臺灣高等法院民事判決112年度上易字第436號上 訴 人 張志誠訴訟代理人 李志澄律師複 代理人 林國明律師被上訴人 劉鳳珠
洪玉容邱亞軍
陳舒慧張耕維共 同訴訟代理人 龍毓梅律師複 代理人 施凱勝律師上列當事人間請求價購土地等事件，上訴人對於中華民國112年3月3日臺灣臺北地方法院110年度訴字第6807號第一審判決提起上訴，本院於112年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，㈠被上訴人應各以新臺幣肆萬參仟陸佰貳拾壹元之價額，向上訴人購買坐落臺北市文山區政大段四小段四四四－二地號土地（面積七平方公尺）應有部分各五分之一。㈡被上訴人應於上訴人將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地應有部分各五分之一移轉登記予被上訴人之同時，各給付上訴人新臺幣肆萬參仟陸佰貳拾壹元。㈢被上訴人應各給付上訴人新臺幣伍仟肆佰貳拾伍元，及其中新臺幣貳仟捌佰貳拾壹元均自民國一百一十二年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二訴訟費用由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件上訴人於原審先位依民法第179條規定，請求被上訴人應各給付上訴人新臺幣（下同）5,642元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自民國110年10月18日起至111年10月17日止，按月各給付上訴人434元。經原審駁回為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，全部提起上訴，因上開相當於租金之不當得利均已屆期，上訴人於本院審理中請求被上訴人各給付1萬850元（見本院卷第235頁），核屬更正法律上之陳述，應予准許。
上訴人主張：伊所有之坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號土地
（面積7平方公尺、下稱系爭土地），遭被上訴人分別所有之臺北市○○區○○段0○段000○000○000○000○000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄00號1至5樓，下合稱系爭建物）無權占有系爭土地，侵害伊所有權，被上訴人並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第796條之1第2項規定準用同法第796條第2項及第179條規定，請求核定被上訴人價購系爭土地應有部分各1/5之金額為24萬2,200元，並命被上訴人應分別給付24萬2,200元，及自109年9月18日起至111年10月17日止相當於租金之不當得利各1萬850元。倘認伊不得請求被上訴人價購系爭土地，則備位主張被上訴人無權占用系爭土地，依民法第767條第1項、第179條規定，請求被上訴人將坐落系爭土地之地上物拆除並返還系爭土地，及自109年9月18日起至110年10月17日止相當於租金之不當得利各5,642元，暨自110年10月18日起至遷讓返還系爭土地之日止，按月各給付434元等語。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，全部提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈先位聲明：⑴核定系爭土地，得請求被上訴人價購之金額各為24萬2,200元；⑵被上訴人應於上訴人將系爭土地應有部分各1/5移轉登記予被上訴人之同時，各給付上訴人24萬2,200元；⑶被上訴人應各給付上訴人1萬850元，及其中5,642元均自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉備位聲明：⑴被上訴人應將坐落系爭土地上之地上物拆除，將系爭土地遷讓返還予上訴人；⑵被上訴人應各給付上訴人5,642元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自110年10月18日起至遷讓返還系爭土地之日止，按月各給付434元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人則以：訴外人黃柏曄（下逕稱其名）與上訴人於109年
