臺灣高等法院民事判決112年度上易字第86號上 訴 人 陳玉芬訴訟代理人 吳仲立律師被上訴人 鄭志偉上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國111年11月24日臺灣桃園地方法院111年度訴字第1631號第一審判決提起上訴，本院於112年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣壹拾貳萬伍仟元本息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國111年3月間委由伊居間仲介，向訴外人陳怡樺買受門牌桃園市○○區○○○街00巷00號建物（下稱系爭房屋），及坐落基地即同區○○段00、00之1地號土地（下分稱地號，合稱系爭土地，另與系爭房屋合稱系爭房地），買賣價金約定為新臺幣（下同）636萬元，兩造並於同年月27日簽立不動產買賣意向書（下稱系爭意向書），約以前開價金之4％即25萬元為委託報酬，半數於買賣契約訂定時交付，其餘於系爭房地交付時支付。上訴人已於同年4月10日與陳怡樺簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），然嗣後上訴人藉故不願履約，伊為此居中努力協調，方徵得陳怡樺同意解除系爭買賣契約，上訴人卻拒絕給付居間報酬等情。爰依民法第565條、第568條規定，求為命上訴人給付12萬5000元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；未繫屬本院部分，不予贅述）。並於本院答辯聲明：
上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人非合格之不動產經紀人，本不得以個人名義執行仲介或代銷業務，其與伊成立之居間契約違反禁止規定應屬無效；又被上訴人僅於系爭意向書中簡略告知系爭土地中之00之1地號土地屬計畫道路用地，卻未交代系爭房屋具體坐落狀況，且至系爭買賣契約簽立為止，被上訴人不曾提供系爭房地之登記謄本、不動產標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）、地籍圖與土地使用分區資料，直至伊欲辦貸款並請銀行估價時，方知系爭房地可貸得之成數受限；被上訴人違背居間人應盡之據實告知義務，致伊在決定購入系爭房地前，無法周延評估系爭房屋分別坐落00、00之1地號土地之面積，及關於銀行核貸部分之影響，依民法第571條規定，被上訴人並無請求報酬權利，伊應可拒絕給付等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：如主文所示。
三、查，㈠上訴人前委託被上訴人居間，向陳怡樺購買系爭房地，兩造於111年3月27日簽立系爭意向書，約定以系爭房地成交總價636萬元之4％即25萬元為居間報酬；㈡上訴人與陳怡樺於同年4月10日簽立系爭買賣契約，約定由上訴人以前開價金買受系爭房地，然系爭買賣契約業經上訴人與陳怡樺於同年7月21日合意解除；㈢系爭房屋坐落於系爭土地，其中00之1地號土地使用分區為計畫道路用地等情，有系爭意向書、一般委託銷售約書、系爭買賣契約、系爭房地登記第二類謄本、土地使用分區線上查詢及證明核發系統資料在卷可稽（見原審卷第13、63頁；本院卷第89至103頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第58頁），堪信為真。
四、本件應審究者為被上訴人依居間契約之法律關係，請求上訴人給付居間報酬12萬5000元，是否有據？茲論述如下：㈠按不動產經紀業管理條例所稱之經紀人員，係指經紀人或經
紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。又按非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰，前開條例第4條第7款、第32條第1項分別定有明文。查，被上訴人僅為不動產經紀營業員，有被上訴人之不動產經紀營業員證明存卷可稽（見原審卷第73頁），依法其僅能協助經紀人仲介不動產買賣業務，不得自為辦理，然首揭規定乃屬對執行不動產交易業務者之行政管理措施，核其性質亦為取締規範而非效力規範，如有違反縱須承擔行政處罰，兩造依民法規定成立居間契約，尚不至於因被上訴人未具不動產經紀人資格而受影響，上訴人抗辯被上訴人仲介行為不符合不動產經紀業管理條例第32條之禁止規定，依民法第71條應認無效云云，容非有據。
㈡次按稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給與報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第568條第1項分別定有明文。故於媒介居間類型，雙方當事人如因居間人之媒介所為，使其等完成契約締結，居間人即可請求給付報酬，縱該契約因故解除，對居間人應得之報酬亦無影響。本件兩造不爭執系爭買賣契約係經被上訴人媒介而成立，被上訴人遂主張兩造間既存在居間契約，無論系爭買賣契約嗣後解除與否，上訴人亦應按系爭意向書計算標準給付報酬云云。上訴人對此則予否認，並以被上訴人違背據實告知義務，依民法第571條規定並無報酬請求權等語為辯。經查：
1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條、第571條規定甚明。次按仲介業之業務，因涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號民事判決意旨參照）。
