臺灣高等法院民事判決112年度上字第480號上 訴 人 李梅君訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 蔡爵陽律師被 上訴人 王彩雯訴訟代理人 林進塗律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年2月15日臺灣新北地方法院111年度訴字第1939號第一審判決提起上訴，本院於112年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人分別為新北市○○區○○街00巷00號四層建物（下稱系爭大樓）之3樓、4樓建物所有人，系爭大樓之屋頂平台（下稱系爭平台）為全體區分所有人共有，上訴人未經全體共有人同意，擅自於系爭平台加蓋磚房、隔成3間（即如原判決附圖所示之頂層增建A部分，下稱系爭增建物）作為住家使用，且曾出租套房，不僅加重大樓承重量，亦限縮住戶之逃生空間，已危害住戶之生命安全。爰依民法第767條第1項、第828條第1項第3款、第821條規定，請求上訴人將系爭增建物拆除。原審為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：系爭大樓由訴外人國泰建設股份有限公司（下稱國泰公司）於民國68年間興建完成，於銷售廣告及買賣契約與買受人約定屋頂由4樓管理，可見全體區分所有人已成立分管契約，約定系爭平台由4樓住戶專用，伊於79年間取得4樓建物，自有權使用系爭平台。被上訴人於90年間取得3樓建物，應明知或可得而知分管契約存在，亦應受契約拘束。又伊占用系爭平台逾30年，並負擔系爭大樓兩份之清潔、修繕費用，均無人異議，堪認全體區分所有人亦默示成立分管契約。又依當時建築法規，五層以上建物始應設置屋頂避難平台，系爭平台自無須具備逃生、防災功能，況伊已預留150公分空間供通行，並加裝逃生用之緩降設備，並未違反頂樓設置目的及通常使用方法，上訴人自不得請求拆除系爭增建物等語。
三、兩造不爭執事實（本院卷第254至256頁）：㈠系爭大樓由國泰公司於68年間興建完成，上訴人、被上訴人
分別於79年間、90年間取得4樓、3樓所有權。夏偉民、黃雪娥、黃進忠分別於68年間取得3樓、2樓、1樓所有權（原審板調字卷第27、29頁、原審限閱卷第35頁）。
㈡國泰公司於系爭大樓之買賣契約及銷售廣告與買受人約定「
使用範圍」為：「屋頂為4樓管理」（原審卷第69、202頁）。
㈢系爭大樓使用執照之頂樓平面圖為水箱及浴廁通氣口（原審卷第35頁）。
㈣系爭增建物之位置、面積經原審囑託地政機關測量面積共101
.62平方公尺。上訴人取得系爭增建物事實上處分權，並將建物內部隔間變更。
四、被上訴人主張上訴人未得全體區分所有人同意，擅自加蓋系爭增建物，無權占有系爭平台，請求拆除增建物等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。本院基於下列事證，認被上訴人之請求為有理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。次按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條前段定有明定。系爭平台為系爭大樓之共用部分，自應推定為各區分所有人共有，各共有人均得單獨行使民法第767條規定之物權請求權。
㈡查上訴人於原審自認由其出資、於79年間取得4樓後旋即改建
系爭增建物等情（原審卷第60、89、136、275、408頁），於證人夏偉民證述後始改稱伊買受時即有系爭增建物云云，並提出空照圖為證（本院卷第271至277頁）。惟查，夏偉民固證稱印象中第一任屋主就有加蓋建物，我記得是長條型的等情（本院卷第251頁）。然改建工程耗時且所費不貲，上訴人是否出資改建，理應印象深刻，無記憶錯誤之理；且證人黃雪娥亦證稱：因為4樓有漏水，上訴人想要增建，有找過我二次詢問增建的事情，問我有沒有意見，好像是80、81年蓋的等語（原審卷第147至148頁)，與上訴人自認之情節並無不符。又70年空照圖固顯示系爭平台後側約1/2範圍有白色長條型建物（本院卷第273頁），惟與系爭增建物占用範圍不同，難認係屬同一，足認上訴人確有改建增建物事實。上訴人未能證明自認與事實不符，且未經被上訴人同意，自不符撤銷自認要件。
㈢上訴人辯稱其得基於分管契約占有云云。經查：
1.按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決參照）。查國泰公司於系爭大樓之買賣契約及銷售廣告與買受人約定「使用範圍」為「屋頂為4樓管理」（兩造不爭執事實㈡）；所謂管理，應包括不變更共有物性質之利用行為，堪認全體區分所有人已就系爭平台成立分管契約（下稱系爭分管契約）。上訴人受讓取得4樓，自得據系爭分管契約主張有權專用系爭平台。
