臺灣高等法院民事判決111年度重上字第964號上 訴 人 張倉榮訴訟代理人 劉坤典律師複 代理人 謝璨鴻律師
蕭依幀律師上 訴 人 彭定國訴訟代理人 李殷財律師
鄭嘉欣律師複 代理人 陳柏顥律師上列當事人間請求請求減少價金等事件，兩造對於中華民國111年9月23日臺灣臺北地方法院108年度訴字第4383號第一審判決各自提起上訴，上訴人張倉榮並為訴之追加、附帶上訴，本院於113年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決主文第二項更正為確認彭定國對張倉榮就兩造於民國一百零七年十月四日關於坐落臺北市○○區○○街○○巷○○○號三樓房地所成立之買賣契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付新臺幣壹仟貳佰捌拾壹萬肆仟貳佰零參元部分，其中新臺幣貳佰柒拾肆萬參仟壹佰壹拾肆元不存在。
二、原判決關於駁回張倉榮後開第三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
三、上開廢棄部分，確認彭定國對張倉榮就上開房地買賣契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付新臺幣壹仟貳佰捌拾壹萬肆仟貳佰零參元部分，除前開第一項所示金額外，另新臺幣貳拾伍萬陸仟捌佰捌拾陸元亦不存在。
四、確認彭定國對張倉榮就上開房地買賣契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付新臺幣壹仟貳佰捌拾壹萬肆仟貳佰零參元部分，除前開第一、三項所示金額外，另新臺幣貳拾參萬肆仟柒佰肆拾柒元亦不存在。
五、張倉榮之其餘上訴、附帶上訴、其餘追加之訴，均駁回。
六、彭定國之上訴駁回。
七、第一、二審（含追加之訴部分）訴訟費用，關於張倉榮上訴、附帶上訴、追加部分，由張倉榮負擔百分之四十三，餘由彭定國負擔；關於彭定國上訴部分，由彭定國負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有規定。上訴人張倉榮（下逕稱其姓名）於原審主張於民國107年10月4日與上訴人彭定國（下逕稱其姓名）簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭契約），購買門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號3樓房屋 (即同區○○段O小段2369建號之第3層、第4層及第4層加蓋房屋，下稱系爭房屋）及其坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地)，約定買賣價金新臺幣（下同）1,720萬元，已給付價金300萬元，兩造於108年2月11日點交完成，嗣張倉榮發現系爭房屋樑柱龜裂、天花板疑似鏽蝕空心，經鄰居告知系爭房屋為海砂屋（下稱系爭瑕疵），張倉榮於同年2月13日通知彭定國系爭瑕疵，詎彭定國竟於同年2月18日擅自進入系爭房屋更換鑰匙，侵害張倉榮占有之權利，致使張倉榮無法居住使用系爭房屋必須繼續在外租屋，受有每月支出2萬3,000元租金之損失，或不能使用收益系爭房屋所受相當於租金之損害，張倉榮已於同年3月22日向彭定國請求減少系爭房地買賣價金430萬元，另彭定國於簽約後未按系爭契約第16條第2項、第3項約定出具授權書予張倉榮得全權代表出席系爭房屋坐落社區改建會議，迄至109年2月24日始出具授權書予張倉榮，授權書並載明有效期限至同年3月31日止，彭定國故意違反系爭契約約定，妨礙張倉榮參與改建討論協商，應依系爭契約第11條約定給付違約金300萬元，爰依附表一「本訴部分」、「張倉榮之請求權基礎」欄所示請求權基礎，請求法院判命如附表一「本訴部分」、「張倉榮之起訴聲明」欄所示聲明內容，嗣張倉榮於本院基於相同請求權基礎追加聲明請求應再減少價金37萬9,343元，請求法院判命如附表二「本訴部分」、「張倉榮之擴張起訴聲明」欄所示內容，另張倉榮就請求支出租金損失或不能使用收益所受相當於租金之損害，如附表二「本訴部分」、「張倉榮之請求權基礎」欄所示，先位主張追加民法第184條第1項前段、第184條第2項規定，備位主張追加民法第229條、第231條規定之請求權基礎（見本院卷一第147、148頁、本院卷三第88頁），核張倉榮所為擴張起訴聲明、追加請求權基礎，均係本於系爭契約所衍生爭議之同一基礎事實，揆諸首開規定，應予准許。另張倉榮以本案審理期間，已陸續清償部分買賣價金並代償彭定國彰化銀行貸款、土地增值稅、房屋稅共1,281萬4,203元，剩餘價金438萬5,797元（計算式：1,720萬元－1,281萬4,203元＝438萬5,797元）則因請求減少買賣價金337萬9,343元及以對彭定國之違約金、損害賠償債權為抵銷，彭定國對於系爭房地買賣價金請求權已經全數不存在，張倉榮尚得向彭定國請求210萬8,546元本息及自108年7月19日起至109年4月28日止按月給付2萬3,000元本息，據此將附表一「本訴部分」、「張倉榮之起訴聲明」欄所示聲明內容及附表二「本訴部分」、「張倉榮之擴張起訴聲明」欄所示聲明內容，合併更正起訴聲明為：㈠確認彭定國對於張倉榮就兩造於107年10月4日關於系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分不存在。㈡彭定國應給付張倉榮210萬8,546元，及其中11萬5,000元自起訴狀繕本送達彭定國翌日起，另199萬3,546元則自本件原審準備書㈤狀提出後之第一個言詞辯論期日翌日（即109年7月11日）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自108年7月19日起至109年4月28日止按月給付2萬3,000元，及自每月應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上開㈡項聲明，願供擔保請准宣告假執行（如本院卷三第161、162頁）。核張倉榮合併更正起訴聲明，乃係就原起訴聲明「㈠確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，超過1,420萬元之買賣價金請求權不存在」更正為「㈠確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，其中300萬元部分不存在」，並將擴張起訴聲明更正擴張為：「確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，除300萬元外，另138萬5,797元（計算式：
1,720萬元－1,281萬4,203元－300萬元＝138萬5,797元）部分亦不存在」，另就原起訴聲明㈡為減縮更正，係本於系爭契約所衍生爭議之同一基礎事實，而為擴張或減縮應受判決事項之聲明，或為起訴及擴張起訴聲明之更正，乃補充或更正法律上之陳述，合於前開規定，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、張倉榮主張：伊向彭定國買受系爭房地，於107年10月4日簽訂系爭契約，約定買賣價金1,720萬元，伊於同年9月27日、同年10月11日、同年10月29日分別給付170萬元、100萬元、30萬元合計300萬元價金，系爭契約第9條前段約定於現有房客於108年2月搬遷時，由彭定國交付伊或登記名義人，嗣系爭房地承租人羅台清終止租約，伊於同年2月11日與羅台清、彭定國所委託仲介人員簡力洋於系爭房地完成系爭房屋、鑰匙及附屬設備點交，彭定國已將系爭房地交付予伊，而後伊因發現系爭瑕疵，於同年2月13日通知彭定國，再於同年3月22日向彭定國請求減少系爭房地買賣價金430萬元，且系爭房屋經臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）就系爭房屋之氯離子含量多寡及是否超出標準之情形為鑑定，其鑑定結論為3樓、4樓各取樣3顆混凝土鑽心試體進行氯離子含量試驗，均不符合CNS3090所訂容許值標準0.6kg/m³而為「海砂屋」，即有腐蝕鋼筋及使混凝土崩裂可能，不利於系爭房屋建築結構之耐久性，對於系爭房屋之結構安全造成影響，顯已減損房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，自屬民法第354條所指物之瑕疵，彭定國所交付系爭房屋未具備房屋應有之品質而不符合債之本旨而構成不完全給付，且彭定國於簽訂系爭契約前，即明知系爭房屋為「海砂屋」，經土木技師公會鑑定結論為系爭瑕疵之補強修復費用，3樓為31萬6,766元，4樓為63萬6,239元，又戴德梁行不動產估價師事務所（下稱估價師事務所）鑑定系爭房地於107年10月4日兩造簽訂系爭契約書因標的具氯離子含量超標之瑕疵，所造成交易當時之價格減損金額為242萬6,338元，補強修復費用及價格減損金額合計337萬9,343元，伊自得選擇合併依系爭契約第10條約定、民法第354條、第359條規定，請求系爭房地應減少價金337萬9,343元，或依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求不完全給付損害賠償337萬9,343元。又系爭房地業於108年2月11日點交予伊，彭定國竟於同年2月18日擅自帶鎖匠毀壞門鎖強行更換鑰匙，致伊自同年2月19日無法進入系爭房屋，迄至109年4月28日彭定國始交付系爭房屋鑰匙，已侵害伊占有系爭房地之權利，伊因無法居住使用系爭房屋必須繼續在外租屋，因此受有每月支出2萬3,000元之租金損失，或不能使用收益系爭房屋所受相當於租金之損害，伊先位依民法第184條第1項前段、第184條第1項後段、第184條第2項規定，請求彭定國賠償伊所受108年2月19日至109年4月28日止每月支付2萬3,000元本息之損失，若前開侵權行為請求為無理由，彭定國上開致伊無法占有、使用系爭房屋之行為，實與未履行點交給付無異，彭定國應負遲延責任，伊備位依系爭契約第9條第2項、民法第229條第1項、第231條第1項規定，請求彭定國給付自108年2月19日起至同年7月18日止每日按已支付全部價款300萬元萬分之2單利計算之金額合計9萬元本息，及自同年7月19日起至109年4月28日止按相同計算基準所核算每月1萬8,000元本息之損害。另系爭契約第16條第2項約定簽訂系爭契約後至辦理產權移轉登記前，如有辦理改建相關之協議、權利變換之協商及簽約，彭定國同意並出具授權書由伊全權代表出席，並同意完全依伊意思決定辦理改建之協議、權利變換之協商及簽約，並同意配合辦理相關手續與提供應備文件，同條第3項約定若違反上述約定應給付違約金，違約金計算除依第11條約定外，應加計房地改建後所得分配之市場價值，而第11條第1項中段約定應支付與已付房地價款同額之違約金，而彭定國於簽約後怠於履行上述約定，未協助伊出席討論改建會議，僅於伊於109年2月20日通知應依契約約定出具授權書後，始於同年2月24日提出授權期間至同年3月31日止之授權書，致使伊於上述授權期間屆至後至系爭房地完成過戶前，均無法以被授權人身分參與會議，彭定國有基於妨礙伊參與系爭房地改建討論協商之目的，惡意將授權範圍限縮至極短期間，係故意違背應交付授權書之給付義務，且依系爭契約第16條第2項約定可知，彭定國除負有出具授權書之主給付義務，就系爭房地辦理改建相關事宜，亦有依伊意思配合辦理相關手續與提供應備文件等協助伊參與改建協商之附隨義務或從給付義務，而彭定國擅自決定不參與改建，侵奪伊依契約而來參與決定改建事項之權益，致使後續系爭房地之改建協商事宜停擺，彭定國顯已違反依契約所定應協助伊參與改建協商之附隨義務，自應依系爭契約第16條第3項、第11條第1項中段約定按已交付價金數額而給付違約金300萬元，又伊以上開對彭定國之損害賠償債權、違約金債權與彭定國經減少價金及扣除代繳土地增值稅、房屋稅及代償銀行貸款後所得對伊請求之系爭房地買賣價金債權為抵銷。