臺灣高等法院民事判決112年度上字第373號上 訴 人 殷小明訴訟代理人 洪志勳律師
鄒熙華律師被 上訴 人 陳國璋訴訟代理人 何邦超律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國111年12月15日臺灣臺北地方法院110年度訴字第6965號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於112年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於主文第三項逾「上訴人應同意被上訴人向僑馥建築經理股份有限公司領取中國信託商業銀行營業部、戶名『中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶』、帳號00000000000000號帳戶内新臺幣柒拾萬元，並應給付被上訴人自民國一百十年十一月十九日起至被上訴人領取前開款項之日止，以新臺幣柒拾萬元按週年利率百分之五計算之利息」部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔五十分之七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。被上訴人於原審提起反訴，請求：㈠上訴人應同意被上訴人向僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）領取中國信託商業銀行營業部、戶名「中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」、帳號00000000000000號之帳戶（下稱系爭專戶）內新臺幣（下同）112萬元本息；㈡上訴人應同意被上訴人向迦南地政士事務所謝亭玉地政士取回新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍41/10000，下稱系爭土地）及其上同段2971、2993建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路0段000號8樓之11，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）土地所有權狀、建物所有權狀；被上訴人之印鑑證明、戶籍資料及稅單等權利書狀資料（如附件所示，下稱系爭權利書狀文件）。經原審判准其請求，嗣於本院審理時，被上訴人追加備位聲明，請求：㈠上訴人應給付被上訴人112萬元本息：㈡上訴人應返還被上訴人系爭權利書狀文件（本院卷第121頁）。經核被上訴人上開所為，係基於其主張已合法解除兩造間所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）之同一基礎事實而為訴之追加，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人於民國110年7月23日經由訴外人永帆房屋仲介有限公司（下稱永帆公司）仲介出售系爭房地予伊，並由訴外人僑馥建經擔任履約保證，兩造簽立系爭契約。伊透過仲介廖偉良轉告被上訴人訂於110年8月25日前往驗屋，然當日系爭契約賣方代理人吳昕澐拒絕伊進屋，伊另通知被上訴人將於110年9月2日、110年9月16日前往驗屋，惟屆時均遭拒於門外，伊再於110年9月23日催告被上訴人配合檢測，逾期將解除契約，被上訴人仍置之不理，伊遂於110年10月12日以台北青田郵局第538號存證信函（下稱538號存證信函）通知被上訴人解除系爭契約。爰依民法第179條、第259條第1款規定、系爭契約第10條第1項、第3項約定，求為命：被上訴人應給付伊224萬元，及自民事準備（一）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。關於反訴部分，則以：伊於110年8月20日前已將新北市新店區大豐路自住房屋完成銀行申貸及對保，隨時可動撥款項，惟因被上訴人未證明於110年8月25日前已騰空系爭房屋，且發生被上訴人數次拒絕伊進屋查看及驗屋之糾紛，伊為維護自身權益，自得行使同時履行抗辯暫停後續銀行撥款流程；退步言之，如認系爭契約經被上訴人於110年9月29日合法解除，系爭契約違約金約定亦屬過高應予酌減等語，資為抗辯。
