臺灣高等法院民事判決111年度重上字第574號上 訴 人 黃啓倫訴訟代理人 杜英達律師
陳怡秀律師廖虹羚律師被 上訴 人 宋平生訴訟代理人 林永頌律師
邱瑛琦律師黃炫中律師上列當事人間請求確認不動產買賣契約無效等事件，上訴人對於中華民國111年5月27日臺灣臺北地方法院108年度重訴更一字第1號第一審判決提起上訴，本院於112年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與胞弟宋平淵共有屏東市○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌屏東市○○路00號房屋（即同段48建號建物，與系爭土地合稱系爭房地），伊之所有權權利範圍為2分之1。上訴人為建商，計畫收購整合土地興建房屋，利用伊高齡86歲(20年次)且患有多種疾病，判斷能力較一般人弱，透過仲介邱薇如、代書蔡偉德（下合稱邱蔡2人）為其代理人、使用人，向伊佯稱系爭房地周圍土地均已遭建商收購、無道路可通行、縱以每坪新臺幣(下同)1萬元也賣不出去，上訴人願以1坪4萬元購買，伊可實拿650萬元等不實資訊誘騙伊，伊受詐騙而陷於錯誤，同意以低於公告土地現值之價格650萬元出售系爭房地予上訴人，兩造遂於民國106年9月27日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書（公契），並於106年11月10日辦竣所有權移轉登記。然系爭房地實非死地、袋地，鄰地亦無均經建商收購之情，該地段實價登錄價格約為每坪16.5萬元，經扣除各項費用後伊僅實得393萬1646元，始知受騙。上訴人透過邱蔡2人提供上開不實資訊，均係伊決定是否出售系爭房地及價金之重要事項。伊於107年7月23日以存證信函依民法第88條、第92條第1項規定撤銷系爭契約、系爭移轉登記之意思表示。伊與胞弟宋平淵共同繼承系爭房地，縱地政機關誤登記為分別共有，仍不改公同共有本質，系爭契約、系爭移轉登記未經全體公同共有人之同意，亦屬無效。伊得依民法第114條準用第113條、第179條規定，請求上訴人回復原狀即塗銷系爭移轉登記。上訴人以詐術手段侵害伊之所有權，伊亦得依民法第184條第1項前段、第213條第1項規定為請求。爰先位依民法第114條準用第113條、第179條、第184條第1項前段及第213條規定，請求上訴人塗銷系爭移轉登記。倘伊僅得撤銷債權意思表示，上訴人仍登記為系爭房地所有權人，自屬不當得利，備位依民法第179條規定請求上訴人將系爭房地移轉登記予伊等語(原審就先位之訴為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，備位之訴隨同移審)。於原審聲明：㈠先位聲明：上訴人應將系爭房地於106年11月10日經屏東縣屏東地政事務所（下稱屏東地政所）106年屏登字第141280號收件、以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈡備位聲明：上訴人應將系爭房地移轉登記予伊。於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人與宋平淵分別共有系爭房地，所有權應有部分為2分之1，並非公同共有。被上訴人與宋平淵多年來均有意出售系爭房地，仲介邱薇如得知後即告知伊，伊遂簽發面額200萬元支票委由邱薇如洽談系爭房地買賣事宜。邱薇如與宋平淵交涉失敗後，再與被上訴人交涉，邱薇如係將其自身對於系爭房地周遭環境價值之認知與確信告知被上訴人，並未施用詐術，被上訴人所為意思表示並無受詐欺或錯誤，且邱薇如亦非伊之代理人、使用人。