爰依附表二「本訴部分」、「張倉榮之請求權基礎」欄所示請求權，求為判命確認彭定國對於伊就系爭契約買賣價金請求權超過伊已給付1,281萬4,203元部分不存在，且彭定國應給付伊210萬8,546元本息及另自108年7月19日起至109年4月28日止按月給付2萬3,000元本息之判決。對彭定國之反訴部分則以：系爭契約第6條第1項約定抵押權塗銷後，買賣價金清償期限始屆至，受託金融機構或伊方有將款項匯至彭定國帳戶之義務，而抵押權塗銷時點為109年8月11日，伊於該日清償彭定國之貸款款項，並無任何給付遲延情事，至於其餘款項，則因系爭房屋存有系爭瑕疵，符合系爭契約附件一第6項所確認系爭房屋之氯離子含量規定容許值為小於0.6kg/m³記載，伊本得依系爭契約第6條第2項約定請求貸款之金融機構暫緩撥付貸款，且彭定國曾拒絕履行系爭契約第8條第1項約定之負擔土地增值稅、房屋稅義務，違背系爭契約第10條約定清理他項權利（塗銷抵押權設定）義務，拒絕提供銀行同意塗銷抵押權資料，更遲至同年8月5日始允許彰化銀行承辦人陳彥蓉將同意塗銷第一順位抵押權之委託書傳真予伊，伊立即與銀行聯絡代償事宜，而於同年8月11日辦理代償完畢，無任何遲延情事，係彭定國違反自身義務在先，因可歸責於彭定國之事由，伊未構成給付遲延，彭定國亦未合法催告，縱認有催告，催告當下清償期尚未屆至，該催告不生效力，況且系爭房屋既有系爭瑕疵，彭定國之給付不符債之本旨，伊得行使同時履行抗辯權，遲延責任即溯及免除，不生給付遲延之問題，另縱認伊已給付遲延，彭定國依系爭契約第11條第3項約定沒收逾已付系爭房地總價款15%部分並無理由，彭定國尚未返還，伊就此部分得主張同時履行抗辯權，自未遲延給付，此外，基於當事人間締約真意及誠實信用原則，系爭房屋既有系爭瑕疵，於釐清瑕疵及確認各項關聯性權利前，伊自得暫緩給付剩餘價款，彭定國有容忍義務，是彭定國反訴請求為無理由等語，資為抗辯。
二、彭定國則以：張倉榮於簽訂系爭契約前，於107年9月間曾赴系爭房屋看屋2次，張倉榮逐層、各房間均察看，對於屋況自有一定程度認識與瞭解，且伊就系爭房屋有樑柱龜裂、天花板鏽蝕狀況已一一指明，並無遮掩，伊並告知有漏水等屋況不好情事，指明即將改建，張倉榮如有購買意願，伊不做任何整理，現況交屋等語，且不動產現況說明書記載未做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測，伊無任何告知不實情事，伊以低於市價行情出售系爭房地予張倉榮，除張倉榮配偶是伊好友王非凡配偶之學生以外，另一原因為屋況不好，此均為張倉榮所知悉，故系爭契約約定維持原狀點交，張倉榮同意不整理、現況點交，已免除伊之瑕疵擔保責任及維修責任，且非僅限於漏水，包括牆壁磁磚龜裂、脫落、天花板部分鋼筋外露等瑕疵，張倉榮因此於擬定系爭契約時，即以特約條款約定系爭房地參加改建之利益於系爭契約簽訂後均歸於張倉榮，可見張倉榮買受系爭房地所期待者為改建利益，伊已依債務本旨交付系爭房地，又系爭房地雖經鑑定為海砂屋，然海砂屋之成因乃建築者使用之建築材料所致，此為建築時即系爭契約簽訂前已存在之瑕疵，且伊及家人自91年間陸續搬離系爭房屋，系爭房屋均出租予第三人，除有必要鮮少返回，系爭房屋屋況雖老舊有一些漏水、黴斑，然未達無法居住程度，系爭房屋及所在社區其他建築未曾做過海砂屋檢測，且建物混凝土氯離子過高，僅為水泥剝落、鋼筋外露或腐蝕之可能原因之一，一般人非必可知悉或判斷，伊實無從知悉系爭房屋為海砂屋，自無故意或過失未告知系爭房屋為海砂屋之情，張倉榮主張伊應負系爭房地之物之瑕疵擔保或不完全給付責任，並無理由。又兩造約定系爭房地買賣價金為1,720萬元，而估價師事務所鑑定結果，不論兩造簽約時、過戶時或買賣逾3年後，系爭房地市價即使扣除因氯離子超標所造成價值減損，仍較兩造約定系爭房地買賣價格為高，縱使土木技師公會鑑定系爭房屋有修繕必要，張倉榮仍未受有損害且為重複性求償，張倉榮依物之瑕疵擔保、不完全給付規定請求減少價金、損害賠償，自未有據。系爭房屋出賣前因出租第三人羅台清，需終止租賃契約後1年進行買賣交易始得適用自用住宅優惠稅率，兩造因此約定109年3月底辦理過戶，然因張倉榮希望上述租賃契約終止後可以先入住系爭房屋，伊本於體恤之意而同意張倉榮無償借住提議，張倉榮竟得寸進尺，於系爭契約增列第9條第2項未按期交付標的物之損害賠償約定，嗣伊與羅台清於108年1月31日終止租賃契約，約定同年2月11日交還系爭房屋，伊該日因另有要事，遂委託仲介人員簡力洋辦理設備點交受理羅台清交還系爭房屋，擇日進行買賣之點交，詎張倉榮擅自於該日向羅台清取得系爭房屋鑰匙，而後兩造因系爭契約發生紛爭，張倉榮拒不返還系爭房地所有權狀，屢經伊發函催促未返還系爭房屋，張倉榮係以伊並未同意、且未能認同方式取得系爭房地占有，其後張倉榮縱未能使用系爭房屋，與系爭契約第9條第2項約定「可歸責於賣方之事由」之要件尚屬有違，自無從向伊請求損害賠償，又張倉榮自103年7月1日即有租屋延續至109年7月1日，租金本為張倉榮之正常生活支出，故縱使伊更換系爭房屋門鎖行為構成侵權行為，張倉榮所受損害僅為門鎖受損修復費用，其餘損害賠償請求不應准許。另伊已依約通知協助系爭房地改建事宜之訴外人羅大雄，張倉榮均得參與改建協商未受阻礙，嗣後張倉榮雖曾於109年2月20日要求伊出具改建授權書，伊隨即於同年2月24日出具授權書予張倉榮，且因兩造約定於同年3月底辦理所有權移轉登記，伊記載授權書有限日期至同年3月31日，自無故意違約行為，張倉榮請求伊賠償300萬元違約金亦無理由等語，資為抗辯。並於原審提起反訴主張：伊已於109年4月30日移轉系爭房地所有權予張倉榮，且於同年4月29日簽署委託領取塗銷抵押權同意書及清償證書之委託書，交予彰化銀行北新分行承辦人陳彥蓉，伊更曾於109年5月6日委託律師發函通知張倉榮已交付上述文件予銀行，請張倉榮自行向銀行索取，張倉榮均未依約辦理貸款代償並塗銷第一順位抵押權，更未依約給付買賣價金尾款，系爭房屋自109年4月30日過戶，縱加計2個月期限，全部價金給付期限應於同年6月30日屆至，經伊多次以存證信函、書狀催告張倉榮仍拒不付款，嗣伊於同年8月3日以存證信函催告張倉榮於7日內給付剩餘買賣價金，張倉榮雖於同年8月11日代償銀行貸款塗銷第一順位抵押權，仍未將價金尾款438萬5,797元（計算式：系爭房地買賣總價1,720萬元－簽約及頭期款300萬元－代償貸款金額883萬8,646元－土地增值稅97萬2,583元－房屋稅2,974元＝438萬5,797元）依約匯入伊銀行帳戶，顯已給付遲延，伊以民事反訴狀為解除系爭契約之意思表示，系爭契約既經解除，伊自得依民法第259條第1款規定請求回復原狀，張倉榮應將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，回復為伊所有，及將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，張倉榮並應按民法第179條規定，自系爭契約解除日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利2萬3,000元。爰依附表一「反訴部分」、「彭定國之請求權基礎」欄所示請求權，求為命張倉榮應給付如附表一「反訴部分」、「彭定國之反訴聲明」欄所示內容之判決等語。
三、張倉榮於原審之本訴起訴聲明原為：如附表一「本訴部分」、「張倉榮之起訴聲明」欄所示。彭定國於原審答辯聲明：如附表一「本訴部分」、「彭定國之答辯聲明」欄所示。彭定國於原審反訴聲明：如附表一「反訴部分」、「彭定國之反訴聲明」欄所示。張倉榮則答辯聲明：如附表一「反訴部分」、「張倉榮之答辯聲明」欄所示。原審就張倉榮之本訴請求判決如附表一「本訴部分」、「原審判決」欄所示，兩造各就其敗訴部分不服，提起上訴、附帶上訴，張倉榮並為訴之追加。原審就彭定國之反訴請求判決如附表一「反訴部分」、「原審判決」欄所示，駁回彭定國之全部反訴請求，彭定國全部不服，提起上訴。張倉榮就本訴部分之上訴、附帶上訴聲明及擴張起訴聲明原為：如附表二「本訴部分」、「張倉榮之上訴、附帶上訴聲明」、「擴張起訴聲明」欄所示。嗣張倉榮將附表一「本訴部分」、「張倉榮之起訴聲明」欄所示起訴聲明內容及附表二「本訴部分」、「張倉榮之擴張起訴聲明」欄所示擴張聲明內容，合併更正起訴及擴張聲明為：㈠確認彭定國對於張倉榮就兩造於107年10月4日關於系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分不存在。㈡彭定國應給付張倉榮210萬8,546元，及其中11萬5,000元自起訴狀繕本送達彭定國翌日起至清償日止，另199萬3,546元則自本件原審準備書㈤狀提出後之第一個言詞辯論期日翌日（即109年7月11日）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自108年7月19日起至109年4月28日止按月給付2萬3,000元，及自每月應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上開㈡項聲明，願供擔保請准宣告假執行。彭定國於本院答辯聲明：如附表二「本訴部分」、「彭定國答辯聲明」欄所示。彭定國就本訴之上訴聲明：如附表二「本訴部分」、「彭定國之上訴聲明」欄所示。張倉榮於本院答辯聲明：如附表二「本訴部分」、「張倉榮之答辯聲明」欄所示。彭定國就反訴部分上訴聲明：如附表二「反訴部分」、「彭定國之上訴聲明」欄所示。張倉榮於本院答辯聲明：如附表二「反訴部分」、「張倉榮之答辯聲明」欄所示。
四、兩造不爭執事項（本院卷一第148至150頁、本院卷三第89至90頁）：
㈠兩造於107年10月4日就彭定國所有之系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為1,720萬元（原審卷一第21至33頁）。
㈡張倉榮於簽訂系爭契約前之107年9月27日支付170萬元之訂金
予彭定國（原審卷一第35頁），其後陸續於同年10月11日、同年10月29日匯款100萬元、30萬元予彭定國（原審卷一第3
9、41頁）。㈢系爭房屋原出租予訴外人羅台清，租期至108年2月屆至。兩
造約定應於109年3月底備齊所有權移轉登記需檢附之文件，並加蓋專用印章，交予張倉榮負責辦理（原審卷一第23、25頁）。兩造於107年10月5日就系爭房地完成預告登記（原審卷一第37頁）。
㈣彭定國配偶即訴外人王良時曾於108年2月1日以簡訊通知張倉
榮，告知房客仍擺放一堆物品，房客要求同年2月11日年後才搬遷完畢（原審卷一第177至179頁）。
㈤張倉榮於108年2月13日通知彭定國，系爭房屋有樑柱龜裂、
天花板疑似鏽蝕空心等海砂屋現象之瑕疵，請彭定國會同檢視協商，王良時表示可以退訂（原審卷一第43頁）。
㈥兩造互為刑事告訴，張倉榮提告彭定國涉犯誣告、強制、侵
入住宅、竊盜、加重竊盜、詐欺等罪嫌；彭定國提告張倉榮涉犯侵入住宅及侵占等罪嫌，均業經臺灣臺北地方檢察署檢察官為不起訴處分，彭定國不起訴部分經張倉榮聲請再議，已經臺灣高等檢察署駁回（原審卷一第219至241頁）。
㈦張倉榮於108年2月26日寄發台北逸仙郵局第408號存證信函予彭定國（原審卷一第49至60頁)。
㈧張倉榮於108年3月22日寄發台北逸仙郵局第569號存證信函予彭定國（原審卷一第61至66頁)。
㈨系爭房地於109年4月30日辦理所有權移轉登記與張倉榮（原
