臺灣高等法院民事判決112年度上易字第406號上 訴 人 艾亞蘭訴訟代理人 林柏裕律師被上訴人 邱奕傑上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國111年2月7日臺灣桃園地方法院111年度訴字第1043號第一審判決提起上訴，本院於112年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國111年1月8日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），由上訴人以新臺幣（下同）358萬元價格，向伊購買坐落桃園市○○區○○段000地號土地應有部分1/5（下稱系爭土地），及土地上之同段1549建號建物所有權全部（門牌號碼桃園市○○區○○○街0號5樓，下稱系爭房屋，並與土地合稱系爭房地），上訴人依約應於同年月12日前將第1期款70萬元匯入兩造所約定履約保證專戶（下稱系爭專戶），詎上訴人僅給付定金10萬元，未遵期給付其餘60萬元，伊先後於111年1月12及同年月18日發函催告上訴人付款未果，再以同年1月21日中壢興國郵局第15號存證信函（下稱第15號函），送達上訴人，催告上訴人應於文到7日內給付系爭60萬元，上訴人仍拒不付款，伊再以111年1月28日中壢興國郵局第22號存證信函（下稱第22號函），送達上訴人，表示其已解除系爭契約之意思，則依系爭契約第10條第2項約定，伊得請求上訴人賠償損害。爰依上開約定，求為命上訴人給付70萬元之判決。
二、上訴人則以：伊在簽約購屋前未看屋，不知系爭房屋有嚴重漏水、壁癌及鋼筋裸露情形，仲介及被上訴人未告知系爭土地為工業用地，致伊受詐欺而同意締約，伊已先後於111年8月18日以民事答辯一狀送達被上訴人、於112年5月17日開庭時，向被上訴人撤銷受詐欺所為之買賣意思表示，被上訴人不得再依系爭契約第10條第2項約定請求伊給付違約金。系爭契約第5條為同契約第10條第1、2項之特別約定，被上訴人未依第5條約定合法進行催告、解除契約之行為，解約不合法。伊所簽發面額60萬元之本票，僅得由執票人依本票強制執行程序行使權利，被上訴人不得逕以伊有簽發本票為由請求賠償。賣方仲介以定型化契約給兩造簽署，系爭契約第10條約定應類推適用公平交易法第24條而無效等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝、敗訴之判決，即判決命上訴人應給付被上訴人53萬7000元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。上訴人上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（未據被上訴人上訴聲明不服部分，業已確定，非本院審理範圍，不予贅述）。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229條第1項定有明文。所謂確定期限係指期限之到來已經具體指定其期日，故於該期日屆至時，債務人尚未給付，即負遲延責任。經查：
(一)系爭契約第5條第3項約定：「甲方（即上訴人）若有遲延給付價金之情事，每逾1日應按遲延價金萬分之2計算違約金給付乙方（即被上訴人）。若甲方逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。同契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金…。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」（見原審卷第25、27、33頁）。