二、被上訴人則以：吳昕澐於110年8月22日交付鑰匙予伊委託之永帆公司經紀人員張介，並於110年8月25日前騰空系爭房屋。上訴人要求檢測項目超出系爭契約所未約定者，吳昕澐向張介表達系爭房屋檢測項目與方式須經所有權人簽名同意始可進行，伊並無阻止上訴人驗屋情事。又上訴人未以系爭房地貸款，依約應於110年8月20日前將第4期款即尚未給付之全部價款併同第3期款匯入系爭專戶，上訴人不履行先為給付之義務，顯已違約在先，其請求伊給付224萬元本息於法無據等語，資為抗辯。並提起反訴，主張：上訴人未於110年8月20日前將尾款匯入系爭專戶，經伊催告後仍未履行，伊於110年9月28日寄發苗栗南苗郵局第81號存證信函（下稱81號存證信函）通知上訴人解除系爭契約。爰依系爭契約第10條第1項、第2項、第6項、第6條第13項約定，先位請求上訴人應同意伊向僑馥建經領取系爭專戶內112萬元，並給付伊自110年11月19日起至伊領取前開款項之日止，以112萬元按年息5%計算之利息，及同意伊向謝亭玉取回系爭權利書狀文件；備位請求上訴人應給付伊112萬元及自110年11月18日答辯暨反訴狀繕本送翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並返還伊系爭權利書狀文件等語。
三、原審就本訴及反訴先位之訴部分均為上訴人敗訴之判決，即判命上訴人應同意被上訴人向僑馥建經領取系爭專戶內112萬元，並應給付被上訴人自110年11月19日起至被上訴人領取前開款項日止，以112萬元按年息5%計算之利息；上訴人應同意被上訴人向謝亭玉取回系爭權利書狀文件。上訴人不服，提起上訴，本訴上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人224萬元及自民事準備(一)狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。反訴上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人並追加反訴備位聲明：㈠上訴人應給付被上訴人112萬元，及自110年11月18日答辯暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡上訴人應返還被上訴人系爭權利書狀文件。㈢願供擔保，請准宣告假執行。上訴人答辯聲明：㈠反訴備位之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第151、177、178頁）㈠被上訴人於110年7月23日經由永帆公司仲介出售系爭房地予
上訴人，由僑馥建經擔任履約保證，兩造並簽立系爭契約。㈡被上訴人於110年9月4日寄發苗栗中苗郵局第198號存證信函
（下稱198號存證信函）催告上訴人於函到3日內支付尾款與完稅，上訴人於110年9月9日收受（原審卷一第169至179頁）。
㈢被上訴人於110年9月13日（原審卷一第115至123頁）、110年
9月22日（原審卷一第125至131頁）、110年9月28日（原審卷一第133至143頁）、110年10月6日（原審卷一第145至151頁）先後寄發苗栗嘉盛郵局第37號存證信函（下稱37號存證信函）、臺北古亭郵局第1000號存證信函（下稱1000號存證信函）、81號存證信函、新店郵局第667號存證信函予上訴人，上訴人分別於110年9月15日、110年9月23日、110年9月29日、110年10月7日收到各該存證信函。
㈣上訴人於110年9月16日檢附中華民國建築結構非破壞檢測協
會房屋品質檢驗申請書（原審卷一第183至185頁）請永帆公司張介寄發予被上訴人，被上訴人於110年9月17日授權代理人吳昕澐於上列中華民國建築結構非破壞檢測協會房屋品質檢驗申請書註記檢測項目僅限於買賣契約書附件，不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭現況說明書）註記第3項內容項目，其餘不在此範圍內，並簽名蓋章交由張介通知、轉交上訴人。