審卷一第427至430頁），同日張倉榮繳納土地增值稅97萬2,583元、房屋稅2,974元（原審卷二第241至243頁）。
㈩張倉榮於109年8月11日代償彭定國於彰化銀行之貸款883萬8,646元（原審卷二第35頁、第253頁）。
土木技師公會110年10月6日（110）省土技字第北1043號鑑定
結論：不符合前述CNS3090所訂標準（以兩造簽訂契約之107年10月4日之標準) ，亦不符合最新經濟部104年1月13日經授標字第10420050010號國家標準公告及國家標準制（修）定重點…等語（鑑定報告書第6頁）。
五、張倉榮本訴主張於107年10月4日與彭定國簽訂系爭契約，向彭定國購買系爭房地，約定買賣價金1,720萬元，已給付價金300萬元，兩造於108年2月11日點交完成，嗣張倉榮於同年2月13日通知彭定國系爭房屋之系爭瑕疵，彭定國竟於同年2月18日擅自進入系爭房屋更換鑰匙，侵害張倉榮占有之權利，張倉榮因無法居住使用系爭房屋必須繼續在外租屋，受有每月支出2萬3,000元之租金損失，且張倉榮於同年3月22日向彭定國請求減少系爭房地買賣價金430萬元，又彭定國於簽約後未按系爭契約第16條第2項、第3項約定出具授權書予張倉榮得全權代表出席系爭房屋坐落社區改建會議，迄至109年2月24日始出具授權書，授權書並載明有效期限至同年3月31日止，彭定國故意違反系爭契約約定，妨礙張倉榮參與改建討論協商，應依系爭契約第11條約定給付違約金300萬元，爰依附表二「本訴部分」、「張倉榮之請求權基礎」欄所示請求權基礎，請求確認彭定國對於伊就系爭契約買賣價金請求權超過伊已給付1,281萬4,203元部分不存在，且彭定國應給付伊210萬8,546元本息及另自108年7月19日起至109年4月28日止按月給付2萬3,000元本息等情。彭定國則反訴主張系爭房地於109年4月30日移轉登記為張倉榮所有，且彭定國已於同年4月29日簽署委託領取塗銷抵押權同意書及清償證書之委託書，交予彰化銀行北新分行承辦人陳彥蓉，彭定國更曾於109年5月6日委託律師發函通知張倉榮已交付上述文件予銀行，請張倉榮自行向銀行索取，張倉榮均未依約辦理貸款代償並塗銷第一順位抵押權，更未依約給付買賣價金尾款，全部價金給付期限應於同年6月30日屆至，經彭定國多次以存證信函、書狀催告張倉榮仍拒不付款，嗣彭定國於同年8月3日以存證信函催告張倉榮於7日內給付剩餘買賣價金，張倉榮雖於同年8月11日代償銀行貸款塗銷第一順位抵押權，仍未將價金尾款438萬5,797元（計算式：系爭房地買賣總價1,720萬元－簽約及頭期款300萬元－代償貸款金額883萬8,646元－土地增值稅97萬2,583元－房屋稅2,974元＝438萬5,797元）依約匯入彭定國銀行帳戶，顯已給付遲延，彭定國以民事反訴狀為解除系爭契約之意思表示，彭定國自得依民法第259條第1款規定請求回復原狀，張倉榮應將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，回復為彭定國所有，及將系爭房屋騰空遷讓返還予彭定國，張倉榮並應按民法第179條規定，自系爭契約解除日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付彭定國相當於租金之不當得利2萬3,000元。爰依附表一「反訴部分」、「彭定國之請求權」基礎欄所示請求權，求為命張倉榮應給付如附表一「反訴部分」、「彭定國之反訴聲明」欄所示內容之判決等語。兩造之本訴、反訴主張，各為對造所否認，相互以前揭情詞置辯。本院判斷如下：㈠張倉榮主張系爭瑕疵，彭定國應依系爭契約第10條、民法第3
54條、第359條規定負瑕疵擔保責任，系爭房地應減少價金，或依民法第227條1項、第226條第1項規定，負債務不履行損害賠償責任，有無理由？彭定國抗辯張倉榮於契約成立時已知悉上開瑕疵存在，其毋庸負瑕疵擔保或債務不履行責任，是否有據？⑴按賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人
占用或占用他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並於完稅款交付日前負責理清（但出租或出借應於房屋交付日前理清）。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。系爭契約第10條有所約明。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第373條、第354條、第359條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。
⑵查系爭房屋為高氯離子混凝土建築之情，已經張倉榮提出厚
昇工程顧問有限公司材料實驗室硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告（見原審卷二第53頁）、照片（見原審卷二第55至67頁）、臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊（見原審卷二第69至78頁）為據，且原審經兩造合意囑託土木技師公會鑑定：㈠系爭房屋係78年8月25日建築完成，系爭房屋硬固結構混凝土之氯離子含量為何？是否符合臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊所載CNS3090規範之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量標準，若不符合，原因為何？對系爭房屋有何影響？㈡請檢測系爭房屋之鋼筋（目視檢測或斷面量測為主，必要時增加腐蝕速率檢測）、混凝土（抗壓強度、氯離子含量、中性化深度及鋼筋保護層厚度檢測）、現場裂縫（含裂損狀況、裂縫寬度及長度），並分析說明受損或不符相關規範之情形？㈢前項受檢測之鋼筋、混凝土及裂縫之受損或不符相關規範之原因為何？是否係因混凝土中氯離子含量過高，或其他原因所致？若有裂縫、混凝土剝落及鋼筋銹蝕等損害原因為何？㈣前述受損情形是否影響系爭房屋之結構強度？建議之補強或修繕之工法及費用為何？補強後是否得恢復至原設計之強度？補強後，是否會再因混凝土中氯離子含量過高而減損系爭房屋之強度或耐久性？㈤以上氯離子含量、鋼筋、混凝土之檢測方式，若有遵循之規範或法令，請併說明鑑定所依據之規範為何？（見原審卷一第375頁、原審卷二第97、98頁）等項目，經土木技師公會鑑定結果為：「十一、鑑定結論：就鑑定項目㈠部分：⑴CNS3090於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量0.6kg/m³，87年6月25日修訂之CNS3090 A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定）表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶性）須小於0.3kg/m³。⑵此次鑑定3F及4F各取3顆混凝土鑽心試體，共6顆混凝土鑽心取樣試體進行氯離子含量試驗，其報告中氯離子含量3F分別為2.7690kg/m³、l.9327kg/m³及2.5460kg/m³，4F分別為3.0919kg/m³、1.8793kg/m³及1.5866kg/m³。⑶不符合前述CNS3090所訂標準，（以兩造簽訂契約之107年10月4日之標準)亦不符合最新經濟部104年1月13日經授標字第10420050010號國家標準公告及國家標準制(修)定重點，修訂第20節，刪除鋼筋混凝土氯離子含量個別規定，鋼筋混凝土及預力混凝土之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量均修訂為0.15kg/m³。……。⑸對系爭房屋之影響為鋼筋在鹼性環境中，表面能生成一層穩定而緻密的氧化物保護層，使鋼筋本身難以鏽蝕。但在混凝土內部若含有氯離子時，氯離子可穿透或活化鋼筋表面的氧化物保護層，從而創造電化學腐蝕的條件。在這個電化學腐蝕的反應中，氯離子扮演的是一個催化劑的角色。也就是說，在氯離子穿過鋼筋外的保護層，造成鋼筋中的鐵元素氧化後，氯離子的數量並未減少，故可重複在鋼筋表面發生反應，週而復始的促使鐵離子的氧化反應，所以此反應一旦發生，便會產生持續進行下去的連鎖反應。另外，氯離子造成的局部酸化使得酸鹼值降低，對於鐵的氧化反應來說也是一大助力。鋼筋受腐蝕後斷面及強度驟減，失去鋼筋強度的鋼筋混凝土結構很難抵抗拉力，故容易出現開裂、剝落現象，甚或是小型地震後就隨時可能發生崩塌。就鑑定項目㈡部分：⑴對系爭房屋結構體內之鋼筋利用鋼筋探測器進行掃描，以檢視鋼筋之直徑、間距，結構鋼筋探測結果與原設計比較表，探測位置編號1至20，有6處不符原設計。⑵依鑑定標的物結構平面圖，系爭房屋混凝土設計強度為210kgf/c㎡，按混凝土施工規範第18.5.5條之規定，試體抗壓平均強度須大於0.85fc（即0.85×210＝1
78.5kgf/c㎡）、最小抗壓強度須大於0.75fc（即0.75×210＝1
57.5kgf/c㎡），此次鑑定鑽心試體抗壓強度試驗報告，試體編號3FL-2抗壓強度148.0kgf/c㎡不符合設計強度。⑶混凝土試體中性化試驗顯示其中性化程度，目前系爭房屋3F及4F共6顆混凝土鑽心取樣試體，其中性化程度介於2.0㎝至4.2㎝，由以上數據得知各結構部位之中性化測試值接近鋼筋之保護層（梁為4㎝）。⑷針對系爭房屋3F及4F進行鋼筋腐蝕率檢測報告，目前除4F梁外，其餘受測處鋼筋腐蝕率﹥90%。⑸目前系爭房屋室內損壞部分，現場裂縫主要為氯離子含量較高，致使混凝土粉刷層及保護層剝落、鋼筋外露及銹蝕等現象，其餘梁柱未見45度受剪力破壞之裂縫，顯示混凝土僅因年限使用造成材料性質強度之降低。就鑑定項目㈢部分：受損原因主要為系爭房屋氯離子含量較高所導致。就鑑定項目㈣部分：⑴受損情形影響系爭房屋之結構強度。⑵在系爭房屋平頂鋼筋外露銹蝕處，先將損壞處表面浮鬆部分混凝土敲除，若有鋼筋銹蝕以銹轉化劑塗布鋼筋表面後，再以無收縮水泥砂漿封模填補之。最後表面貼附雙層向碳纖維網（CFRP）300g/㎡，詳細施工步驟如附件十四。系爭房屋上述補強修復費用，3F為新台幣316,766元整，4F則為新台幣636,239元整，詳細計算過程請詳附件十五。⑶經上述補強後仍然無法恢復至原設計要求之設計強度。⑷補強後會因混凝土氯離子含量過高而減損系爭房屋之強度及耐久性。就鑑定項目㈣部分：⑴氯離子依據CNS3090於民國83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量0.6kg/m³，民國87年6月25日修訂之CNS3090 A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定）表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶性）須小於0.3kg/m³及經濟部104年1月13日經授標字第10420050010號國家標準公告及國家標準制(修)定重點，修訂第20節，刪除鋼筋混凝土氯離子含量個別規定，鋼筋混凝土及預力混凝土之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量均修訂為0.15kg/m³，故目前鑑定標的物其氯離子含量部分不符合國家標準CNS3090 A2042（預拌混凝土）第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定）中之規定。⑵混凝土抗壓強度檢測按混凝土施工規範第18.
