臺灣高等法院民事判決111年度重上字第92號上 訴 人 周梯萬
彭忠義共 同訴訟代理人 徐豪駿律師被上訴人 新竹縣政府法定代理人 楊文科訴訟代理人 戴愛芬律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國110年11月5日臺灣新竹地方法院109年度重訴字第192號第一審判決提起上訴，本院於111年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國101年4月23日就坐落新竹市○○段○○段00○0000地號土地(下稱系爭土地)及其上新竹市○○段○○段00○號即門牌新竹市○○街00號房屋（下稱原建物)，簽訂「新竹縣縣有非公用房地租賃契約」(下稱系爭租約)，約定由伊向被上訴人承租系爭土地及原建物，租期自101年4月23日起至106年4月22日共5年；嗣伊為裝潢原建物時，不慎使原建物毀損滅失，經兩造協議後，由伊在系爭土地上建造新竹市○○段○小段000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000建號之三層新建物(下稱系爭建物)，並約定系爭建物興建完成後屬被上訴人所有，再由伊以系爭租約相同條件續租系爭土地及系爭建物；系爭租約租賃關係屆至後，由伊以不定期租賃方式向被上訴人續租系爭土地，另依不定期租賃關係承租系爭新建物，並向被上訴人繳納106年4月23日至106年10月22日之租金，及將106年10月23日以後之租金辦理提存；詎被上訴人竟於107年5月18日片面通知伊終止上開租賃關係，上開終止行為與法定不定期租賃關係終止要件不符，終止為不合法，兩造就系爭建物、土地之租賃關係應仍存在；縱認被上訴人得終止上開租賃關係致兩造間就系爭建物、土地之租賃關係已不存在，然伊為建造及裝修系爭建物共支出約新臺幣（下同）1500萬元，另支出水電瓦斯、消防、衛浴設備、停車空間代金等，共支出有益費用約2400萬元，伊自得依民法第431條第1項規定，請求被上訴人償還等情。爰先位依民事訴訟法第247條第1項規定，求為判決確認兩造就系爭建物及系爭土地之租賃關係存在；若認先位無理由，備位則依民法第431條第1項規定，求為命被上訴人給付2393萬7000元，及加計自起訴狀送達之日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位部分：確認兩造就系爭建物及系爭土地之租賃關係存在。㈢備位部分：⒈被上訴人應給付上訴人2393萬7000元，及自起訴狀送達之日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。⒉上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造簽立系爭租約後不久，系爭租約之租賃物中之原建物即遭上訴人毀損，經兩造協議由上訴人在系爭土地上興建系爭建物後登記於伊之名下作為補償，兩造並於102年11月1日簽訂「租賃契約增補內容」(下稱系爭增補契約)，將原系爭租約之租賃標的物由原建物變更為系爭建物，而由上訴人以系爭租約之相同契約條件繼續承租系爭土地及系爭建物；嗣上訴人於系爭租約租期屆滿前，向伊提出續租申請，伊雖於106年6月20日發函同意續租，惟要求上訴人於同年月30日前辦理續訂新約與公證手續，詎上訴人拒絕簽約，反自行提存租金及要求伊配合修改租約條件，經伊拒絕並再次要求上訴人限期辦理簽約等手續，上訴人仍置之未理，伊方於107年5月18日以上訴人違反租賃契約約定或承諾事項，且未於期限內改善為由，終止租賃關係，並訴請上訴人返還系爭建物、土地，上情業經兩造於原法院另案107年度訴字第516號判決(下稱前案判決)確定在案，於本案應有爭點效適用；又兩造業於系爭租約第6條第1、3項、第20條及系爭增補契約第6條第4項、第20條第2項但書約定，系爭建物完成後，無償歸伊所有，上訴人因新建、改建支出之費用，不得向伊請求，顯明文排除民法第431條第1項有益費用返還規定之適用，故上訴人於租賃關係終止後，不得向伊請求償還有益費用等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文所示。