㈤上訴人於110年9月23日寄發台北杭南郵局1215號存證信函限
被上訴人於函到7日內配合檢測，逾期將解除系爭契約（原審卷一第49至56頁）。
㈥上訴人於110年10月12日委由林明正律師寄發538號存證信函
通知被上訴人解除系爭契約（原審卷一第57至64頁）。㈦上訴人不同意被上訴人向迦南地政士事務所地政士謝亭玉取回系爭權利書狀文件。
㈧上訴人於110年8月20日前僅匯入第1期、第3期款至系爭專戶，至今尚未匯入第4期款至系爭專戶。
㈨上訴人並未以系爭房地辦理貸款。
五、本訴部分：上訴人主張系爭契約經伊合法解除，依系爭契約第10條第1項、第3項、民法第179條、第259條第1款規定，被上訴人應給付伊224萬元本息等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。爰就兩造爭執要旨析述如下：
㈠上訴人未依約給付第4期款（尾款），被上訴人已於110年9月29日合法解除系爭契約：
⒈關於系爭房地買賣價金之給付時期及方式，系爭契約第5條約
定：第1期款（簽約款）50萬元，於簽約時給付，被上訴人應交付所有權正本；第2期款（備證用印款）為0元，但被上訴人應於110年7月31日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業；第3期款（完稅款）56萬元，應於稅單核發後5日內匯入系爭專戶，若上訴人須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應依系爭契約第6條第4款、第5款約定開立擔保尾款之本票及配合特約代書至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續，若上訴人無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第4期款（尚未給付之全部價款）併同第3期款存匯入系爭專戶，不得保留任何價款於過戶後給付，若於辦理對保借款時或特約代書辦理繳稅前已確認上訴人之貸款總額少於尾款者，上訴人應於給付第3期款之同時或於通知期限前將差額存匯入系爭專戶；第4期款（尾款）448萬元，若上訴人無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第3期款之同時一併將尾款存匯入專戶，若上訴人須以買賣標的向金融機構理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸之款項轉存匯入系爭專戶，若上訴人未完成第3期款「繳款時間及說明」欄(2)至(4)之義務或第4期款「繳款時間及說明」欄(1)之尾款或差額未依約存匯入系爭專戶，雙方同意特約代書不辦理繳稅及產權移轉登記手續等語（原審卷一第19、20頁）。又系爭契約第15條其他約定事項第1項約定：「買方貸款金額如不足支付尾款，應將差額連同完稅款匯入履保。」，第2項約定：「完稅款、稅額規費等過戶必要費用及申貸金融機構對保手續，應於110年8月20日（前）給付及完成」等語（原審卷一第25頁）。
第3期款之給付期限係110年8月20日乙節，復經證人即系爭契約特約地政士謝亭玉證述明確（原審卷二第12頁）。足認第4期款（尾款）給付之期限，視上訴人是否以系爭房地向金融機構辦理貸款以支付尾款而有所不同，倘上訴人無須以系爭房地向金融機構辦理貸款，則第4期款須與第3期款於110年8月20日前同時存匯入系爭專戶。又上訴人並未以系爭房地辦理貸款，但於110年8月20日前僅匯入第1期、第3期款至系爭專戶，至今尚未匯入第4期款至系爭專戶等情，復為上訴人所不爭執（上開不爭執事項㈧㈨），則被上訴人主張上訴人未依約給付第4期款等語，堪以認定。
⒉上訴人固抗辯：在被上訴人依約騰空系爭房屋前，伊得行使
同時履行抗辯權，拒絕將第4期款存匯入系爭專戶云云。惟查：
⑴按系爭契約第15條其他約定事項第5項約定：「賣方現仍自住
