臺灣高等法院民事判決111年度重上字第470號上 訴 人 羅阿東
羅鄧長妹共 同訴訟代理人 李岳洋律師
聶瑞毅律師被 上 訴人 林邦忠訴訟代理人 鄭佑祥律師複 代 理人 蘇柏瑞律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年4月29日臺灣新竹地方法院110年度重訴字第136號第一審判決提起上訴，本院於112年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落新竹縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）共有人（應有部分1/6）。上訴人羅阿東、羅鄧長妹均無合法權源，於民國71年8月23日以前分別於系爭土地上興建如附表所示甲、乙建物（下合稱系爭建物），妨害伊及其他共有人全體就系爭土地所有權之行使，伊自得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將占用土地【即原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ1、Ａ2部分土地，下合稱Ａ地】返還予伊及其他共有人全體等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊等於56年間經羅鄧長妹與訴外人即系爭土地前共有人林礽賞簽訂土地使用權讓渡契約書（下稱系爭讓渡契約書）而購買Ａ地，伊等為Ａ地之實質所有人，僅因系爭土地受農地無法移轉所有權之限制，而將Ａ地繼續登記於林礽賞及其兄弟林礽時、林礽宜、林礽滂、林礽合（即被上訴人之父）、林礽顯名下。縱伊等未取得Ａ地之實質所有權，因林礽賞為系爭土地之實質管理人，伊等得林礽賞同意而使用Ａ地，且系爭土地其餘共有人默認其等長期居住於系爭建物，系爭土地其餘共有人就林礽賞之同意使用，應負表見代理授權人責任。又縱認伊等就Ａ地之占有無正當權源，惟系爭土地除林礽賞外之其餘共有人長期未就伊等占有Ａ地建屋為爭執，已引起伊等之正當信任，而有權利失效理論之適用等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。經查：
㈠兩造同認被上訴人為系爭土地共有人（原審卷一第29頁），
且上訴人所有之系爭建物占有系爭土地中之Ａ地等事實，並經原審會同兩造及地政事務所人員至現場測量、履勘查明（原審卷二第39至43頁勘驗筆錄），復有系爭建物所有權狀、複丈成果圖（即附圖）可參（原審卷一第97、99頁、卷二第57頁），則被上訴人依前引規定請求上訴人拆除系爭建物，返還Ａ地予系爭土地全體共有人，即非無憑。
㈡上訴人固辯稱其等於56年間購買Ａ地，因系爭土地為農地無法
為所有權移轉登記，始借名登記於林礽賞等人名下，其等方為Ａ地之真實所有人云云。然查：
⒈羅鄧長妹雖於56年間在立會人林礽宜參與下，與林礽賞簽訂
系爭讓渡契約書（原審卷一第107至113頁），然該契約書明揭林礽賞所讓渡之標的為土地使用權，目的為供羅鄧長妹建築房屋使用，且約定羅鄧長妹除於訂約時應給付權利金新臺幣14,000元外，尚應於使用1年後，每年支付每坪4台斤蓬萊谷之使用料，足證其等所成立者為租地建屋契約，而非約定一方移轉所有權於他方，他方支付價金之買賣契約甚明，自難認雙方已就由林礽賞將Ａ地出賣予羅鄧長妹一事達成合意。再者，系爭讓渡契約書第4條另約定：「該土地限至上列餘款付清時移交甲方（即羅鄧長妹）建築使用……倘有管理人或共有人提出任何異議時，乙方（即林礽賞）應負責處理解決，不干甲方之事」等語（原審卷一第109頁），顯見上訴人知悉系爭土地非林礽賞單獨所有或管理，該地之共有人或有管理權者恐就其等使用Ａ地有所爭執之情，益徵上訴人明知其等並未受讓Ａ地之所有權。
⒉至上訴人雖另提出羅鄧長妹為購買與Ａ地相鄰之同段536、537
地號土地，而與訴外人林雲安、林雲滿簽訂之買賣契約書（下稱系爭買賣契約書，本院卷第49至53頁），作為其與系爭土地共有人就Ａ地有借名登記關係之佐證。然觀諸系爭買賣契約書，除文書名稱已標明「買賣契約」，內容亦載有「賣主」、「買賣契約條件」、「買賣價金」、「總價款」、「所有權移轉」等文字（本院卷第49、50頁），合於一般土地買賣契約之內容，而與系爭讓渡契約書之約定內容、用語迥異，更足徵系爭讓渡契約書之交易標的，並非Ａ地之所有權，自無從以系爭買賣契約書推認系爭讓渡契約書係就Ａ地之買賣而為。從而，上訴人辯稱其等為Ａ地之實質所有人，洵屬無稽。