兩造合意伊以總價金650萬元向被上訴人買受系爭房地，伊於106年9月25日匯250萬元訂金予被上訴人，並授權邱薇如代理伊，於同年9月27日偕同代書蔡偉德，前往被上訴人指定之國泰世華銀行南門分行(下稱南門分行)，被上訴人由理財專員張桂玉陪同簽約，伊係因被上訴人出價低於公告現值才購買系爭房地，約定簽約款含訂金250萬元、完稅款300萬元、尾款100萬元，伊另簽發100萬元本票作為尾款擔保，被上訴人並親自於系爭契約簽名。蔡偉德於106年11月6日將伊支付之300萬元，扣除代被上訴人繳納土地增值稅245萬5825元之餘款54萬4175元匯予被上訴人；於106年11月15日將伊支付之100萬元，扣除代書辦理費用及代墊稅費共4萬7529元、仲介費6萬5000元之餘款88萬7471元匯予被上訴人，被上訴人亦已依約將100萬元本票寄回，完成交易。系爭土地前方雖有巷道，但需經過諸多私人土地，且大型車輛無法通行，應屬袋地，兩造合意之價格亦無偏離市價，被上訴人請求並無理由等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審先位之訴及備位之訴均駁回。
三、兩造之不爭執事項（見本院卷第274頁準備程序筆錄，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠被上訴人與其胞弟宋平淵共有系爭房地，被上訴人之所有權
權利範圍為2分之1。被上訴人以價金650萬元出售系爭房地予上訴人，兩造於106年9月27日在南門分行簽訂系爭契約，當天在場之人為被上訴人、時任南門分行行員張桂玉、代書蔡偉德及仲介邱薇如，當時(即106年9月間)系爭土地之公告現值為每平方公尺1萬7300元。系爭房地於106年11月10日以買賣為原因辦理所有權移轉登記至上訴人名下。
㈡上訴人於106年9月25日匯款250萬元至被上訴人在南門分行之
帳戶(下稱系爭帳戶)，由邱薇如傳真訂金收據予張桂玉，邱薇如通知張桂玉轉知被上訴人簽名回傳，被上訴人遂於該訂金收據簽名回傳。上訴人其後委由蔡偉德於106年11月6日匯款54萬4175元至系爭帳戶，再於106年11月14日匯款88萬7471元至系爭帳戶。
㈢被上訴人於107年7月23日寄發臺北光武郵局第000739號存證信函予上訴人，上訴人於107年7月24日收受上開存證信函。
㈣上訴人於106年9月27日簽約前，並非系爭土地前方面臨計畫
道路林森路之屏東縣○○市○○段○○段0000地號土地（下稱1796地號）之所有權人，且1796地號並未毗鄰系爭土地，亦未連接系爭土地與林森路。系爭土地、1796地號間另隔有中華民國所有之屏東縣○○市○○段0○段0000000地號土地（面積17平方公尺，下稱1723-12地號）。
四、兩造之爭執事項：㈠被上訴人先位主張因受上訴人之代理人、使用人即邱薇如及
蔡偉德所告知之不實訊息，陷於錯誤以低於正常交易之價格出售系爭房地，依民法第92條第1項或第88條第1項規定撤銷系爭契約、系爭房地所有權移轉登記之意思表示，並依民法第114條第2項準用113條、民法第179條、民法第184條第1項前段、第213條第1項規定，擇一請求上訴人塗銷系爭房地所有權移轉登記，有無理由？㈡被上訴人備位主張因受上訴人之代理人、使用人即邱薇如及
蔡德偉所告知之不實訊息，陷於錯誤以低於正常交易之價格出售系爭房地，依民法第92條第1項或第88條第1項規定撤銷系爭契約之意思表示，並依民法第179條請求上訴人移轉系爭房地所有權予被上訴人，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言。民法第92條第1項所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」。所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。
㈡兩造間締結之系爭契約關係，邱薇如應屬上訴人之代理人、使用人：
⒈按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失
