臺灣高等法院民事判決112年度上字第1115號上 訴 人 蔡起宏被 上訴人 李聰賢訴訟代理人 鄭敦宇律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國112年6月26日臺灣士林地方法院111年度訴字第1469號第一審判決提起上訴，本院於113年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣參拾萬元部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國110年3月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人以新臺幣（下同）412萬元出售門牌號碼新北市○○區○○街0巷000○0號2樓房屋（下稱系爭房屋）暨所坐落之土地（與系爭房屋合稱系爭房地）予上訴人，並共同向訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）辦理價金履約保證事宜。被上訴人已於110年5月17日完成交屋，詎經多次催告，上訴人仍拒絕同意被上訴人領取合泰建經公司於台新國際商業銀行股份有限公司建北分行申設之帳號00000000000000號履保專戶（戶名為台新國際商業銀行受託信託財產專戶，下稱系爭履保專戶）內剩餘價金385萬5,359元，顯已違約等情，爰依系爭契約第4條、第12條第2項及兩造與合泰建經公司所簽訂價金履約保證申請書之約定，求為上訴人應同意被上訴人領取系爭履保專戶內價金385萬5,359元，並給付違約金30萬元予被上訴人之判決。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（至被上訴人逾此部分請求，經原審駁回未據被上訴人聲明不服，非本院審理範圍）
二、上訴人則以：上訴人已依約將各期款項匯入系爭履保專戶，並無遲延給付價金，而上訴人於110年4月29日欲借屋裝潢時，發現樓梯間遭私設上鎖之鐵門阻塞逃生通道，頂樓並有違法增建鴿舍，系爭契約標的物現況說明書（下稱現況說明書）僅記載1樓空地增建、2樓延伸加蓋，未提及系爭房屋有上開情形，兩造因此未於系爭契約約定之交屋日即110年5月12日前完成點交，嗣於110年5月17日再次驗屋時，現場逃生通道阻塞、頂樓違法增建情形仍然存在，且當日被上訴人僅交付部分鑰匙，並未進行水電過戶、交付所有權狀、騰空系爭房屋，事後又收回所交付之鑰匙，上訴人否認兩造已完成交屋；因被上訴人迄未完成點交，致上訴人無從就系爭房地為使用收益，經上訴人於111年4月1日發函催告被上訴人履約仍未履行，上訴人已於同年5月10日發函解除系爭契約，故被上訴人不得領取系爭履保專戶內之價金及請求上訴人給付違約金等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷第146頁至第147頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：
㈠兩造於110年3月26日簽訂系爭契約，約定由被上訴人以412萬
元出售系爭房地予被上訴人，並共同向合泰建經公司辦理價金履約保證事宜。
㈡系爭房地於110年5月6日以登記原因為買賣、原因發生日期為
110年3月26日，所有權移轉登記予上訴人母親即訴外人商金鑾。
㈢上訴人已分別於110年3月29日、4月16日、4月28日、5月10日
存入41萬元、54萬3,400元、20萬元、309萬元至系爭履保專戶內。
㈣上訴人於111年4月1日以淡水郵局存證號碼339號存證信函催
告被上訴人於函到10日內交屋，被上訴人於同年月6日收受；上訴人於111年5月10日以淡水郵局存證號碼392號存證信函通知被上訴人，依系爭契約第12條約定解除系爭契約，返還所受領之價款，被上訴人於同年月11日收受。
四、被上訴人主張已於110年5月17日完成交屋，上訴人即應付清尾款，然上訴人仍拒絕同意被上訴人領取系爭履保專戶內剩餘價金385萬5,359元，已屬違約等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：㈠被上訴人依系爭契約第4條及價金履約保證申請書約定，請求上訴人同意被上訴人領取系爭履保專戶內剩餘價金385萬5,359元，有無理由?㈡被上訴人依系爭契約第12條第2項約定，請求上訴人給付違約金30萬元，有無理由?