8月21日簽訂土地信託契約書（下稱系爭契約），由黃柏曄將其所有分割前臺北市○○區○○段0○段000地號土地（面積18平方公尺、下稱分割前444土地）所有權信託予上訴人，於109年9月18日辦理移轉登記，上訴人旋於同年10月8日申請分割為同段444、444-1地號土地（面積各為10平方公尺、1平方公尺，下各稱分割後444土地、444-1土地）及系爭土地，並於同年11月19日對被上訴人劉鳳珠（下逕稱其名）提起返還系爭土地訴訟（案列：原法院110年度訴字第391號，下稱另案，現已撤回起訴），顯見系爭契約係以進行訴訟為主要目的，依信託法第5條第3項規定，應屬無效，是上訴人不具當事人適格。又分割前444土地源於分割重測前訴外人黃金藏（下逕稱其名）所有坐落臺北市○○區○○○段○○○段000○00000地號土地（面積各為347、185平方公尺，下各稱新興小段156、156-1土地），而系爭建物於興建時，經黃金藏出具准許在新興小段156、156-1土地使用168.11平方公尺、82.36平方公尺之土地使用權同意書（下稱系爭同意書）予原始起造人即訴外人廖萬教、林添福、黃世杰、黃宗信（下合稱廖萬教等人）申請建造執照，足見伊等占用之系爭土地在上開使用範圍內，並非無權占用，基於占有連鎖、占有之債權物權化之法理，上訴人不得請求伊等拆除地上物及返還系爭土地。又上訴人請求之價購金額及相當於租金之不當得利均屬過高。況系爭建物總面積為76.45平方公尺，其中7平方公尺占用系爭土地部分乃建物角落梁柱及牆面，用以支撐系爭建物，如將該部分拆除，將影響系爭建物整體結構安全，損及全部建物之經濟價值，且系爭土地為道路用地，上訴人請求返還所得利益甚低，依民法第796條之1規定，應免予拆除該部分建物等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
上訴人主張伊於109年9月18日因信託登記為系爭土地所有權人
，被上訴人則為系爭建物所有權人，系爭土地全部均為系爭建物占有作為建築基地之一部分等情，有土地登記謄本、建物登記謄本、另案承辦法官囑託臺北市古亭地政事務所測量函附之土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷第19、85至93、351至354頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
上訴人主張系爭建物無權占有系爭土地，先位請求被上訴人價
購系爭土地並給付相當於租金之不當得利，備位請求被上訴人將系爭建物占用系爭土地部分拆除後，將系爭土地騰空遷讓返還，並給付相當於租金之不當得利等節，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：
㈠上訴人具當事人適格：
⒈經查，黃柏曄與上訴人於109年8月21日簽訂系爭契約，由黃
柏曄將分割前444土地所有權信託予上訴人，於109年9月18日辦理移轉登記，上訴人旋於同年10月8日申請分割土地，於同年10月22日將系爭建物占用部分分割為系爭土地，其餘未遭系爭建物占用部分則分割為分割後444土地、444-1土地，再於同年11月19日對劉鳳珠提起另案等情，有土地登記謄本、臺北市古亭地政事務所土地複丈結果通知書、土地登記申請書、土地信託契約書在卷可按（見原審卷第19、155、269至272頁），並經原審調取另案卷宗確認無訛，且為被上訴人所是認，足堪認定。
⒉又分割後444、444-1土地先於110年3月31日以買賣為原因移
轉登記予上訴人配偶王晨星，復於110年11月23日由上訴人及王晨星共同與訴外人鄭明東就分割後444、444-1土地在內等5筆土地簽訂土地買賣契約書，由鄭明東以各該土地當時公告現值17.5%之價格共285萬元購買，並於110年11月23日以彰化商業銀行本行支票給付第1期款170萬元，分割後444土地則於110年12月6日移轉登記予鄭明東等情，有土地登記謄本、土地登記申請書、土地買賣契約書、彰化商業銀行本行支票存卷可佐（見原審卷第157、199、257至268、285至293頁），堪認上訴人因信託登記取得分割前444土地並辦理分割後，除提起另案及本件訴訟外，尚有將其中分割後444土地輾轉出售並移轉登記予鄭明東，自難認系爭契約係以進行訴訟為主要目的。被上訴人以上訴人出賣分割後444、444-1土地予王晨星之價款190萬3,000元（見原審卷第260頁），較出售予鄭明東之價款33萬3,025元（土地公告現值17萬3,000元×面積11平方公尺×17.5%=33萬3,025元，見原審卷第286頁）為高，且分割後444-1土地迄今仍未移轉登記予鄭明東（見原審卷第495頁）為由，抗辯上訴人、王晨星與鄭明東間為掩飾系爭契約以訴訟目的而虛偽交易，是系爭契約依信託法第5條第3項規定，應屬無效，上訴人不具當事人適格云云，洵非可採。