時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。民法第224條前段定有明文。民法第92條第1項但書所謂之第三人，應作限制解釋，不包括相對人使用於締約行為之代理人或輔助人（見王澤鑑著，民法總則，2010年4月修訂版，第420頁）。
⒉邱薇如於原審證稱：伊開茶行，認識上訴人等建商，如有
不動產資訊即會與建商聯絡。伊得知系爭土地前面那塊地(1796地號)賣很多年、1坪22萬元，後面系爭土地只有1條2米多的小巷子。伊以電話聯絡，尤淑珠說前面這塊是徐宗福的地，開價1坪22萬，後面系爭土地地主宋平淵委託說，賣徐宗福的地時一起把後面那塊地賣掉，尤淑珠還帶伊去認識鍾玉堆。伊經營這塊地2年左右，沒有建商願意買，伊一度放棄。106年9月接到鍾玉堆電話，他說宋平淵從美國打電話來說要賣1坪6萬，鍾玉堆請伊幫忙找建商。
伊於106年9月22日向上訴人提及，上訴人叫伊把地籍圖、地號傳給他，伊說兩塊地同時買才有利。上訴人於106年9月23日看完地後先開訂金收據給伊，他說1坪6萬可接受，他開了兩張票（因有兩塊地），他希望伊將前面的價錢壓低，伊於106年9月23日晚上拿支票給鍾玉堆看，鍾玉堆說宋平淵要求改1坪8萬元計價，抄了電話叫伊自行連絡，伊聯繫在美國的宋平淵，他掛電話說不缺錢。106年9月24日伊以電話詢問被上訴人，被上訴人稱有出售意願，伊說伊先與買方討論價位再跟他回覆，伊與上訴人討論，上訴人說因為只買到2分之1，出價每坪4萬元，伊問被上訴人，被上訴人同意。106年9月24日晚上，上訴人打電話來問伊何時可進行買賣、給付訂金，伊就問被上訴人，表示上訴人出總價600萬元且同意翌日匯200萬訂金，伊再打電話給被上訴人，被上訴人欲加價50萬作為給付鍾玉堆之報酬，上訴人也同意總價金650萬元，被上訴人要求伊聯絡國泰世華的專員張桂玉，且說隔天要匯國泰世華帳戶。伊打給張桂玉，說明希望張桂玉陪同被上訴人簽訂金收據、確認錢是否入帳，伊與被上訴人約隔天早上10點匯250萬元給他，被上訴人確認收到，伊就傳真訂金收據請他簽收。伊與上訴人互相信任，上訴人請伊去簽約，他沒空去等語（原審卷三第298至299頁）。
⒊依上開邱薇如所述情節，參以邱薇如於106年9月27日上午1
0時21分傳送LINE訊息予張桂玉：「妳可以從貴行向國泰銀行屏東分行查詢中洲(原文誤載為州)建設黃啟倫董事長，我今天代表他來簽約，先讓宋先生安心」（原審重訴字卷第106頁），可見上訴人係因邱薇如告知之訊息，方知悉系爭土地、1796地號之地主有意出售土地，自行探查土地狀況後，決定出價購買，並均透過邱薇如而與被上訴人進行協商、議價、簽發訂金支票交邱薇如持有、要求邱薇如壓低價金、指示邱薇如向被上訴人出價每坪4萬元、詢問邱薇如買賣交易進度、於邱薇如回報與被上訴人協商情形後，指示邱薇如以總價650萬元向被上訴人買受系爭房地，由邱薇如處理確認被上訴人是否收到訂金、傳真訂金收據要求簽名回傳等事，其後授權邱薇如代理出面與被上訴人簽訂系爭契約，進而完成交易流程。上訴人既自承於106年9月27日簽立契約當天未親自到場，且從未以見面、通電話等任何方式與被上訴人直接溝通，係由邱薇如進行雙方之間意思傳遞及買賣磋商等情（本院卷第136至137頁），在在足認邱薇如非僅止於仲介之角色而已，兩造間可達成締約意思表示合致，係仰賴邱薇如為上訴人出面居中穿針引線，且上訴人亦確有授權邱薇如，致使邱薇如對外亦表達自己係代表上訴人到場簽立書面契約，上訴人係藉由邱薇如之所為方能完成意思表示合致及簽立契約，自屬符合「藉代理人之行為輔助而擴大其活動範圍」，進而以買方身分主張法律效力。從而，被上訴人主張邱薇如應為上訴人於系爭房地買賣交易之代理人或使用人，自屬可採。上訴人聲稱邱薇如僅係居間仲介，否認具代理人或使用人身分云云，要無可取。則該代理人於代理權限內以本人名義所為或所受意思表示而生之法律效果，依民法第103條第1項規定，均歸屬於本人。㈢系爭土地緊臨既成巷道可通往計畫道路，並非袋地，且並無周圍均已遭建商收購之情，邱薇如所言構成施用詐術：
