圍僅有包含公共設施空地（即後花園）與大樓前方店面門口柱子，並未包含系爭增建物，則難認被上訴人有何自認占用系爭占用土地有存在分管協議之情事。是上訴人抗辯被上訴人於另案給付租金事件有自認出租系爭占用土地部分云云，顯屬無據，而不足採。
10、綜此，上訴人前開所辯，均難認錦華大廈住戶就系爭占用土地部分存有明示或默示分管契約之情事，則上訴人辯稱其得基於分管協議而有權占用系爭占用土地云云，尚難憑採。
（四）上訴人又抗辯：上訴人基於租賃關係而占有使用系爭占用土地，租約既未定期限，未經依法終止，上訴人本於租約占有使用系爭占用土地，自非無權占有云云。經查，上訴人所謂其得基於租賃關係而占有系爭占用土地，無非係以前開104年財務報表為據；惟承上說明，該104年財務報表所載每月2萬元租金，並非針對系爭增建物之占有使用部分，且上訴人亦稱其自身尚不清楚有無實際繳納占用系爭占用土地之對價費用，則上訴人以此辯稱其就系爭占用土地部分具租賃關係存在云云，難認有據，洵非可取。
（五）上訴人復抗辯：系爭增建物已存在數十年，興建完成後即有圍牆將之包圍，僅有後門可與外界聯通，而後門鑰匙均由1樓房屋所有權人保管，其他住戶無從自後門進出，從未經被上訴人或其他區分所有權人干涉或異議，且1樓房屋住戶均有就系爭增建物按月繳納管理費，可證有默示分管協議存在云云，並援用證人高銘堯、林興富之證述為憑，惟為被上訴人所否認，其並主張，錦華大廈住戶可由內向外打開牆邊鐵門，惟因基於安全維護及管理之考量，無法自行由外向內打開鐵門，伊持有保管該鐵門鑰匙，亦有將鑰匙提供予1樓住戶，該鐵門係由伊安裝、修繕及管理等語（見前審卷二第217頁），並有提出免用統一發票收據為憑（見前審卷二第237頁）。經查：
1、按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示固亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言；若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（參照最高法院29年上字第762號判例意旨）。
2、查承前所述，錦華大廈於完工之時縱有圍牆存在，仍難遽謂即有存在分管協議之情事，且亦未見上訴人有其所謂均有按月繳交系爭增建物占用所生對價費用之情事。又依證人高銘堯、林興富前開證述情節，僅係表示其等並不清楚有無向1樓房屋住戶另行收取系爭增建物占用部分之費用，是難以此而認有默示分管協議存在之情事。
3、又觀諸被上訴人所提免用統一發票收據（見前審卷二第237頁）。該收據記載「買受人錦華大樓，大樓後面拉門更換輪上面固定轉輪含修理工資16000」，可知被上訴人確有支付錦華大樓後方鐵門之修繕費用，則該鐵門是否確係由上訴人設置，即屬有疑。另證人高銘堯於前審證稱，伊不清楚1樓住戶有無設置鐵門隔起來等語（見前審卷二第171頁）、證人林興富於前審證稱，1樓平面的前後都有門鎖，需要鑰匙才能進出，但伊不知道鑰匙由何人保管等語（見前審卷二第191頁），均不足以證明上訴人確有設置1樓鐵門並保管鑰匙之事實，則上訴人執此抗辯有默示分管協議存在，亦非有據。
4、況且，揆諸上開判例意旨，縱使系爭3筆土地其餘共有人先前未對1樓房屋所有權人採取法律上保護權利之行為，亦無從僅因渠等單純之沈默，即遽認有默示同意上訴人占用系爭占用土地之分管協議存在。此外，上訴人並未舉證證明其餘共有人究有任何舉動或其他情事足以間接推知其效果意思，尚難認為渠等間已達成默示同意分管之協議。是上訴人抗辯系爭3筆土地之全體共有人就系爭占用土地有由1樓房屋所有權人占有使用之默示分管協議存在，亦無可採。
（六）被上訴人請求上訴人給付不當得利，有無理由：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（參照最高法院61年臺上字第1695號判例），是無權占有他人之土地，應返還相當於租金之利益。
