臺灣高等法院民事判決111年度重上字第408號上 訴 人 簡永寬
簡永安簡永根簡秋蔘潘麗美簡雯淋簡凡凱簡秋珠簡秋霞上9 人共同訴訟代理人 鄭仁壽律師視同上訴人 王簡數枝
簡玉芬簡正昆簡正泓簡玉玫呂簡秋主簡秋霞
崔占坤崔仁龍崔誠顯追加被告 李雪花被上訴人 祭祀公業三代公法定代理人 胡懋椿訴訟代理人 吳俊達律師複代理人 陳禮文律師上列當事人間耕地租佃爭議事件，上訴人對於中華民國111年3月31日臺灣基隆地方法院110年度重訴字第35號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第二項關於附表「已到期部分」欄所示之金額，應更正為如本判決附表Ｃ欄所示金額。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。查被上訴人係依民法第767條第1項規定，請求公同共有坐落於新北市○○區○○段000、000、000、000、000、000地號土地（下合稱系爭土地）上、如原判決附圖（下稱附圖）編號169⑵、197⑵、232⑵所示鐵架、編號197⑶、232⑶所示水泥水塔、編號197⑷、232⑷、229⑴、233⑴、226所示建物（下合稱系爭地上物）之簡銘鐘全體繼承人（即原審共同被告），將系爭地上物拆除並返還系爭土地，為固有必要共同訴訟，其訴訟標的對於各共有人必須合一確定。原審判決後，僅簡永寬等9人提起上訴，自形式上觀之，上訴有利於其他未上訴之共同被告，是本件上訴效力應及於原審其餘共同被告王簡數枝等10人，爰將其等列為視同上訴人。
二、次按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，為民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款所明定。而民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，因可利用原訴訟資料，除有礙於對造防禦權之行使外，得適用於當事人之變更或追加。在第二審依第446條第1項適用第255條第1項第2款規定變更或追加當事人，須於對造之審級利益及防禦權之保障無重大影響，始得為之，以兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟經濟之要求（最高法院106年度第13次民事庭會議決議參照）。查上訴人在本院抗辯其等及視同上訴人均非系爭地上物之事實上處分權人，被上訴人乃追加上訴人主張之事實上處分權人李雪花為備位之訴被告，請求李雪花拆除系爭地上物並給付相當於租金之不當得利（見本院卷第318頁）。經核被上訴人追加李雪花為備位之訴被告之基礎事實與原訴（即先位之訴）相同，相關攻擊防禦方法業經李雪花之子女即上訴人於原審提出，且經原審調查審認，而李雪花之答辯理由諒與上訴人並無二致，堪認被上訴人於本院追加李雪花為備位之訴被告，對於李雪花之審級利益及防禦權之保障無重大影響，揆諸前開說明，被上訴人於二審追加之訴應予准許。
三、上訴人簡永安已於本院審理中之民國112年8月1日死亡，有其個人基本資料查詢結果足憑（本院卷第459頁），因其生前已委任訴訟代理人（本院卷第123頁），依民事訴訟法第173條規定，訴訟程序不當然停止。
四、視同上訴人、李雪花均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第385條第1項前段規定，准被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為系爭土地（重測前為同區○○○段○○○○段000、000000、00000、00000、00000、00000地號土地）所有權人，於64年1月13日將之出租予簡銘鐘耕作（下稱系爭耕佃租約），詎簡銘鐘於同年間即於其上建築房屋經營商店，違反雙方簽署之耕佃履行契約書（下稱系爭契約書）第3、4條及耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依法系爭耕佃租約已屬無效。簡銘鐘75年5月17日死亡後，其繼承人仍在系爭地上物中之門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號、0號未辦保存登記建物（下合稱系爭房屋，分稱0號、0號房屋）經營餐飲商店牟利，伊另於85年11月14日發函終止系爭耕佃租約。上訴人及視同上訴人均為簡銘鐘之繼承人，亦為系爭地上物之事實上處分權人，伊自得依民法第767條第1項、第179條規定，先位請求上訴人及視同上訴人拆除系爭地上物、騰空返還系爭土地；並各返還105年5月19日至111年3月15日期間如附表Ｃ欄所示之不當得利，及自111年3月16日起至返還系爭土地之日止，按月各給付如附表Ｄ欄所示金額；備位請求李雪花單獨為同上給付等語（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人、視同上訴人則抗辯：簡銘鐘於38年即拋棄元配簡邱阿卻及其子女，於新北市○○區另組家庭，另育有子女即上訴人，對元配及其子女不聞不問，故被上訴人與簡銘鐘間之耕佃租約爭議與視同上訴人無關，其等從未居住或使用過系爭土地，故無須負衍生之賠償責任。