臺灣高等法院民事判決112年度上字第400號上 訴 人 曾偉峰被 上訴人 葉玟琪訴訟代理人 陳清進律師
洪孟歆律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年1月18日臺灣臺北地方法院第一審判決（110年度訴字第6880號）提起上訴，本院於112年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國110年5月22日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00○0號房屋（下稱系爭店面）暨所坐落土地（下與系爭店面合稱系爭不動產），買賣價金新臺幣（下同）1,030萬元。伊簽約時已給付價金103萬元予被上訴人，嗣因伊裝潢須丈量系爭店面，竟發現系爭店面之寬度及面積與系爭買賣契約第1條約定不符、分戶牆面之建築材料並非系爭買賣契約第1條第1項約定之鋼筋混凝土且係違章建築，前開瑕疵重大顯使契約目的不達，伊已依民法第227條第1項準用同法第229條、第254條、第359條規定解除系爭買賣契約等情。依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被上訴人給付伊236萬3,588元【即返還已付價金103萬元＋損害賠償30萬3,588元（即伊已支出之簽約代書費1,000元＋裝潢設計費3萬2,000元＋稅費及過戶代書費6萬1,498元＋房仲服務費20萬6,000元＋履約保證手續費3,090元＝30萬3,588元）＋懲罰性違約金103萬元＝236萬3,588元】，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人236萬3,588元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造未就系爭店面之面寬、縱深為約定，該店面總面積並無上訴人所指短少情事；系爭買賣契約第1條第2項「建物標示」欄所記載之建築材料，係指系爭店面所在大樓主建物使用之主要建材，非謂該店面內所有隔間牆或分戶牆之材質均屬鋼筋混凝土造；又分戶牆於伊106年4月12日購入系爭店面時即已存在，且系爭店面持續出租予第三人作為店舖經營使用，未曾經主管機關認定違反建管或消防法規而通知拆除，可徵亦非違建。況上訴人於簽約前即由訴外人好厝多不動產經紀股份有限公司（下稱好厝多公司）經紀營業員游佳諭帶看系爭店面2次，且現場進行丈量，其不僅表示系爭店面之面積、寬、深、高度符合其營業之需求，亦於斯時以敲擊之方式確認系爭店面兩側隔間牆之材質，益徵並無其所指之瑕疵存在；縱有，因該店面已符合上訴人之營業需求，該等瑕疵顯未達重大程度，伊亦無不完全給付情事，上訴人不得解除系爭買賣契約。上訴人未依系爭買賣契約約定於110年7月30日前給付第2期價金103萬元，亦未配合點交，經伊多次以存證信函催告給付，上訴人均置之未理，系爭買賣契約已於110年9月30日經伊以存證信函合法解除，上訴人不得再據以請求返還價金、給付損害賠償及懲罰性違約金等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任（最高法院106年度台上字第194號判決可參）。經查：
⒈觀兩造以系爭買賣契約第1條訂明買賣之不動產標示及買賣權
利範圍，其中「土地標示」、「建物標示」欄位並以手寫方式轉載系爭不動產登記謄本之相關內容（見原審卷第487至4
89、495至533頁），復約定：「如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準。」等語（見原審卷第29頁），可見兩造就買賣標的即系爭不動產之標示及權利範圍，已約明以地政機關登記為其內容，是若系爭買賣契約第1條之內容與前開登記資料有所出入或欠缺時，仍應以該登記資料為準。次依系爭店面之臺北市建成地政事務所建築改良物勘測成果表（下稱勘測成果表，見原審卷第63至64頁），該店面之長、寬依序為3.8公尺、3.7公尺，依上說明，此部分即屬兩造就買賣標的所約定之給付內容，遑論兩造復不爭執前開附於不動產說明書內之勘測成果表，已於簽約前由仲介提供予上訴人（見原審卷第459、491頁、本院卷第144頁），並依該說明書之記載視為系爭買賣契約一部；被上訴人徒以系爭買賣契約第1條未明載系爭店面之長、寬，辯稱兩造未就此約定為給付內容云云，要無可採。惟經原法院於111年3月3日至現場履勘，囑託臺北市大安地政事務所（下稱大安地政）測得該店面之長、寬依序為4.4公尺、3.55公尺等情，有勘驗筆錄、大安地政111年3月24日北市大地測字第1117004333號函及所檢附之土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）為憑（見原審卷第311至314、321至323頁），系爭店面自顯有寬度較約定內容短少之瑕疵存在。
⒉系爭店面與兩側攤位之分戶牆非屬鋼筋混凝土造材質之事實
，固為兩造所不爭執（見本院卷第144頁）。然觀系爭店面之1樓平面圖（見原審卷第347頁），該店面於新建時與兩旁之編號27、29號攤位即已有固定隔間，且未記載該隔間係鋼筋混凝土造；系爭買賣契約第1條之內容既應依地政機關之登記為準，前已敘及（見三、㈠⒈），該條「建築材料」欄內關於「鋼筋混凝土造」之記載（見原審卷第29頁），自僅係轉載自系爭店面登記謄本上就系爭店面「主要建材」欄所載「鋼筋混凝土造」之內容（見原審卷第487頁），意指系爭店面所屬整棟建物之主要建材為鋼筋混凝土造，亦非謂該店面之各牆壁均應為鋼筋混凝土造。至建築技術規則建築設計施工編第86條雖就連棟式或集合住宅之分戶牆定有應具一定防火時效之規定，然觀前開規則第73條規定，可知具備符合防火時效標準之牆壁不以鋼筋混凝土造者為限，上訴人稱依該等規定可認系爭店面之分戶牆依法僅能為鋼筋混凝土造云云，亦有誤解。綜此，難認兩造已就系爭店面內與兩旁攤位間之分戶牆材質為約定；上訴人主張系爭不動產存有該等分戶牆非屬鋼筋混凝土造之瑕疵，則不可採。