2.又按區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。而另有約定之事項，亦不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（最高法院110年度台上字第903號、109年度台上字第2277號判決參照）。次按所有人，於法令限制之範圍內，始得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此觀民法第765條規定自明；而公寓大廈管理條例第7條第4款規定，公寓大廈共用部分約定專用，有違法令使用限制之規定者，不得為約定專用部分，亦同申此旨，申言之，區分所有人僅得於法令限制範圍內，就共用部分約定為專用。又區分所有人就共用部分約定專用有違反法令限制，未涉及生命安全之保護者，固應認該約定有效，僅得依同條例第9條第4項、第15條第2項規定，由管理負責人或管理委員會制止、或經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀；惟於共用部分約定專用違反法令限制，且危及住戶或公眾之生命安全者，應認該約定違反民法第71條規定而無效，以貫徹相關建築管理規範保障人民生命安全之意旨。而公寓大廈之屋頂平台，係維護建築安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶之共用部分，在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，依該條例第55條第2項但書規定，固得不受該條例第7 條各款所列不得為約定專用部分之限制，惟依前開說明，上開條文應為目的性限縮解釋，該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，共用部分約定專用有違法令使用限制之規定，且危及人民生命安全者，仍應受該條例第7條第4款不得約定專用之限制，以符該款規定杜絕非法使用，維護建物安全之旨。
3.查系爭大樓於68年間完成，於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前已取得建造執照，依前開說明，全體區分所有人固得約定系爭平台為專用，惟不得違反法令使用限制規定而危及生命安全，且使用方法亦應依系爭平台設置、使用目的及通常使用方法。經查：
⑴系爭大樓為4層建物，不適用63年發布修正之建築技術規則建
築設計施工編第99條規定「建築物在5層以上之樓層供公眾使用時，應設置樓梯通達可供避難使用之屋頂平台」；及內政部96年7月3日台內營字第8604689號函說明前開規定指「屋頂平台應具供避難、逃生及救災之功能」，有內政部營建署函文可佐（本院卷第181至182頁），即系爭平台固無須具備避難、救災之功能，惟仍須符合屋頂基本維護建築安全之功效。查系爭平台依使用執照頂樓平面圖所示，設置有水箱及浴廁通氣口（兩造不爭執事實㈢)；惟原審勘驗結果，系爭平台築有系爭磚造增建物，屋內有三間房間，其中兩間有衛浴，一間有儲藏室，增建物有鋪設磁磚，屋前有陽台、雨遮、洗手台，屋後有兩座開放式鐵架及雨遮，上訴人稱係家人使用，有勘驗筆錄及現場相片可參（原審卷第207至213、217至247頁），足見系爭增建物已違反系爭平台使用執照規劃用途及屋頂一般曬衣、防水、綠化等使用方法。又建築技術規則建築構造編就建物載重有相關規範，系爭大樓各層面積為116.02平方公尺（原審限閱卷第13至23頁），系爭增建物面積達101.62平方公尺（兩造不爭執事實㈣），占樓層面積之87％，增加系爭大樓相當之負重，對大樓之結構安全及耐震強度非無妨礙，以臺灣地區地震頻繁，系爭大樓逐年老舊，上開負重恐有影響住戶及往來公眾生命安全之虞。另系爭增建物經陳情，亦據新北市政府覆稱既存違章建築及前後陽台違建部分，將依新北市違章建築拆除優先次序表規定辦理（原審板調字卷第35頁、本院卷第217頁）。足認上訴人改建系爭增建物非建築法規所許，且違反系爭平台設置目的及通常使用方法，已逾系爭分管契約約定不變更共有物性質之利用方式，自不得據該分管契約主張為有權占有。
⑵上訴人固稱其於系爭平台改建系爭增建物逾30年，無人異議
云云。惟證人夏偉民證稱：上訴人改建房間、將衛浴換位置，我母親不高興，有跟上訴人反應等語(本院卷第252頁）。
證人黃進忠亦證稱：我沒有同意頂樓加蓋，我不知道頂樓加蓋時間，但我一樓廁所通風口有污穢物掉下，才上樓查看，發現頂樓加蓋到沒有走道，上訴人說要賠償，我沒有拿，我要上訴人將違建拆除等語（原審卷第375至376頁），是依證人所述，難認全體區分所有人已同意上訴人以改建系爭增建物之方式專用系爭平台；況依前開說明，縱區分所有人默示約定上訴人得以改建系爭增建物之方式占用系爭平台，因違反法令使用限制，且危及住戶或往來公眾之生命安全，亦不得為之，是上訴人此部分抗辯，亦不足取。
㈣綜上，系爭增建物無權占有系爭平台，對共有人圓滿行使所
有權權能已有妨礙，是被上訴人請求上訴人拆除系爭增建物，即屬正當。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭增建物，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 29 日
民事第一庭
審判長法 官 石有為
法 官 林晏如法 官 曾明玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 29 日
書記官 陳盈璇