又簡銘鐘於系爭土地上興建房屋，與被上訴人另成立租地建物之租賃契約，由上訴人及其他繼承人繼承至今，因未發生土地法第103條各款事由，被上訴人不得請求上訴人返還系爭土地。又被上訴人於64年間即已知悉簡銘鐘於系爭土地建屋，卻直至85年方發函終止租約，被上訴人數十年來均不主張權利，應認其權利失效，不得主張之。且系爭地上物非屬簡銘鐘之遺產，事實上處分權人為李雪花，上訴人並無拆除系爭地上物之權能等語。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人將系爭地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予被上訴人；上訴人應各給付如附表「已到期部分」欄所示金額（原審判決第13頁第31行「共13萬4,545元」之內容為明顯誤算，原審判決附表「已到期部分」欄各被告應給付之金額，乃以前開錯誤數額乘以各被告之應繼分比例計算得出，亦屬誤算，應由原審裁定更正），並自111年3月16日起至返還系爭土地之日止，按月各給付如附表「按月給付」欄所示金額，另駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人未就敗訴部分聲明不服，非本院審理範圍）。上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查：
㈠按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定，為耕地三七五減租條例第1條所明定。至同條例第6條第1項後段規定「租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記始能生效。兩造均同認被上訴人為系爭土地之所有權人，前於64年1月13日將系爭土地出租予簡銘鐘，並由其管理人胡水源代表與簡銘鐘簽訂系爭契約書等事實，並有系爭土地之所有權狀、系爭契約書可參（見原審卷第89-107頁）。而系爭土地之所有權狀明載系爭土地之地目均為「田」，且系爭契約書第3、4條分別約定：「乙方（即簡銘鐘）於耕作期間，對於該公業土地，不得擅自經建，得由甲方（即被上訴人）同意之，或其土地……及公業權益，當法依處」、「若乙方擅自變更田地之土地為其他用途，非得甲方聯盟之同意，乙方不得自專，否則當依法辦」，可見簡銘鐘租用為耕地之系爭土地，目的係為耕作，則耕地三七五減租條例之規定，於系爭耕佃租約自有適用。
㈡被上訴人主張簡銘鐘承租系爭土地後未自任耕作，依耕地三
七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭耕佃租約應屬無效，雖為上訴人所否認，並辯稱簡銘鐘已另與被上訴人成立租地建屋契約，並由其繼承人繼承該租約云云。本院認上訴人所辯無理，說明如下：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。此規定係屬強制規定，承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（最高法院84年度台上字第1554號、86年度台上字第97號判決參照）；又原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言，並不待出租人主張，故無效後，除他造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示承租人使用未自任耕作土地，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院95年度台上字第1911號、92年度台上字第2494號判決參照）。
⒉系爭耕佃租約有耕地三七五減租條例之適用，業如前述，是
簡銘鐘承租系爭土地應自任耕作甚明。然上訴人坦認系爭地上物為簡銘鐘興建，建物主體部分是簡銘鐘在64年左右興建，後來經過不同人的修繕（見原審卷第496頁），再佐以被上訴人原管理人胡水源於64年12月17日手寫之文件（下稱系爭加租證明）載有：「本公業是三代公祭祀每年紀念先緣祭典需經費合契約速書各點理行，為乙方『耕作人』（即簡銘鐘）係對第三條及第四條文內之違反約束實據，…因為乙方自專建屋『變而經商以致違約』…」等文字（見原審卷第125-127頁），且被上訴人前對上訴人提起拆屋還地訴訟（案列原法院107年度訴字第109號，下稱前案訴訟），該案承審法官於107年6月5日至現場履勘製作之勘驗測量筆錄、現場照片及新北市瑞芳地政事務所107年12月4日瑞土測字第104300號土地複丈成果圖（即附圖，見前案訴訟一審卷二第353-389、397-399頁），均顯示系爭土地上確有搭建系爭地上物，其中之系爭房屋更係供作經營餐廳使用（店名：政達餐廳），其招牌亦標榜為50年老店，足認簡銘鐘承租系爭土地後，早於64年起即有建築房屋經商使用而不自任耕作之情事，顯然違反三七五減租條例第16條第1項規定，系爭耕佃租約已向後歸於無效，縱認上訴人持續在系爭土地上栽種農作物，亦無法更易該租佃契約已屬無效之法律效果。