5.5條之規定，試體抗壓平均強度須大於0.85fc（即0.85×設計強度）、最小抗壓強度須大於0.75fc（即0.75×設計強度）。⑶鋼筋腐蝕率檢測規範為依照美國ASTM之C-876規範，鋼筋腐蝕電位大於-200mV（以Cu/CuSO4電極量測），腐蝕機率小於5%，電位在-200mV至-350mV間，腐蝕機率大於50%，電位若小於-350mV時，腐蝕機率則提高至大於90%。」（見外放土木技師公會鑑定報告書【下稱系爭鑑定報告】第6至12頁）。兩造就系爭鑑定報告內容不爭執，就系爭房屋經鑑定為氯離子過高事實亦不否認（見本院卷一第152頁），且按系爭鑑定報告所載，系爭房屋之結構混凝土之氯離子含量確有超出CNS3090所訂標準，如建物之結構混凝土內存有過量之氯離子時，氯離子可穿透或活化鋼筋表面的氧化物保護層，從而創造電化學腐蝕的條件，氯離子在電化學腐蝕的反應中扮演催化劑角色，氯離子穿過鋼筋外的保護層，造成鋼筋中的鐵元素氧化後，氯離子的數量未減少且重複在鋼筋表面發生反應，週而復始的促使鐵離子持續進行氧化連鎖反應，且氯離子造成的局部酸化使得酸鹼值降低，更助力鐵的氧化反應，而鋼筋受腐蝕後斷面及強度驟減，失去鋼筋強度的鋼筋混凝土結構很難抵抗拉力，容易出現開裂、剝落現象，甚或是小型地震後就隨時可能發生崩塌，對建物結構安全造成嚴重影響，且系爭房屋室內確有因氯離子含量過高，致使混凝土粉刷層及保護層剝落、鋼筋外露及銹蝕等現象，補強修復費用3樓為31萬6,766元、4樓為63萬6,239元，且經補強後仍無法恢復至原設計要求之設計強度，補強後仍會因混凝土氯離子含量過高而減損系爭房屋之強度及耐久性等情，足認系爭房屋之結構混凝土之氯離子含量超過標準，有腐蝕鋼筋及使混凝土崩裂之可能，且現況確有混凝土粉刷層及保護層剝落、鋼筋外露及銹蝕等現象存在，不利系爭房屋建築結構之耐久性，對於系爭房屋之結構安全造成影響，顯已減損系爭房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，自屬民法第354條第1項所指物之瑕疵，是張倉榮主張系爭房屋有系爭瑕疵存在，為屬可採，張倉榮據此主張彭定國應依民法第354條第1項規定負系爭契約買賣標的物即系爭房地之瑕疵擔保之責，即屬有據。
⑶彭定國雖以張倉榮於簽訂系爭契約前曾赴系爭房屋看屋2次，
屋況不好為張倉榮所知悉，系爭契約約定維持原狀點交，張倉榮同意不整理、現況點交，不動產現況說明書且記載未做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測，系爭房地更以低於市價行情出售予張倉榮，故張倉榮擬定系爭契約時，即以特約條款約定系爭房地參加改建之利益於系爭契約簽訂後均歸於張倉榮，可見張倉榮買受系爭房地所期待者為改建利益，張倉榮已免除伊之瑕疵擔保責任及維修責任，伊已依債務本旨交付系爭房地云云。然張倉榮配偶曾於107年9月25日傳送手機訊息予彭定國配偶王良時，告知：「王老師，謝謝您和先生今晚特定陪我們再看一次房子。我們全家都很喜歡您們的房子…」等語（見原審卷一第161頁），且證人王非凡證稱：伊曾陪張倉榮去看過系爭房屋2次，1次是開車經過，僅看房子的外觀及坐落的地方，另1次是張倉榮夫妻、彭定國夫妻及伊及伊配偶共6人去看房子，伊有聽到彭定國、王良時說因為有漏水，所以有粉刷，伊配偶有陪張倉榮逐層看屋，但未告知有樑柱龜裂、天花板鏽蝕的狀況等語（見原審卷一第30
9、310、315頁），且證人羅台清證述：伊自105年10月1日開始承租系爭房屋迄至108年2月11日終止租約交還系爭房屋，系爭房屋下雨不會漏水，會有潮濕的味道，有鋼筋裸露或水泥混凝土掉下來的情形，但不嚴重，是在陽台及冷氣機支架下面，在陽台、房間牆壁有剝落一塊狀況，伊自己有粉刷，房間看不到鋼筋，但有掉粉塵等語（見原審卷第435、436、440頁），證人簡力洋證述：伊擔任仲介職務，曾受彭定國委託與羅台清於108年2月11日辦理系爭房屋之點交，系爭房屋很大，乾乾淨淨，室內沒有鋼筋裸露或壁癌情況，室外前陽台有一點，屋況房客可以居住等語（見原審卷一第442、444、446頁）。由上述證人證詞及張倉榮配偶所傳送手機簡訊，可見張倉榮於系爭契約簽訂前去看屋，系爭房屋屋況應無樑柱龜裂、天花板鏽蝕的狀況，此核與系爭契約附件一建物現況確認書第6項所載：「除陽台外未發現剝落」等語（見原審卷一第27頁），僅載明系爭房屋有陽台磁磚剝落等情狀相符，況且系爭房屋於78年建築完成，迄至張倉榮於107年9月間看屋、同年10月4日簽訂系爭契約時已將近30年，系爭房屋屋況難免有諸如漏水、塗層剝落、牆壁裂痕等尚待修補之處，而造成漏水、塗層剝落、牆壁裂痕之原因所在多有，非僅混凝土氯離子含量超標造成，況且上述建物現況確認書第6項亦載未做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測（見原審卷一第27頁），自難僅以此推認張倉榮於看屋、簽訂系爭契約時已知悉系爭瑕疵存在，況且，建物有無混凝土氯離子超標之情形，本須經專業檢測始能知悉，非依通常看屋程序或建物現況確認即可發現，再者，所謂現況交屋，係指按建物現況確認書所確認房屋現況（包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等）交屋，然非謂建物現況確認書所未記載房屋瑕疵，仍納入現況交屋之範疇內，建物現況確認書雖記載未做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測，然既未特約免除或限制彭定國就系爭房屋此部分物之瑕疵擔保責任，彭定國仍應負此部分物之瑕疵擔保責任。是彭定國以張倉榮於簽訂系爭契約前曾赴系爭房屋看屋2次，屋況不好為張倉榮所知悉，張倉榮已免除彭定國之瑕疵擔保責任云云，自未可採。又張倉榮曾於107年11月11日以Line通訊軟體傳送：「王老師您好，太太想說要規劃房子局部裝修事宜及傢俱的擺放與規劃設計，想請教房客羅先生不知是否方便過去叼擾讓我們丈量一下空間格局」等語予王良時，王良時回覆：「倉榮：建議你～不要花太多錢在更改裝潢。房子等待改建後有電梯屋況美再來施作」等語（見原審卷一第175、176頁），且張倉榮於108年2月13日傳送Line訊息予王良時，告知發現系爭房屋有樑柱與牆壁龜裂等瑕疵（見原審卷一第187、189、19
1、193頁），王良時曾回覆：「當初已告知房子要改建」等語（見原審卷一第197頁），證人王非凡亦證述：兩造在討論系爭房地買賣時，彭定國有提到房屋要改建好幾次等語（見原審卷一第311、312頁），可見兩造於協商簽訂系爭契約前，彭定國已告知系爭房屋將改建情況，則張倉榮於擬定系爭契約時，以特約條款約定系爭房地參加改建之利益於系爭契約簽訂後均歸於張倉榮，張倉榮買受系爭房地縱對未來改建利益有所期待，仍無從據此認定張倉榮已免除彭定國之瑕疵擔保責任。另系爭房地縱以低於市價行情出售予張倉榮，然影響系爭房地市價行情因素甚多，非必係張倉榮免除彭定國之瑕疵擔保責任為因素，況且兩造係經兩造友人王非凡介紹而為系爭房地交易，且協商交易過程極融洽，彭定國因此對交易價格未有堅持，兩造亦無明文免除彭定國之瑕疵擔保責任約定，可見系爭房地出售價格決定因素，應與免除瑕疵擔保責任無涉，是彭定國據此抗辯張倉榮已免除彭定國之瑕疵擔保責任云云，仍未可採。
⑷至於張倉榮主張彭定國就系爭瑕疵應依民法第227條1項、第2
26條第1項規定，負債務不履行損害賠償責任云云。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項固有明文。然按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號判決參照）。另按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決參照）。是如物之出賣人就其交付之買賣標的物之瑕疵係於契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，未有因故意或過失而未告知該瑕疵於買受人者，自毋庸負不完全給付之債務不履行責任。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。且按負舉證責任者，須就利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判決參照）。查系爭房屋雖有結構混凝土之氯離子含量確有超出CNS3090所訂標準，而有系爭瑕疵存在，然其原因乃係建築使用之建築材料即混凝土存在過高氯離子所致，此應為系爭契約簽訂前已存在之瑕疵，又系爭房屋雖有鋼筋裸露或水泥混凝土掉下來情形，然證人李明風證述：伊自78年間開始居住於○○市○○區○○街00巷00號3樓房屋（系爭房屋為65號3樓），伊不知道現居地房屋為海砂屋，伊居住多年後發現房間有裂縫，鋼筋有生鏽，房間天花板有裂開，伊有通知鄰居來看，說房子蓋得不太好，有開過會，後來不了了之，伊現在仍住上址，沒有人來看過伊住處是否為海砂屋，好像沒有人建議要做海砂屋測試，張倉榮應該沒有問過伊現住社區房子是否為海砂屋，伊不知道鄰居房子有沒有問題等語（見本院卷二第26至29頁），證人羅大雄證述：伊居住○○市○○區○○街00巷00號3樓房屋已達30年，社區有召開改建會議，是因為李明風告知其房屋有漏水、屋況不佳情形，伊任職學校，有認識土木專長老師，經該老師推薦認識臺北市土木技師公會理事長，曾邀請該理事長到社區來看2戶屋況，理事長沒有告知屋況情形，未帶工具或儀器，未建議做海砂屋鑑定，只有說房屋若要做海砂屋鑑定，每一戶的樓板、樑柱都要打洞、採樣鑑定，鑑定結果需向臺北市政府申報註記，鄰居覺得這樣房子就沒有價值就解散了，之後沒有再提起這件事，社區改建會議沒有提到要做檢測的事，理事長到社區當天好像沒有看到彭定國等語（見本院卷二第86至90頁）。由上述證人證詞，理事長到系爭房屋所在社區檢視住戶屋況時，彭定國並無在場情事，社區改建會議亦未提及海砂屋檢測事宜，且系爭房屋既未做過海砂屋檢測，而系爭房屋屋況不佳之原因所在多有，非僅混凝土氯離子含量超標造成，實難認彭定國有故意或過失而未告知張倉榮系爭瑕疵情況，是張倉榮主張彭定國應就系爭瑕疵負不完全給付責任，尚未可採。至於張倉榮雖提出與李昆達（李明風之子）、包商王建國及王建國僱工之錄音及譯文，主張彭定國早已知道社區房屋為海砂屋，且包商及僱工告知系爭房屋橫樑處有海砂屋瑕疵情況，牆面有塗抹水泥、二次施工情形，據此主張彭定國對系爭房屋為海砂屋知之甚詳云云。然李昆達係陳述：「沒有特別去鑑定，但是感覺就是那個」等語（見本院卷二第161頁），李昆達並未陳述彭定國知悉社區房子為海砂屋，而有關「他們夫妻都知道」等語，則係張倉榮自己所陳述內容（見本院卷二第161頁），又系爭房屋縱使有包商及僱工所告知屋況不佳、曾經修繕事實，然系爭房屋屋況不佳之原因所在多有，非必為混凝土氯離子含量超標所致，判斷是否海砂屋仍賴專業知識，況且彭定國更已數次告知系爭房屋屋況不好要改建，現況交屋，提供屋況情形供張倉榮參考、判斷，亦難據此認彭定國有故意或過失而未告知張倉榮系爭瑕疵情況，從而，張倉榮主張彭定國就系爭瑕疵應依民法第227條1項、第226條第1項規定，負債務不履行損害賠償責任，自未可採。
