臺灣高等法院民事判決112年度上字第1041號上 訴 人 方雅慧訴訟代理人 趙浩程律師被 上訴 人 陳奕元訴訟代理人 王淑琍律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國112年4月7日臺灣士林地方法院110年度訴字第937號第一審判決提起上訴，本院於114年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國110年4月11日經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以買賣總價金新臺幣（下同）1,750萬元向上訴人購買門牌號碼○○市○○區○○路0段000巷0號0樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地應有部分（下合稱系爭房地），伊已付清價金，上訴人於同年5月20日將系爭房地所有權移轉登記予伊，並於同年6月1日完成交屋。嗣伊於同年月8日拆除該屋裝潢時，發現系爭房屋有「天花板及牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、牆壁裂縫、樑柱裂縫、壁癌、內部鋼筋銹蝕、漏水、氯離子含量超過國家標準」等情（下合稱系爭瑕疵），欠缺系爭契約標的物現況說明書保證之品質及效用，系爭瑕疵之修復費用為154萬9,918元，所生之交易價值減損為318萬8,874元，而伊於修復期間（共5個月）需租房居住，以每月2萬1,000元租金計算，系爭房屋之使用價值減損為10萬5,000元，合計484萬3,792元，伊以起訴狀、民事追加訴之聲明狀之送達，依民法第359條規定請求減少該部分價金後，上訴人受領該部分價金即屬無法律上原因，致伊受損害，依同法第179條規定，上訴人應返還伊484萬3,792元；上訴人於締約時故意不告知系爭瑕疵，伊不知而購買系爭房地，依第227條第1項、第231條、第227條第2項規定，上訴人亦應賠償伊所受484萬3,792元之損害，爰擇一求為命被上訴人給付484萬3,792元，及其中200萬元自110年8月4日起、其中284萬3,792元自111年7月26日起，均至清償日止，按週年利率5％計算利息之判決（原審關此部分判命上訴人如數給付，上訴人聲明不服提起上訴。未繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭房屋雖有系爭瑕疵之情形，然伊出售系爭房屋前即居住於該屋內，應認該屋已符合通常之效用，依被上訴人出具之聲明書，可知被上訴人係知悉現況而購買，倘系爭房屋有上開瑕疵，被上訴人因重大過失而不知該瑕疵，伊不負擔保之責。倘伊應負不當得利返還責任（依民法第359條減價後依民法第179條規定負返還責任）時，對於原判決認定被上訴人之使用價值減損10萬5,000元，及被上訴人請求之修復費用數額為154萬9,918元，不再爭執。又原審囑託台北市土木技師公會所為之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）稱系爭房屋經上開修復後可恢復原強度，應無交易價值減損可言，如認被上訴人可請求交易價值減損，其數額亦過高。
又依台北市政府都市發展局113年1月3日之公告（下稱系爭公告）系爭房屋應於公告起6個月內停止使用，並於3年內自行拆除，應無予以修復或交易價值減損。且被上訴人購入系爭房地後，以系爭房地參與訴外人聖得福建設開發股份有限公司（下稱聖得福公司）之都市更新案，可獲分配房屋車位之權值達4,288萬餘元，難認因系爭瑕疵而受損害，應有情事變更原則之適用，亦不得向上訴人請求減少價金等語，資為抗辯。其上訴聲明：（一）原判決命上訴人為給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造經信義房屋公司之仲介，於110年4月11日簽立系爭契約，約定被上訴人以1,750萬元向上訴人購買系爭房地，被上訴人已付清全部價金；上訴人於110年5月20日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並於同年6月1日交屋；系爭房屋出售被上訴人時即有「天花板及牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、牆壁裂縫、樑柱裂縫、壁癌、內部鋼筋銹蝕、漏水、氯離子含量過高」情形等事實，為兩造所不爭（見本院㈠卷第76頁），堪信為真正。
四、被上訴人主張上訴人應返還或賠償484萬3,792元本息，為上訴人以前開情所否認。經查：
（一）被上訴人依民法第179條後段規定請求上訴人返還484萬3,792元本息，為有理由。
１、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少價金，此觀民法第354條第1項本文、第2項、第359條本文自明。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。系爭房屋第一次登記日期為73年6月7日、使用執照字號為73使字第000號（見外放大興不動產估價師事務所不動產估價報告書〈下稱系爭估價報告〉第66頁之建物謄本所示），可知系爭房屋為87年6月24日以前建築完成之建物。