⒈被上訴人主張其與胞弟宋平淵係共同繼承系爭房地，實係
公同共有一節，惟2人曾以屏東地政所為被告，提起請求更正土地登記之行政訴訟，經高雄高等行政法院108年度訴字第44號判決駁回、最高行政法院109年度上字第611號判決上訴駁回確定（本院卷第132-1至132-29頁），被上訴人此部分主張應有誤會。依地籍圖謄本可知，系爭土地前方相臨土地，係含同段1723-2、1723-12、1798、1791等地號(原審卷一第182、184頁、卷二第37、39頁)，其中1723-2、1723-12地號為中華民國所有，1798、1791地號為訴外私人所有，有土地登記資料可參（本院卷第119至125頁）。
⒉被上訴人主張邱薇如於106年9月24日打電話予伊，謊稱：
系爭房地周圍均已被建商收購，四周已圍住，沒有路，是死地而不值錢，1坪1萬元都賣不出去，現有人出價1坪4萬元，若不把握以後就沒機會等語，伊已多年未返鄉且年邁辨識力低下，誤信邱薇如前開所言，因而同意就系爭房地賤價出售等情，並提出行動電話通信紀錄為證（原審重訴字卷第43頁）。經查，證人邱薇如於原審證述其確實曾對原告(被上訴人)表示「那塊土地四周被建商買走了，四周圍都沒有路，建商願意買就趕快賣一賣，不然1坪1萬也賣不出去」，有向原告說如果沒有買前面的地，後面的地(指系爭土地)1坪1萬都賣不出去，且有向原告稱系爭土地為袋地等情（原審卷三第296、299、307頁）。而證人張桂玉於原審亦證稱：當天在銀行簽約，邱薇如說那塊地是死地，蔡偉德有拿出兩張地籍圖，攤在桌上，伊與原告坐隔壁，原告也有看到，蔡偉德提到原告的地四周都圍住、沒有路，所以邱蔡2人代表建設公司來跟原告簽約買地。印象中邱蔡2人好像都有說那塊地不值錢，1坪1萬元都賣不出去，邱薇如在之後傳訊息給伊也是這樣說等語（原審卷三第310頁），核與卷附LINE對話紀錄顯示邱薇如向張桂玉表示「宋先生這塊地已經賣了起碼有16年以上，四周全圍住沒有路，我能幫他處理已不簡單…」相符（原審卷一第226頁），再參酌邱薇如曾向被上訴人之胞弟宋平淵傳送訊息稱「你們的地根本一坪一萬都賣不出去」（原審卷一第234頁），足資顯示邱薇如為使被上訴人相信系爭房地不值錢且應慶幸上訴人願來出價，確實有於電話中對被上訴人灌輸「系爭土地之四周均已遭建商買走，四周都圍住、沒有路，即使1坪1萬元都賣不出去」等訊息，使被上訴人主觀上認為系爭房地因有前述情事而不值錢，進而同意以低於公告現值之價格售予上訴人。被上訴人主張於締約前係受邱薇如對其灌輸「系爭土地之四周均已遭建商買走，四周都圍住、沒有路，即使1坪1萬元都賣不出去」等訊息，受邱薇如說服，而決意出售系爭土地予上訴人等情，係屬真實有據。
⒊上訴人雖主張系爭土地為袋地，只要未直通計畫道路即為
死地、袋地云云，經被上訴人否認。惟所謂「袋地」，應指土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用而言。被上訴人主張系爭土地之前方有銜接既成巷道（下稱系爭巷道），汽車由系爭巷道可對外通行至廣州街等情，業據被上訴人提出通行系爭巷道錄影檔案光碟、照片、Google地圖列印資料為證（原審卷二第179至183頁、第225至237頁），足資顯示系爭土地前方緊鄰、銜接系爭巷道（鋪設柏油路面），駕駛汽車沿系爭巷道通行可通至計畫道路。原審曾函詢屏東縣政府，經該府函復：依據屏東縣建築管理自治條例第2條第1項規定，建築基地面臨現有巷道得申請指定建築線，旨揭地號(系爭土地)所臨連結廣州街之現有道路，前有本府76年10月21日屏建都字第885號函及83年4月15日屏府建都字第0428號函核准建築線指定在案，該道路符合上開自治條例第4條第1項第3款所稱之現有巷道等語，有屏東縣政府111年1月5日屏府城都字第11060280200號函暨附件可稽（原審卷三第359至375頁）。