臺灣高等法院民事判決111年度重上更一字第138號上 訴 人 吳米茹（原名吳梓莘、吳米茹）追加 被告 賴栯生（原名賴遠芳）共 同訴訟代理人 張仁龍律師被 上訴人 施沛涵（原名施美惠)訴訟代理人 呂秋𧽚律師複 代理人 吳祖寧律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國109年12月24日臺灣新北地方法院109年度重訴字第4號第一審判決提起上訴，被上訴人並追加賴栯生為被告，經最高法院發回更審，被上訴人復為訴之追加，本院於112年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠主文第二項命上訴人給付被上訴人新臺幣伍拾肆萬肆仟元，及自民國一○九年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡主文第三項命上訴人自民國一○九年二月二十八日起至返還第一項所示土地及房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣參萬貳仟元；及各該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄㈠、㈡部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
被上訴人追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查本件被上訴人於原審原依兩造於民國107年7月5日簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、民法第767條第1項、第179條規定為其請求權基礎，起訴請求上訴人騰空遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○○路0段00巷000號房屋（下稱系爭房屋）暨坐落之新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍33/10000，與系爭房屋合稱系爭房地），及給付相當於租金之不當得利，嗣於本院前審追加賴栯生為被告，而依民法第767條第1項規定追加請求賴栯生即追加被告騰空遷讓返還系爭房地，經上訴人及追加被告同意（見本院前審卷一第207頁、第294頁、第447頁）；復於發回更審後就請求上訴人遷讓返還系爭房地部分，於本院追加依兩造間110年12月間之和解契約為請求之依據（見本院卷第161頁），核被上訴人追加賴栯生為被告部分，業經對造同意，另追加請求權基礎部分，則係本於同一基礎事實所為，均合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人於107年7月5日將其所有系爭房地以新臺幣（下同）2,200萬元出售予被上訴人，兩造並簽立系爭買賣契約，於同年8月15日辦妥所有權移轉登記，上訴人依約負有交付系爭房地之義務，卻拒絕交付，而與其前夫即追加被告賴栯生（於110年3月2日協議離婚）無權占有系爭房地，上訴人並獲有相當於租金之利益，使被上訴人受有損害等情，爰依系爭買賣契約、民法第767條第1項、第179條規定，求為上訴人應將系爭房地騰空遷讓返還予被上訴人，上訴人並應給付被上訴人54萬4,000元，及自109年2月28日起加計法定遲延利息，暨自109年2月28日起至返還系爭房地之日止，按月給付被上訴人3萬2,000元之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴人於本院前審追加請求追加被告遷讓返還系爭房地，復於本院就請求上訴人遷讓返還系爭房地部分，追加依兩造間110年12月間之和解契約為其請求權基礎，並答辯聲明：上訴駁回；追加聲明：㈠追加被告應將系爭房地騰空遷讓返還予被上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人及追加被告則以：上訴人因資金周轉困難，接受被上訴人提議以「代持」之手法，通謀虛偽於107年7月5日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，將系爭房地以買賣為原因移轉登記於被上訴人名下，並同意給付被上訴人代持費用216萬元，而以被上訴人名義向新北市鶯歌區農會（下稱鶯歌農會）申請新房貸（下稱農會房貸），惟由上訴人負責清償，藉此爭取上訴人可於未來3年內還息不還本之寬限期利益，故兩造係出於通謀虛偽意思表示簽訂系爭買賣契約，隱藏之真意為借名登記契約，上訴人仍為系爭房地之實質所有權人，且同意追加被告居住，被上訴人不得依無效之買賣契約或所有權登記，請求上訴人及追加被告遷讓返還系爭房地，亦不得請求上訴人給付不當得利，另上訴人與追加被告已分別於110年3月31日、同年12月1日搬離，而無占用系爭房地等語，資為抗辯。