，買賣雙方同意協議賣方須於110年8月25日前騰空本標的，始作後續買方銀行撥款等流程」等語（原審卷一第25頁）。
綜合系爭契約第5條及第15條第2項、第5項約定可知，倘上訴人無須以系爭房地向金融機構申貸以支付尾款，第4期款至遲須於110年8月20日前與第3期款一併存匯入系爭專戶；倘上訴人須以系爭房地向金融機構申貸以支付尾款，第3期款須於110年8月20日前存匯入系爭專戶，而第4期款至遲於110年8月20日前應完成申貸金融機構之對保手續，但金融機構撥款之時間，則由系爭契約第5條原約定之產權過戶完成後3個工作天內存匯入系爭專戶，更改為於被上訴人騰空系爭房屋後始為之。亦即，系爭契約第15條第5項之特別約定僅更改第5條以系爭房地辦理貸款時金融機構撥款時間之約定，並未變更其他買賣價金給付時期之約定，則在上訴人不以系爭房地申貸的情況下，上訴人仍須於110年8月20日前將第3期款、第4期款（尾款）一併存匯入系爭專戶；關於被上訴人於110年8月25日前騰空房屋之約定，僅在上訴人以系爭房地辦理貸款時，影響金融機構撥款之時間而已。此由謝亭玉於原審證述：第3期款完稅款56萬元期限是110年8月20日，第4期款尾款如果沒有貸款依照系爭契約第15條第1、2項約定差額應連同完稅款一起匯入，一樣是110年8月20日；系爭契約第15條約定之「買方貸款」是限制一定要以系爭房地來貸款，第15條第5項手寫部分，是伊寫的，就是賣方騰空以後，如果買方有銀行貸款，是騰空後才撥款，如果沒有用系爭房地貸款，尾款就是要在110年8月20日前匯入等語亦明（原審卷二第第12、14、15、17頁）。本件上訴人未以系爭房地辦理貸款，如同前述，自無從以被上訴人未於110年8月25日騰空房屋為由，拒絕給付第4期款，上訴人主張因被上訴人未騰空房屋，其得行使同時履行抗辯權，拒絕給付第4期款云云，自無理由。
⑵況且，觀諸上訴人與其仲介廖偉良於110年8月22日之LINE對
話紀錄記載，廖偉良於該日14時23分、14時29分許稱：「屋主說17:00拿鑰匙給我同事」、「我收到後立刻跟您說」，於18時58分、18年59分時稱：「我同事現在拿到鑰匙」;「您今天要看還明天看」等語（原審卷一第33頁）；及廖偉良證稱：上開拿到鑰匙的同事即為證人張介等語（原審卷二第25頁）；張介證稱：屋主是有把鑰匙給我等語（原審卷二第25頁）；證人吳昕澐於原審證稱：在簽約完後7月31日就把屋內家具都賣給隔壁的陳先生，跟陳先生約好在8月23日前陳先生要搬走，後來只剩下床架，陳先生表示是要25日下班晚上才能移到他的房子裡面，所以在8月25日以前全部騰空；伊有於110年8月22日請木工師傅到房屋裡面更換新的水龍頭，還有請師傅把衣櫃、木櫃裡面的鐵件全部鎖緊等語（原審卷二第36頁）。堪認被上訴人主張其確於110年8月25日騰空房屋乙節，尚非子虛。惟無論被上訴人是否有於110年8月25日前騰空房屋，均無礙於被上訴人未依約給付第4期款之認定。
⒊上訴人另抗辯於被上訴人配合驗屋檢測前，伊得行使同時履
行抗辯權，拒絕給付第4期尾款云云。惟查：⑴按「本標的物之買方如欲檢測高氯離子含量、輻射，得於簽
訂買賣契約後自行付費檢測，賣方不得藉故拒絕」，系爭現況說明書之備註第3項固記載甚明（原審卷一第32頁）。惟此僅約定上訴人可於簽訂系爭契約後自行付費檢測氯離子含量、輻射，被上訴人不可拒絕，本與系爭契約約定上訴人應給付價金之時期無涉。況且，上訴人未以系爭房地辦理貸款時，應將第4期款併同第3 期款匯入系爭專戶，不得保留任何價款於「過戶後」給付，此參系爭契約第5條第3期款「繳款時間及說明」欄⑶、第4期款「繳款時間及說明」欄⑴即明（原審卷一第20頁），如同前述；另系爭契約第9條第5項並約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤『後』辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國110年9月10日前）…」等語（原審卷一第22頁）。則在被上訴人點交系爭房屋予上訴人前，上訴人依約即應將包含第4期款在內之全部買賣價金存匯入系爭專戶，縱交屋前上訴人得要求為氯離子含量、輻射檢測之驗屋程序，亦難推論上開驗屋程序與被上訴人第4期尾款之給付存有對待給付關係，而認上訴人得為同時履行抗辯。