本件被上訴人主張兩造於111年1月8日簽立系爭契約，由上訴人以358萬元價格向其購買系爭房地，約定第1期簽約款70萬元應於同年1月12日前匯入系爭專戶，上訴人於簽約時僅給付定金10萬元，其餘60萬元係簽發同面額本票交付被上訴人供作擔保等情，有系爭契約暨不動產價金履約保證申請書可參（見原審卷第23至45頁），並為上訴人所是認（見原審卷第132頁；本院卷第86頁）；又被上訴人主張上訴人迄111年1月12日時，仍未將系爭60萬元匯入系爭專戶之事實，業經上訴人自認在卷（見本院卷第86頁），被上訴人無庸另為舉證，堪認其主張為真。依上說明，上訴人既已遲延給付第1期款，被上訴人自得依系爭契約第5條第3項約定辦理催告付款及解約。
(二)茲被上訴人業於111年1月12日及同年月18日發函催告上訴人給付系爭60萬元，上訴人當時雖逾期未達10日，然於被上訴人以同年1月21日第15號函送達上訴人，催告上訴人應於函到7日內依約支付價金時，上訴人當時遲延給付價金已逾10日；又被上訴人在第15號函已同時向上訴人表示如逾期未付，其將於同年1月28日依系爭契約執行權利、沒收已付價金、解除買賣契約之意思，惟上訴人屆期仍未給付系爭60萬元，被上訴人乃於同年1月28日以第22號函寄送上訴人，向上訴人表示解約等情，有被上訴人所發上開存證信函4件可參（見原審卷第9至19頁），上訴人亦陳稱：有收到上開存證信函，收到後沒有給付60萬元給被上訴人等語明確（見本院卷第87頁）。堪認被上訴人於111年1月12日後，迄同年1月21日，已逾10日未付該遲延價金，經被上訴人以第15號函定7日之相當期限，催告上訴人付款，上訴人本應於收到第15號函之日起7日內，配合給付系爭60萬元，惟其逾111年1月28日仍未履行，被上訴人依約解除系爭契約，自屬有據。
(三)雖上訴人抗辯：伊於111年1月11日下午7時24分、同年月13日上午12時6分，先後發送「本人艾亞蘭堅持要解約…房屋現況有隱瞞未告知，鋼筋外漏，我也不想與中信房屋任何人見面，包括你們主管，沒得談」、「當初簽約前有先要實價登錄，業務未給…待簽約完，看過屋況及其他仲介的照片，懷疑屋主另外隱瞞，看到同間房子鋼筋外漏，屋況完全與當初傳的照片有落差，現場看過，粉刷味道很重…」之訊息給羅鈺晴，要求轉知被上訴人其欲解約，被上訴人不得再為解約及請求損害賠償等語（見本院卷第87至88頁），並舉上揭LINE對話紀錄為憑（見原法院中壢簡易庭111年度壢小字第778號卷〈下稱另案壢小卷〉第26、34頁），然查，被上訴人陳稱：仲介有告知上訴人以屋況與照片不符為由要求解約，伊請仲介轉告上訴人於111年1月11日晚上12時前至仲介公司解約，即僅沒收10萬元定金，逾期則持第1期款本票向法院聲請強制執行，但兩造並未見面解約等語，核與上訴人所稱：有收到羅鈺晴傳送賣方要求見面解約之LINE訊息，伊認為被上訴人要求沒收定金之條件不合理，故未赴約等語（見本院卷第87頁），並無二致，足見兩造確未於111年1月11日當日合意解除契約。又上訴人於兩造111年1月8日締約後，未經催告即逕發送LINE訊息予羅鈺晴要求轉知上訴人解約，此舉核與系爭契約第9條第6項約定因出賣人遲延交屋之買受人解除權、第10條第1項約定當事人任一方違約時，需由未違約之一方先訂7日以上期間催告他方履約，並經系爭專戶受託人僑馥建築經理股份有限公司進行最終催告仍未履行或認證後，系爭契約始生解除效力之約定不合，且上訴人在前揭LINE內未言明依何規定行使法定解除權，復未舉證被上訴人有何給付遲延、給付不能或不完全給付情事，自難推認係依民法債務不履行規定行使法定解除權；況於上訴人發送前揭111年1月11日訊息給羅鈺晴時，系爭契約之履行，尚待買受人給付第1期款，未至被上訴人需依約點交房屋之階段，危險負擔尚未移轉，縱上訴人斯時已發覺系爭房屋有物之瑕疵，惟未舉證被上訴人已確定拒絕擔保，尚不得逕依民法第359條規定解除契約。綜此，足認上訴人以傳送前揭111年1月11日訊息給羅鈺晴轉知被上訴人之方式而為之解約行為，並未合法生效，其所辯系爭契約已於111年1月11日解除，被上訴人事後不得再行解除云云，自無足取。