被上訴人所提江星仁建築師出具之有無建築線及市場交易價值報告書，亦敘及系爭土地經由系爭巷道通往計畫道路（廣州街），目前門牌號碼屏東市○○路0000○00000○00號等住戶均是經由系爭巷道進出至廣州街，屏東縣○○○○○○○○○○○○路0000號領有62年屏府建市使字第400號建築執照，故系爭巷道於62年間早已被認定為「現有巷道」，路邊早已興建排水溝系統、消防栓、電線桿等公共設施，且有定期維護，據此研判於系爭土地如擬興建房屋應可申請指定建築線等情(原審卷三第397至399頁)。上揭錄影檔案、照片等既足顯示由系爭房地出發，可駕駛一般小客車經由系爭巷道通往廣州街，且上訴人對「廣州街可經由既成巷道通往系爭房地」一節明示不爭執（原審卷三第424頁），堪認被上訴人所主張系爭土地可憑系爭既成巷道對外通行，並非袋地，且就系爭土地可申請指定建築線而作建築基地等情，係屬有據，足認邱薇如所稱「四周圍都沒有路、是袋地」與現場實際情狀明顯不符。另參酌上訴人自費委請歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）出具之不動產估價報告書，亦敘明系爭土地現況唯一進出道路係約2.6至3公尺巷道往西銜接廣州街，系爭巷道於62年當時已為道路使用，該巷道內已編釘林森路22號等15戶門牌，其門牌編釘已逾20年，符合上開自治條例第4條第4項現有巷道要件等情（外放報告書第9頁），亦不認為係無路可通之袋地。是上訴人主張如未直通計畫道路即為死地、袋地云云，要無可採。上訴人另主張邱薇如稱「死地、袋地、沒有路」真意係指砂石車、混凝土車等大型車輛無法進入系爭巷道，從土地開發角度對系爭土地特性為描述云云，惟一般人聽聞「死地、袋地、沒有路」當會以字面文義及社會普遍認知解讀、不可能以土地開發角度看待，此等主張自無可採。⒋上訴人自陳係中洲建設有限公司之實際負責人，系爭土地
前方相臨之土地均無登記於上訴人名下，且上訴人於106年9月27日簽約前並非1796地號之所有權人，1796地號未毗鄰系爭土地，系爭土地與1796地號之間另隔有1723-12地號，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）。上訴人為向訴外人徐宗福購買1796地號土地及其上建物，於106年9月26日簽立訂金收據，於106年9月28日正式簽訂不動產買賣契約書，議定每坪單價17萬8000元，總價1965萬3000元等情，有前述收據及契約書足參（本院卷第243至250頁），顯示上訴人承購1796地號及其上建物之時間，晚於兩造就系爭房地簽訂買賣契約之時間。此經對照邱薇如向張桂玉傳送LINE對話，提及「建商是先簽他(指被上訴人)的之後，隔天才簽成他的土地前面一間店面唯一能進出的路口…」(原審卷一第226頁)，亦無不合。由此可知，兩造簽立系爭契約之前，系爭土地之周圍鄰地並無「均遭建商收購」之客觀情事存在，上訴人甚至係在簽訂系爭契約之後，才向徐宗福收購附近之1796地號，足認邱薇如所稱「四周被建商買走了」與現場實際情狀明顯不符。⒌查被上訴人右眼有白內障，因多項慢性疾病長期追蹤中，
有診斷證明書可稽（原審重訴字卷第21、25頁），其係00年0月出生，於106年9月27日締約時係86歲高齡長者，且於107年5月25日在臺北市立萬芳醫院（下稱萬芳醫院）經確診罹患輕度失智症，處理問題時分析差異有中度困難，辨識能力偏低等情，有診斷證明書可憑（原審重訴字卷第23頁）。又被上訴人對上訴人及邱蔡2人提出刑事告訴，臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢）就被上訴人之失智狀況函詢萬芳醫院，萬芳醫院於109年3月9日函復：(問：