五、本院之判斷：㈠就系爭履保專戶內剩餘價金385萬5,359元部分：
1.依系爭契約第11條「房地移交」第1、2、7項約定：「一、甲方（即上訴人）支付之尾款如係以個人票據付款時，其交屋之效力，應俟票據兌現時始生效。本買賣標的物占有之移轉（即交屋），甲、乙（即被上訴人）雙方約定應於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外，應將房屋騰空移交給甲方使用，並以現場交屋方式為之。二、本買賣標的物未交屋前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態。…七、本買賣標的物於甲方貸款核撥前，乙方應負責搬遷騰空；交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方負擔。」(見原審卷第24頁)，第17條約定：「賣方同意買方借屋裝修，另立借屋裝修協議書。惟買方貸款完成銀行作業並對保時，可借屋裝修。借屋裝修日視同交屋日，水電費用結算至借屋日。依簽約時房屋現況點交。」（見原審卷第25頁、本院卷第191頁），是依系爭契約約定，所謂交屋為買賣標的之移轉占有，即被上訴人應將系爭房屋騰空移交上訴人使用，並以現場點交方式為之。
2.被上訴人主張已於110年5月17日將系爭房屋大門及1樓大門鑰匙交付上訴人而完成交屋乙節，業據被上訴人提出之110年5月17日現場照片為證（見原審卷第162頁、第352頁），上訴人不否認被上訴人於110年5月17日有透過所委託之仲介羅進財交付2副鑰匙（見原審卷第96頁、第235頁、本院卷第143頁），惟辯稱其當日並未試用鑰匙，無法確認是否為系爭房屋之鑰匙，且系爭房屋有6間房間，被上訴人交付之鑰匙並非完整，屋內並留有被上訴人物品未清空云云，然證人即辦理本件買賣交易之地政士朱宗慧業於原審證稱：雙方在買賣過程中有交付鑰匙，因為上訴人要去看屋（見原審卷第191頁），則倘被上訴人交付之鑰匙並非系爭房屋之鑰匙，上訴人如何能夠入內確認系爭房屋屋況，進而主張被上訴人尚未清空系爭房屋，是上訴人空言主張被上訴人所交付之鑰匙無法確認為系爭房屋之鑰匙乙節，顯屬無稽；而依證人羅進財於原審證稱：伊所交付之鑰匙是進房屋1樓、2樓的大門鑰匙，6間套房因為很久沒使用，所以沒有鑰匙等語（見原審卷第195頁），雖可認被上訴人所交付之鑰匙並未包含完整之房間鑰匙，然被上訴人既已將系爭房屋大門及1樓大門鑰匙交付上訴人，可認被上訴人已將系爭房屋移交予上訴人占有使用，縱未一併交付內部房間鑰匙，上訴人亦得自行製修更換，尚不至影響被上訴人已於110年5月17日對上訴人提出交屋之給付，並經上訴人受領之事實。
3.上訴人雖提出羅進財與上訴人委任之仲介楊淑娟之LINE對話紀錄（見原審卷第130頁、本院卷第175頁），抗辯被上訴人事後又將所交付之鑰匙收回，兩造未完成點交云云。觀之羅進財與楊淑娟2人上開對話紀錄，羅進財雖向楊淑娟表示「代書跟我說他要拿給你，那你再幫我問一下，拿到的時候跟我說，我好拿去給屋主」、「屋主說他沒有撥款所以鑰匙要先收回去」等語，然依證人羅進財於原審證稱：在賣方群組中代書朱宗慧有提到上訴人要把鑰匙拿給楊淑娟，問要交給誰保管，因為鑰匙沒人要保管，屋主說既然買方不拿鑰匙，就先將鑰匙拿回來放仲介那裡保管，伊就請楊淑娟幫忙問一下，拿到鑰匙跟伊說，最後決定鑰匙放在伊這裡，目前鑰匙仍放在伊公司等語（見原審卷第193頁、第195頁），再參照卷附朱宗慧與賣方群組110年5月18、19日之對話紀錄，朱宗慧於000年0月00日下午1時47分至48分許表示「建經公司回電一經調解即停止作業，要看調解結果如何了」、同日下午5時57分至58分許表示「過完戶的權狀在我這裡喔，鑰匙早上說會交給水立方店（按指上訴人委託之仲介永慶房屋水立方分店）」、「等事情解決了才會交給買方」、110年5月19日上午11時9分許表示「買方權狀及所有文件在我手上，鑰匙看由哪方保管，比較中立」，嗣於同日上午11時40分許表示「已放在水立方店了」，羅進財則於同日中午12時21分表示「兩把鑰匙我已取回放在公司」（見原審卷第362頁至第364頁、本院卷第171頁至第173頁），堪認本件鑰匙交還之原因應非被上訴人主動要求，而係因朱宗慧表示上訴人已將鑰匙交還予所委託之仲介永慶房屋水立方分店，方建議由仲介先行保管鑰匙，待雙方爭議解決後再行交付鑰匙予上訴人，是以，系爭房屋之鑰匙現雖由被上訴人委託之仲介羅進財保管，惟被上訴人已表明上訴人隨時可取回（見本院卷第145頁），自不因上訴人嗣後因不願履約之爭議交還鑰匙而影響被上訴人已於110年5月17日依約完成交屋之事實。