(四)另上訴人抗辯：系爭房屋屋況與照片不符，伊是受詐欺而締結系爭契約，故以111年8月18日民事答辯一狀繕本送達被上訴人，撤銷受詐欺所為買賣之意思云云（見原審卷第110頁；本院卷第88至89頁）。然查：
⒈主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任
（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照），查上訴人在111年1月8日之前，係以LINE通訊軟體接收仲介人員羅鈺晴所傳送之系爭房地相關銷售資訊（含銷售案名、售價、登記建坪、主建物及附屬建物坪數、土地面積、竣工日、所在樓層、屋內房間數、現為空屋、物件特色等），且已瀏覽羅鈺晴所傳系爭房屋照片後，上訴人即向羅鈺晴表示要看屋，羅鈺晴回稱要下星期才能看，上訴人又稱「可以提前約屋主今天或明天，趕緊先去簽回來」，羅鈺晴要上訴人不要急，上訴人復稱「我怕到時又像我之前要買店面沒買到一樣」、「我很喜歡，不要再讓我買不到」，羅鈺晴詢問上訴人是否提出斡旋金，嗣並通知上訴人於111年1月8日晚上7時30分前往中信房屋中壢市○○路000號簽約後，兩造當天即簽立系爭契約等情，業經證人即仲介人員羅鈺晴證稱：兩造簽約前，伊有將系爭房屋之屋況照片傳給上訴人，上訴人說他很喜歡房子，沒有看屋就要直接簽約，伊叫上訴人不要著急，被上訴人有表明房屋有漏水，伊將此情告知上訴人，並記載於系爭契約中等語綦詳（見原審卷第146頁），並有出賣人確認書、被上訴人所簽附停止條件定金（斡旋金）委託書、系爭房地銷售資料、羅鈺晴與上訴人間LINE對話紀錄，及羅鈺晴傳給上訴人之系爭房屋照片可參（見另案壢小卷第11至12、15至21、59至67頁）。又兩造簽約時，除經被上訴人在系爭房屋現況說明書內，勾選系爭房屋存有滲漏水情形乙項（見原審卷第47頁），復經兩造以系爭契約第15條特約事項第3點約定：「雙方同意現況交屋，賣方（即被上訴人）不負滲漏水等瑕疵擔保責任，現況屋況有滲漏水情形，買方（即買受人）已知悉，賣方已同意折讓新臺幣40萬元整做修復之用，雙方同意賣方不負後續瑕疵擔保之責」明確，有系爭契約第15條第3項內容及不動產現況說明書可參（見原審卷第35、47頁）。顯見兩造是在上訴人已知系爭房屋有漏水瑕疵，且經被上訴人同意減價折讓40萬元，由上訴人自行修繕，免除被上訴人因系爭房屋漏水瑕疵所應負擔物之瑕疵擔保責任之情況下，合意締結買賣契約；則上訴人同意以358萬元價格購買系爭房地，應係經忖度一切利弊得失後而為之決定，並非受詐欺所為之意思表示，應堪認定。
⒉承上，上訴人於111年1月11日所為解約並非合法，而係由上
訴人以同年1月28日第22號函合法解除系爭契約等情，業如前述，系爭契約一經解除，與契約自始不成立生同一之效果，即該契約所生之債權債務，應溯及既往歸於消滅，自無從再由上訴人事後依民法第92條第1項、第93條規定撤銷意思表示，故上訴人抗辯伊於原審以111年8月18日民事答辯一狀繕本送達被上訴人而撤銷受詐欺所為買賣意思表示云云（見原審卷第110頁、本院卷第89頁），應屬無據；上訴人據此而抗辯：被上訴人不得解除契約，伊可拒絕給付系爭60萬元，自非可取。
⒊至上訴人聲請傳喚其配偶證明其在111年1月11日看屋時所見
鋼筋外露情形、傳喚系爭房地後手買受人曾淑媛證明買屋時是否看見鋼筋外露情形，及聲請送桃園市土木技師公會鑑定系爭房屋是否氯離子過高，以證明系爭房屋有因鋼筋鏽蝕膨脹、混凝土大片剝落，致有結構性安全問題之瑕疵，被上訴人係故意隱瞞屋況云云（見本院卷第23、31頁），核與本院前開判斷之結果無影響，無再予調查必要。