㈡如彭定國應負物之瑕疵擔保責任或債務不履行損害賠償責任
，張倉榮所得主張減少價金或損害賠償金額為何？⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項已有明文。且按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減（最高法院110年度台上字第3191號、109年度台上字第1289號判決參照）。又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決參照）。
⑵張倉榮主張彭定國應依民法第354條第1項規定負系爭契約買
賣標的物即系爭房地之瑕疵擔保之責，既依法有據，則張倉榮自得依民法第359條規定，請求減少系爭房地買賣之價金。至於張倉榮所得請求減少系爭房地買賣價金金額，經原審囑託台北市不動產估價師公會就系爭房地於107年10月4日簽訂系爭契約時因有系爭瑕疵之市價（因有系爭瑕疵而減損後之交易價值）、若無系爭瑕疵之市價（即正常交易價值）等事項為鑑定（見原審卷二第277頁），經估價師事務所鑑定結果為：「㈠勘估標的正常情況下（無瑕疵）之正常價格決定理由：⒉價格日期：民國107年10月04日。茲針對勘估標的價格評估，所採取各估價方法之結論如下：本次以比較法評估，依據勘估標的具備之條件差異調整核算勘估標的比較價格為NT$421,000元/坪；本次以收益法之直接資本化法評估勘估標的收益價格為NT$422,000元/坪；綜合上述分析，在考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，最後決定勘估標的評估價格為：NT$421,000元/坪x50%+NT$422,000元/坪x50%≒NT$422,000元/坪。㈡經核算勘估標的若無高氯離子超標瑕疵情況之正常價格如下:2.價格日期：民國107年10月04日。住宅正常價格：NT$20,013,181元。(47.4246x422,000=20,013,181)」（見外置估價報告第64、65頁）。又估價師事務所針對勘估標的因瑕疵造成之市場價值減損金額，係以：「蒐集整理市場上建物混凝土中氯離子含量超標之買賣交易案例，經由比較調整相類似產品但無氯離子超標情形之正常案例後，求得因建物氯離子含量超標情況所導致市場交易價值減損比率，再考量勘估標的與各組交易案例就坐落區位、氯離子含量程度、屋齡、建築類型及建物結構等條件之類似程度，賦予1至5評點數（愈類似點數愈高），最後依評點數決定權重，加權平均決定價值減損比率為12.1237%」（見外置估價報告第78、80頁）、「經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業分析後，本次採用比較法及收益法之直接資本化法二種估價方法進行評估勘估標的於民國107年10月04日正常情況下之正常價格，以及在同一價格日其因氯離子含量超標瑕疵之房地價格，考量勘估標的本身的區位及個別條件等，最終價格決定如下：㈠價格日期：民國107年10月4日:⒈勘估標的正常條件下之價值: NT$20,013,181元。⒉勘估標的檢測為混凝土氯離子超標之價值:NT$17,586,843元。3.勘估標的因具氯離子含量超標之瑕疵，所造成交易當時之價格減損:NT$2,426,338元」（見外置估價報告第7頁）。核上述估價報告已說明價格評估之估價方法，評估系爭房地於107年10月4日無系爭瑕疵之市價（即正常交易價值），及系爭房地於107年10月4日簽訂系爭契約時因有系爭瑕疵之市價（因有系爭瑕疵而減損後之交易價值），估價報告所敘明評估方法、評估結論已屬有據，具客觀專業性，自堪憑採。
⑶又系爭房屋之結構混凝土之氯離子含量超過標準，有腐蝕鋼
筋及使混凝土崩裂之可能，且現況確有混凝土粉刷層及保護層剝落、鋼筋外露及銹蝕等現象存在，不利系爭房屋建築結構之耐久性，對於系爭房屋之結構安全造成影響，補強修復費用3樓為31萬6,766元、4樓為63萬6,239元，且經補強後仍無法恢復至原設計要求之設計強度，補強後仍會因混凝土氯離子含量過高而減損系爭房屋之強度及耐久性之情，有系爭鑑定報告可據，可見系爭房地除因系爭瑕疵而有市場交易價格減損情況，尚須額外支出上開修補費用95萬3,005元（31萬6,766元＋63萬6,239元＝95萬3,005元），方能具備居住安全無虞之通常效用，是上述修補系爭瑕疵應支出費用，乃係買受系爭房地所必須支出之額外費用，其性質核屬系爭房屋之物理性價值貶損，此核與中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產汙名價值減損估價指引所載「壹、名詞定義」、「三、瑕疵價值減損：指不動產受有瑕疵所造成的價值減損總額，包括『修復費用』及『汙名價值減損』」（見原審卷三第125頁）相符，而估價報告所鑑定之系爭房地於107年10月4日無系爭瑕疵之市價（即正常交易價值），及系爭房地於107年10月4日簽訂系爭契約時因有系爭瑕疵之市價（因有系爭瑕疵而減損後之交易價值）間之差額242萬6,338元，則屬交易性價值貶損，兩者合計337萬9,343元（95萬3,005元＋242萬6,338元＝337萬9,343元）。而揆諸上開最高法院判決意旨，買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，非逕依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。則系爭房地若無系爭瑕疵存在，於系爭契約成立時之正常交易價值即市價為2,001萬3,181元，因有系爭瑕疵存在，受有物理性價值貶損95萬3,005元、交易性價值貶損242萬6,338元，合計其價值貶損337萬9,343元，則系爭房地因系爭瑕疵，於系爭契約成立時之實際價值應為1,663萬3,838元（計算式：2,001萬3,181元－337萬9,343元＝1,663萬3,838元），故系爭房地因系爭瑕疵存在，所減損價值比例為16.89%（計算式：1－1,663萬3,838元÷ 2,001萬3,181元＝0.1689，小數點第二位以下四捨五入）。是系爭房地因系爭瑕疵存在，得減少之價金應為290萬5,080元（計算式：1,720萬元×16.89%＝290萬5,080元）。
⑷彭定國雖抗辯按估價報告所載，系爭房地於107年10月4日無
瑕疵時之交易價格為2,001萬3,181元，受系爭瑕疵影響後之交易價格為1,758萬6,843元，而系爭契約約定買賣價金僅1,720萬元，兩造已考量系爭房地屋齡、屋況而以明顯低於市價之金額成交，已無減少價金必要，張倉榮亦未受有損害云云。惟查，按系爭契約附件一建物現況確認書項次6內容，已載明系爭房屋未做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測（見原審卷一第27頁），且證人羅台清、簡力洋均證述系爭房屋屋況尚可，張倉榮簽訂系爭契約當時，系爭房屋屋況應無樑柱龜裂、天花板鏽蝕的狀況，且彭定國亦未曾告知張倉榮系爭房屋為海砂屋情況，足見兩造於107年10月4日買賣系爭房地時，顯然未以系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，作為決定買賣價格1,720萬元之考量因素，且審酌一般交易市場，當事人願以低於市場價格出售，其原因本有多端，或因屋況不佳、人情關係、迅速出售供財務週轉等情形，彭定國既非因告知系爭瑕疵後而減價出售，且系爭房地買賣乃經兩造友人介紹，張倉榮買受系爭房地亦未考量系爭瑕疵而減價購買，即難認張倉榮以1,720萬元購買系爭房地，未受有溢付價金之損失，彭定國上述抗辯，並未足採。㈢張倉榮先位請求依民法第184條第1項前段、第184條第1項後
段、第184條第2項，備位請求依系爭契約第9條第2項、追加民法第229條、第231條規定，請求彭定國給付108年2月19日起至同年7月18日止之相當於租金損害11萬5,000元本息，及自108年7月19日起至返還系爭房屋之日即109年4月28日止，按月給付2萬3,000元本息，有無理由？⑴系爭契約第9條第1項已約定：「交屋」、「本買賣標的物，
應於現有房客搬遷時（租期至108年2月），由賣方於現場交付買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔」內容（見原審卷一第25頁），顯見兩造已約定系爭房地之交付日期為現有房客於108年2月搬遷時之情，而此與彭定國配偶王良時曾於108年2月1日以手機傳送簡訊：「倉榮：下午兩點到○○街點交房屋」、「房仲陪同下，發現房客仍擺放一堆物品，他要求：2/11年後才搬遷完畢。明天要來拜地基主，我也不知道應該怎麼辦？」，張倉榮回覆：「那我明天就不過去拜地基主，如果您點交房屋，再請跟我說，謝謝」等語（見原審卷一第177、179頁）所載王良時曾告知張倉榮有關其與房客點交房屋事宜相符，王良時於斯時預定與房客完成點交房屋後，將按系爭契約第9條第1項約定交系爭房地交付予張倉榮。且證人羅台清證述：伊向彭定國承租系爭房屋，租期自105年10月1日起至109年7月30日止，實際承租至108年1月31日，提早終止租約，伊是在同年2月11日將系爭房屋還給房東，是兩造通知伊在該日點交，交屋時現場有張倉榮、仲介人員簡力洋及伊共3人，因為107年9月時彭定國就告訴伊房子已經賣給張倉榮，點交當日伊將門打開，張倉榮、簡力洋進去看房子，簡力洋將押金及其他費用還給伊，伊將鑰匙交給張倉榮，伊將房屋點交給仲介，因為仲介代表彭定國，張倉榮在場是新房東，伊直接將鑰匙交給張倉榮，設備也點交給張倉榮，簡力洋當時沒有意見，兩造以經告訴伊買賣已經成立，張倉榮是新的房東，伊鑰匙就是交給新房東，與舊房東的問題只是點交跟把錢退給伊等語（見原審卷一第435至441頁）。證人簡力洋證述：伊擔任仲介職務，曾於108年2月11日受彭定國委託至系爭房屋進行點交，因為羅台清要退租點交房子，彭定國有告知點交時張倉榮也會到場，伊知道房屋已出售予張倉榮，伊與羅台清點交完畢後，羅台清將鑰匙交給張倉榮，伊當時認為沒有關係，事後有告知彭定國鑰匙交給張倉榮，伊覺得兩造認識，所以之後會自己處理等語（見原審卷一第441至448頁）。證人羅台清、簡力洋均證述張倉榮於羅台清提早終止租約返還租賃物即系爭房屋時到場，係彭定國告知張倉榮會到場，簡力洋當時亦知悉系爭房屋已出售予張倉榮，且羅台清將系爭房屋鑰匙交付張倉榮而非彭定國委託之仲介人員簡力洋，簡力洋當時未反對，可見108年2月11日羅台清交還系爭房屋時，張倉榮經通知到場，應係彭定國履行系爭契約第9條第1項所約定「交屋」義務，否則羅台清提早終止租賃契約返還租賃物予彭定國，由彭定國所委託中介人員簡力洋與羅台清處理返還租賃物事宜即可，毋庸通知張倉榮到場，而張倉榮到場，核與系爭契約第9條第1項所約定：「本買賣標的物，應於現有房客搬遷時（租期至108年2月），由賣方於現場交付買方或登記名義人」之情相符，堪信張倉榮、簡力洋、羅台清於108年2月11日在系爭房屋現場進行檢視屋況、交付鑰匙程序，係彭定國依系爭契約上述約定履行系爭契約之交屋義務，彭定國於該日將系爭房屋交付張倉榮占有事實，可資確認。而張倉榮主張彭定國於108年2月18日更換系爭房屋鑰匙，致張倉榮自同年2月19日無法進入系爭房屋，迄至109年4月28日彭定國始交付系爭房屋鑰匙之情，業據張倉榮陳述在卷（見原審卷一第380頁），彭定國不爭執108年2月18日更換系爭房屋鑰匙（見本院卷一第253頁），對於迄至109年4月28日始交付系爭房屋鑰匙之情亦不否認，是張倉榮主張自108年2月19日至109年4月28日期間因彭定國更換系爭房屋鑰匙，致其未能占有使用系爭房屋事實，應可採信。