其於房地買賣過程中，對於買方所提之交易價格房地坐落位置及周邊有無通行道路等與買賣價格相關之事項，有無一般人之判斷能力？)該患者因智力減退及健忘於近年求診，經神經心理功能衡鑑測試後，記憶功能、注意力、抽象思考及思考流暢度較一般人明顯低下，確屬有輕度認知功能障礙。依醫學文獻指出，在智力正常老人(age>75)及有「輕度認知障礙」的老人的重要決策都在一般人能力之下。依該患者實際測試結果、臨床經驗及過去文獻推測，評估該患者對於房屋交易等相關事項之處理能力，應低於一般人判斷能力，無法獨立作重大決定。(問：其於10餘年前曾經返鄉，對於上開房地有無通路可供進出一事有無保留記憶之可能？)該患者有「輕度認知障礙」，記憶力有明顯退化，來函所稱10餘年前之房屋通路屬於細節之事，應不能保有記憶（本院卷第345至365頁），且於110年11月8日函復原審時檢附「臨床失智評估量表(CDR)紀錄表」仍為相同表示（原審卷三第221至223頁）。萬芳醫院既係被上訴人長期就診之醫院，對於被上訴人之病歷紀錄最為完整，且與本件訴訟勝敗無任何利害關係，堪認前述函復意見係屬客觀可信。參酌被上訴人所提關於失智症之學術文章或新聞稿，均提及研究顯示失智症從症狀出現至確診所需時間約2.8年（原審卷一第218頁、卷三第408、411頁），則以107年5月25日確診日往回推，106年9月27日顯係在涵蓋範圍內。何況，證人張桂玉於原審亦證稱：伊覺得原告那天感覺都聽不太懂，在唸文件時感覺原告要拿起來對，對不起來，伊有提醒代書蔡偉德說等一下，他都沒有在看，蔡偉德那天也有說原告聽不懂，原告一直卡在他拿不到錢這件事，因邱薇如說要拿錢來簽約等語（原審卷三第313頁）。足徵被上訴人主張其因高齡及前述身體狀況，視力、記憶力、分析判斷及辨識能力等已低於一般人，於不動產交易事項之考量易有不周，較諸一般人更易受騙，誤信邱薇如上開謊言等情，係屬有據。上訴人指稱被上訴人因具高學歷(博士學位)、憑以往記憶對系爭房地現場狀況可自行判斷，故無受騙之虞云云，尚無可採。
⒍查系爭土地之公告現值為每平方公尺1萬7300元（原審卷一
第135頁），換算即每坪5萬7000元，上訴人以每坪4萬元收購，顯然低於公告現值；此觀土地建築改良物所有權買賣移轉契約書(公契)，以土地公告現值及房屋評定現值記載土地買賣總金額為859萬8100元、房屋買賣總金額1萬7400元（原審卷一第466、472頁），明顯高於兩造私契即系爭契約約定之650萬元，亦足明瞭。被上訴人主張系爭房地於兩造簽訂系爭契約時之106年9月間，價值每坪至少16萬元，並提出吳世欽建築師事務所、江星仁建築師事務所分別出具之報告書為證（原審卷一第137至139頁、卷三第397至403頁），吳世欽建築師事務所出具之報告載明系爭房地於106年9月27日價值鑑估為單價每坪16.85萬元、整體價值為5066萬5420元（原審卷一第139頁），吳世欽並於原審到庭證稱：於美國威斯康辛大學碩士畢業，從事不動產估驗事務44年，參考不動產實價登錄、內政部國土測繪中心圖資、航照圖等資料，做出前揭報告等語（原審卷三第6至7頁）；江星仁建築師事務所之報告則載明系爭房地於106年9月市場交易價格每坪為16萬元，整體價值為4974萬3630元（原審卷三第401頁），復載明亦參考實價登錄資料為判斷（原審卷三第399至401頁）。被上訴人所提之上開報告，均為建築師本於其專業參考客觀可信資料所做成，前揭報告內容應堪認可採。是以，被上訴人主張系爭房地於兩造簽訂系爭契約時之000年0月間之價值，絕非邱薇如所稱「1坪1萬元也賣不出去」，顯然有據。上訴人雖提出其自費委請歐亞事務所勘估所作不動產估價報告書，主張系爭土地當時合理價格為每坪5萬3364元等情，惟前述報告書逕憑上訴人所提資訊認定系爭土地實際可供建築面積應扣除142.8平方公尺不予計價，又考量共有人存在需整合年期等事項（見報告書第9、37頁），致估價結果疑有低估，仍無從憑此為有利於上訴人之認定。
