臺灣高等法院民事判決111年度重上字第575號上 訴 人 李柳燕訴訟代理人 王琛博律師
楊雅涵律師被 上訴人 力霸倫敦城劍橋區管理委員會法定代理人 陳遠任訴訟代理人 陳河泉律師
梁垠壘魏金蘭上列當事人間請求給付使用償金事件，上訴人對於中華民國111年4月29日臺灣桃園地方法院110年度重訴字第144號第一審判決提起上訴，本院於112年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。又第170條之規定，於有訴訟代理人時不適用之，同法第173條亦有明文。本件被上訴人之法定代理人原為梁垠壘，嗣在原審審理中變更為劉仁聖（本院卷第35頁）。惟被上訴人前已委任訴訟代理人（原審卷一第355頁），劉仁聖雖未於原審聲明承受訴訟，訴訟亦不停止，是原審仍為判決，於法並無不合。次查，被上訴人在原審委任之訴訟代理人有民事訴訟法第70條第1項所定之特別代理權，應視為訴訟停止之事由發生於上訴後，嗣被上訴人之法定代理人於訴訟繫屬本院後，再依序變更為何廣興、陳遠任，有桃園市八德區公所函可稽（本院卷第113、273頁），則劉仁聖、何廣興、陳遠任分別於民國111年8月18日、111年12月5日、112年5月23日提出書狀聲明承受訴訟（本院卷第33、111、271頁），核無不合。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊於104年3月15日因同年2月5日拍定取得
坐落桃園市○○區○○段255地號土地應有部分10萬分1468 及其上同段290建號建物（門牌為桃園市○○區○○街47號，下稱系爭建物）應有部分10萬分之47381（下稱系爭建物甲部分）。系爭建物使用上具有獨立性，長期供被上訴人所屬之力霸倫敦城劍橋區社區（下稱系爭社區）做為活動中心使用，為專有部分並約定供社區住戶共同使用之約定共用部分，依系爭社區規約第16條約定，被上訴人應以每月每坪200元計算給付系爭建物所有權人使用償金。被上訴人自105年6月起至110年4月止使用系爭建物，自應給付伊使用償金2001萬6576元或同額相當於租金之不當得利，爰依系爭社區規約第16條或民法第179條規定，求為命被上訴人如數給付，並自起訴狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付伊2001萬6576元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠系爭建物範圍包含系爭社區之各棟大樓電梯及樓梯通往地下
室之聯通走廊，屬法定共用部分，且存在有台電配電室、電表間、社區公共洗手間及其他共用設備，不具備構造上及經濟上之獨立性，不得獨立使用供作專有部分，而應屬系爭社區之共用部分。
㈡系爭社區規約第16條係約定住戶應繳交或給付使用償金予伊
，非指伊應繳交或給付予專有部分所有權人之使用償金，上訴人執此向伊請求，並無理由。另系爭建物係由伊代為管理、維護，伊係有權使用，並無不當得利可言。
㈢系爭建物不能對外營業或出租，亦不能當店面使用，且有極
大部分面積係作為各棟大樓間之聯通走廊使用，且有部分空間作為台電配電室及電表間，無法另作他用，故上訴人請求之金額過高。況上訴人明知系爭建物甲部分毫無價值，竟為貪圖低價，執意標得，復向伊訴請給付本即不存在之使用償金，亦屬違反民法第148條之規定，不應准許等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人因104年2月5日拍賣於同年3月15日取得系爭建物甲部分，並於同年4月2日完成所有權移轉登記；系爭建物自建造完成後即供系爭社區作為社區活動中心使用之事實，有系爭建物甲部分謄本、異動索引、臺灣臺北地方法院不動產權利移轉證書附卷可參（原審卷一第17至28、33至40頁），且經原審履勘現場，有勘驗筆錄及現場照片在卷足稽（原審卷一第383至387、401至411頁），並兩造所不爭執（本院卷第198至199頁），堪信為真實。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠系爭建物為系爭社區之區分所有權人專有部分或共用部分？⒈按公寓大廈管理條例第3條第3款規定：「專有部分：指公寓
