臺灣高等法院民事判決112年度上易字第348號上 訴 人 余宗旭訴訟代理人 莊志成律師被 上訴 人 游陳愛卿訴訟代理人 翁顯杰律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國112年2月16日臺灣新北地方法院111年度訴字第1515號判決，提起上訴，並為訴之變更，本院於112年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被上訴人應於上訴人給付新臺幣柒拾伍萬元之同時，自門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號之建物（含增建部分）騰空遷出，並交付該建物之占有予上訴人。
變更之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但因情事變更而以他項聲明代替最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第4款定有明文。
又在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力；第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號判決先例參照）。本件上訴人係依兩造於民國108年11月15日簽訂之買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第3條第3項之約定，請求被上訴人遷出門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號建物（含增建部分，下稱系爭建物），並自109年1月1日起至遷出系爭建物之日止，按日給付新臺幣（下同）300元之違約金。嗣上訴人撤回違約金之請求，且因被上訴人行使同時履行抗辯權，故變更聲明為請求被上訴人應於上訴人給付75萬元之同時，自系爭建物騰空遷出，並交付系爭建物之占有予上訴人，為被上訴人所同意（見本院卷第168頁），核與上開規定相符，應准其為訴之變更，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於99年8月12日因拍賣取得坐落新北市○○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）所有權，被上訴人為坐落系爭土地未辦理保存登記之系爭建物事實上處分權人。伊於108年11月15日以125萬元向被上訴人購買系爭建物，兩造遂簽訂系爭買賣契約。系爭買賣契約第2條約定，伊於簽約時應給付第一期款50萬，於被上訴人遷出系爭建物時給付尾款75萬元。系爭買賣契約第3條第3項約定被上訴人應於108年12月31日前騰空搬出系爭建物。伊已依約交付50萬元支票予被上訴人，然被上訴人屆期迄未遷出系爭建物。爰依系爭買賣契約第2條第2項、第3條第3項等約定，求為命被上訴人應於上訴人給付75萬元之同時，自系爭建物騰空遷出，並移轉系爭建物之占有予上訴人。
二、被上訴人則以：伊不識字、無識別能力，未見過系爭買賣契約，系爭買賣契約並非真正。縱認系爭買賣契約為真正，被上訴人於簽約時並未審閱系爭買賣契約，對於買賣價金及標的物等契約必要之點，尚未與上訴人達成合意，系爭買賣契約不成立。又縱認系爭買賣契約成立，伊係遭上訴人與游添印共同詐欺而簽訂系爭買賣契約，已於108年12月24日以存證信函撤銷出售系爭建物之意思表示。且伊已將所收取之50萬元提存於法院，上訴人迄未行使權利，顯已同意或默示同意伊撤銷、解除或終止系爭買賣契約，故其提起本件訴訟，有違誠信原則。況伊配偶游正道始為系爭建物之事實上處分權人，伊無從出售系爭建物。縱認伊為系爭建物之事實上處分權人，然系爭建物為伊與游正道婚後之財產，依民法第1017條第1項後段規定，應為其等公同共有，伊單獨出售系爭建物，亦非有效等語，資為抗辯。並答辯聲明：變更之訴駁回。
三、查上訴人於99年8 月12日經法院拍賣取得系爭土地所有權，被上訴人居住於系爭土地上未辦理保存登記之系爭建物。系爭建物與系爭土地成立法定租賃關係，被上訴人自106年1月25日起，應按月給付租金予上訴人等情，有系爭土地登記第二類謄本、本院104年上字第1445號（下稱前案）確定判決附卷可證（見原審卷第17頁、本院卷第158頁），堪信真實。