2、查上訴人係於99年7 月29日與王冠傑簽訂系爭買賣契約，而購買1樓房屋之所有權及系爭增建物之事實上處分權，嗣1 樓房屋已於同年9 月24日辦畢所有權移轉登記等情，已如前述。是上訴人自99年間取得系爭增建物之事實上處分權時起，即屬無正當權源而占有系爭占用土地，致錦華大廈全體區分所有權人受有損害，則被上訴人依民法第17
9 條規定，請求上訴人自106 年8 月31日（被上訴人於原審聲請調解，聲請狀於106年8月31日送達上訴人，見原審卷一第276頁反面）起回溯5 年（亦即101 年9 月1 日至1
06 年8 月31日），及自106 年9 月1 日起至上訴人騰空返還系爭占用土地予被上訴人之日止，按月給付相當於租金之不當得利，應屬有據。
3、按相當於租金利益之計算標準，應參酌土地法第97條第1項規定予以計算較為客觀公允（最高法院81年度臺上字第339號判決意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1 項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條、土地法第148條規定，上述土地價額係指法定地價，亦即土地所有權人依土地法所申報之地價而言。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。另按基地租金之數額，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年度臺上字第3071號判決意旨參照）。查系爭占用土地位在臺北市松山區敦化北路，鄰近臺北長庚紀念醫院、松山機場、東方文華酒店，國立臺北大學臺北校區、民族國小、捷運中山國中站，並有眾多銀行、圖書館、公園等公共設施，有GOOGLE地圖、原審勘驗筆錄及兩造之陳述在卷可佐（見原審卷一第116頁、第283至309 頁、本院卷第249頁、第259頁），是其坐落位置之商業、交通發達便利，屬臺北市之精華地段，爰審酌系爭占用土地坐落之位置、周遭環境、工商繁榮程度、交通及生活機能完善暨上訴人係將系爭增建物合併1 樓房屋出租以供商業使用之經濟價值、所受利益等一切情狀，認被上訴人請求以系爭占用土地申報總價額8% 計算相當於租金之損害，應屬適當。
4、又系爭增建物占有使用系爭3筆土地如附圖編號A 、B 、C(不含C-1)所示部分（即系爭占用土地），面積合計140平方公尺（46＋39＋61－6＝140），有附圖可憑。至上訴人雖抗辯：松山地政至現場丈量時，誤將伊所有之屋外平台面積計入附圖所示編號B之部分，此部分面積應予扣除云云（見前審卷一第351頁），惟經前審向松山地政函詢結果，附圖編號B（面積39平方公尺）並未包含前開屋外平台，有該所110年6月21日北市松地測字第1107010005號函可憑（見前審卷二第119頁），是上訴人此部分抗辯，尚非可採。是系爭增建物占有使用系爭3筆土地之面積合計為140平方公尺，應可認定。
5、另系爭占用土地101年1月至同年12月、102年1月至104年12月、105年1月至106年12月、107年1月至108年12月、109年1月至110年止之公告地價分別為每平方公尺10萬2,740元、10萬5,380元、13萬4,420元、12萬5,440元、12萬8,980元，有地價查詢資料可參（見前審卷二第161至166頁），因土地所有權人未於公告期間申報地價，應以公告地價80%為其申報地價，則系爭占用土地101 年1 月至同 年12月、102 年1 月至104年12月、105 年1 月至106年12月、
107 年1月至108年12月、109年1月至本院言詞辯論終結時之申報地價分別為每平方公尺8萬2,192元、8萬4,304元、10萬7,536元、10萬3,52元、10萬3,184元、10萬6,864元（見本院卷第263至344頁），依此計算，被上訴人得請求上訴人給付之不當得利數額分別如附表一、二所示【其中自101年9月1日起至106年8月31日止得請求之不當得利金額合計514萬6,803元（見附表一）；另自106年9月1日起至上訴人返還系爭占用土地之日止，被上訴人按月得請求之不當得利金額如附表二所示，被上訴人就此僅請求上訴人按月給付9萬3,662元，見原審卷一第365頁反面）。從而，被上訴人請求上訴人給付514萬6,803元，及自106年9月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付9萬3,662元，為有理由，應予准許。