大廈之一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有之標的者。」參以數人區分一建築物而各有其一部分者，謂之建築物之區分所有。其區分之各部分為獨立之權利客體，成立單獨所有權。至其區分方法或為縱的分割，或為橫的分割，或為二者交互運用，無論分間、分層抑分套，在所不問。惟基於物權標的物獨立性之原則，必須在構造上及使用上均具有獨立性者，始足當之（最高法院80年度台上字第804號判決）。是專有部分之成立，應認其須兼具構造上及使用上之獨立性。所謂構造上獨立性，指在建築構造上與其他建築物部分有隔離之設備，通常為分隔牆，其材料為鋼筋水泥、三合板等。所謂使用上獨立性，應指其具有滿足吾人社會經濟生活機能，以能否單獨使用及有無獨立經濟效用為判斷基準，應就區分明確性、間隔性、通行直接性、專用設備之存在、共用設備之不存在等因素認定之。再民法第799條第2項後段規定：「共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」雖上開公寓大廈管理條例「共用部分」之用語與民法「共有部分」不同，但意義並無二致，範圍亦屬相同（下稱共用部分）。共用部分包括專有部分以外之其他部分（如電梯、走廊、屋頂、地下室）及不屬專有之附屬建築物（⒈建築物之附屬物，如排水設備、給水設備、空調設備、防火設備、各種配管線等；⒉建築物之附屬設備，如天井、水塔、消防設備、游泳池、停車場、建築物外之照明設備等）。
⒉查，系爭建物登記為上訴人與系爭社區區分所有權人共有，
係87年7月29日建造完成之地上19層之集合大樓之第一層、地下一層及地下二層，其登記主要用途為社區活動中心乙節，有系爭建物登記第一類謄本及桃園縣八德地政事務所（現改制為桃園市八德區地政事務所，下稱八德地政）建物測量成果圖（下稱系爭測量成果圖）可參（臺灣桃園地方法院〈下稱桃園地院〉104年度訴字第819號卷〈下稱819號卷〉二第2至228頁、卷一第5至6頁）；又系爭建物自建造完成後均供系爭社區作為社區活動中心使用，已如前述；再比對系爭測量成果圖、系爭社區位置圖及現場照片（原審卷一第411、121頁），足認系爭建物部分面積係作為系爭社區之各棟大樓間之聯通走廊使用，結構上不具有與建築物其他部分或外界明確隔離之區分存在，而不具備構造上之獨立性，且係供作系爭社區作為活動中心使用，亦難認有獨立之經濟效用，而未具備有使用上之獨立性，實不得獨立為所有權之客體，無從作為區分所有建物之專有部分。又系爭建物主要用途係社區活動中心，屬公寓大廈管理條例第3條所定區分所有建物之共用部分，依同法第7條規定公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分，亦有八德地政104年1月19日德地登字第10400128441 號函可參（819號卷二第297頁，下稱八德地政甲函），益徵系爭建物為系爭社區之區分所有權人共用部分，而非專有部分。
⒊上訴人雖執系爭社區規約第2條第1項第4款，主張系爭建物為
專有部分云云。惟倘未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權（最高法院109年度台上字第1528號判決意旨參照）。查，系爭社區規約第2條第1項第4款（下稱系爭約款）雖記載：「約定共用部分：專有部分經約定供共同使用者，如社區活動中心-建號290，區分所有權人共同持分、使用。」等語（原審卷一第75頁），然依公寓大廈管理條例第3條第3款、第4條第1項規定，可知公寓大廈之專有部分，除須具備使用上之獨立性外，且應由該登記為專有部分所有權人之區分所有權人行使完全之物權，然系爭約款一方面記載「專有部分」之文義，另一方面卻約定該部分係由「區分所有權人共同持分、使用」，顯悖於專有部分之區分所有權人得行使完全之物權，前後矛盾，是自難以系爭約款為有利上訴人之認定。復衡以上訴人主張：系爭建物原經訴外人中國力霸股份有限公司（下稱力霸公司）即原始起造人規畫作為倫敦城社區預定4區之共同活動中心所用，因被上訴人社區為4區中最先建造完成者，故力霸公司先將系爭建物所有權應有部分約53%分配予被上訴人社區住戶，其餘所有權應有部分約47%登記為力霸公司所有，欲待其他區建案完成後，再將此47%之應有部分移轉登記予倫敦城社區其他區之區分所有權人之事實，為被上訴人所不爭執，可知力霸公司原規劃係將系爭建物登記為倫敦城社區4區之區分所有權人分別共有，並供所有區分所有權人共用，據此得以推知系爭約款之真意，應為系爭建物為系爭社區之區分所有權人共用，上訴人執此主張系爭建物為專有部分，洵無足採。
⒋上訴人又主張：系爭建物為系爭社區之專有部分，此經桃園