四、上訴人主張其以125萬向被上訴人購買系爭建物，兩造並簽訂系爭買賣契約。被上訴人依約應於108年12月31日遷出系爭建物，並交付系爭建物之占有予上訴人等語，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查：
⒈上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約乙節，業據提出系爭買賣契約附卷為證（見原審卷第13頁），惟被上訴人否認系爭買賣契約形式上之真正。按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。查系爭買賣契約上蓋有被上訴人之印文，並有被上訴人所按捺之指印，而被上訴人對於印文及指印真正均不爭執（見本院卷第64頁、第171頁），則被上訴人辯稱其未見過系爭買賣契約云云，洵無足採。且依前揭說明，系爭買賣契約具有形式上之證據力，應推定為真正。被上訴人另舉游添印即其子之證詞，抗辯其不識字，無識別能力，游添印未經其同意，於系爭買賣契約簽名、蓋章，並強拉其手按捺指印，故系爭買賣契約並未成立云云。惟按，印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任（最高法院112台上字第229號判決意旨參照）。系爭買賣契約上被上訴人印文既為真正，被上訴人抗辯其印文乃游添印未經其同意所為，即應負舉證責任。查，游添印固證稱：是我代我媽媽簽名，我媽媽並沒有授權我簽系爭買賣契約，是我拉我媽媽的手去按捺指印云云。然系爭建物與系爭土地間原存有法定租賃權，故被上訴人依前案確定判決，應按月給付上訴人租金等情，已如前述，系爭買賣契約第3條第5款約定：上訴人不再基於前案確定判決向被上訴人主張租金等語（見原審卷第13頁），而上訴人於簽訂系爭買賣契約後，已不再向被上訴人請求租金（見原審卷第86頁），此為被上訴人所不爭執（見原審卷第84頁），堪認被上訴人明知且同意系爭買賣契約之權利義務，故於簽訂系爭買賣契約後，未再繼續給付租金予上訴人，則游添印上揭證詞及被上訴人辯解，均無足採。參以上訴人簽訂買賣契約當日，即依上揭約定給付50萬元之合作金庫商業銀行（下稱合作金庫銀行）本行支票予被上訴人，有合作金庫銀行支票在卷可證（見原審卷第15頁），為被上訴人所不爭執（見本院卷第107頁），故系爭買賣契約成立。又系爭買賣契約之內容顯與上訴人前揭主張之等事實有關，且屬可信，堪信系爭買賣契約具有實質的證據力。
⒉按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。是雙務契約當事人因互負債務，一方當事人於他方未為對待給付以前，得拒絕自己之給付。系爭買賣契約第2條約定：「買賣價金為125萬元，支付期間：簽訂本契約時，給付第一期款50萬元整。於賣方（即被上訴人）依本契約第3條第3項搬遷與辦理應配合事項時，一次給付所有尾款：75萬元整」、第3條第3項約定：「賣方應於108年12月31日前騰空搬出並辦理戶籍遷出完畢....如未騰空遷出，視為已經拋棄對於買賣標的物之占有與授權買方或買方直接有權辦理戶籍遷出、並視為賣方拋棄所有置於買賣標的物內之一切物件、任憑買方處置....」（見原審卷第13頁）。可知兩造因系爭買賣契約書第2條第2項、第3條第3項等約定，而互負債務，上訴人依約負有給付買賣價金之義務，該義務與被上訴人應自系爭建物騰空遷出，並交付系爭建物之占有予上訴人之義務，乃立於對待給付關係，則一方當事人於他方未為對待給付前，自得拒絕自己之給付。又上訴人依系爭買賣契約已給付50萬元予被上訴人，尚未給付75萬元尾款，被上訴人為同時履行抗辯權之行使（見本院卷第168頁），則依上揭說明，於上訴人給付被上訴人給付75萬元之同時，被上訴人即有自系爭建物騰空遷出，並交付系爭建物之占有予上訴人之義務。則上訴人主張依系爭買賣契約第2條第2項、第3條第3項等約定，請求被上訴人應於上訴人給付75萬元時，自系爭建物騰空遷出，並交付該建物之占有予上訴人，應屬有據。
⒊被上訴人再舉游添印之證詞，辯稱其係因游添印告知為前往