(五)另上訴人抗辯：伊於111年9月28日看到被上訴人與後手之買賣契約，始知系爭房屋坐落工業區，不得作一般住宅使用，此與被上訴人在系爭房屋現況調查表內勾選之建物目前管理與使用情況不符，始知受騙，故於112年5月17日準備程序期日當庭撤銷受詐欺所為締約意思表示，被上訴人不得再依系爭契約請求違約金等語（見本院卷第88、105頁），惟依上說明，系爭契約業經被上訴人以111年1月28日第22號函送達上訴人而合法解除，自無從再由上訴人於本院112年5月17日準備程序期日，另依民法第92條第1項、第93條規定向被上訴人為撤銷，上訴人據此所辯：系爭契約為伊合法撤銷，被上訴人不得依系爭契約請求違約金云云，亦屬無據。
五、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。惟違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。經查：
(一)被上訴人既於上訴人遲延給付第1期價金後，以111年1月28日第22號函合法解除系爭契約，業如前述，依系爭契約第10條第2項約定，被上訴人自得請求上訴人賠償損害。茲因上訴人於簽約時，已簽發面額60萬元之本票予被上訴人作為擔保，業如前述，被上訴人固非不得請求上訴人按照本票面額賠償，惟審酌系爭契約買賣價金為358萬元，上訴人僅支付定金10萬元，已付價金佔應付價金總額之3％，且上訴人於111年1月8日締約後，無故逾期不給付系爭60萬元，迄被上訴人於同年1月28日發函解除系爭契約為止，仍未主動給付該價金，上訴人之違約情節非屬輕微，併觀被上訴人於解約後，事後出售系爭房地給第三人之買賣價金僅270萬元，前後二次買賣存有價差88萬元（計算式：3,580,000－2,700,000＝880,000），有被上訴人事後出售系爭房地之不動產買賣契約書可參（見原審卷第155至181頁），暨斟酌系爭契約解約當時之社會經濟狀況等一切情狀，認被上訴人因可歸責於上訴人之原因而解除契約所致生之損害，酌減為以系爭房地買賣契約總價之15％即53萬7000元（計算式：3,580,000×15％＝537,000）計算之違約金，尚屬適當。
(二)至上訴人抗辯：被上訴人仲介銷售系爭房屋，仲介提供有利於出賣人之定型化契約供雙方簽訂買賣契約，應類推適用公
平交易法第24條規定認為賣方委託之仲介公司未提供5天以上審閱期間，對伊顯失公平，系爭契約有關違約條款部分違反強制規定而無效云云（見本院卷第27頁）。惟查，兩造就系爭契約所約定之標的物、買賣價金、付款方式、特約事項等必要之點，業經磋商，並親自簽名蓋章，足證系爭契約之內容係隨個案不同而由簽約人自行約定，並非供不特定多數人使用，顯非定型化契約性質；況被上訴人並非企業經營者，其與上訴人簽訂之系爭契約雖由羅鈺晴所屬房屋仲介公司預先擬定，並無消費者保護法關於定型化契約審閱期規定之適用，亦無適用公平交易法第24條之餘地，上訴人自應受該契約條款之拘束，是系爭契約第10條第2項約定仍屬有效。
從而上訴人仍執前詞，抗辯被上訴人不得請求賠償違約金云云，應無足採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，求為命上訴人給付53萬7000元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 11 日
民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 陳 瑜法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 11 日
書記官 莊智凱