三、查，㈠兩造前就被上訴人管理之系爭土地及其上原建物，簽訂系爭租約，租賃期間自101年4月23日起至106年4月22日止，共5年；㈡嗣上訴人於系爭租約租期中整修建物時，毀損原建物，經兩造協議由上訴人在系爭土地上新建系爭建物，並以被上訴人為起造人及建物所有權為被上訴人所有，再於102年11月1日簽訂系爭增補契約，租賃建物增修為系爭建物，仍按原系爭租約第4條規定收取、繳納租金；㈢上訴人於系爭租約租期屆滿前之106年3月起，向被上訴人提出續約申請，經被上訴人於106年6月20日同意續租及要求上訴人於期限內辦畢簽約手續，惟其後兩造遲未就租賃關係簽訂書面契約，屢經被上訴人催促，上訴人仍未配合辦理簽訂書面契約及辦理公證手續；㈣自107年3月起，上訴人提出已屆滿失效之系爭租賃契約及前開被上訴人同意續租之函文，而以被上訴人受領遲延為由向法院提存所提存租金外，更要求被上訴人配合修改續租契約中關於租賃期限、租期屆滿後費用請求權等約定，經被上訴人拒絕，並請上訴人於10日內辦理簽約，否則即依兩造106年11月1日協調會決議修正契約（下稱106年12月版續租契約）第19條約定終止合約；㈤兩造遲未再簽訂書面租賃契約，被上訴人乃於107年5月18日以上訴人違反租賃契約約定或承諾事項，經限期改善而不改善為由，向上訴人為終止租賃關係之意思表示，並訴請上訴人遷讓返還系爭土地、建物等，經前案判決上訴人應自系爭建物遷出，返還系爭土地，及支付違約金等情，有卷附系爭租賃契約、系爭增補契約、新竹縣政府106年6月20日函、上訴人製作之106年6月版租賃契約、新竹縣政府106年8月21日、106年9月21日函、106年11月1日房地續租案協調會會議紀錄、上訴人製作之106年12月版租賃契約、新竹縣政府107年3月20日函、107年4月9日說明書、107年4月16日、107年5月18日函及送達證書、前案判決可稽（見原審補字卷第15至24、139至197、199至212頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第72頁），堪信為真。
四、本件應審究者為㈠兩造就系爭建物及系爭土地有無租賃關係存在？㈡上訴人為系爭建物支出之有益費用，得否依民法第431條第1項規定，請求被上訴人為償還？茲論述如下：
㈠、兩造就系爭建物及系爭土地有無租賃關係存在？⒈按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴
訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷（最高法院99年度台上字第781號民事裁判意旨參照）。又基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效理論，因其並非法院就訴訟標的所為之判斷，不具有判決實質之確定力（既判力），須判決理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」、「該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷」及「兩造所受之程序保障非顯有差異」者，始足當之（最高法院105年度台上字第1077號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴、本件被上訴人前以兩造間就系爭土地、建物租賃關係業
已終止而消滅為由，起訴請求上訴人將系爭建物騰空遷讓並連同系爭土地返還予被上訴人，經原法院以前案判決上訴人敗訴，上訴人上訴後，經本院以另案110年度上字第61號裁定駁回上訴，上訴人不服提起抗告，再經最高法院以110年度台抗字第698號裁定駁回其抗告而確定在案，此有卷附前案判決可參（見原審補字卷第199至211頁），並經本院依職權調閱上開判決、裁定卷宗查核屬實，復為兩造所不爭執，是此部分之事實，應堪認定。
⑵、經核前案與本件當事人完全相同；且前案主要爭點為該案言詞辯論終結時，兩造就系爭土地、建物租賃關係是否業已終止而消滅，被上訴人得否請求上訴人遷讓系爭建物及返還系爭土地，而本件爭點為兩造於系爭租約租賃關係屆至後，是否由上訴人向被上訴人續租系爭土地、建物，兩造間就系爭建物、土地有無租賃關係仍存在，則前案與本件主要爭點均為於系爭租約租賃關係屆至後，兩造就系爭土地、建物有無租賃關係持續存在此重要爭點相同；又上訴人於前案中，最主要之答辯理由即為系爭租約租賃關係於106年4月22日屆至後，自106年4月23日起兩造就系爭建物、土地應成立不定期租賃契約，其後被上訴人逕自終止租賃契約關係，並無理由等情（見原審補字卷第202至203頁）；復前案於審理訴訟程序時，已將「系爭租約租賃關係屆至後，兩造就系爭土地、建物有無租賃關係持續存在」、「被上訴人得否終止前開租賃關係」列為爭點為攻防，並於言詞辯論期日時讓兩造就有無租賃關係續存為辯論（見原審補字卷第202至208頁，原法院107年度訴字第516號卷第213至215、223至231、260頁）。