⑵按占有固為事實，並非權利，但究屬財產之法益，民法第960
條至第962條且設有保護之規定，侵害之，即屬違反法律保護他人之規定，侵權行為之違法性非未具備，自應成立侵權行為。至占有人對該占有物有無所有權，初非所問（最高法院71年度台上字第3748號判決參照）。且按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第2項亦有明文。查張倉榮已於108年2月11日受領彭定國按系爭契約約定交付並有權占有系爭房屋，嗣因彭定國更換系爭房屋鑰匙，致張倉榮自108年2月19日至109年4月28日期間未能占有使用系爭房屋之情，已如上述，是張倉榮主張自108年2月19日至109年4月28日止，其占有系爭房屋遭受侵害，致其受有不能使用收益系爭房屋之損害，依民法第184條第2項規定，請求彭定國負侵權行為損害賠償責任，自屬依法有據。至於張倉榮所得請求損害金額，兩造均同意各自向對造請求按月給付相當於租金之損害及不當得利，不論請求是否有理由，均同意按每月2萬3,000元計算（見本院卷二第205、206頁），兩造既已協議損害或不當得利金額多寡，從而，張倉榮請求自108年2月19日起至同年7月18日止共計5個月之相當於租金損害11萬5,000元【計算式：2萬3,000元×5個月＝11萬5,000元】本息，及自108年7月19日起至109年4月28日止（9個月又10日）按月給付2萬3,000元，合計21萬4,667元【計算式：（9個月×2萬3,000元）＋（10/30×2萬3,000元）＝21萬4,667元，元以下四捨五入，以下同】本息，自屬有理由。⑶張倉榮依民法第184條第2項規定請求自108年2月19日至109年
4月28日期間占有系爭房屋遭受侵害之損害賠償，既為有理由，則張倉榮就同一請求另依民法第184條第1項前段、第184條第1項後段所為請求權選擇合併主張，本院毋庸再為審究，本院亦無庸再就張倉榮本於同一事實所為備位主張依系爭契約第9條第2項、民法第229條、第231條規定請求給付遲延損害責任部分為裁判，在此敘明。㈣張倉榮依系爭契約第11條第1項中段、第16條第2項、第3項約
定，請求彭定國給付違約金300萬元本息，有無理由？⑴按系爭契約第16條固約定：「特約條款：房地參加改建之利
益應歸屬買方，規定如下：」、「本件買賣房產，於本買賣契約簽訂後至房產辦理產權移轉登記前，如有辦理改建，其因改建衍生之一切權利或利益均歸屬買方，賣方應無條件移轉買方，包含改建後之房產登記及其他權利、利益」、「本件買賣房產，於本買賣契約簽訂後至房產辦理產權移轉登記前，如有辦理改建相關之協議、權利變換之協商及簽約等一切討論、協商或改建契約之簽訂，賣方同意並出具授權書由買方全權代表出席，並同意完全依照買方意思決定辦理改建相關之協議、權利變換及簽約，並同意配合辦理相關手續與提供應備文件」、「賣方若有違反本條前二項特約條款，違約金之計算除包含依十一條規定計算之違約金外，並應加計本件房地改建後所得分配房地之市場價值（但應扣除本案買賣價金買方尚未給付賣方部分之金額）」（見原審卷一第26頁），又系爭契約第11條第1項中段亦有約定：「解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金」（見原審卷一第25頁）。
⑵查兩造於107年10月4日簽訂系爭契約，彭定國配偶即於同年1
0月11日傳送手機簡訊：「○○街改建小組告知，近期要開會商討」、「詢問新屋主的電話」、「我可以將您的電話轉告改建主事者嗎」、「L5羅先生」、「目前積極聯絡鄰居，確認開會日期」內容予張倉榮，張倉榮回覆：「給電話號碼沒問題」等語（見原審卷一第329頁），且張倉榮已自陳：彭定國配偶王良時告知負責改建之發起人羅大雄想要再次整合系爭社區進行改建，據伊與羅大雄電話溝通所獲之訊息，系爭社區連房屋設計圖都未草擬設計，甚至住戶都未曾召集開會討論過，伊還曾提供改建分配建議予羅大雄等語（見原審卷一第324、325頁），並有羅大雄於107年12月17日傳送內容為：「張先生你好，昨日通話提醒了我許多事，知道危老獎勵以後我溝通的方向一直放在一二樓的鄰居，更（應係根之誤載）本忘了我們三、四樓該討論的問題。今日和建築師通話後才想起我們這案子應該是五五與四五分，故十六戶中地主應有三戶以上的權利，我今日也建議其中一戶應該優先給頂樓六戶補償，其餘二戶全体地主分享，再次感謝你的提醒。說帖完成後一定先寄給大家再開會，再次感謝」等語之手機簡訊內容（見原審卷一第331頁）可據，可見系爭契約簽訂後，彭定國已經將系爭房地之改建聯繫人改由張倉榮擔任，且張倉榮與負責改建之羅大雄已有討論相關改建事宜之情，可資確認。
⑶且證人羅大雄於原審證述：伊為臺北市○○區○○街00巷00號3樓
住戶，社區危老都更有談過很多次，是伊來溝通聯繫，伊事後知道系爭房屋原屋主為彭定國，後來賣給張倉榮，因為彭定國通知伊系爭房屋已經賣掉，以後改建的事情可以與張倉榮聯繫，伊有打電話與張倉榮聯繫過1、2次，張倉榮願意改建，但希望能夠權利義務討論清楚，在系爭房屋買賣糾紛尚未發生前，社區住戶有意願商談進行都更，但是因為細節都沒有繼續談，根本沒有到同意的階段，社區第一次談的是改建，約4、5年前，彭定國將房子賣出時，住戶其實都有意願都更，只是尚未整合完畢，伊提供1份資料給張倉榮，是建商提供的，每一戶分配的坪數資料，還有建商初步畫的平面圖，該份資料沒有提供給彭定國，因為已經通知房子過戶給張倉榮，社區改建沒有邀請土木相關專業技師到場提供諮詢，討論改建事宜因為系爭房屋有糾紛，所以停止了等語（見原審卷二第42至48頁），羅大雄於本院亦證述：彭定國先打電話告訴伊說房子已經賣掉了，以後改建的事，可以跟張倉榮聯繫，伊就打電話聯繫張倉榮，張倉榮才說有合約註明將來房子若改建，由張倉榮參加會議，伊只是熱心主動聯繫大家一起到家裡討論改建事宜，最近開2次會，最近這次有邀請張倉榮參加，最近一次召開原因是張倉榮有提供一份改建計畫書，上面有時間，因市政府與內政部有危老改建案，有一個優惠獎勵，所以才召開這次改建會議，沒有找建商來說明，資料是伊請建商提出改建方案等語（見本院卷二第86至91頁），且有建商提供資料（見原審卷二第81至89頁）可據。證人羅大雄既證述，彭定國出售系爭房屋後，已通知羅大雄有關改建事宜應與張倉榮聯繫，羅大雄亦確實與張倉榮聯繫改建事宜，且系爭房屋所在社區改建事宜，僅達住戶間初步討論是否同意改建階段，建商僅應羅大雄邀約而提出改建方案供住戶參考，改建事宜尚未達系爭契約第16條第2項所約定：「辦理改建相關之協議、權利變換之協商及簽約等一切討論、協商或改建契約之簽訂」階段，且張倉榮參與住戶間改建討論會議，亦未因有無彭定國出具授權書而受影響，是張倉榮主張彭定國有違反系爭契約第16條第2項約定，尚未有據。
⑷張倉榮雖以彭定國未協助且未提出授權書，致伊未參與羅大
雄所稱近期2次會議之第1次會議，且彭定國將系爭房屋糾紛告知羅大雄，未與張倉榮商量告知情況下擅自決定不參與改建，侵奪張倉榮依契約參與決定改建事宜之權益，且使改建事宜停擺，彭定國違反系爭契約上述約定云云。然彭定國於簽訂系爭契約後，已經告知羅大雄有關改建事宜應與張倉榮聯繫，而有關羅大雄所稱近期2次會議之第1次會議究係羅大雄未通知張倉榮，或是彭定國阻礙張倉榮參加，張倉榮未舉證證明，況按羅大雄證述內容，足認系爭房屋所在社區改建事宜，未達系爭契約第16條第2項所約定：「辦理改建相關之協議、權利變換之協商及簽約等一切討論、協商或改建契約之簽訂」階段，又系爭房地於109年4月30日辦理所有權移轉登記與張倉榮前，究竟有何系爭契約第16條第2項所約定協議、協商及簽約等事項應召集討論，張倉榮因無授權書而無法參加情事，張倉榮更未舉證，是縱使彭定國於109年2月24日始出具授權書予張倉榮，授權書僅載明有效期限至同年3月31日止，亦無違反系爭契約第16條第2項情事。至於彭定國將系爭房屋糾紛告知羅大雄，僅係告知客觀事實，再者，依張倉榮所提出羅大雄與張倉榮於109年7月6日之錄音對話譯文，羅大雄係陳述：「對對對，是他通知我，他有訴訟的嘛，他沒辦法參加。所以我們聽了這個話，這個建商他也知道，任何案子有訴訟喔，不管是民事還是刑事訴訟，沒辦法繼續下去，下去沒意義，因我們改建是要百分之百的嘛！」等語（見本院卷二第177頁），彭定國雖告知因有訴訟而沒辦法參加，然羅大雄係自行評估系爭房屋因有訴訟進行，繼續推動社區改建將暫無實益，況且，此仍與系爭契約第16條第2項約定因有辦理改建相關之協議、權利變換之協商及簽約等一切討論、協商或改建契約之簽訂，彭定國未同意出具授權書由張倉榮全權代表出席之情無涉。另張倉榮雖主張彭定國就系爭房地辦理改建相關事宜，未依張倉榮之意思配合辦理相關手續與提供應備文件等協助張倉榮參與改建協商，違反系爭契約之附隨義務或從給付義務云云，亦未舉證彭定國未配合辦理何手續或提供何文件義務之情。
⑸從而，張倉榮主張彭定國違反系爭契約第16條第2項約定，依
系爭契約第11條第1項中段、第16條第3項約定，請求彭定國給付違約金300萬元本息，依法無據，為無理由。㈤張倉榮主張以上開對彭定國之損害賠償債權、違約金債權與
彭定國經減少價金及扣除代繳土地增值稅、房屋稅及代償銀行貸款後所得對張倉榮請求之系爭房地價金債權抵銷，有無理由？⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項、第335條第1項定有明文。
⑵查系爭契約買賣價金為1,720萬元，然張倉榮得請求減少價金