6、至上訴人雖抗辯以系爭3筆土地申報總價額8% 計算相當於租金之不當得利，顯屬過高云云，惟斟酌前開所述系爭占用土地坐落之位置、周遭環境、工商繁榮程度、交通及生活機能等一切情狀，且上訴人曾將1 樓房屋及系爭增建物一併出租予蒸龍宴餐廳，每月租金54萬元（含稅），此為兩造所不爭執（見原審卷一第356頁），並有租賃契約書可參（見原審卷一第87至90頁），按1樓房屋（主建物面積約387.53平方公尺，見原審卷一第37頁）及系爭增建物（140平方公尺）之面積計算結果，系爭增建物之每月租金相當約14萬3,309元（54萬元×140/527.53＝14萬3,309元），更可徵系爭占用土地之經濟價值頗高，則以申報總價額8% 計算相當於租金之不當得利，並無過高情事。上訴人此部分抗辯，尚非可取。
（七）另上訴人雖有聲請傳喚證人蔡孟奇到庭作證（另上訴人原有聲請證人王冠傑到庭作證部分，業經上訴人捨棄，此見本院卷第188頁）云云。查就上訴人前開聲請，本院有命上訴人陳報蔡孟奇之聯絡資料（見本院卷第148頁），而本院有依上訴人所陳報資料，於112年1月5日準備程序期日通知蔡孟奇到庭作證，但該送達已遭退回，證人蔡孟奇亦未到庭等情，有該遭退回之送達證書、準備程序報到單等在卷可佐（見本院卷第177至178頁、第185頁）。就此，本院亦有命上訴人再度陳報確認蔡孟奇之聯絡地址，而上訴人再行陳報之地址（見本院卷第201頁）經查與先前送達地址並無不同，而原先送達地址又遭退回，故認無傳喚之可能。再者，酌以上訴人業已提出蔡孟奇所撰寫之前開說明為證，並經本院認定說明如前，故認證人蔡孟奇亦無再為傳喚之必要，則認上訴人前開聲請，應予駁回，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付514萬6,803元，及自106年9月1日起至騰空返還系爭占用土地之日止，按月給付9萬3,662元之範圍內，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 戴嘉慧法 官 華奕超正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
書記官 簡素惠附表一（被上訴人自101年9月1日起至106年8月31日止，得請求
之不當得利金額）：編號 期間 不當得利數額 計算式 一 101年9月1日起至同年12月31日止 30萬6,850元 140平方公尺×8萬2,192元×8％÷12月×4月＝30萬6,850元，元以下四捨五入，下同 二 102年1月1日起至104年12月31日止 283萬2,614元 140平方公尺×8萬4,304元×8％×3年＝283萬2,614元 三 105年1月1日起至106年8月31日止 200萬7,339元 140平方公尺×10萬7,536元×8％÷12月×20月＝200萬7,339元 總計 514萬6,803元附表二（被上訴人自106年9月1日起至上訴人返還系爭占用土地之日止，按月得請求之不當得利金額）：
編號 期間 不當得利數額 計算式 一 106年9月1日起至106年12月31日止 10萬0,367元 140平方公尺×10萬7,536元×8％÷12月＝10萬0,367元 二 107年1月1日起至108年12月31日止 9萬3,662元 140平方公尺×10萬0,352元×8％÷12月＝9萬3,662元 三 109年1月1日起至上訴人返還系爭占用土地之日止 被上訴人原得按月請求9萬6,305元（見右計算式），但被上訴人僅按月請求給付9萬3,662元，未逾上開計算金額。 140平方公尺×10萬3,184元×8％÷12月＝9萬6,305元