⒊又被上訴人原管理人胡水源書寫之系爭加租證明記載：「…為
乙方『耕作人』（即簡銘鐘）係對第三條及第四條文內之違反約束實據，『加房地租金』貳佰元顧及乙方違行之行為，完滿起見，對本年起應帖甲方（即原告）祭典費貳佰元正，合計壹仟陸佰元正。本依照前例為稻谷肆佰台斤，乙方要付甲方之祭祖經費，昨舊年特訂立合約書甲方尊守其事不無餘言，因為乙方自專建屋『變而經商以致違約』，加收貳佰元來彌補祭典經費之用，但在本年度出席會員再議，增加若干者來作決定之……」等語（見原審卷第125-127頁），顯係胡水源針對簡銘鐘在系爭土地建屋經商之違約情節，要求簡銘鐘加給200元來彌補被上訴人祭典經費之用，且增加給付之金額尚待該年度出席會員再議，堪認加給200元之舉，係胡水源對於簡銘鐘違約之處罰方式，而無與簡銘鐘另行成立租地建屋契約之意甚明。至上訴人另提出68年、74年、75年、76年、78年、79至81年、83年、85年之租金簽收單據（見原審卷第277-283頁），被上訴人固不爭執有收取該等款項，然該等單據或記載田租金、祭祖先之費用、祭主之租金費用等，或未記載任何事由，尚難以此未載明確定使用土地範圍、地號、期間等之收據，作為被上訴人已另與簡銘鐘就系爭土地成立租地建屋契約之證明，更遑論得據以認定上訴人及視同上訴人已繼承該租地建屋契約。
㈢又系爭地上物均坐落於系爭土地上，且面積、範圍如附圖所
示，業經前案訴訟承審法官至現場履勘查明。上訴人自認系爭地上物均為簡銘鐘出資興建之事實（見本院卷第130頁），應由簡銘鐘原始取得系爭地上物之所有權。而系爭房屋之
2、3樓部分，乃鐵皮屋加蓋在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，無獨立之進出通路，有現場照片可稽（見前案訴訟一審卷二第361-389頁），該增建或修繕部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條規定，應由原建物之所有權人簡銘鐘取得增建或修繕部分之所有權。又上訴人及視同上訴人均為簡銘鐘之繼承人，有兩造無爭執之繼承系統表為憑（見原審卷第29、31頁、本院卷第129頁），其等俱未向法院辦理拋棄繼承（見原審卷第429-441頁），依民法第1148條規定，自因繼承關係而公同共有系爭地上物。又簡銘鐘前因與被上訴人締結系爭耕佃租約而取得系爭土地之占有，其於該租約因其未自任耕作而歸於無效後，仍持續占有系爭土地，並於其過世後由上訴人、視同上訴人繼承系爭土地之占有，上訴人未能舉證證明其等有占有使用系爭土地之合法權源，從而被上訴人基於系爭土地所有權人之地位，依民法第767條第1項規定，請求上訴人及視同上訴人拆除系爭地上物，並騰空返還系爭土地，即無不合。至視同上訴人於原審辯稱其等從未居住或使用過系爭土地，簡銘鐘與被上訴人間之耕佃租約爭議與其等無關云云。惟房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人（最高法院102年度台上字第232號民事判決要旨參照）。又因繼承而取得占有者，於繼承開始時，當然取得繼承標的物之占有，即不以知悉繼承事實之發生為必要，亦無須事實上已管領其物或有交付之行為，更無須有占有之意思。亦即占有之繼承係出於法律之擬制，與占有之取得通常須占有人對於占有物具有事實上之管領力者不同。視同上訴人既已因繼承成為系爭地上物之公同共有人及系爭土地之占有人，自未能因其等未曾實際使用系爭地上物或系爭土地，而解免拆屋還地之責。
㈣上訴人復辯稱簡銘鐘生前已將系爭地上物之事實上處分權讓
與李雪花，其等並無拆除系爭地上物之權能云云，乃以李雪花為系爭地上物中0號房屋之納稅義務人，及在0號房屋為商業登記之政達商店負責人，為其佐證。惟房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明 (最高法院40年台上字第126號判例、70年台上字第3760號判例參照），自難以李雪花為0號房屋之納稅義務人，斷言其已受讓系爭房屋之事實上處分權。況0號房屋之房屋稅係於簡銘鐘死後之86年7月始起課，而非簡銘鐘生前將納稅義務人之身分轉讓予李雪花，有新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處公函可考（見本院卷第153頁），尤難憑此稅籍認定其等間有轉讓系爭房屋事實上處分權之法律行為。再者，於親人所有之房屋中為商業登記者，實屬常見，若徒以李雪花為政達商店登記之負責人（見本院卷第301頁），且該商店登記之營業址為系爭地上物中之0號房屋等情，認定李雪花為系爭房屋之事實上處分權人，實屬率斷，自無從以前開事證，認上訴人所辯屬實。況上訴人於前案訴訟及原審，均未曾抗辯李雪花始為系爭房屋之事實上處分權人，業據本院調閱前案訴訟卷宗查明，其等於上訴後始以前詞置辯，又乏實據可佐，核屬卸責之詞，洵無足取。
㈤至上訴人另辯稱被上訴人數十年來均不主張權利，現訴請拆
屋還地，有違誠信原則，應有權利失效原則之適用云云。惟被上訴人原管理人胡水源於64年間知悉簡銘鐘有在系爭土地上建屋營業之違約情事後，即手書系爭加租證明，以加收200元之方式對簡銘鐘為處罰，業經本院認定如前。且被上訴人前於85年11月14日即發函通知部分上訴人，主張終止系爭耕佃租約（見原審卷第109-123頁），並向臺灣臺北地方法院提起86年度訴字第2850號請求拆屋還地事件，嗣因被上訴人未履行耕地三七五減租條例第26條所要求之調解、調處前置要件，經該院裁定駁回在案（見原審卷第337-347頁）。