290萬5,080元，扣除張倉榮已給付簽約及頭期款300萬元、代償貸款金額883萬8,646元、代繳土地增值稅97萬2,583元、代繳房屋稅2,974元，彭定國得向張倉榮請求之買賣價金為148萬0,717元（計算式：1,720萬元－減少價金290萬5,080元－已給付簽約及頭期款300萬元－代償貸款金額883萬8,646元－代繳土地增值稅97萬2,583元－代繳房屋稅2,974元＝148萬0,717元），又張倉榮得向彭定國請求自108年2月19日起至同年7月18日止共計5個月之相當於租金損害11萬5,000元，及自108年7月19日起至109年4月28日止（9個月又10日）按月給付2萬3,000元，合計21萬4,667元，已如前述，而張倉榮已為抵銷之主張（見本院卷一第128、129頁），為彭定國所不爭執，張倉榮所為上述抵銷之意思表示，其抵銷自屬依法有據，而經抵銷扣除後，彭定國所得請求張倉榮給付之買賣價金為115萬1,050元（148萬0,717元－11萬5,000元－21萬4,667元＝115萬1,050元）。㈥彭定國反訴主張依民法第229條第1項、第254條、第148條第2
項規定及系爭契約第5條第1項、第2項、第6條第1項第1款、第11第3項約定解除系爭契約，並依民法第259條第1款規定請求張倉榮應回復原狀，將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為彭定國所有，及將系爭房屋騰空遷讓返還予彭定國，另依民法第179條規定請求張倉榮應按月給付相當租金之不當得利2萬3,000元，有無理由？⑴系爭契約第3條付款約定，系爭契約買賣價金有簽約款170萬
元、預告登記款130萬元、土地增值稅及契稅稅單核下後應給付120萬元，嗣貸款核撥後應給付1,300萬元（含代償彭定國彰化銀行貸款），且按系爭契約第6條約定，張倉榮於完成貸款後應清償原設定抵押權所擔保之貸款，俟該抵押權塗銷後，經結算將剩餘款項悉數撥（匯）入彭定國之約定帳戶之情，有系爭契約可據（見原審卷一第22、23頁），而系爭房地係於109年4月30日辦理所有權移轉登記予張倉榮，同日張倉榮以應給付彭定國價金代繳土地增值稅97萬2,583元、房屋稅2,974元之情，則如不爭執事項㈨所示，且為兩造所未爭執，則張倉榮依約應續行辦理貸款以清償彭定國貸款債務及繳納尾款，而彭定國已於109年4月29日簽署委託張倉榮全權處理領取他項權利證明書、清償證明塗銷同意書、土地建築改良物抵押權設定契約書之委託書交付彰化銀行，有該委託書可據（見原審卷二第251頁），核與彰化銀行北新分行112年5月4日函文所載彭定國於109年4月29日簽署委託書並留存於銀行，並由經辦陳彥蓉通知張倉榮領取委託書，張倉榮俟清償完妥後，於同年8月11日至銀行填寫委託書受託人資料，領取清償證明內容（見本院卷二第7頁）相符，彭定國並於109年5月6日以存證信函告知張倉榮，已經簽立不動產抵押權塗銷申請書、申請書等資料並交付彰化銀行，催告張倉榮儘速辦理，勿延誤給付價金期限（見原審卷二第25頁），又於同年7月3日催告張倉榮應於5日內給付全部價金（見原審卷二第31、32頁），再於同年8月3日以存證信函催告張倉榮應於7日內給付買賣價金，否則將解除契約並沒收已付款項（見原卷二第33頁），上述存證信函之真正均為張倉榮所不爭執，而張倉榮係於109年8月11日代償彭定國於彰化銀行之貸款883萬8,646元，塗銷彭定國貸款所設定之抵押權，亦為兩造所不爭執，則依據系爭契約約定，彭定國既已於同年4月29日提供辦理代償所需文件資料，於同年5月6日催告張倉榮儘速辦理貸款代償事宜，而張倉榮係於同年6月18日向合作金庫取得貸款，彭定國於距張倉榮取得貸款後之相當時間後即同年7月3日再次催告張倉榮應於5日內給付價金，系爭契約剩餘價金之約定清償期已於上述催告期限屆滿後屆至，張倉榮應即代償彭定國貸款、塗銷抵押權並將剩餘買賣價金匯入彭定國之銀行帳戶，否則將於該期限屆滿之時起負遲延責任，又彭定國再於同年8月3日以存證信函催告張倉榮應於7日內給付買賣價金，否則將解除契約並沒收已付款項（見原卷二第33頁），該存證信函真正亦為張倉榮所不爭執，而張倉榮所得請求減少價金、為抵銷之意思表示後，彭定國所得請求張倉榮給付之買賣價金為115萬1,050元，已如上述，且張倉榮迄今未給付剩餘價金115萬1,050元，張倉榮就系爭契約買賣價金給付債務已屆清償期後未給付而經催告後仍未履行之情，已可確認。
⑵張倉榮雖抗辯彭定國於109年8月5日始同意彰化銀行傳真、交
付委託書予張倉榮，張倉榮於同年8月10日與彰化銀行承辦人員陳彥蓉通話取得委託書後旋即辦理代償，並無遲延情事云云。然張倉榮上開抗辯，不僅與彰化銀行北新分行112年5月4日函文（見本院卷二第7頁）不符，且彭定國簽署委託書，亦載明委託張倉榮全權辦理相關手續，准許張倉榮向銀行領取文件正本（見原審卷二第251頁），彭定國並以存證信函告知並催告張倉榮儘速辦理代償，彭定國實無阻擾張倉榮領取委託書之必要，又張倉榮固提出於109年8月5日、同年月10日與彰化銀行承辦人員陳彥蓉之對話錄音及譯文，然該對話錄音及譯文內容，陳彥蓉並未陳述彭定國曾有不同意張倉榮領取委託書相關文件行為（見本院卷一第273至283頁），至於張倉榮所提出委託書傳真時間為同年8月5日，僅能證明陳彥蓉曾於該日將委託書傳真予張倉榮，尚無從證明彭定國有阻擾或不同意張倉榮向彰化銀行領取委託書等相關文件事實，張倉榮上述抗辯即與事證不符，並未可採。
⑶張倉榮雖另抗辯其就未給付剩餘價金115萬1,050元已為同時
履行抗辯，自無庸負遲延責任云云。然按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保證責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：㈠出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償，則在出賣人為該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。㈡出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（最高法院110年度台上字第2214號判決參照）。查張倉榮就未給付剩餘價金115萬1,050元雖主張同時履行抗辯，然張倉榮就系爭瑕疵既係主張減少價金，且張倉榮主張彭定國應負不完全給付之損害賠償責任並未可採，已如前述，則張倉榮主張同時履行抗辯，自屬於法無據。
⑷而彭定國雖已為解除系爭契約之意思表示，然按行使權利，
履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。查彭定國雖主張張倉榮遲延給付價金438萬5,797元，然系爭房屋因有系爭瑕疵，不僅張倉榮於108年3月22日寄送存證信函予彭定國，請求減少價金430萬元，並請求彭定國賠償侵害張倉榮占有系爭房屋所受相當於租金之損害，張倉榮所主張減少價金及請求損害賠償金額已高於彭定國所主張未給付價金，且張倉榮於原審另追加請求彭定國給付違約金300萬元，並就彭定國交付系爭房屋有系爭瑕疵，其得主張同時履行抗辯、抵銷等情，雖張倉榮所為上述請求，經本院審認張倉榮同時履行抗辯無理由，所得請求減少價金為290萬5,080元，扣除張倉榮已給付簽約及頭期款300萬元、代償貸款金額883萬8,646元、代繳土地增值稅97萬2,583元、代繳房屋稅2,974元，彭定國得向張倉榮請求之買賣價金為148萬0,717元，張倉榮又主張以其得向彭定國請求相當於租金損害11萬5,000元、21萬4,667元損害賠償債權為抵銷，經抵銷後扣除後，彭定國所得請求張倉榮給付之買賣價金為115萬1,050元，僅佔系爭契約買賣總價金6.69%（計算式：115萬1,050元÷1,720萬元＝0.0669），而張倉榮未給付上述價金乃因兩造就系爭契約發生爭執所致，且張倉榮僅剩餘價金115萬1,050元未給付，而該未給付金額為張倉榮本件起訴所主張減少價金、給付違約金等範疇，須待法院審認有無理由，非張倉榮恣意拒絕履行，而彭定國就張倉榮未給付價金則可請求遲延利息給付，對彭定國而言尚無不公平之處，則本於民法第148條第2項所規定誠實信用原則，應認張倉榮雖尚未給付剩餘價金115萬1,050元，彭定國不得據此行使契約解除權，方屬合理。
⑸從而，系爭契約既不得解除，則彭定國反訴主張依民法第229
條第1項、第254條、第148條第2項規定及系爭契約第5條第1項、第2項、第6條第1項第1款、第11第3項約定解除系爭契約，並依民法第259條第1款規定請求張倉榮應回復原狀，將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為彭定國所有，及將系爭房屋騰空遷讓返還予彭定國，另依民法第179條規定請求張倉榮應按月給付相當租金之不當得利2萬3,000元，依法無據，為無理由。
六、綜上所述，張倉榮本訴依民法第359條規定所得減少之系爭契約之買賣價金為290萬5,080元，扣除張倉榮已給付簽約及頭期款300萬元、代償貸款金額883萬8,646元、代繳土地增值稅97萬2,583元、代繳房屋稅2,974元，剩餘買賣價金為148萬0,717元（計算式：1,720萬元－減少價金290萬5,080元－已給付簽約及頭期款300萬元－代償貸款金額883萬8,646元－代繳土地增值稅97萬2,583元－代繳房屋稅2,974元＝148萬0,717元），又張倉榮本訴得向彭定國請求自108年2月19日起至同年7月18日止共計5個月之相當於租金損害11萬5,000元，及自108年7月19日起至109年4月28日止（9個月又10日）按月給付2萬3,000元，合計21萬4,667元，經抵銷扣除後，彭定國所得請求張倉榮給付之買賣價金為115萬1,050元（148萬0,717元－11萬5,000元－21萬4,667元＝115萬1,050元）。原審認張倉榮得減少價金274萬3,114元，駁回張倉榮其餘請求，判決確認系爭契約買賣價金超過1,445萬6,886元部分不存在，然張倉榮已更正起訴聲明如前述，是原判決主文第2項應更正為「確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，其中274萬3,114元部分不存在」，爰予更正如主文第1項所示。