㈢上訴人又抗辯系爭建物於65年間已建成，其等使用Ａ地迄今已
逾40年，年代久遠，且相關行政機關無存留系爭建物之建造執照，其因行政機關之疏失導致其經系爭土地所有人同意興建系爭建物之證據滅失，應減輕其等就此之舉證責任。且林礽賞就系爭土地有單獨使用、收益之權，為系爭土地之實質管理人，其等係經林礽賞同意而有權使用Ａ地。縱林礽賞與其餘共有人間就系爭土地無分管協議，然系爭土地其餘共有人默認其等長期居住於系爭建物，其等就林礽賞之同意使用，應負表見代理授權人責任等語。然查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。再按建築法適用地區為實施都市計畫、實施區域計畫、經內政部指定地區，上開地區外供公眾使用及公有建築物，亦適用之，建築法第3條第1、2項定有明文。又適用建築法之建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照，亦為建築法第28條第1款所明定。是以，非建築法適用地區之非供公眾使用或非公有建築物，即無須請領建造執照。
⒉新竹縣政府函雖謂：本府至今核發建造執照所附土地權利證
明文件，如起造人非土地所有權者，均須檢附土地使用權同意書等語（本院卷第159、160頁），且竹北市公所查無系爭土地、相鄰之同段000、000地號土地建物建造執照相關資料留存紀錄，無法確認當時有無申請建造執照或檔案銷毀滅失，有竹北市公所函可稽（本院卷第291頁）。然系爭建物非供公眾使用，且位於都市計畫範圍外，尚未依區域計畫完成非都市土地使用編定，又非屬建築法第3條第1項第3款所指定之實施地區，有65年6月19日竹北都市計畫以外地區建築物使用證明、71年8月23日竹北市公所未實施建築管理地區建築物證明申請書可考（原審卷一第123、125頁），可見系爭建物於興建時因非建築法之適用對象，毋庸請領建造執照，是否須向建管單位提出系爭土地所有人出具之土地使用權同意書，未見上訴人舉證證明，則其等辯稱因行政機關之疏失導致其等經系爭土地所有人同意興建系爭建物之證據滅失云云，已難遽採。又系爭建物1樓雖於65年間已建成（原審卷一第125頁竹北都市計畫以外地區建築物使用證明），固可見系爭建物歷時甚久，惟上訴人既保留其於56年間簽訂之系爭讓渡契約書及系爭買賣契約書（原審卷一第113頁、本院卷第53頁），且衡諸上訴人於他人土地上建屋，經土地所有人同意建屋之證明攸關建物之存續，其重要性甚高，不亞於上開讓渡契約書、買賣契約書，倘上訴人除系爭讓渡契約書外，尚有其他經系爭土地共有人同意建屋之證明，難認有何無法保留之理，舉證責任自無減輕必要。
⒊又上訴人於56年間與林礽賞簽訂系爭讓渡契約書時，系爭土
地共有人除林礽賞外，尚有林礽時、林礽宜、林礽滂、林礽合、林礽顯等5人，此觀系爭土地原地號即○○○段1-13、1-3地號土地登記簿即明（原審卷一第207至231頁），復經證人即林礽賞之子林祺烜於原審證述明確（原審卷二第20、21頁）。林祺烜另證稱：我父親林礽賞與其兄弟間共有多筆土地，就土地之使用方面，我父親曾與他們聯絡土地處理事宜，但他們都不理林礽賞。林礽賞是佃農，將Ａ地出租給上訴人，我不知為何林礽賞僅有系爭土地應有部分1/6，卻將該部分整筆出租予上訴人等語（原審卷二第21至23頁），可知林礽賞尚須與其他共有人商議系爭土地之使用事宜，難認林礽賞與其他共有人間就系爭土地締有分管協議，則上訴人空言主張林礽賞就Ａ地有單獨使用、收益之權，為系爭土地之實質管理人各云云，皆乏實據，難認屬實。
⒋按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年台上字第1081號判例要旨參照）。查：除林礽宜於系爭讓渡契約書簽章外，未見其他共有人曾以自己之行為表示授與林礽賞代理權，且林礽賞亦未表示其係其他共有人之代理人，實無代理之外觀可言，已與表見代理之前提有間。又系爭讓渡契約書末雖有林礽宜於「立會人」欄簽章，惟系爭土地除林礽賞、林礽宜外尚有其他共有人，且上訴人於簽署系爭讓渡契約書時乃明知系爭土地非林礽賞單獨所有，該地其餘共有人恐就其等使用Ａ地有所爭執，均如前述，顯然上訴人知悉林礽賞未得系爭土地全部共有人之同意，即擅自讓渡Ａ地使用權。況土地之地界線並非實際彰顯於地表之分界線，無從以系爭土地除林礽賞外之其他共有人未就上訴人於系爭土地建屋、居住，逕認其他共有人默認此情。上訴人徒以其他共有人未爭執其於Ａ地建屋、居住為據，抗辯其他共有人就林礽賞之同意使用，應負表見代理授權人責任云云，誠無足取。