上訴人上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；另對追加之訴上訴人及追加被告答辯聲明：㈠追加之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於107年7月5日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，經上訴人於同年8月15日將系爭房地以買賣為登記原因移轉登記於被上訴人名下；被上訴人於107年7月9日以系爭房地向鶯歌農會申請抵押貸款，於同年9月18日借得金額1,900萬元，經被上訴人於同日指定該農會依序匯款至上訴人名下玉山商業銀行東湖分行帳號0000000000000號、同分行帳號0000000000000號、永豐商業銀行忠孝東路分行帳號0000000000000號帳戶，金額依序為94萬6,166元、99萬5,154元、1,798萬1,339元（以上共計1,992萬2,659元，已扣除匯費30元、30元、190元）；上訴人於107年10月15日起至110年3月18日此段期間內按月支付農會房貸及系爭房屋管理費；上訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約前，系爭房地已出租予第三人張秀英；兩造另於107年9月17日簽訂借款契約書（下稱系爭借款契約），結算上訴人自106年10月起迄至該日為止，共計向被上訴人借款1,042萬4,500元；又上訴人與追加被告係於97年10月22日結婚，嗣於110年3月2日協議離婚等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第91頁），並有系爭買賣契約、系爭房地登記第一類謄本、異動索引、林口區農會匯款申請書、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、管理費繳納收據及繳款申請書、系爭借款契約、房屋租賃契約書、鶯歌農會匯款申請書、貸放資料查詢、被上訴人鶯歌農會存款及放款交易明細表、上訴人及追加被告戶籍資料等件附卷可稽（見原審108年度重司簡調字第1072號卷，下稱調解卷，第17頁至第35頁、原審卷第39頁至第58頁、第65頁至第74頁、第109頁至第117頁、第121頁至第135頁、第177頁至第179頁、第195頁至第198頁、第249頁至第255頁、第389頁、本院前審卷一第197頁至第204頁、第243頁至第246頁、第343頁至第354頁），是此部分事實，堪信為真。
四、被上訴人主張系爭買賣契約為附買回條款之買賣契約，其依系爭買賣契約取得系爭房地之所有權，上訴人依約負有交付系爭房地之義務，卻拒絕交付，而與追加被告無權占有系爭房地，上訴人並獲有相當於租金之不當得利等情，為上訴人及追加被告所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約真意為何?是否為通謀虛偽意思表示，
有無隱藏他項法律行為?㈡被上訴人請求上訴人及追加被告騰空遷讓返還系爭房地，有
無理由?㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由?
五、本院之判斷：㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效；又虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1項本文、第2項定有明文。
經查：
1.被上訴人主張系爭買賣契約為附買回條款之買賣契約，其依系爭買賣契約取得系爭房地之所有權乙節，為上訴人所否認，辯稱兩造就系爭房地所為買賣及以買賣為原因所為之所有權移轉登記，均係通謀虛偽意思表示，所隱藏之真意為借名登記關係等語。觀之系爭買賣契約名稱固為「不動產買賣契約書」，並於前言載明：「茲因不動產買賣事宜，雙方協議同意訂定如下條款…」，且於第1條至第3條約定標的物為系爭房地，總價款為2,200萬元，分3期付款，即簽約款100萬元、完稅款100萬元、尾款2,000萬元（見調解卷第19頁、原審卷第123頁），形式上具有買賣契約之外觀，然系爭買賣契約第4條第2項約定，賣方即上訴人同意提供系爭房地予買方即被上訴人貸款2,000萬元來抵付尾款，再於第14條第2項第3款前段約定，以被上訴人名義向銀行貸款所須繳納之任何費用及每月所須支付予銀行之本利款項，應由上訴人支付（見調解卷第19頁、第25頁、原審卷第123頁、第126頁），可見系爭買賣契約所約定2,200萬元價款中之尾款2,000萬元，係約定由被上訴人貸款來抵付，被上訴人如有買受系爭房地之真意，自應由其申辦貸款並按月繳納貸款本息以支付尾款，然系爭買賣契約第14條第2項第3款卻約定由上訴人負責支付以被上訴人名義向銀行貸款之本息，可見被上訴人主張兩造就系爭房地係屬買賣之真意，已非無疑。