地院109年度簡上字第105號給付管理費事件（下稱前案）認定在案，於本件已生爭點效，被上訴人不得再為爭執云云。按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號裁判要旨參照）。查，系爭建物屬公寓大廈管理條例第3條所定區分所有建物之共用部分，業如前述，前案判決未及審酌足以推翻系爭建物為共用部分之八德地政甲函及系爭建物之測量成果圖等新訴訟資料（前案二審卷第13至20頁、221至229頁）遽認依法不得為專有部分之系爭建物為系爭社區之專有部分，自無爭點效適用餘地，是上訴人主張本件應受前案爭點效之拘束，被上訴人不得再為相反主張云云，自無可採。
㈡上訴人依系爭社區規約第16條之約定，請求被上訴人給付200
1萬6576元本息，有無理由？上訴人主張：系爭建物為系爭社區規約第16條所約定「專有部份之約定共用者」，而依該條款請求被上訴人給付使用償金云云。按「約定專用或約定共用部份使用償金繳交或給付：共用部份之約定專用者或專有部份之約定共用者，應繳交或給付使用償金，使用償金及收入款之用途，由區分所有權人會議決議後，授權管理委員會訂定之。」系爭社區規約第16條前段固定有明文（原審卷一第115頁），然系爭建物並非屬於系爭社區之區分所有權人專有部分，而為共用部分，業經本院認定如前，則上訴人本於系爭社區規約第16條，請求被上訴人給付使用償金2001萬6576元本息，即屬無據，應予駁回。
㈢上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付2001萬6576元
本息，有無理由？⒈系爭建物為系爭社區之區分所有權人共用部分，業經本院認
定如前，而按法律關係之成立，不以當事人明示為限，當事人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，係指依當事人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。被上訴人抗辯：系爭建物甲部分於上訴人拍賣取得前，係由上訴人前手力霸公司無償提供系爭社區使用，被上訴人從未支付任何費用予力霸公司乙節，業經其提出系爭社區第3屆第2、3、4、5次會議會議記錄及所附93年11月1日至94年2月之系爭社區管理委員會支出明細表為據（本院卷第294至351頁），堪信為真，可知力霸公司與系爭建物之其他共有人就共用之系爭建物之使用收益，存有供共有人無償使用之協議。而查，上訴人於91年12月17日經拍賣取得系爭社區中之桃園市○○區○○段611建號及所坐落之土地（門牌為桃園市○○區○○街00巷0弄0號5樓之2，下稱甲房地），至109年4月24日方將甲房地出售予第三人，有建物登記謄本、八德地政110年9月22日函可稽（原審卷一第19、375至380頁），可見上訴人於104年3月15日經拍賣取得系爭建物甲部分前，有長達逾13年期間同為系爭社區之住戶，對系爭建物共有人之使用、收益情形自無不知之理。再衡諸常情，上訴人於投標買受系爭建物甲部分之初，既見拍賣公告有記載「系爭建物係社區居民活動中心、拍賣房屋係社區居民活動中心，拍賣不動產應有部分，共有人有優先承購權，拍定後不點交」等語（原審卷一第397頁），自會前往系爭社區向被上訴人探詢力霸公司與系爭社區區分所有權人間就系爭建物有何約定，斷不可能在毫無所知之情形下，即貿然投標買受系爭建物甲部分，是上訴人就系爭建物甲部分係由力霸公司無償提供系爭社區使用乙節，實難諉為不知。從而，堪認上訴人明知或可得而知力霸公司有將系爭建物甲部分無償提供系爭社區住戶使用。上訴人既受讓系爭建物甲部分，則就系爭建物甲部分前揭權利義務關係，即力霸公司與其他共有人間就系爭建物甲部分成立之無償使用協議，亦應受拘束。是故，被上訴人占有系爭建物甲部分供作公共管理使用，具有正當權源，非無法律上之原因，自無不當得利可言。
⒉基上，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付200
1萬6576元本息，洵屬無據。至上訴人如認系爭建物前開管理方式，有顯失公平者，應另循其他法律途徑救濟之，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人依系爭社區規約第16條之約定及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付2001萬6576元本息，並非有據，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
民事第十四庭
審判長法 官 周群翔
法 官 黃珮禎法 官 陳雯珊正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 28 日
書記官 陳亭如