4.再就上訴人主張被上訴人曾於000年0月間透過代書要求上訴人簽署切結書，據此主張被上訴人亦知悉兩造並未完成點交，方會表示要重新交屋云云，然被上訴人雖曾於000年0月間透過朱宗慧提供切結書予上訴人簽署（見原審卷第132頁、第328頁、第454頁），惟該切結書僅係記載「雙方同意門牌號碼坐落新北市○○區○○街0巷00○0號2樓房地依『現況點交』無誤，雙方現場檢視結果，甲方同意現況符合買賣契約條件，事後不得再對他方提出不同權利主張，乙方不得對甲方主張遲延給付責任。」（見原審卷第132頁），被上訴人復表示希冀上訴人簽署切結書俾利合泰建經公司完成撥款等語（見原審卷第318頁），可知被上訴人提出切結書之目的，無非係欲透過協商之方式儘速化解本件爭端，是尚無從憑該切結書推認被上訴人迄未完成交屋手續。另就上訴人主張系爭房屋仍有被上訴人物品未清空乙節，依系爭契約第11條第7項約定，交屋時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由被上訴人負擔，亦即上訴人如認現場遺留被上訴人未搬離之物品，僅生由上訴人代為清理該等物品，並由被上訴人負擔費用之問題，則被上訴人事後為順利解決兩造紛爭，於000年0月間，再次表達願意配合上訴人之要求，保留冷氣、電熱水器、窗框，將其餘一切可移動之家具清空（見原審卷第484頁），均不影響業已完成交屋之效力。至上訴人又主張本件未進行水電過戶、稅費結算、簽署相關文件等，惟此等手續僅為書面作業程序，縱未完成，對於買賣標的物占有之移轉不生影響，再者，證人朱宗慧雖於原審證稱：因被上訴人未提供帳號，且兩造、仲介均未簽署完成點交證明書，所以點交未完成，也因為沒有撥款，不算完成交屋，系爭房地所有權狀係在點交文件簽署完成後，才會交付上訴人等語（見原審卷第190頁），乃係朱宗慧基於代書作業立場所為之意見表達，並憑其主觀認知未完成點交書面作業程序致尚未交付權狀予上訴人，然此均不足以改變本院前揭所為兩造已於110年5月17日完成交屋之認定。從而，上訴人雖於111年4月1日以淡水郵局存證號碼339號存證信函催告被上訴人於函到10日內交屋，被上訴人於同年月6日收受；上訴人再於111年5月10日以淡水郵局存證號碼392號存證信函通知被上訴人，依系爭契約第12條約定解除系爭契約，返還所受領之價款，被上訴人於同年月11日收受，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），並有上開存證信函暨郵件送達回執在卷可稽（見原審卷第134頁至第148頁），然被上訴人已於110年5月17日完成交屋，業經本院認定如前，自無上訴人所辯遲延交屋之違約情事，上訴人即無從據此主張解除契約。
5.上訴人雖又辯稱其於110年4月29日欲借屋裝潢時，發現樓梯間遭私設上鎖之鐵門阻塞逃生通道，頂樓並有違法增建鴿舍，而於110年5月17日再次驗屋時，現場逃生通道阻塞、頂樓違法增建情形仍然存，上訴人否認兩造已於該日完成交屋云云，上訴人復於本院113年3月1日準備程序時陳稱：其就是因為上開頂樓鴿舍及逃生問題，所以不同意點交等語（見本院卷第143頁），然系爭房屋所屬公寓之共用部分樓梯間及頂樓縱有遭第三人占用之情形存在，此乃上訴人得否主張物之瑕疵，或依瑕疵擔保規定行使權利之問題，非得據以作為不同意系爭房屋點交之正當理由，是即便系爭契約買賣標的物確有上述瑕疵存在，並不影響被上訴人已完成交屋而得依價金履約保證申請書之約定受領自系爭履保專戶所撥付買賣價金尾款之事實。上訴人雖於本院113年5月29日言詞辯論期日另以上開瑕疵主張解除契約，惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第359條、第365條第1項分別定有明文。上訴人主張之瑕疵非位在其所購入之區分所有建物，而係位在其他樓層之共用部分，實不至影響系爭房地本身之效用，上訴人以此瑕疵主張解除契約，依其客觀情狀顯失公平，而僅得請求減少價金（按上訴人並未於本院主張減少價金之請求），且上訴人主張其於110年4月29日即有透過仲介通知被上訴人上開瑕疵，其遲至本院113年5月29日言詞辯論期日始以該等瑕疵為由主張解除契約，亦已逾民法第365條第1項規定6個月之除斥期間，是其主張系爭契約業經其合法解除，自非有據。
6.綜上，被上訴人已依約完成交屋，系爭契約亦未經上訴人合法解除，被上訴人依系爭契約第4條及兩造與合泰建經公司所簽訂價金履約保證申請書之約定，請求上訴人同意被上訴人領取系爭履保專戶內之剩餘價金385萬5,359元，核屬有據。
㈡就違約金30萬元部分：
1.觀之系爭契約第12條第2項前段約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」（見原審卷第24頁），另依系爭契約第4條第1項、第7項約定，買賣總價為412萬元，簽約款為41萬元，完稅款為42萬，尾款為329萬元，交屋日期定於110年5月12日前，上訴人應依約付清尾款，兩造同意本買賣契約依台新國際商業銀行受託信託財產專戶之價金履約保證之相關手續辦理（見原審卷第22頁），又兩造均不爭執上訴人已分別於110年3月29日、4月16日、4月28日、5月10日存入41萬元、54萬3,400元、20萬元、309萬元至系爭履保專戶內（見不爭執事項㈢），可見上訴人已依系爭契約第4條之約定，將各期價款依約存入系爭履保專戶，而無就買賣價金有給付遲延之違約情事。