⒊準此，上訴人既為系爭土地所有權人，自得提起本件訴訟行使權利，其當事人適格並無欠缺。
㈡被上訴人之系爭建物無權占有系爭土地：
⒈被上訴人抗辯系爭建物於興建時，經黃金藏出具系爭同意書
予廖萬教等人申請建造執照，系爭建物使用系爭土地係在上開使用範圍內，並非無權占用云云。經查，系爭建物原始起造人廖萬教等人於00年0月間申請建造執照時，檢附由黃金藏於00年0月0日出具之系爭同意書，建造執照申請書上記載建築地點坐落新興小段156、156-1土地，基地面積為250.47平方公尺，系爭同意書則載明「茲有廖萬教、林添福、黃宗信、黃世杰等四人，擬在下列土地建築伍層RC建築物壹棟業經黃金藏完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑」，並就土地標示及使用範圍特定為新興小段156、156-1土地，同意使用面積各168.11平方公尺、82.36平方公尺，合計250.47平方公尺，經臺北市政府工務局審核後於68年9月11日發給68建（木）字第62號建造執照，嗣系爭建物於69年7月8日竣工，經臺北市政府工務局審核後於69年8月19日核發69使字第1132號使用執照，使用執照上亦記載系爭建物建築地點在新興小段156、156-1土地，基地面積為250.47平方公尺等情，有上開建造執照申請書、系爭同意書、使用執照存根在卷可憑（見原審卷第309至311、391頁），惟黃金藏出具系爭同意書係供廖萬教等人申請興建系爭建物使用，至多僅能認定黃金藏同意廖萬教等人使用系爭建物坐落基地範圍土地，並無同意除建物基地範圍外之土地亦可興建使用。
⒉次查，新興小段156土地於68年9月4日分割出新興小段156-44
土地（面積62平方公尺）、於69年5月23日分割出新興小段156-54土地（面積212平方公尺）。黃金藏先於00年0月00日出售新興小段156-54土地予系爭建物第一手買受人後，因移轉土地面積不足，又於69年9月20日申請自新興小段154-44土地分割出新興小段156-57、156-58土地（面積分別為22平方公尺、1平方公尺）後，於00年00月0日出售新興小段156-44土地（面積39平方公尺）予系爭建物第一手買受人。而新興小段156-44、156-57土地於74年間實施地籍圖重測後新地號分別為臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱446土地）、分割前444土地，分割前444土地復經上訴人於000年00月間申請分割為分割後444土地、444-1土地及系爭土地，446土地則為系爭建物現登記坐落土地之一等情，有建物登記謄本、土地買賣所有權移轉契約書、臺北市政府地政局新舊地建號查詢、臺北市古亭地政事務所111年11月22日北市古地測字第1117016345號函、臺北市土地登記簿附卷可稽（見原審卷第85至93、185至189、307、529至540頁、本院卷第183至187頁），被上訴人亦辯稱系爭同意書之使用面積與黃金藏出售面積大致相符等語（見本院卷第219頁），可見黃金藏已將系爭建物建築基地使用之土地範圍均出售予建物第一手買受人，並登記及輾轉登記為被上訴人所有。
⒊被上訴人雖抗辯系爭土地亦屬黃金藏同意供作系爭建物建築
基地使用之範圍云云，惟系爭土地於63年間使用分區即為道路用地，此經臺北市政府都市發展局（下稱都發局）111年11月21日北市都測字第1113089179號函覆原審略以：分割後444土地及系爭土地經臺北市政府於63年2月1日以府工二字第383號公告發布「擬定木柵區頭廷里附近地區細部計畫及配合修訂主要計畫案」內公告為道路用地等語，有該函暨所附公告在卷可按（見原審卷第519至521頁）。被上訴人雖抗辯：系爭土地乃歷經地籍圖重測及多次分割而來，於上開計畫公告時尚無系爭土地地號存在，則63年間公告為道路用地之確切範圍為何，尚非無疑，況新興小段156土地於68年間土地登記簿所載之地目為「田」，亦無道路用地之註記，可見黃金藏出具系爭同意書為授權時並無將所謂道路用地部分排除於其授權範圍外之意云云，然查，446、447土地上系爭建物所指示（定）之建築線係新興小段156、156-1、156-2、156-3、156-4及156-5土地臨北側10公尺及西側8公尺都市計畫道路之都市計畫境界線，並未包括444、444-1及系爭土地。