⒊再觀原審囑託大安地政就系爭店面長、寬測量之結果固與勘
測成果表不符，然衡以原審囑託測量之時間與勘測成果表作成時相距已有40年之久，非無可能係因測量方式、技術演進所產生之誤差，上訴人復不能舉證系爭店面於建造時之分戶固定隔間材質和現該店面內之兩側分戶牆不同，自不能遽以前開測量結果以及兩側分戶牆非屬鋼筋混凝土造為由，逕認上開分戶牆係屬違建。況參證人游佳諭於原審所證：伊等公司在簽約的過程很謹慎，當天都還會再調1次臺北市違建查報的紀錄請兩造確認等情（見原審卷第454頁），顯見好厝多公司於兩造簽約前亦查無系爭店面存有違建之情事，益徵上訴人指摘系爭店面存有分戶牆係違建之瑕疵云云，殊無可採。
⒋從而，系爭店面存有寬度短少之瑕疵，應堪認定，至上訴人
所主張之其餘瑕疵，則均無可取。另其於本院言詞辯論期日已陳明：112年5月29日民事準備狀所載關於系爭買賣契約第7條第2項部分之「新增違約事實」，僅係針對被上訴人所辯因未能出租系爭不動產而受有租金收入損失等情之回應（見本院卷第166、174頁），自非關於系爭店面瑕疵之主張，附此敘明。
㈡惟按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱
之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。此觀民法第355條第1項規定自明。觀證人游佳諭已於原審證述：伊是好厝多公司專案經理及不動產經理人員，系爭店面這個案件是被上訴人委託伊銷售，上訴人是上網看到後主動跟伊聯繫，在110年5月22日締約前，伊等看了2次系爭店面，上訴人覺得地點不錯，看了第2次就自己拿工具來測量，看他的生財工具能不能放進去；上訴人在第2次帶看前有跟伊說因為營業需求要在店鋪內裝設1部機器，故須先行至現場了解使用空間現況，上訴人有現場進行丈量，當下他有有表示系爭店面之面積、寬度、高度符合其營業之需求；系爭店面的面積都是看使用執照的記載，伊等不是建管處專業人士，沒辦法判斷是否有短少，也不會於接受委託後再次測量，但本件簽約後上訴人有請建管處的人來測量，具體時間伊不記得了等語明確（見原審卷第451至454頁），經與上訴人在110年7月12日於與證人游佳諭之對話紀錄中所表示：「游小姐，不好意思，有個問題想請教一下，我『幾次』測量，店面寬度『都』不到平面圖上的3.7米，這樣會不會造成面積不對，如果碰到面積不對，通常該怎麼處理？」等語（見原審卷第100頁），以及其自陳於簽約前即已看過登記資料，且仲介有向其提出勘測成果表等情相互勾稽（見本院卷第142、144頁），足見上訴人在簽約前第2次到現場查看屋況並自行丈量時，不僅已確認系爭店面足供置放其營業用機器，亦知悉該店面寬度未達3.7公尺。依上說明，被上訴人自不負瑕疵擔保責任，上訴人不得依民法第359條規定解除系爭買賣契約。
㈢再按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，如
出賣人於締約時已知有瑕疵仍為購買者，即難謂出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決同此意旨）。
查上訴人於簽訂系爭買賣契約前已知系爭店面寬度較地政機關登記內容短少，惟其經自行丈量後，認為系爭店面空間足供其營業使用而仍予購買，依前說明，自難認被上訴人未依債之本旨給付而應負不完全之債務不履行責任；上訴人主張其得依民法第227條第1項準用同法第229條、第254條規定解除系爭買賣契約，亦無理由。
㈣依系爭買賣契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即
被上訴人）若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即上訴人）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」（見原審卷第34頁），兩造已約明上訴人依該條約定請求損害賠償、返還價金及給付懲罰性違約金，係以系爭買賣契約因被上訴人有未依約履行等違約情事而由上訴人合法解除契約為其前提。然上訴人既不得解除系爭買賣契約，如前所述（見三、㈡㈢），其依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被上訴人返還已付價金103萬元，並賠償其支出之簽約代書費1,000元、房屋裝潢設計費3萬2,000元、稅費及過戶代書費6萬1,498元、房仲服務費20萬6,000元、履約保證手續費3,090元暨給付懲罰性違約金103萬元，共計236萬3,588元，即屬無據，不應准許。
四、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被上訴人給付236萬3,588元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、上訴人雖聲請本院向大安地政查明勘測成果表是否正確及與複丈成果圖是否相符，以及查明訴外人台北富邦商業銀行股份有限公司辦理系爭不動產抵押借款時進行鑑價之系爭不動產面積及權利範圍是否與複丈成果圖相符（見本院卷第121頁）。惟上開情事不論調查與否，均不影響上訴人因於簽訂系爭買賣契約前已知系爭店面有寬度短少之瑕疵存在卻仍購買，自不得請求被上訴人負擔瑕疵擔保及不完全給付責任之認定，故無贅予調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 楊舒嵐法 官 許勻睿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 26 日
書記官 秦湘羽