四、上訴人又抗辯本件應有權利失效原則之適用，被上訴人不得請求其等拆屋還地等語。本院認上訴人所辯可採，析述如下：
㈠按權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事，足以引
起義務人之正當信賴，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，或以此信賴為其行為之基礎，按一般社會通念，應對義務人加以保護，即認權利人所行使之權利，不發生應有之效果，乃源於誠信原則之「權利失效原則」。法院為判斷時，應綜合權利性質、法律行為種類、當事人間關係、社會經濟狀況、當時時空背景及其他相關情事，以為認定之依據（最高法院111年度台上字第1961號判決要旨參照）。又權利失效係源於誠信原則，如權利人怠於行使權利確悖於誠信原則，其主觀上對權利存否之認識，則非所問（最高法院109年度台上字第1032號判決）。
㈡出生於49年間之被上訴人自承：除我父親住在臺北外，林礽
賞、林礽宜生前是居住在系爭土地附近，其餘系爭土地當時的共有人林礽時、林礽滂、林礽顯是住在新竹市。我約10幾歲時隨父親林礽合從新竹搬到臺北，但仍時常跟父親回到系爭土地附近，因我跟父親常去六叔林礽賞的家，每年除過年外，也常去系爭土地附近，一年會去好幾次，次數蠻密集。家族如果在竹北聚會，就會到林礽賞的家，家族的老房子就在系爭土地那裡。我於90年左右因父親死亡而繼承系爭土地應有部分1/6等語（原審卷二第7頁、本院卷第408至410頁）。再佐以系爭建物係位在林礽賞之子林祺烜之住處前方，業據林祺烜證述明確（原審卷二第19頁），並有照片、原審勘驗筆錄及上訴人提出之簡圖為憑（原審卷一第43頁、卷二第
53、41、13頁），可見於上訴人占有Ａ地興建系爭建物後，縱使系爭土地部分共有人未居住於系爭建物附近，然包含被上訴人父親在內之共有人仍時常前來系爭土地附近，對系爭土地上業已建築系爭建物之使用狀況斷無不知之理。衡諸上訴人係為建築房屋，而與居住於系爭土地附近之共有人林礽賞就Ａ地簽訂系爭讓渡契約書，而包含林礽合在內之其餘共有人於系爭建物建成以降，長年來常前往系爭土地附近之林礽賞住家聚會，均未為爭執或反對上訴人以系爭建物占有Ａ地，被上訴人於90年間以發生於75年間之分割繼承為原因，登記為系爭土地之共有人（系爭土地之登記謄本，原審卷一第29頁），迄至其提起本件訴訟亦已逾20年，自足以引起上訴人之正當信賴，認林礽賞以外之共有人不欲行使其等就系爭土地之權利。
㈢又以建屋方式占有土地，乃使用土地資源之主要方式之一，
又房屋除成本較高，亦承載人民居住、生活之重要民生目的，是經審酌土地所有權之權利性質、上訴人為建屋而與林礽賞簽訂系爭讓渡契約書之法律行為、時空背景，及系爭土地共有人長久以來未為爭執之情事，應認被上訴人對上訴人之所有物返還請求權、妨害除去請求權有權利失效之情事。至被上訴人雖稱其於2、3年前因欲與建商開發系爭土地，才經建商告知而知悉系爭土地上有系爭建物等語（本院卷第409頁），然被上訴人或林礽合本可藉由詢問林礽賞、林祺烜或自行測量之方式得知系爭建物坐落於Ａ地而不為，致引起上訴人之信賴，其怠於行使權利確悖於誠信原則，依上開說明，被上訴人主觀上是否知悉其對上訴人之物上請求權存在，即不影響其權利之失效。則被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求上訴人將系爭建物拆除，並將Ａ地返還予共有人全體，即礙難准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求羅阿東、羅鄧長妹分別將甲、乙建物拆除，並將該建物占用土地返還予被上訴人及其他共有人全體，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 2 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳婷玉
法 官 曾明玉法 官 毛彥程附表：
編號 所有人 建物建號、門牌 占用系爭土地之範圍、面積 甲 羅阿東 新竹縣○○市○○段000建號 新竹縣○○市○○路000號 原判決附圖（下稱附圖）編號Ａ1部分、87.794平方公尺 乙 羅鄧長妹 新竹縣○○市○○段000建號 新竹縣○○市○○路000號 附圖編號Ａ2部分、74.16平方公尺正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 2 日
書記官 陳冠璇