⑵另觀諸上訴人與廖偉良之LINE對話紀錄，上訴人於110年8月2
2日要求廖偉良轉告被上訴人驗屋，驗屋項目眾多，希望在第三方檢測後沒有重大問題的情況下再辦理點交及過戶完成程序等語（原審卷一第33頁）。而斯時上訴人要求之檢測項目高達21項，即除氯離子檢測與輻射檢測外，尚有玄關大門功能性檢查、油漆施工品質檢查、地坪磁磚施工品質檢查、牆壁磁磚施工品質檢查、室內門垂直度及功能檢查、天花板施工品質檢查、牆面裂縫檢查、廁所陽台地坪洩水坡度檢查、浴室廚房陽台排水功能、衛浴設備功能檢查、給水管水壓測試、地坪傾斜檢測、窗框滲漏水檢查、排水管檢測、配電盤標示及動作檢查、電源相位正確性檢查、插座開關功能性檢查、梁柱牆缺陷檢查等項目，並非屬兩造於系爭現況說明書約定被上訴人須配合之檢測項目，被上訴人亦回覆僅同意上訴人為氯離子及輻射檢測等語，並於110年9月17日授權代理人吳昕澐於上列中華民國建築結構非破壞檢測協會房屋品質檢驗申請書註記檢測項目僅限於買賣契約書附件，系爭現況說明書註記第3項內容之項目，其餘不在此範圍內，並簽名蓋章後交由張介通知、轉交上訴人等情，此有上訴人與廖偉良之LINE對話紀錄（原審卷一第35至45頁）、上訴人於110年9月16日檢附中華民國建築結構非破壞檢測協會房屋品質檢驗申請書（原審卷一第183至185頁）、吳昕澐與張介之LINE對話紀錄（原審卷一第301至305、329至333頁）附卷可證。而直至110年9月16日，上訴人仍堅持須檢測伊所要求的21個項目（參原審卷一第44頁），故縱如上訴人所稱於110年8月25日、同年9月2日、同年9月16日其欲驗屋時均遭被上訴人拒於門外，亦係因上訴人要求檢驗系爭現況說明書記載之外之檢驗項目，而兩造對於檢驗項目未能取得共識所致，亦難認被上訴人即有違約情事。
⒋按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項、第254條分別定有明文。另按除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。系爭契約第10條第1項亦有約定。查上訴人未於110年8月20日前將第4期款即尾款448萬元存匯入系爭專戶，已違反系爭契約，陷於給付遲延，而被上訴人於110年9月4日以198號存證信函催告上訴人於函到3日內支付尾款，上訴人於110年9月9日收受上開存證信函（原審卷一第169至179頁），嗣被上訴人再於110年9月13日寄發37號存證信函催告上訴人於函到3日內給付尾款，於110年9月22日寄發1000號存證信函催告上訴人給付尾款，分別經上訴人於110年9月15日、110年9月23日收受（原審卷一第115至131頁），惟上訴人仍未給付尾款。自上訴人110年9月9日收受尾款給付催告後已逾7日，被上訴人復於110年9月28日寄發81號存證信函解除系爭契約，於110年9月29日送達上訴人（原審卷一第133至143頁），堪認系爭契約業經被上訴人於111年9月29日合法解除。
⒌又於被上訴人111年9月29日解除系爭契約前，僑馥建經雖未
依系爭契約第10條第1項進行最終催告或認證，惟按系爭契約第10條第7項約定：「雙方應共同依約履行買賣相關之權利義務，惟辦理點交前若雙方就權利義務之履行或己發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，僑馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付。若雙方無法合意解決且皆怠於訴諸司法途徑並屆本約所定期限或條件時，則僑馥建經概依本約約定逕行認證違約責任之歸屬並據以執行專戶價金之撥付，但若爭議所繫屬之情事無本約約定之適用、無相關法令之依據、無交易習慣之循例可供認證、無事實之證據(或鑑定)可供認證，則僑馥建經得暫停專户價金之撥付，直至雙方理清為止。」（原審卷一第23頁）；兩造與永帆公司簽立之不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書）第3條第4項約定：「僑馥建經履行保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責任之依據。」