2.參以被上訴人曾於107年8月17日向上訴人及追加被告表示：「…房子過戶給我，只是代持，並非我的…」等語，有LINE對話紀錄翻拍照片在卷可稽（見原審卷第513頁），斯時被上訴人已登記為系爭房地之所有權人，卻自陳僅係「代持」系爭房地，足認被上訴人並非系爭房地之真正所有權人。被上訴人雖主張其係因購買系爭房地之資金除農會房貸外，尚有向其叔叔商借資金，故所謂代持係代叔叔持有系爭房地之意，然被上訴人於原審原就系爭買賣契約第14條第2項第1款所約定之代持費用主張為「利息之約定」，嗣又稱代持為「代叔叔持有」，前後說法不一，且系爭買賣契約第4條第2項已約定尾款2,000萬元以貸款來抵付，被上訴人於107年7月9日以系爭房地向鶯歌農會申請抵押貸款，於同年9月18日借得金額1,900萬元，為兩造所不爭執，並有鶯歌農會貸放資料查詢、被上訴人鶯歌農會存款及放款交易明細表等件存卷可參（見原審卷第389頁、本院前審卷一第343頁、第347頁至第354頁），縱有不足而須向叔叔商借資金，商借所得金額亦僅占系爭買賣契約所約定系爭房地總價2,200萬元之極小部分，自無可能因此即認其係代叔叔持有系爭房地，況系爭買賣契約第14條第2項第1款係約定上訴人應於買回系爭房地時給付被上訴人代持費用216萬元（見調解卷第25頁、原審卷第126頁），該代持關係自係存在於被上訴人與上訴人之間，被上訴人與其叔叔間之資金借貸關係與上訴人毫無干涉，實無必要於兩造所簽訂之系爭買賣契約中為約定，故被上訴人所稱代持為「代叔叔持有」乙節，顯非可採。
3.再由系爭買賣契約第14條第2項第2款約定，系爭房地未買回期間應繳之房屋稅、地價稅及其他應繳納稅費悉由上訴人全數負擔繳清（見調解卷第25頁、原審卷第126頁），兩造復不爭執上訴人於107年10月15日起至110年3月18日此段期間內按月支付農會房貸及系爭房屋管理費，在此之前系爭房地之火災及地震保險費、房屋稅、地價稅，亦係由上訴人繳納（見本院卷第91頁至第92頁），而非由已登記為系爭房地所有權人之被上訴人繳納，此與一般交易常情迥異，益徵兩造間確非基於買賣之真意。被上訴人固又主張係因上訴人有向被上訴人借款，方於系爭買賣契約約定由上訴人負擔貸款本息、管理費、火災及地震保險費、房屋稅、地價稅等相關費用，以抵償上訴人積欠借款債務所生之利息云云，然此情為上訴人所否認，衡以兩造未曾於簽訂系爭買賣契約前就雙方間之債務進行結算，上訴人當時積欠被上訴人之債務數額、按月須支付之利息數額均不明確，抵償範圍究為利息抑或包含本金亦屬未明，上訴人自無可能於簽訂系爭買賣契約時同意每月為被上訴人代繳上開費用以抵償其積欠借款債務所生之利息，是被上訴人此部分主張，實屬無據。
4.況依被上訴人主張，其係自107年7月5日起至同年9月18日止，陸續支付如附表所示共計2,309萬9,439元之價金予上訴人，該金額與系爭買賣契約所約定之總價款2,200萬元顯然有別，已無法排除係被上訴人刻意拼湊所得，被上訴人復自陳，附表編號1至6所示金額共計317萬1,780元，有納入兩造於107年9月17日簽訂系爭借款契約所結算之借款數額1,042萬4,500元內（見本院卷第231頁），倘被上訴人確有支付價金買受系爭房地之真意，豈會於107年7月5日簽訂系爭買賣契約後，旋與上訴人於同年9月17日進行借款金額結算時，將作為支付買賣價金之款項重覆計入上訴人對其之借款債務數額當中，亦可證兩造間確非基於買賣之真意而簽訂系爭買賣契約。
5.而證人楊查前於原審具結證稱：伊係於系爭買賣契約簽約前