銀行辦理游添印之貸款保證事宜，始按捺指印、同意游添印蓋用其印章云云。游添印證稱：我因為沒有錢，想要買房子，所以才想要把媽媽的系爭房屋出售給上訴人。我於108年11月15日帶她到合作金庫南三重分行簽訂系爭買賣契約，但我是跟她說要簽銀行貸款文件，需要有保證人。惟當日並無銀行人員洽談貸款程序或辦理貸款程序，余宗旭也在場云云（見原審卷第82、83頁，本院卷第102至105頁），堪認被上訴人於簽訂系爭買賣契約當日，並無銀行人員執行對保程序。則游添印證稱其告知被上訴人至銀行辦理對保云云，顯非事實，不足採信。
⒋被上訴人復抗辯上訴人明知其不識字，兩造簽約時，上訴人
並未告知系爭買賣標的及價金等買賣契約必要之點，系爭買賣契約並未成立云云，然為上訴人所否認。查被上訴人明知且同意系爭買賣契約之權利義務，系爭買賣契約成立，已如前述，被上訴人辯稱上訴人未告知系爭建物買賣價金云云，不足採信。再查，上訴人於簽約當日已給付50萬元價金予被上訴人，豈有不告知被上訴人應於何時遷出系爭建物，並交付該建物占有予上訴人之理？佐以游添印陪同被上訴人前往簽約，足徵被上訴人雖不識字，尚非不得由游添印代為轉述契約之內容及意義以瞭解系爭買賣契約之內容，則被上訴人辯稱上訴人未告知系爭買賣契約之內容，系爭買賣契約不成立云云，不足採信。
⒌被上訴人又抗辯上訴人明知其不願出售系爭建物，如欲購買
系爭建物應直接找被上訴人談，而非找游添印談云云，然被上訴人既稱其不識字，游添印為被上訴人之子，且陪同被上訴人簽訂系爭買賣契約，堪認上訴人與游添印洽談系爭建物買賣細節，並無違反被上訴人意願之情事，前揭抗辯，不足採信。被上訴人再抗辯縱認系爭買賣契約成立，其因受上訴人及游添印共謀詐騙至簽約現場，經游添印拉其手按捺指印而出售系爭建物，已於108年12月4日撤銷買賣之意思表示云云，固據提出臺北圓山郵局存證信函為憑（見原審卷第39頁），惟為上訴人所否認。查被上訴人並未舉證證明上訴人、游添印共同對其施以詐術乙節，而被上訴人親按指印並知悉系爭買賣契約內容各節，復如前述，難認被上訴人簽訂系爭買賣契約時受詐欺，自不得撤銷系爭買賣契約之意思表示。被上訴人另辯稱其已將50萬元買賣價金提存於法院，上訴人迄未行使權利，應認上訴人同意或默示同意其撤銷、解除或終止系爭買賣契約，上訴人再提起本件訴訟有違誠信原則云云，然上訴人主張系爭買賣契約合法成立、有效，足認上訴人並未同意或默示同意被上訴人撤銷、解除或終止系爭買賣契約，自無就被上訴人所提存之50萬元行使權利之理，上訴人依系爭買賣契約提起本件訴訟行使權利，難認有何違反誠信之情事。被上訴人復辯稱系爭建物之事實使用權人為游正道，其不得出售系爭建物云云，然被上訴人並未舉證證明游正道為系爭建物之事實上處分權人，此部分抗辯，已屬可疑。再者，被上訴人於前案訴訟自陳其於56年1月24日向訴外人潘林金茸購買系爭建物，為系爭建物之事實上處分權人（見前案卷第61頁背面），足徵被上訴人抗辯游正道始為系爭建物之事實上處分權人云云，核屬卸責之詞，無可憑採。至被上訴人抗辯系爭建物依民法第1017條第1項後段規定推定為被上訴人與其配偶所共有云云，惟按民法第1017條第1項後段係規定：「不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有」，本件被上訴人既為系爭建物之事實上使用權人，自無不能證明系爭建物為夫或妻所有之財產之情形，被上訴人抗辯系爭建物為其與游正道公同共有云云，於法無據。
五、綜上所述，被上訴人為系爭建物之事實上處分權人，上訴人以125萬元向被上訴人購買系爭建物，兩造簽訂系爭買賣契約，上訴人依約已給付50萬元買賣價金予被上訴人，尚有75萬元之尾款尚未給付，被上訴人提出同時履行抗辯。從而，上訴人依系爭買賣契約第2條第2項、第3條第3項等約定，請求被上訴人應於上訴人給付75萬元之同時，自系爭建物騰空遷出，並移轉該建物之占有予上訴人，自屬正當，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件變更之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 莊明達法 官 洪純莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
書記官 黃雯琪