（原審卷一第27頁），第10條第1項約定：「三方同意僑馥建經辦理認證作業，悉依買賣契約、要約斡旋書(議價委託書）、委託銷售契約書、保證書及本申請書所約定權利義務之本旨、三方協議之内容、法院之確定判決作為認定之標準。」（原審卷一第29頁）。可知在兩造就系爭契約有爭議且已訴請法院裁判時，僑馥建經應依確定判決或調處和解之結果進行認證作業、系爭專戶價金撥付、履約保證相關事宜。而僑馥建經亦於110年9月30日寄發僑馥（110）字第349號函予兩造，內容記載：「據買賣雙方歷次存證信函所為主張觀之，非本公司可得認證事項，依不動產買賣契約書第10條第7項及不動產買賣價金履約保證申請書第5條第8項之約定，於買賣雙方對於目前系爭狀況有合意解決方案或經法院判決確定前，本公司依約應暫停專戶價金之撥付」等語（原審卷一第71頁），顯見僑馥建經無法認證兩造間各自主張之對造違約事由，並已表明若非兩造合意解決，即必須經法院判決確定。從而，兩造間因尾款給付遲延、驗屋遲延等爭議，僑馥建經既已無從認證辦理，堪認此部分屬系爭契約第10條第1項「本約有特別約定」之情形，縱認僑馥建經未進行催告或認證，亦無礙被上訴人解約之效力。況僑馥建經復於112年4月10日寄發僑馥
（112）字第197號函予兩造，亦表明：參酌兩造所寄送之存證信函及相關資料及訴訟結果，賣方催告買方付款未獲履行而主張解除契約乙節，既已送達買方，依系爭契約第10條第1項規定，本件應已生解除契約之效力，尚堪認定等語（本院卷第209頁），足認僑馥建經亦未因其未於解約前催告或認證而否認被上訴人已合法依系爭契約第10條第1項約定解除契約之事實。參以上訴人提起本件訴訟，亦係在僑馥建經未為系爭契約第10條第1項之催告或認證之前提下，主張其於110年10月12日寄發存證信函解約有理等語（參原審卷一第10至12頁）。從而，雖僑馥建經未於被上訴人合法解約前，針對上訴人尾款給付遲延乙事進行最終催告或認證，亦無礙被上訴人解約之效力。
㈡上訴人依民法第179條、第259條第1款規定、系爭契約第10條
第1項、第3款約定，請求被上訴人給付224萬元本息，為無理由：
系爭契約業經被上訴人於110年9月29日解除，如同前述，上訴人自無從就已解除之系爭契約再為解約之意思表示。故上訴人以其已合法解除系爭契約為由，主張被上訴人受有不當得利且有回復原狀之義務，依民法第179條、第259條第1款規定，請求被上訴人返還上訴人已付價金112萬元，並依系爭契約第10條第3項：「本約簽訂後，乙方（即被上訴人，下同）若有未依約履行、不爲給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負責甲方（即上訴人，下同）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」約定，請求被上訴人給付違約金112萬元，並支付利息，均無理由。
六、反訴部分：㈠被上訴人依系爭契約第10條第1項、第2項、第6項約定，請求
上訴人同意伊向僑馥建經領取系爭專戶內70萬元，並給付伊自110年11月19日起至伊領取前開款項之日止，按年息5%計算之利息，為有理由；逾此部分金額則無理由：
⒈按系爭契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約
情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」，第6項：「本約簽訂後，若係違約情事致解除本約，由僑馥建經將專戶價金結算相關費用後之餘額，依本約之約定返還甲方或交付乙方沒收。」等語（原審卷一第23頁）。查系爭契約因上訴人給付尾款遲延，業經被上訴人合法解除乙節，業經本院認定如上。而上訴人已存匯入系爭專戶之價金為第1期、第3期款項合計112萬元（56萬元＋56萬元=112萬元），復為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈧）。