是以，本件重要爭點即兩造於系爭租約租賃關係屆至後，是否由上訴人向被上訴人續租系爭土地、建物，兩造間就系爭建物、土地有無租賃關係仍存在等情，已在前訴訟程序時列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，及為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷後，於前案判決理由中將系爭租約租賃關係於106年4月22日屆至後，因被上訴人以106年6月20日函文向上訴人表示同意續租5年，兩造間租賃契約關係即持續至111年4月22日，且此續租之租賃關係應為定期契約而非不定期租賃關係，惟其後因上訴人遲未依被上訴人之請求於期限內就上開續租之租賃契約簽立書面，有違反兩造先前達成續租合意內容之情形，被上訴人得以上訴人違約為由終止該續租之租賃關係，而被上訴人於107年5月18日以函文對上訴人所為終止之意思表示，已於同年月22日送達上訴人，兩造間之租賃關係應於該日消滅等情為詳盡之認定，此有卷附前案判決可參（見原審補字卷第204至211頁）。且前案亦為通常程序，其後係因上訴人上訴不合法，並經本院為裁定駁回上訴，及最高法院駁回上訴人之抗告後方確定，前案兩造已受相當之程序保障，亦堪認定。
⑶、再者，前案判決認定系爭租約租賃關係屆至後，因被上訴人曾以函文向上訴人表示同意續租，兩造間租賃契約關係即持續，惟其後因上訴人遲未依約與被上訴人就續租之租賃契約簽立書面，有違反兩造先前達成續租約定之情形，被上訴人得以上訴人違約為由終止該續租之租賃關係，而被上訴人對上訴人所為終止之意思表示，已於107年5月22日送達上訴人，兩造間之租賃關係應於該日消滅；並據被上訴人提出系爭租賃契約、系爭增補契約、新竹縣政府106年6月20日函、上訴人製作之106年6月版租賃契約、新竹縣政府106年8月21日、106年9月21日、107年3月20日、107年5月18日函及送達證書為證（見原法院107年度訴字第516號卷第16至42、55至56、61至65頁；該等證據並經兩造於本件一審時再次提出，見原審補字卷第15至24、139至197頁）；可認定兩造雖於系爭租約租賃關係屆至後，因被上訴人曾以106年6月20日函文向上訴人表示同意續租，而得認定兩造有達成續租之合意，惟該函文內容亦載明續約之租賃契約應經兩造簽立書面並公證（見原審補字卷第145至147頁函文），其後因上訴人遲不願配合辦理簽立書面契約等程序，而有違反兩造續租合意之內容，被上訴人應得以上訴人違約為由於107年5月22日終止上開租賃關係（見原審補字卷第159至167、181至182、189至197頁）；前案就該事件之重要爭點即兩造就系爭土地、建物有無租賃關係持續仍存在乙事，本於當事人辯論及調查證據之結果而為判斷，經核亦無顯然違背法令之情；揆諸前揭說明，若是無足以推翻原判斷之新訴訟資料，兩造均應受上開判斷之拘束。
⑷、上訴人於本件提出提存書及新竹縣政府函文（見本院卷第131至171、183至223頁）之新訴訟資料，主張伊於106年間至111年間仍持續向法院提存租金，及係被上訴人拒絕受領該提存之租金，欲證明兩造間就系爭土地、建物有不定期租賃關係存在；惟該等金錢之提存，係上訴人單方面之行為，與前述被上訴人已合法終止兩造間之租賃關係無涉，被上訴人亦已以函文回覆上訴人表示拒絕該等費用之提存，並請上訴人儘速騰空返還系爭建物、土地，自難以上訴人執意提存金錢之行為，即認兩造間租賃關係仍續存。另上訴人於本件主張兩造於102年11月1日所簽訂之系爭增補契約，將租賃建物由原建物增修變更為系爭建物部分（見原審補字卷第140至144頁），因系爭增補契約未經公證，且未經法定行政程序，係屬違法而無效云云（見本院卷第75、119至121頁）；然系爭增補契約條款內容，係由被上訴人所擬，而由上訴人簽名確認，應可認兩造已就該等契約條款內容達成合意，而屬有效之私法契約，尚難逕以系爭增補契約未經公證或未符合上訴人所稱之BOT等行政程序，即認系爭增補契約無效；至兩造於102年11月1日簽訂系爭增補契約時，雖當時因系爭建物尚未建築完成，故未將系爭建物列入增補內容，惟系爭建物確實係以被上訴人為起造人，興建完工後並登記為被上訴人所有，已為兩造所不爭執（見原審補字卷第429頁使用執照，本院卷第72頁），且兩造於協議系爭租約續租事宜時，被上訴人所發之函文及上訴人所擬之續租租約版本，均係以系爭土地及系爭建物為租賃標的物（見原審補字卷第145至193頁），再參以原建物已因毀損而不存在，足認兩造於系爭建物興建完工後，確有將租賃標的物由原建物變更為系爭建物之合意。是以，上訴人所提前開新證物及新攻防方法，均不足以否定前案確定判決有關兩造間就系爭土地、建物之租賃關係已因被上訴人合法終止而消滅之判斷。
⑸、綜上，上訴人迄未提出新訴訟資料足以推翻前案確定判
決關於「兩造間就系爭土地、建物之租賃關係已因被上訴人合法終止而消滅」之判斷；前案確定判決關於上開重要爭點之判斷，於本件應具有爭點效，本院不得為相反之判斷，本件上訴人訴請確認兩造就系爭建物及系爭土地有租賃關係存在，應無理由。