而張倉榮於原審更正後之起訴聲明既為「確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，其中300萬元部分不存在」，張倉榮就原判決駁回其請求確認其中25萬6,886元之買賣價金請求權不存在部分提起上訴，其上訴範圍其中16萬1,966元（計算式：290萬5,080元－274萬3,114元＝16萬1,966元）之買賣價金請求權，則因張倉榮請求減少價金而不存在，其餘9萬4,920元（計算式：25萬6,886元－16萬1,966元＝9萬4,920元）部分之買賣價金請求權，亦因張倉榮以其對彭定國所得請求損害賠償債權為抵銷而消滅，是張倉榮於原審更正後之聲明請求「確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，其中300萬元部分不存在」，應全部准許，亦即除原判決更正後主文「確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，其中274萬3,114元部分不存在」外，尚有另25萬6,886元之買賣價金請求權亦不存在，應予准許。又張倉榮更正後之擴張起訴聲明應為「確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，除上開300萬元之外，另138萬5,797元部分亦不存在」請求，其中23萬4,747元（計算式：11萬5,000元＋21萬4,667元－9萬4,920元＝23萬4,747元）部分，則業經張倉榮以依侵權行為損害賠償法律關係所得請求彭定國給付相當於租金損害債權為抵銷而不存在。另張倉榮依系爭契約第11條第1項中段、第16條第2項、第3項約定請求違約金300萬元本息則無理由，不應准許。是原審就上開應准許部分，判決張倉榮得減少價金為274萬3,114元（即確認系爭契約買賣價金買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，其中274萬3,114元不存在），於法並無不合。彭定國上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。其餘應准許部分【（即應減少價金290萬5,080元－原審已判准274萬3,114元＝16萬1,966元）＋（張倉榮對彭定國所得請求損害賠償債權9萬4,920元＝25萬6,886元】，原審判決張倉榮敗訴，於法不合。張倉榮上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄，並改判如主文第3項所示。另張倉榮於原審其餘請求不應准許部分，原審判決張倉榮敗訴，並駁回損害賠償請求之假執行聲請，尚無不合，張倉榮其餘上訴、附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，此部分上訴、附帶上訴均應予駁回。至於張倉榮於本院審理時追加請求「確認彭定國對於張倉榮就系爭房地所成立之系爭契約，買賣價金請求權超過張倉榮已給付1,281萬4,203元部分，除300萬元外，另138萬5,797元部分亦不存在」，其中請求確認23萬4,747元部分亦不存在部分為有理由，應予准許，其餘部分則無理由，應併予駁回。反訴部分，彭定國主張解除契約，依民法第259條第1款規定請求張倉榮應回復原狀，將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為彭定國所有，及將系爭房屋騰空遷讓返還予彭定國，另依民法第179條規定請求張倉榮應按月給付相當租金之不當得利2萬3,000元，均無理由，原審為彭定國敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤，彭定國指摘原判決該部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一加以論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，張倉榮之上訴、追加之訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴無理由，彭定國之上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 吳若萍法 官 陳杰正正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
書記官 林雅瑩附表一於原審主張： 本訴部分 張倉榮之起訴聲明 張倉榮之請求權基礎 彭定國之答辯聲明 原審判決 ㈠確認彭定國對於張倉榮就兩造於民國107年10月4日關於坐落系爭房地所成立之系爭契約，超過1,420萬元部分之買賣價金請求權不存在。 ㈡彭定國應給付張倉榮311萬5,000元，及其中11萬5,000元自起訴狀繕本送達彭定國翌日起，另300萬元自原審準備書五狀送達彭定國翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自108年7月19日起至返還房屋之日止按月給付2萬3,000元及自每月應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈢前開第㈡項聲明，如受有利判決，張倉榮願供擔保請准宣告假執行。 ㈠減少價金、損害賠償300萬：（選擇合併） ⒈減少價金： 系爭契約第10條、民法第354條、第359條。 ⒉損害賠償： 民法第227條1項、第226條第1項。 ㈡違約金300萬元： 系爭契約第11條第1項中段、第16條第2項、第3項。 ㈢相當於租金損害11萬5,000元本息及按月給付2萬3,000元： ⒈（先位）民法第184條第1項後段。 ⒉（備位）系爭契約第9條第2項。 ㈠張倉榮之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。 ㈠張倉榮追加之訴駁回。 ㈡確認彭定國對於張倉榮就兩造於民國107年10月4日關於系爭房地所成立之系爭契約，超過1,445萬6,886元部分之買賣價金請求權不存在。 ㈢張倉榮其餘之訴駁回。 反訴部分 彭定國之反訴聲明 彭定國之請求權基礎 張倉榮之答辯聲明 原審判決 ㈠張倉榮應將坐落臺北市○○ 區○○段0小段000地號土地（權利範圍736/10000）及其上之建物（主建物：臺北市○○區○○段0小段0000○號，門牌號碼：臺北市○○區○○街00巷00號3、4樓，權利範圍全部；共有部分建物：同段2380建號，權利範圍751/10000）之不動產於109年4月30日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為彭定國所有。 ㈡張倉榮應將坐落臺北市○○段0小段0000○號，門牌號碼：臺北市○○區○○街00巷00號第3層、第4層及第4層加蓋房屋騰空遷讓返還予彭定國。 ㈢張倉榮應自原審民事反訴狀送達翌日起至返還第㈡項所示房屋之日止，按月給付彭定國2萬3,000元。 ㈣彭定國願供擔保，請准宣告假執行。 ㈠解除系爭契約： 民法第229條第1項、第254條、第148條第2項、系爭契約第5條第1項、第2項、第6條第1項第1款、第11第3項。 ㈡回復原狀： 民法第259條第1款。 ㈢相當租金之不當得利每月2萬3,000元： 民法第179條 ㈠彭定國之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。 彭定國之訴駁回。附表二於本院主張： 本訴部分 張倉榮之上訴、附帶上訴聲明 張倉榮之擴張起訴聲明 張倉榮之請求權基礎 彭定國之答辯聲明 彭定國之上訴聲明 張倉榮之答辯聲明 ㈠關於駁回張倉 榮後開之訴部 分廢棄。 ㈡除原審判決主文第二項之金額外，確認彭定國對於張倉榮就兩造於107年10月4日關於坐落系爭房地所成立之系爭契約，另25萬6,886元之買賣價金請求權亦不存在。 ㈢彭定國應給付張倉榮311萬5,000元，及其中11萬5,000元自起訴狀繕本送達彭定國翌日起，另300萬元自本件原審準備書㈤狀提出後之第一個言詞辯論期日翌日（即109年7月11日）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自108年7月19日起至109年4月28日止按月給付2萬3,000元，及自每月應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈣上開第㈢項聲 明，願供擔保請准宣告假執行。 確認彭定國對於張倉榮就兩造於107年10月4日關於坐落系爭房地所成立之系爭契約，除原審判決主文第二項所示金額及25萬6,886元外，另37萬9,343元之買賣價金請求權亦不存在。 ㈠減少價金、損 害賠償337萬9, 343元：（選擇合併） ⒈減少價金： 系爭契約第10 條、民法第354 條、第359條。 ⒉損害賠償： 民法第227條1 項、第226條第 1項。 ㈡違約金300萬 元： 系爭契約第11 條第1項中段、 第16條第2項、 第3項。 ㈢相當於租金損 害11萬5,000元 本息及按月給 付2萬3,000 元： ⒈（先位）民法 第184條第1項 後段、本院追 加民法第184條 第1項前段、第 184條第2項。 ⒉（備位）系爭 契約第9條第2 項、本院追加 民法第229條、 第231條。 ㈠上訴、附帶上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈠原判決不利彭定國部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，張倉榮第一審之訴駁回。 彭定國之上訴駁回。 反訴部分 彭定國之上訴聲明 彭定國之請求權基礎 張倉榮之答辯聲明 ㈠原判決關於駁回彭定國反訴部分廢棄。 ㈡張倉榮應將坐落臺北市○○區○○段0小段000地號土地(權利範圍736/10000)及其上之建物(主建物：臺北市○○區○○段0小段0000建號，門牌號碼：臺北市○○區○○街00巷00號3樓、4樓，權利範圍全部；共有部分建物：同段2380建號，權利範圍751/10000)之不動產於109年4月30日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復為彭定國所有。 ㈢張倉榮應將坐落臺北市○○段0小段0000號建號，門牌號碼：臺北市○○區○○街00巷00號第3層、第4層及第4層加蓋房屋騰空遷讓返還予彭定國。 ㈣張倉榮應自原審民事反訴狀送達翌日起至返還第2項所示房屋之日止，按月給付彭定國2萬3,000元。 ㈤第㈢、㈣項願供擔保請准宣告假執行。 ㈠解除系爭契約： 民法第229條第1項、第254條、第148條第2項、系爭契約第5條第1項、第2項、第6條第1項第1款、第11第3項。 ㈡回復原狀： 民法第259條第1款。 ㈢相當租金之不當得利每月2萬3,000元： 民法第179條 ㈠彭定國上訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。