則被上訴人主張依上開約定，伊得將上訴人存匯入系爭專戶之112萬元沒收作為懲罰性違約金，尚非無據。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判決先例意旨參照）。上訴人抗辯本件係因被上訴人拒絕驗屋請求，令其對系爭房屋狀況心生疑慮，而僅能以拒絕給付尾款以資對抗，伊並非惡意違約，違約金應予酌減等語。查上訴人主張其為支付系爭房地買賣價金，已以其與配偶文漣湘共有之位於臺北市新店區大豐路自住房屋向中國信託銀行增貸，且確獲核准，本可於110年8月20日撥款400萬元乙節，業據上訴人提出貸款申請書、他項權利證明書、上訴人與中國信託銀行承辦人員之LINE對話紀錄等件為證（原審卷一第489至491、513頁），故上訴人抗辯其確有積極備妥應給付之第4期尾款等語，應非子虛。又上訴人所要求驗屋之項目雖達21項，但尚屬為了確定系爭房屋狀態品質所為之檢驗，其雖因被上訴人不予配合，始以拒絕給付尾款之舉措欲與被上訴人抗衡，因而導致自身違約，惟該等違約情狀與買受人毫無緣由惡意違約之情況，實屬有別。被上訴人因上訴人之違約行為，未能順利取得買賣價金，固受有損害，惟系爭房地未因此受有毀損，仍具備應有之價值，被上訴人之使用收益權並未減損，若上訴人所支付之112萬元全數遭沒收，該懲罰性違約金之比例即達系爭房地買賣價金560萬元（原審卷一第19頁）之20%（112萬元÷560萬元×100%=20%），考量兩造損害利益、違約情節等一切情狀，本院認將112萬元全數沒收作為懲罰性違約金，顯屬過高，爰酌減至70萬元，始符公允。
⒊經本院酌減違約金後，被上訴人先位聲明請求上訴人應同意
伊向僑馥建經領取系爭專戶內70萬元，並給付伊自110年11月18日答辯暨反訴狀繕本送達上訴人翌日即110年11月19日（本院卷第190、191頁）起至清償日止，以70萬元按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。惟逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。被上訴人先位請求既一部有理由，本院自無須就備位之訴為裁判，併此敘明。
㈡被上訴人依系爭契約第6條第13項約定請求上訴人應同意被上訴人向謝亭玉取回系爭權利書狀文件，為有理由：
按「產權移轉登記完畢，甲方未履行本約全部義務時，不得要求領回權利書及擔保本票。本約經解約或終止確定時或經甲方書面同意，乙方始得要求取回權利書狀」，系爭契約第6條第13項約定甚明。查被上訴人已交付系爭權利書狀文件予謝亭玉保管乙節，為謝亭玉證述在卷（原審卷二第13頁），且上訴人並不同意被上訴人向謝亭玉取回系爭權利書狀文件，為上訴人所不爭執（上開不爭執事項㈦），則系爭契約既經被上訴人合法解除，被上訴人依上開約定請求上訴人應同意伊向謝亭玉取回系爭權利書狀文件，自有理由。
七、綜上所述，上訴人本訴依民法第179條、第259條第1款規定、系爭契約第10條第1項、第3項約定，請求被上訴人給付224萬元本息，為無理由，不應准許。被上訴人反訴依系爭契約第10條第1項、第2項、第6項約定，請求上訴人同意被上訴人向僑馥建經領取系爭專戶內70萬元，並給付被上訴人自110年11月19日起至被上訴人領取前開款項之日止，以70萬元按年息5%計算之利息，及依系爭契約第6條第13項約定請求上訴人應同意被上訴人向謝亭玉取回系爭權利書狀文件，均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開反訴不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人本訴請求部分，及被上訴人反訴請求應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 12 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 紀文惠法 官 劉素如正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 12 日
書記官 蔡明潔