臺灣高等法院民事判決112年度上易字第80號上 訴 人 謝忠泰
謝忠振謝忠雄謝忠興謝忠隆謝忠富謝淑美江凱緯
江慶燧謝欣汝謝旻真謝一德黃金星黃韋智謝淑芬
謝忠仁謝淑慈謝忠甫被 上訴 人 黃芳樹
黃佩珊黃修梅黃媛媛黃柏景廖春婌共 同訴訟代理人 劉邦川律師複 代理 人 邱俊銘律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國111年6月30日臺灣臺北地方法院109年度訴字第8287號第一審判決提起一部上訴，本院於112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。又租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人或承租人而言，自屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號判決意旨參照）。查本件上訴人謝忠泰與謝忠振、謝忠雄、謝忠興、謝忠隆、謝忠富、謝淑美、江凱緯、江慶燧、謝欣汝、謝旻真、謝一德、黃金星、黃韋智、謝淑芬、謝忠仁、謝淑慈、謝忠甫（下稱謝忠振等17人，與謝忠泰合稱上訴人）因繼承租賃契約之公同共有債務涉訟，雖僅謝忠泰提起上訴，效力及於其餘繼承人即謝忠振等17人，爰將謝忠振等17人列為上訴人。
二、謝忠振等17人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人之先祖謝天從於民國10年1月5日向伊等先祖承租坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）後，在土地上興建門牌號碼臺北市○○區○○○○00號房屋（下稱系爭房屋），雙方成立不定期土地租賃契約（下稱系爭租約），兩造各自繼承系爭租約之出租人及承租人之地位，迨於97年間，伊等曾起訴請求調整租金，經臺灣臺北地方法院97年度訴字第1366號、本院98年度上易字第701號判決自96年12月5日起，每月租金應調整為新臺幣（下同）1萬3,558元確定（下稱前案訴訟），惟系爭土地位在交通樞紐、商業鬧區，周遭生活機能顯著提高，土地價值大幅上漲，自有再調整租金之必要。爰依民法第442條前段規定，請求自110年3月24日起，每月租金應調整為2萬7,563元（被上訴人就原審判決其敗訴部分，未據聲明不服而確定，茲不贅述）。
二、謝忠泰則以：自96年1月起至111年1月止，系爭土地之公告現值雖有上漲，但係因臺北市12個行政區同步上漲，並非系爭土地繁華程度有成長，原審漏未審酌系爭土地周遭租金行情而調整租金有失公允等語，以資抗辯。
三、謝忠振等17人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。
四、原審為被上訴人一部勝敗之判決，即判命上訴人向被上訴人承租之系爭土地，自110年3月24日起，每月租金應調整為2萬7,563元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分聲明不服，提起一部上訴，並上訴聲明：㈠原判決命上訴人向被上訴人承租系爭土地，自110年3月24日起，每月租金調整超過1萬5,750元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
五、本院得心證之理由：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。所稱不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院107年度台上字第1713號判決要旨參照）。次按直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。平均地權條例第46條定有明文。又直轄市及縣(市)政府依平均地權條例公告之土地現值，亦為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第12條、第30條之規定甚明，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。
㈡被上訴人主張其等為系爭土地之所有人，復與上訴人各自繼
承系爭租約之出租人及承租人地位，曾訴請調整租金，經前案訴訟判決以系爭土地96年1月間申報地價總額之年息6％計算每月租金為1萬3,558元，判命上訴人向被上訴人承租系爭土地自96年12月5日起，每月租金應調整為1萬3,558元等情，有前案訴訟判決書、系爭土地登記謄本、繼承系統表、戶籍謄本在卷可憑（依序見北司調卷第17至28、31至32頁，原審卷一第63至87、101至135頁），並經調閱前案訴訟歷審案卷查明無誤，且為上訴人所不爭，堪信為真。