土地是否位於都市計畫道路用地範圍係以該筆土地實際坐落位址經地政單位依規定辦理土地逕為分割所致，與重測後地段號變動、產生與否無涉等語，有都發局112年7月14日北市都測字第1123049810號函附卷可考（見本院卷第143至148頁），足見系爭建物興建時指示（定）之建築線並不包括系爭土地甚明。是被上訴人執前開理由，抗辯系爭土地亦在黃金藏同意使用範圍云云，顯非可採。系爭土地既非系爭同意書同意使用範圍，上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，即屬有據。㈢上訴人得依民法第796條之1第2項準用第796條第2項，請求被上訴人價購系爭土地：
⒈按土地所有人建築房屋逾越地界，如非故意者，鄰地所有人
請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。鄰地所有人得準用第796條第2項規定，請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之，為民法第796條之1第2項所明定。另依民法物權編施行法第8條之3規定，上開規定於98年民法物權編修正前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。而系爭建物為68年間所興建，自屬民法第796條之1規定修正施行前建築之建物，如有符合上開規定之情形，仍有修正後民法第796條、第796條之1規定之適用，先予敘明。⒉經查，系爭建物曾取得68年木字第62號建築執照，於69年7月
8日興建完成，並領有69年使字第1132號使用執照，為合法建築之建物，有使用執照存根附卷可參（見原審卷第391頁），且系爭建物總面積為806.46平方公尺，僅越界占用系爭土地7平方公尺，並非甚鉅，足認並無故意逾越地界建築之情事。次查，系爭土地係道路用地，有都發局前開函文在卷可稽，縱被上訴人拆除占用建物，上訴人就系爭土地亦無法作為其他用途使用，所獲得之利益有限。再觀之系爭建物為主建物角落樑柱及牆面，用以支撐整體建物，有現場照片存卷可參（見原審卷第37、345至349頁），倘拆除上開樑柱及牆面將影響整體建物之結構勁度，損及系爭建物整體結構承載力，並影響耐震能力，顯然造成系爭建物之居住使用者之人身安全及財產權構成潛在危險性，且被上訴人勢必耗資整修整體建物其餘部分予以補強，成本所費不貲，對被上訴人而言損失甚鉅。又系爭土地雖係道路用地，惟因其上有系爭建物存在，並未在文山區指南路2段45巷24弄道路舖設範圍，目前並未影響公眾通行，倘未予拆除對公共利益亦未造成影響。復經原審囑託正一不動產估價師事務所鑑定結果，系爭土地於本件起訴時即110年10月27日之市價為21萬8,103元，此有該事務所鑑定報告可稽（見該報告第1頁），經濟價值非鉅，縱上訴人取回占用部分之土地，所獲得之財產上利益甚微，準此，上訴人主張依民法第796條之1第2項準用同法第796條第2項規定，以價購方式處理，應屬可採。
⒊又按民法第796條之1第2項逾越地界部分之土地購買請求權具
形成權之性質，一經鄰地所有人行使，即可成立買賣關係。至當事人就價購土地之價額不能協議，依民法第796 條之1第2項後段之規定請求法院以判決定之，此定價額之訴訟，屬形成訴訟。鄰地所有人為達訴訟經濟目的，固非不得於依前揭規定提起定價額之訴訟時，同時訴請土地所有人履行買賣契約，給付法院所定價額之價金（給付之訴）（最高法院107年度台抗字第97號裁定意旨參照）。上訴人雖主張被上訴人應各以24萬2,200元之價額購買系爭土地應有部分各1/5，然此為被上訴人所不同意，並以前詞置辯。經查，系爭土地係屬道路，業如前述，上訴人以系爭建物占有系爭土地作為建築使用為由，主張系爭土地價額與一般建地相當，應以公告現值計算云云，自非可採。又經原審囑託鑑定結果，系爭土地於本件起訴時即110年10月27日之市價為21萬8,103元，業如前述，且為被上訴人所不爭執（見本院卷第235頁），則上訴人主張依民法第796條之1第2項規定準用同法第796條第2項規定，請求被上訴人各以4萬3,621元（218,103/5=43,621，元以下四捨五入）價購系爭土地應有部分各1/5，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，顯屬過高，不應准許。