被上訴人又於91年間向臺北縣政府陳情，主張系爭土地遭侵占並建造違建之情事，亦有臺北縣違章建築拆除隊91年6月7日北縣拆認字第0910008378號函及再陳情書在卷可參（見原審卷第129-133頁）。被上訴人再於107年間對上訴人提起前案訴訟請求拆屋還地，於一審獲一部勝訴判決，惟本院認被上訴人未同時對視同上訴人起訴，當事人適格有所欠缺，而將一審判決廢棄並發回原法院，再經原法院以當事人不適格為由判決駁回被上訴人之訴（見原審卷第47-80頁）。是由前述歷程以觀，顯然被上訴人並無漠視其權利之行使，且依上訴人所辯，上訴人僅給付使用土地之對價至85年為止（見原審卷第275-283頁收據），尚難逕認兩造建立何信賴基礎之可言，應認被上訴人訴請上訴人及視同上訴人拆屋還地，乃合法行使權利，與誠信原則無違，亦無權利失效原則之適用，上訴人空言辯稱被上訴人不得行使其就系爭土地之所有權，自難憑採。
五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：
㈠上訴人及視同上訴人無權占有系爭土地，因此受有使用該土
地之利益，致被上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，被上訴人自得請求其等償還相當於租金之價額。
㈡又城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總
價年息10%為限，土地法第105條準用同法第97條固有明定，該限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，蓋城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，其基地所約定之租金，自不受該規定之限制。原審參酌上訴人提出之租金簽收單據，被上訴人於83年時所收受之使用系爭土地對價已達每年12,000元，且上訴人自承租金會因物價調整，似每年調漲3%等情（見前案訴訟一審卷二第301頁），認被上訴人得請求之相當於租金價額，應以每年12,000元為基準，自86年起以按年增加3%之方式計算為當，尚屬公允，堪可採取。上訴人無視被上訴人乃主張其等及視同上訴人係無權占有系爭土地全部（面積計8,021.17平方公尺），而非僅無權占用系爭地上物之基地等情，空言辯稱應以系爭地上物之面積802.74平方公尺占系爭耕佃租約承租土地面積之比例計算相當於租金之價額云云，誠無足取。準此，被上訴人得請求上訴人、視同上訴人給付105年5月19日至111年3月15日期間相當於租金之不當得利計137,245元（計算式詳如附件，小數點以下四捨五入），及自111年3月16日起至返還系爭土地之日止，按月各給付2,157元（25,125×1.03÷12＝2,157）。再依附表所載且為兩造所不爭執之應繼分比例計算（見本院卷第194-195頁），上訴人、視同上訴人各應給付被上訴人如附表Ｃ欄所示金額，及自111年3月16日起至返還系爭土地之日止，按月各給付如附表Ｄ欄所示金額。
㈢本院已就被上訴人先位之訴為其勝訴之判決，即無庸審理備位之訴，併予指明。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人、視同上訴人拆除系爭地上物，並騰空返還系爭土地；另各給付如附表Ｃ欄所示金額，及自111年3月16日起至返還系爭土地之日止，按月各給付如附表Ｄ欄所示金額，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。惟原審判決附表「已到期部分」欄所載金額為明顯誤算，應更正如附表Ｃ欄所示，以資明確。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳婷玉
法 官 林晏如法 官 毛彥程正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
書記官 賴以真附件：
編號 期間 應給付金額 計算式 ⒈ 105年5月19日至105年12月31日 13,479元 12,000×1.0320×227/365＝13,479 ⒉ 106年1月1日至106年12月31日 22,324元 12,000×1.0321＝22,324 ⒊ 107年1月1日至107年12月31日 22,993元 12,000×1.0322＝22,993 ⒋ 108年1月1日至108年12月31日 23,683元 12,000×1.0323＝23,683 ⒌ 109年1月1日至109年12月31日 24,394元 12,000×1.0324＝24,394 ⒍ 110年1月1日至110年12月31日 25,125元 12,000×1.0325＝25,125 ⒎ 111年1月1日至111年3月15日 5,247元 25,125×1.03×74/365＝5,247 137,245元