㈢被上訴人復主張系爭土地96年1月公告現值為每平方公尺13萬
8,000元，迄至110年1月已達每平方公尺23萬9,000元、111年1月則為每平方公尺24萬7,000元乙節，有歷年公告現值可稽（本院卷第240-1頁），可證系爭土地於前案訴訟後，土地價值確實大幅攀昇約1.7倍。雖上訴人辯以臺北市地政局96年至111年歷次調整臺北市12個行政區之公告土地現值，並非系爭土地有特殊繁榮成長云云，固提出土地現值幅度表為憑（本院卷第29至31頁）。然由上述幅度表可知系爭土地所在萬華區每年公告土地現值之漲幅，相較於臺北市全市平均值或其他各行政區漲幅各有高低，顯見系爭土地每年公告現值，業已綜合反應所在地區之繁華程度、地價動態、需求供給等情，並經地價評議委員會評定，顯非因其他行政區域上漲而無端調漲。是系爭土地之價值於前案訴訟後，既有相當程度之提昇，被上訴人依民法第442條前段規定請求調整租金，自屬有據。
㈣再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，此規定於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條、第105條分別定有明文。另按土地法施行法第25條規定土地價額係依法定地價。又土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價80％為其申報地價，其申報之地價超過公告地價120％時，以公告地價120％為其申報地價，觀諸土地法第148條、平均地權條例第16條規定至明。是法定地價既以申報地價為據，且平均地權條例就土地所有權人未自行申報地價，或其自行申報地價過高時，均有以公告地價調整之相關規定，則以申報地價為調整系爭土地租金之基準，並無對上訴人不公平或不合理之處。參以系爭土地臨6線道之艋舺大道，距離約50公尺處設有公車站牌，對面馬路亦設有公車站牌與Ubike租借站，距離萬華火車站約350公尺，交通便利，平日下午3時許，道路車流量適中，行人數量少，附近200公尺處有飯店，艋舺大道旁商家不多，尚非商業繁華地段。目前系爭土地旁目前有德謙驛建案正在整地，未開始建築，但預售成交單價已達每坪至少68萬2,000元以上。系爭房屋係2層樓之加強磚造建物，內部1層樓前方有置物空間，後方為房間、起居室、廁所、浴室、廚房。2層樓為閣樓，目前堆放雜物使用等情，業經原審至現場履勘，並有勘驗筆錄、現場照片、實價查詢表及地圖可參（見原審卷二第147、155至161、173至183頁，原審卷一第373至375頁）。復審酌系爭土地之價值提昇幅度、主計總處統計之消費者物價指數，於新冠疫情後租金有上漲趨勢等情，有統計表在卷可參（本院卷第283、285頁），認系爭土地租金應按系爭土地111年1月間申報地價即法定地價每平方公尺7萬5,000元（見原審卷二第371頁），依年息7％計算調整每月租金為2萬7,563元【計算式：
7萬5,000元×63平方公尺×7％÷12月＝2萬7,563元】，應屬妥適。
㈤上訴人再抗辯系爭土地之周遭房屋租金，並未與公告土地現
值有相對應之漲幅，周遭房屋有多筆待租待售，應以111年1月間之申報地價按年息4％計算，調整為每月租金1萬5,750元較為妥適云云，固提出周圍土地公告地價、公告現值、房屋租賃契約及實價登錄之租賃查詢、房屋待租待售等資料為佐（本院卷第33至67、195至205、307至315頁）。惟上訴人所提租賃契約業經被上訴人否認其真正，又租賃標的均為房屋，且係有定期限之租賃關係，與系爭租約之租賃標的為土地之不定期租賃關係明顯迥異；況租金數額本會受到標的物維護狀況、使用目的、其他租賃條件等因素而影響，尤其定有期限之租賃關係，出租人對於何時可收回租賃標的物以及租賃期間之租金調整等，在締約時均得與承租人議妥，反觀系爭租約係不定期租賃關係，被上訴人除合於法定事由外，無法任意取回系爭土地，即使欲調整租金，亦須訴請法院判決調整，兩者所耗費成本、契約基礎，明顯不同。縱系爭土地周邊目前有多筆房屋待租待售，係一時性之經濟景氣、供給需求所致，核與系爭土地自前案訴訟後迄今，土地價值大幅提昇而有調漲租金必要無涉。是上訴人上開辯詞，並非可取。
六、綜上所述，被上訴人依民法第442條前段規定，請求上訴人向其等承租系爭土地之租金，自起訴狀繕本最後送達翌日即110年3月24日起（見原審卷一第259、263頁），調整為每月2萬7,563元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決調整每月租金數額超過1萬5,750元部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 廖慧如法 官 黃欣怡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
書記官 卓雅婷