2.依卷附系爭房地登記第二類謄本所示，系爭房屋坐落於00、00之1地號土地上，00地號土地面積為32.61平方公尺，00之1地號土地面積則為44.42平方公尺，後者占系爭土地總體面積之比例達58％【計算式：44.42÷(32.61＋44.42)＝0.58，小數點後三位四捨五入】；又系爭房屋之坐落面積則為39.60平方公尺（見本院卷第97至101頁），雖未經測量，無從確認系爭房屋各自坐落00、00之1地號土地之面積為何，惟縱將00地號土地全部占用，系爭房屋至少仍有將近7平方公尺部分坐落於00之1地號土地範圍內（計算式：39.60－32.61＝6.99），約佔系爭房屋層次面積之18％（計算式：6.9939.60＝0.18，小數點後三位四捨五入）；另查，00之1地號土地之使用分區為計畫道路用地，已如前述，未來有依都市計畫法第48條規定辦理徵收可能，屆時除00之1地號土地將遭需地機關收購作為道路用地外，占用該地之系爭房屋亦必同受波及，如須予拆除部分將連帶損及房屋使用之安全性，則其影響更鉅。衡以不動產買賣常情，買賣標的如牽涉計畫道路用地，諸如房屋基地位於該類用地上之比例若干，倘遇徵收是否會造成房屋外觀、功能、結構之明顯改變等情，均與其價值前景息息相關；縱於目前尚無徵收計畫之具體執行日期，該類物件於向金融機構申辦貸款時，因其特殊分區性質，能否取得通常之核貸成數猶有未明，此更將左右買受人之自備款籌措考量。是就房地買賣而言，購得土地若存在計畫道路用地，非僅此一使用分區性質為買受人所關切，其他包括房屋坐落其上占用面積如何，及貸款成數可能受限等情，於交易上同等重要，則為居間仲介之人，相較少有不動產買賣經驗之一般消費者，對涉及專業評估之前開事項，於提供服務並收取報酬過程中，自應盡其善良管理人之注意義務，詳為調查分析並予合宜建議。
3.上訴人辯稱被上訴人仲介當時僅陪同伊查看系爭房地現況，但直到系爭買賣契約簽立為止，被上訴人均未提供系爭房地登記謄本、系爭現況說明書及地籍圖等語，固為被上訴人否認，並陳報系爭現況說明書、經上訴人親簽之系爭意向書為據（見原審卷第65、67頁），主張上訴人在簽約之前，即已知悉00之1地號土地為計畫道路用地，對系爭房地分區性質無何誤認云云。惟查，被上訴人所提系爭現況說明書上僅有陳怡樺之簽名，無從證明被上訴人收得之後，確已交由上訴人核閱內容；審以卷附系爭買賣契約僅見本約條款（見本院卷第89至96頁），其他於不動產買賣常列附件之房地登記謄本及現況說明等資料均付之闕如，則於本件被上訴人曾否踐履居間人應盡義務，充分揭露系爭房地相關條件，使上訴人能在締約之前逐一檢視，再為買受決定，顯亦存疑。
4.雖上訴人經被上訴人提示系爭意向書時，應已知悉00之1地號土地為計畫道路用地（見原審卷第69頁），而系爭買賣契約亦已標明系爭房屋、00及00之1地號土地之各別面積，然上訴人透過該等有限資訊，僅可約略瞭解系爭房屋應有部分基地坐落於計畫道路用地範圍之內，但實際占用狀態及於各地號內之面積比例為何，均不得而知；又若將來須配合政府機關徵收闢路，於拆除系爭房屋占用00之1地號土地之部分時，是否會直接破壞結構，致系爭房屋居住功能嚴重喪失，凡此既攸關上訴人交易風險之預估衡量，被上訴人自有如實調查、詳加分析之義務；尤以，00之1地號土地因屬計畫道路用地，系爭房地經送金融機構辦理核貸時，較之一般建築用地，鑑定價值必有差別，上訴人如自備款項有限，計劃以貸款繳足，此一足以左右放貸成數，進而影響上訴人能否順利籌措買賣價金順利履約之重要事項，被上訴人更應秉其經驗專業據實交代，詎其竟未就此強調補充，致上訴人於簽訂系爭買賣契約，另請銀行估算可貸額度時，方得悉其情，此有兩造簡訊紀錄存卷可佐（見原審卷第15頁），且由被上訴人斯時所回：「我送件是初估，因為我不是買方，而妳是買方，銀行會把精確的資訊跟妳說，簽約前銀行已告知妳狀況，妳會買嗎？我會再遊說妳去買嗎？應該要事前做的但未去做」等語，即明被上訴人亦知上訴人嗣就履約與否開始猶豫，與貸款未若想像順利有關，被上訴人將辦理詢價乙事推稱為上訴人之單方義務，卻不認其疏於事前詳加報告，督促上訴人審慎評估亦有所失，殊非合理。上訴人抗辯被上訴人未盡居間人應負之詳實調查及據實報告義務，堪認有據。
㈢依上所述，被上訴人於受上訴人委託居間成立系爭買賣契約
過程中，僅曾透過系爭意向書簡略向上訴人提及系爭房屋坐落之00之1地號土地為計畫道路用地，卻未一併補附系爭現況說明書、系爭房地登記謄本供參，亦不曾檢具地籍圖或土地使用分區資料，使上訴人得以完整識別00、00之1地號土地面積大小，及系爭房屋占用各該地號土地之實際比例，更未將系爭房地因計畫道路用地之分區使用限制存在，後續於銀行核貸時，其成數額度可能將受影響諸情據實報告，違反其對於委託人即上訴人之義務，而為促成交易之有利於陳怡樺行為，依民法第571條規定，被上訴人自不得向上訴人為居間報酬請求。
五、從而，被上訴人依民法第565條、第568條規定，請求上訴人給付居間報酬12萬5000元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法即有未洽。上訴意旨指謫原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由。
爰由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第2項所示。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 郭顏毓法 官 盧軍傑正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書記官 李佳姿