參諸系爭契約第17條第2項第2款（氯離子含量檢測約定）：買方（即被上訴人，下同）得自費並指定檢測廠商，請求賣方（即上訴人，下同）配合依通例（由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共取三處樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測‧‧其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m³以上）時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約（惟應於他方提起民事訴訟或聲請仲裁前為之）。‧‧如建築完成日期無從查知時，概以建物謄本第一次登記日期為準（見原審㈠卷第54頁）；及同條第3項約定：無論買方有無辦理本條第2項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任等內容（見原審㈠卷第55頁），可知兩造約明系爭房屋氯離子含量超過0.6kg/m³時，即不具備契約預定之效用或品質，屬物有瑕疵，上訴人應依民法負瑕疵擔保責任，至為明晰。而系爭房屋出售被上訴人時即有「天花板及牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、牆壁裂縫、樑柱裂縫、壁癌、內部鋼筋銹蝕、漏水、氯離子含量過高」（即系爭瑕疵）情形，為上訴人所不爭（見上三所示），參以系爭鑑定報告所載：系爭屋外觀上確有天花板及牆壁混凝土剝落、鋼筋外露、牆壁裂縫、壁癌、内部鋼筋銹蝕、多處以厚鋼板為結構補強、漏水、氯離子含量過高之瑕疵。就客廳樑、臥室樑⑴、臥室樑⑵、臥室樑⑶取樣混凝土之水溶性氯離子含量依序為1.937kg/m³、2.066kg/m³、2.796kg/m³、2.486kg/m³。系爭房屋混凝土內的水溶性氯離子含量過高，造成天花板（頂版）、樑、柱、牆等之混凝土外表產生壁癌、鋼筋之混凝土保護層裂縫、鼓起、剝落、鋼筋銹蝕等現象等內容（見該報告第4至6頁），足認系爭房屋存有系爭瑕疵之情形，係因系爭房屋氯離子含量所致，倘未修復，足以影響居住之安全及品質，自屬減損系爭房屋應具備之價值或通常效用之物之瑕疵。又系爭房屋氯離子含量已超過約定之0.6kg/m³，依系爭契約第17條第3項約定，上訴人亦應依民法負瑕疵擔保責任。以故，上訴人辯稱：系爭房屋雖有系爭瑕疵之情形，然伊出售系爭房屋前即居住於該屋內，應認該屋已符合通常之效用，並無物之瑕疵云云，自不足採。
２、參諸系爭契約第17條第21項所載：本物件現況⑴ 5樓天花板凸起⑵樓頂公共空間鋼筋外露，買方（即被上訴人，下同）同意自行修繕，前述鋼筋外露買方不另申請氣離子含量檢測同意承購，並簽立聲明書如後附件。雙方合意就前瑕疵不負物之瑕疵擔保責任等內容（見原審㈠卷第57頁）；及被上訴人出具之聲明書所載：買方已知悉本標的物現況（或曾經）公共梯間現況（或曾經）有鋼筋外露或混凝土剝落情形，茲因故無法作氯離子含量檢測，此業經甲方（即信義房屋公司）明確告知，惟買方經深思熟慮後，仍決定願意承購等內容（見原審㈠卷第71頁），僅可認被上訴人知悉系爭房屋有天花板凸起、樓頂公共空間鋼筋外露之現況，並與上訴人合意就該部分不負瑕疵擔保責任而已，並無免除上訴人就系爭瑕疵應負瑕疵擔保責任。參以上訴人於系爭房屋現況說明書第26項「是否知悉聽聞本標的物或同社區住戶，有海沙屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形」係勾選「否」；第29項「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」係勾選「無」；第39項「本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事？」係勾選「否」；第40項「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於0.3mm）？」係勾選「否」等情（見原審㈠卷第181頁）以考，可知上訴人於出售系爭房地時，未曾告知被上訴人系爭房屋存有系爭瑕疵之情事，難認被上訴人係知悉有系爭瑕疵而決意購買。佐以信義房屋公司網站刊登之系爭房屋現況照片（見原審㈠卷第42至45頁）及被上訴人購屋前之看屋，均無法查知系爭房屋存有系爭瑕疵，須拆除裝潢始得看見等情，有證人即系爭房屋之仲介人員郭皓威於原審證述可憑（見原審㈡卷第234、237至238頁），亦難認被上訴人係因重大過失而不知系爭瑕疵。是上訴人辯以：被上訴人出具聲明書係知悉系爭房屋現況而購買，其因重大過失而不知系爭瑕疵，伊不負擔保之責云云，仍不可取。
３、上訴人就系爭瑕疵之情形既應負瑕疵擔保責任，則被上訴人依民法第359條本文規定以起訴狀繕本之送達向上訴人表示減少價金（見原審㈠卷第280頁），自屬有據。按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，為民法第373條本文所明定。查上訴人於110年6月1日完成交屋（見上三所示）後，縱系爭房地有價格上漲情形，仍屬系爭房地交付後應歸被上訴人承受之利益，亦即系爭房地因系爭瑕疵致價值減損，與系爭房地於交付被上訴人後，其價格漲跌無涉。上訴人徒稱：被上訴人於購入系爭房地後，以系爭房地參與聖得福公司之都市更新案，可獲分配房屋車位之權值達4,288萬餘元，難認因系爭瑕疵而受損害，應有情事變更原則之適用，不得向上訴人請求減少價金云云，自非有理。