⒋又上訴人於其行使上開價購請求權時，即與被上訴人成立買
賣關係，是其併依買賣關係請求被上訴人各給付4萬3,621元之價金，並於其移轉系爭土地應有部分各1/5時為給付，亦應准許。
㈣上訴人請求被上訴人給付無權占用相當於租金之不當得利部分：
⒈再按土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌
公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源，為平衡彌補鄰地所有人越界土地之權益受損，鄰地所有人仍有不當得利性質之償金請求權（最高法院107年度台上字第1801號判決意旨參照）。
又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。查被上訴人給付價金買受系爭土地前，仍屬無權占有，因而致上訴人無法使用收益，則依社會通常觀念，被上訴人分別獲有相當於租金之不當得利，並因此致上訴人受有無法使用收益該土地之損害，上訴人自得本於不當得利之法律關係請求返還相當於租金之不當得利。
⒉另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價。惟土地法第97條第1項之以年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。本院審酌系爭建物為主建物角落樑柱及牆面，有前開現場照片存卷可參，堪認被上訴人利用之經濟價值不大，所受利益不高。又系爭土地周圍馬路均有約8公尺寬，坐落處為住宅區，外圍馬路有新光路、萬壽路，鄰近政大附近，購物方便，生活機能良好等情，經另案至現場履勘，製有勘驗筆錄附卷可佐（見原審卷第341至343頁）。綜參上情，認以系爭土地申報地價5%計算上訴人得請求被上訴人給付每年因無權占用土地相當於租金之不當得利，應屬適當。上訴人主張以10%計算，被上訴人抗辯以1%計算，均非可採。又查，系爭土地109年度申報地價為3萬7,200元，有土地登記謄本可稽（見原審卷第19頁），則上訴人請求被上訴人各給付自109年9月18日起至111年10月17日止共5,425元（7×37,200×5%×25/12/5=5,425)，及其中109年9月18日起至110年10月17日止2,821元（7×37,200×5%×13/12/5=2,821)自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人翌日即112年12月18日（見原審卷第77頁）起之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
㈤末按客觀訴之合併中之預備合併，係指相同原告對相同被告
，主張二以上之訴訟標的及訴之聲明，在同一訴訟程序合併起訴，並就各訴之聲明定有先後順序，預慮其先位之訴無理由時請求就後位（備位）之訴為判決，如先位之訴有理由，則不請求就後位之訴為判決之訴，故先位之訴無理由，為就後位之訴裁判之停止條件(最高法院105年度台上字第272號判決意旨參照）。本院既認上訴人先位之訴有理由，則其備位之訴，即毋庸審酌，附此敘明。綜上所述，上訴人依民法第796條之1第2項規定準用同法第796
條第2項、第179條之規定，請求被上訴人應各以4萬3,621元價購系爭土地應有部分各1/5，及被上訴人應於上訴人將系爭土地應有部分1/5移轉登記予被上訴人之同時，各給付上訴人4萬3,621元，暨被上訴人各應給付上訴人5,425元，及其中2,821元均自112年12月18日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又因本判決命給付部分金額未逾150萬元，已不得上訴三審而確定，原審駁回上訴人假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論並無二致，原判決此部分仍應予以維持。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 29 日
民事第五庭
審判長法 官 陳君鳳
法 官 洪純莉法 官 莊明達正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 29 日
書記官 郭姝妤