⒎系爭土地有系爭巷道可供人車對外通行，且上訴人斯時並
未取得系爭土地周圍任何鄰地之所有權，此均為邱薇如所明知，然邱薇如為遊說被上訴人使其同意出售系爭房地，使用「系爭土地之四周均已遭建商買走，四周都圍住、沒有路，即使1坪1萬元都賣不出去」等不實言語，顯然具有傳述不實訊息之故意。邱薇如提供之前述訊息，顯然係與不動產市場價值密切相關之事實資訊，對於表意人即被上訴人而言，係對意思形成過程重要而有影響之事實，足以影響被上訴人考量是否出售、以如何價格出售而為出賣之意思表示，並非僅屬上訴人所稱個人價值判斷訊息而已。被上訴人主張伊係高齡、分析判斷及辨識能力低於一般人，當時邱薇如提供前述與事實不符之不實訊息，伊因此誤信系爭土地為死地、不值錢等說詞，致決意以低於市價甚多之價格賤賣系爭房地等情，係屬可信。
㈣被上訴人以受詐欺為由撤銷意思表示，應屬可採：
⒈按債權行為與物權行為並存時，當事人間所以必須履行物
權行為乃是因債權行為存在，而負有給付義務之故，因之債權行為遂成為物權行為之原因，債權行為上所存在之瑕疵，如意思表示之瑕疵、無效或得撤銷之原因，亦會反射於物權行為之上，而與之共同存在，物權行為之效力自因此而受影響。
⒉上訴人之代理人、使用人邱薇如故意以系爭房地不實資訊
詐騙被上訴人，致被上訴人誤信系爭房地不值錢，同意以低於市場正常交易價金甚多之650萬元價格出售，從而被上訴人於107年7月23日以臺北光武郵局第739號存證信函（原審重訴字卷第130頁），依民法第92條（及第88條）撤銷為系爭契約、系爭移轉登記之意思表示，且被上訴人於107年7月24日提起本件訴訟（原審重訴字卷第9頁），於起訴狀載明因撤銷受詐欺所為意思表示，請求確認系爭契約及移轉物權契約均無效，應堪認已有表明欲撤銷債權行為及物權行為之意思。被上訴人行使撤銷權，應屬合法有據。被上訴人既已合法撤銷系爭契約、系爭移轉登記之意思表示，依民法第114條第1項規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效。上訴人既仍登記為系爭房地之所有權人，自屬無法律上原因受有利益，並因此致被上訴人受有損害，則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應就系爭房地塗銷系爭移轉登記，自屬有理由。本院既已就被上訴人援引民法第92條第1項規定為撤銷之部分認定係屬可採，關於其援引民法第88條規定為撤銷部分即毋庸再為論述。又本院既已擇民法第179條規定，為被上訴人先位之訴全部勝訴之判決，關於其依民法第114條、第113條、第184條第1項前段及第213條規定為相同請求，及關於其備位之訴，本院自均毋庸再為審酌論斷，復此敘明。
六、綜上所述，被上訴人主張依民法第92條第1項規定，撤銷系爭契約、系爭移轉登記之意思表示，依民法第179條規定請求上訴人塗銷系爭移轉登記，為有理由，應予准許。原審為被上訴人先位之訴勝訴判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本院既對於被上訴人先位之訴維持原審勝訴判決，自毋庸再就備位之訴為審酌。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列。上訴人雖聲請本院至系爭房地現場勘驗，另聲請本院囑託鑑定系爭房地價格，惟卷內已有現場照片、鑑價報告等資料足供參考，本院認前述聲請事項均無調查必要，爰不予調查，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 8 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 郭佳瑛法 官 張婷妮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 8 日
書記官 張英彥