４、按系爭房地因系爭瑕疵致價值減損，應包含修復費用、使用價值減損及污名價值（交易價值）減損。本件上訴人就其應負不當得利返還責任（依民法第359條減價後依民法第179條規定負返還責任）時，對於原判決認定被上訴人之使用價值減損10萬5,000元，及被上訴人請求之修復費用數額為154萬9,918元，均不爭執（見本院㈠卷第201、202頁）。雖系爭鑑定報告稱系爭房屋經上開修復後以恢復原強度（見該報告第7頁），然上開修復僅填補系爭房屋「物理上」強度，尚無從變更系爭房屋氯離子含量過高之事實，足以造成交易污名化之價差，亦即購屋者對無瑕疵之同品質房屋，與修復後之系爭房屋，不具相同價值之心理。準此，被上訴人主張系爭房屋因系爭瑕疵，致有污名化之交易性貶值損失，即屬有據。故上訴人稱：系爭房屋經修復後可恢復原強度，應無交易價值減損云云，尚不足採。關於系爭瑕疵所生交易價值減損，經原審囑託大興不動產估價師事務所鑑定減損價額為318萬8,874元（見外放之系爭估價報告第5頁）。按房地成本價格＝土地價格＋建物成本價格，不動產估價技術規則第69條第1項第3款定有明文。查系爭房屋位於5層公寓之5樓，與坐落土地應有部分，雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除地上建物得隨時拆除改建之情形，可能估定土地及房屋之價值外，房屋存在於土地之期間，坐落之基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格為常態，此可參系爭買賣契約第3條係約定買賣價款總金額，並未區分系爭房屋及坐落土地應有部分之價金（見原審㈠卷第50頁）自明。又土地價格會隨時間而波動，改建過程長短，期間影響對於土地之利用，難謂對於土地價值無影響。依系爭鑑定報告所載：系爭房屋有混凝土老化、抗壓強度偏低、水溶性氯離子含量偏高、鋼筋腐蝕、鋼筋腐蝕速率嚴重等現象，惟本會評估，仍可經由工程補強修復以恢復原強度（見該報告第7頁），顯見系爭房屋存在於土地之期間，對土地之價值必有影響，自應就該房屋及基地之總價值評估系爭氯離子超標瑕疵之價值減損，始屬公平。次按不動產估價技術規則第3章規定之估價方法包括比較法、收益法、成本法。而不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，不動產估價技術規則第14條本文定有明文。依系爭估價報告所載：價格日期：110年4月11日。價格種類：正常價格。估價方法之選定：交易性貶值之評估方法，採「比較法」及「收益法」二種方式。以比較法推估與勘估標的條件相近之減損率為22.6％、收益法評估之減損率為8.01％，考量比較法係直接反應市場情形，收益法之租金反應市場情形略有遲延，而賦予前者70％之權重、後者30％之權重，評估減損價值佔交易價格之比率約18.22％，減損價額為318萬8,874元（見該報告第9、26、36至37、45至47頁）以考，可知系爭估價報告係兼採二種估價方法以為推算，並詳載價格評估之過程，並無不當之處，則其所為交易性價值減損之估價，當可資為系爭契約於110年4月11日簽立時，系爭房地如有系爭氯離子含量超標時應有價值之認定，被上訴人據以主張交易性價值減損數額為318萬8,874元，自屬有據。上訴人未說明系爭估價報有何不當，其以被上訴人請求之交易價值減損數額過高云云，尚難憑採。至系爭公告雖載：系爭房屋應於113年1月3日公告日起6個月內停止使用，並於3年內自行拆除等內容（見本院㈠卷第185頁），惟並無礙被上訴人請求以修復費用、污名價值（交易價值）減損，作為請求減少價金之依據。況依系爭估價報告之估價師毛惠玲所稱：伊係就系爭房地一體之價額評估價格日期之價格減損，不受房屋3年後要拆除之影響等詞（見本院㈠卷第383頁）以觀，可知系爭公告要求系爭房屋應於3年內拆除，並不影響系爭估價報告所為價格減損之估價。上訴人徒以：系爭房屋於系爭公告後，應無予以修復或交易價值之減損云云，仍非可採。
５、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。被上訴人就系爭瑕疵依民法第359條規定既得請求減少價金484萬3,792元（計算式：使用價值減損10萬5,000元＋修復費用154萬9,918元＋交易性價值減損318萬8,874元＝484萬3,792元），上訴人於該減少之範圍，即無該價金之請求權。被上訴人已付清系爭房地之全部價金（見上三所示），則上訴人於前開減少價金484萬3,792元範圍內之原有法律上之原因，其後已不存在而受利益，致被上訴人受損害，則被上訴人依民法第179條後段規定，請求上訴人返還484萬3,792元，及其中200萬元自起訴狀送達上訴人（見原審㈠卷第280頁）翌日即110年8月4日起、其中284萬3,792元自111年7月25日言詞辯論期日催告（見原審㈡卷第168頁）翌日即同年月26日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
（二）被上訴人依民法第179條規定之請求既有理由，則其依同法第227條第1項、第231條第1項、第227條第2項規定為請求，於同一事實範圍內，不能獲更有利之判決，無再予審酌必要，併此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條後段規定，請求上訴人484萬3,792元，及其中200萬元自110年8月4日起、其中284萬3,792元自111年7月26日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審關此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，上訴人請求再送估價單位作估價鑑定，核無必要，及兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
民事第二十二庭
審判長法 官 林政佑
法 官 黃珮禎法 官 葉珊谷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
書記官 江怡萱