㈡、上訴人為系爭建物支出之有益費用，得否依民法第431條第1項規定，請求被上訴人為償還？⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項定有明文。上開有關有益費用償還請求權之規定，核其性質非屬強制之規定，本於契約自由及私法自治原則，於不違反公序良俗或顯失公平之情形下，非不得以特約方式，予以排除，而不予適用（最高法院110年度台上字第1197號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴、兩造所簽立之系爭租約第20條第1、2項已約定「本契約租賃期間屆滿、終止或解除時，租賃關係即行消滅，乙方（即上訴人）應於期間屆滿之日起15日內或甲方（即被上訴人）指定之日無條件將租賃房地點交返還予甲方。…但增建、改建或裝修之部分，經甲方同意留置者，應無條件無償歸屬於甲方所有，不得拆除，並不得向甲方請求任何補償」；又兩造於102年11月1日所約定之系爭增補契約第6條第4項記載「乙方（即上訴人）新建完成之建築物，應無條件無償歸屬於甲方（即被上訴人）所有，甲方同意新建建物分設水電，且乙方應以甲方名義辦理建物所有權第一次登記，其所有相關費用均由乙方自行負擔。…」，第20條第2項約定「但新建、增建、改建或裝修之部分，經甲方同意留置者，應無條件無償歸屬於甲方所有，不得拆除，並不得向甲方請求任何補償」；另於系爭租約期滿後，被上訴人以106年6月20日函文表示同意上訴人申請續租時所檢附上訴人製作之106年6月版租賃契約第20條第1、2項亦記載「本契約租賃期間屆滿、終止或解除時，租賃關係即行消滅，乙方應於期間屆滿之日起15日內或甲方指定之日無條件將租賃房地點交返還予甲方。…但新建、增建、改建或裝修之部分，經甲方同意留置者，應無條件無償歸屬於甲方所有，不得拆除，並不得向甲方請求任何補償」（見原審補字卷第22、143至147、156頁）。
⑵、由上開兩造契約約定內容可知，於系爭租約租賃期間，兩造已以系爭租約第20條第2項，及系爭增補契約第6條第4項、第20條第2項約定上訴人興建完工之新建物應無償歸屬被上訴人所有，且上訴人因新建、改建等而支出之相關費用，均不得向被上訴人請求任何補償；而系爭租約期滿後，兩造於協議續租時，被上訴人以106年6月20日函文表示同意上訴人申請續租時，所同意之續租內容，即上訴人製作之106年6月版租賃契約第20條第1、2項亦約明租賃物新建、增建、改建或裝修之部分，應無條件無償歸屬於被上訴人所有，承租人不得向被上訴人請求任何補償。依此，兩造既已於租賃契約為特別約定，即得排除民法第431條第1項規定之適用。
⑶、再者，上開契約內容既為兩造所約定，且上訴人係在毀
損原租賃標的之原建物後，被上訴人並未因此終止租賃契約，而由上訴人自行評估後，在原址即系爭土地上興建系爭建物，復經兩造協議後，約明系爭建物興建完工後屬被上訴人所有，再由上訴人以系爭租約相同條件向被上訴人為承租，上訴人並可在租賃期間使用收益系爭建物；而上訴人出資新建系爭建物之支出與其得在租賃期間使用收益系爭建物所獲得之利益，上訴人應可經過相當之損益估算以決定，若認上開條件對其不利益，亦可在毀損原建物後，循常見之契約紛爭解決模式，如賠償或解約、終止等，惟上訴人仍選擇在原址新建系爭建物，並於完工後依約登記為被上訴人所有，再由上訴人向被上訴人承租系爭建物使用收益，足認兩造間租賃關係約定排除民法第431條第1項規定之適用，不僅係本於兩造之契約自由，亦無顯失公平，或有何違反公序良俗之情形下。
⑷、依上說明，兩造間租賃關係已約定排除民法第431條第1
項規定之適用，上訴人為系爭建物所支出之有益費用，其依民法第431條第1項規定，請求被上訴人為償還，應無所據。
五、從而，上訴人先位依民事訴訟法第247條第1項規定，訴請確認兩造就系爭建物及系爭土地之租賃關係存在；備位依民法第431條第1項規定，請求被上訴人應給付上訴人2393萬7000元，及自起訴狀送達之日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，均為無理由，皆不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上訴人仍執前詞指謫原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 20 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 陳賢德法 官 張宇葭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第 2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 20 日
書記官 李佳姿