1、2個禮拜，在被上訴人辦公室第一次聽到被上訴人說出代持這個名詞，意思就是代為持有；系爭買賣契約不是真正的買賣，當時因為上訴人每月繳納本息的負擔很重，被上訴人表示可以換銀行重新再來貸款，上訴人只繳利息就會比較輕鬆，但貸款下來的利息要上訴人自己繳納，還要支付200多萬元代持費給被上訴人，管理費也要上訴人自己繳等語（見原審卷第330頁至第335頁），核與上訴人所稱其係接受被上訴人提議以「代持」之手法，由被上訴人申請新房貸，再由上訴人負責清償，藉此使上訴人得於寬限期只繳納利息而無庸繳納本金，上訴人同意給付被上訴人代持費用216萬元，方與被上訴人簽訂系爭買賣契約等節相符，足認上訴人辯稱其與被上訴人簽訂系爭買賣契約並無買賣之真意乙節，確屬有據。至被上訴人雖以其與證人楊查前另有金錢債務糾紛為由，主張證人楊查前之證詞為不可採云云，然證人為不可替代之證據方法，如果確係在場見聞待證事實，其證述又非虛偽者，其證言即非不可採信，證人楊查前縱與被上訴人有債務糾紛，然其既願為本案具結作證，衡情當無甘冒觸犯偽證罪之風險而為不實陳述之必要，且其所述亦與系爭買賣契約第14條第2項第1款所約定上訴人應於買回系爭房地時支付被上訴人代持費216萬元，及兩造所不爭執上訴人於107年10月15日起至110年3月18日此段期間按月支付農會房貸及系爭房屋管理費之客觀事實相符，其證詞堪認真實有據。從而，兩造就系爭房地簽立系爭買賣契約及移轉所有權登記之真意，應係將系爭房地移轉登記於被上訴人名下後，再由被上訴人以其名義向金融機構重新申辦新貸款，惟由上訴人負責清償，而使上訴人享有申貸前3年僅需清償利息而無庸返還本金之寬限期利益，達到減輕上訴人經濟壓力之目的。
6.兩造既係約定將系爭房地移轉登記於被上訴人名下之方式，委由被上訴人出面向金融機構申請貸款，藉以使上訴人取得3年內僅繳息不還本之寬限期利益，故兩造間隱藏之法律行為為類似借名登記之無名契約，應類推適用民法關於委任規定，而系爭房地之所有權雖移轉登記於被上訴人名下，於上訴人及被上訴人內部間，系爭房地之真正所有權人仍為上訴人，兩造方於系爭買賣契約第14條第2項第2、3款約定系爭房地之房屋稅、地價稅及貸款本息等費用悉由上訴人負責繳納。被上訴人雖否認兩造間成立借名登記契約，並主張系爭房地權狀係由被上訴人持有，且於系爭買賣契約第14條第2項第4款約定被上訴人為系爭房屋之管理者，租賃所得為被上訴人所有，此與實務向來認定借名登記係由借名人自己管理、使用、處分財產不同云云，然權狀歸由何人保管持有，或為判斷有無借名關係之參考，但非唯一依據，另系爭買賣契約第14條第2項第4款固約定未買回期間被上訴人為系爭房屋之管理者，房屋管理及租賃所得等為被上訴人所有（見調解卷第25頁、原審卷第126頁），而將系爭房屋之管理、收益權能約定由被上訴人享有，然如被上訴人果因買受系爭房地而成為所有權人，其自得本於所有權而自由管理、使用、收益及處分系爭房地，無待契約特別約定，系爭買賣契約如此約定，衡情應係為擔保其代持費216萬元之利益取得，更可見被上訴人並未因買賣而取得系爭房地之所有權。
7.兩造簽訂爭買賣契約隱藏之真意為類似借名登記之無名契約，已如前述，惟該類似借名登記之契約關係依照系爭買賣契約第14條第2項第1款約定，訂有3年之期限，即自107年8月20日起至110年8月19日止，於期限屆滿，上訴人應依系爭買賣契約第14條第2項第6款約定，指定本人或第三人為名義登記人，但上訴人須負擔移轉所須所有費用，另參酌系爭買賣契約第14條第2項第3款後段、第7款約定：「若每月應給付予銀行款項乙方（即上訴人）逾期未繳納，影響甲方（即被上訴人）權益時，則由甲方承攬銀行2,000萬元之貸款，乙方須再賠償甲方200萬元之款項。」、「期間若乙方未能支付上述費用，則由甲方承攬銀行原2,000萬元之貸款，乙方須再賠償甲方200萬元之款項。」（見調解卷第25頁、原審卷第126頁），可知農會房貸依約本應由上訴人負責清償，上訴人未能如期清償農會房貸，被上訴人身為系爭房地之登記名義人及農會房貸之借款名義人，勢必將負責履行清償該貸款本息之義務，故系爭買賣契約上開條款所謂「由甲方承攬銀行2,000萬元之貸款」，兩造之真意應係指由被上訴人承受農會房貸之意，即因上訴人違約未繳納上開費用，而合意系爭房地歸由被上訴人所有，被上訴人因而承受該農會房貸，則因上訴人如未於3年期限屆滿時，負擔移轉所須所有費用而將系爭房地所有權移轉登記回上訴人或其指定之第三人名下，兩造間之借名關係即已屆期失效，而當然合意由被上訴人終局取得系爭房地之實質所有權。上訴人雖否認兩造有就上訴人於3年期滿未能清償農會房貸或取回系爭房地，系爭房地即歸被上訴人所有之真意，然被上訴人不可能於上訴人未如期清償或取回而無端替上訴人背負高達1,900萬元之農會房貸債務，卻僅得依上開約款請求上訴人賠償200萬元，堪認兩造間真意係就系爭房地之借名關係於屆期失效後，即由上訴人終局取得系爭房地之實質所有權。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。經查：