2.被上訴人雖主張上訴人拒絕合泰建經公司撥款，顯然違反系爭契約第12條第2項之約定云云，然參諸兩造與合泰建經公司簽訂之價金履約保證申請書第4條約定：「有關第2條以下所述履保專戶中款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議之認定，均由合泰建經公司依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包含但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書、價金履約保證書及價金履約保證專戶明細暨點交證明書等）所認定之結果為準。如合泰建經公司認定出款或不出款而一方不服時，不服之一方應於接獲通知後10日內聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，逾期未提出時，甲乙雙方即不得就認定結果再行爭執。」、第5條第1項、第2項約定：「一、若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建經公司所為之認定等有爭議且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰建經公司應暫停款項之撥付，並俟雙方達成書面協議、確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為合泰建經公司款項撥付及履保專戶結算之依據，甲乙雙方均不得對合泰建經公司另行請求遲延利息及損害陪償等。二、甲乙雙方同意，履保專戶款項之撥付或買賣契约之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議時，合泰建經公司得依第4條認定之結果進行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，甲乙雙方均不得對合泰建經公司另行請求遲延利息及損害賠償等。」（見原審卷第34頁至第35頁），而依合泰建經公司112年1月16日、同年2月8日函覆稱：本件買方曾於110年5月17日聲請調解並通知案件有爭議，至今合泰建經公司尚未收到本案履保專戶結清申請及提供結清相關文件，故合泰建經公司依價金履約保證申請書第5條約定繼續管理履約保證專戶中之買賣價款，靜待買賣雙方達成書面協議或任一方透過司法機關調解或訴訟程序後，取得確定判決或與確定判決同一效力之文書後，作為撥付款項之依據等語（見原審卷第222頁、第248頁），另上訴人確曾於110年5月17日就本件買賣交易向新北市淡水區調解委員會聲請調解，亦有聲請調解書在卷可稽(見原審卷第126頁），可見本件被上訴人未獲系爭履保專戶撥付買賣價金尾款之原因，乃係合泰建經公司依照其與兩造間之價金履約保證申請書上開約定暫停撥付所致，而上訴人既認系爭契約買賣標的物具有瑕疵，並就此一爭議聲請調解，被上訴人就上開瑕疵亦未於現況說明書是否有增建部分欄內勾選表明（見原審卷第29頁），核屬上訴人正當權利之行使，自難認被上訴人未獲撥付尾款係因上訴人有系爭契約第12條第2項所約定遲延給付之違約情事所造成，是被上訴人依該約定請求上訴人給付違約金，尚屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第4條及價金履約保證申請書之約定，請求上訴人同意被上訴人領取系爭履保專戶內之價金385萬5,359元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分（即判命上訴人應給付違約金30萬元部分），為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，又本件上訴人僅係依修正前民事訴訟法第77條之2第2項規定就附帶請求之違約金部分為上訴有理由，就本訴部分之上訴為無理由，依其情節，仍應命上訴人一造負擔第2審訴訟費用為宜，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條。
中 華 民 國 113 年 7 月 10 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 羅立德法 官 王唯怡正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 10 日
書記官 任正人