1.上訴人因未能如期清償農會房貸，且未於期限屆滿即110年8月19日將系爭房地所有權移轉登記回上訴人或其指定之第三人名下，兩造間之借名關係已屆期失效，而由被上訴人終局取得系爭房地之實質所有權，已如前述，上訴人不得再向被上訴人主張其為系爭房地之真正所有權人，其依系爭買賣契約第3條、第9條約定，即負有將系爭房地騰空遷讓點交予被上訴人之義務（見調解卷第19頁、第23頁、原審卷第123頁、第125頁），然上訴人至今仍未交付系爭房屋之鑰匙予被上訴人，此為上訴人所自認（見本院卷第162頁），而未履行點交系爭房地之義務，被上訴人依系爭買賣契約上開約定，請求上訴人騰空遷讓點交系爭房地，核屬有據。至被上訴人於本院追加依兩造間110年12月間之和解契約為其請求權基礎，惟上開和解契約與被上訴人原主張依系爭買賣契約及民法第767條第1項規定為選擇合併之請求權競合關係，而本院既認被上訴人得依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人騰空遷讓點交系爭房地，被上訴人另追加依兩造間110年12月間之和解契約所為之請求，自無再予審究必要，併此敘明。
2.再就被上訴人請求追加被告騰空遷讓返還系爭房地部分，因追加被告已於110年12月1日搬離系爭房地，此為被上訴人所不爭（見本院卷第363頁），足見追加被告於本件言詞辯論終結前已無占有系爭房地，被上訴人依民法第767條第1項規定請求追加被告騰空遷讓返還系爭房地予被上訴人，自無理由。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段亦有明文。而不動產所有權移轉登記與不動產之交付，係屬兩事，前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件；又約定一方須交付特定不動產予他方者，一方固負有交付該不動產予他方之義務，但在未交付前，一方繼續占有該不動產，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有或構成不當得利（最高法院110年度台上字第1341號、108年度台上字第2258號判決意旨參照）。經查，被上訴人因上訴人未如期清償農會房貸，且未於期限屆滿即110年8月19日將系爭房地所有權移轉登記回上訴人或其指定之第三人名下，而終局取得系爭房地之實質所有權，業經本院認定如前，然依前述最高法院判決意旨，上訴人固負有點交系爭房地予被上訴人之義務，但在上訴人點交前，上訴人繼續占有系爭房地，僅屬債務不履行，尚難謂為無權占有或構成不當得利，則被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即難認有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約所隱藏類似借名登記之無名契約之法律關係，請求上訴人將系爭房地騰空遷讓返還予被上訴人，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分（即判命上訴人應給付相當於租金之不當得利），為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審所持理由雖與本院不同，但結論一致，仍應予維持。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。被上訴人另依民法第767條第1項規定，追加請求追加被告騰空遷讓返還系爭房地予被上訴人部分，亦為無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 7 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 羅立德法 官 王唯怡正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 112 年 6 月 7 日
書記官 任正人附表：
編號 日期 金額（新臺幣） 被上訴人說明 1. 107年7月5日 200萬元 簽約當日上訴人簽收 2. 107年7月9日 500元 鶯歌農會審查費收據 3. 107年7月16日 40萬6,020元 代償追加被告債務 4. 107年7月26日 28萬4,500元 同上 5. 107年7月31日 5萬8,165元 價金之匯款 6. 107年8月10日 42萬2,595元 不動產代辦費用 7. 107年9月18日 94萬6,166元 代償上訴人債務 8. 同上 1,798萬1,339元 同上 9. 同上 99萬5,154元 同上 10. 同上 5,000元 帳戶管理費收據 合計 2,309萬9,439元