臺灣高等法院民事判決112年度上字第437號上 訴 人 郭宏鈞訴訟代理人 劉凡聖律師被 上訴人 郭豐民訴訟代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國112年2月8日臺灣士林地方法院110年度訴字第695號第一審判決提起上訴，本院於113年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國109年7月17日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以每坪新臺幣（下同）43萬元，總價款6,978,900元買受上訴人所有新北市○○區○○段00、00地號土地（下稱系爭土地）應有部分1/2及其上門牌號碼新北市○○區○○路○段00號建物（下稱系爭建物），上訴人則應將系爭建物之使用權讓渡予伊，並於系爭土地所有權移轉登記後配合出具系爭建物辦理保存登記所需之相關書件及用印，否則視同違約，願以買賣金額雙倍賠償之；嗣因核對土地登記謄本後坪數增加，兩造於109年7月24日再簽訂不動產買賣契約書（下稱第2份契約），將買賣總價款提高為7,444,590元。伊已全額給付買賣價款予上訴人，詎上訴人拒絕偕同伊辦理系爭建物之保存登記，已構成給付遲延，並視同違約，伊自得請求上訴人履行上開契約義務，並給付以雙倍買賣價金計算之違約金500萬元。爰依系爭契約第1、3點約定及民法第348條規定，請求上訴人協同辦理系爭建物所有權保存登記，及給付500萬元本息（原審駁回被上訴人請求騰空遷讓交付系爭建物部分，未據聲明不服，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：系爭契約記載之買賣標的僅有系爭土地應有部分1/2，不包含系爭建物，嗣兩造因該契約交易重要事項有誤經另簽署第2份契約，亦未記載系爭建物；且系爭土地市價約每坪50萬元，兩造以低於行情之價格交易，顯未將系爭建物計入本件買賣標的。又系爭契約第1、3點並無將系爭建物所有權或事實上處分權讓予被上訴人之意，亦無房屋變換之約定；至都市更新條例第37條第1項第3款僅規定實施者須取得土地建物所有權人一定比例之同意，非須取得所有權，方可進行都市更新，被上訴人所稱取得系爭建物保存登記係為符合該條所定建物地板同意比例，顯非事實。則伊並無違約情事，被上訴人之請求均無理由；縱得請求，考量本件都更進度，被上訴人實無受任何損害，其請求之違約金顯屬過高，應酌減至0元等語，資為抗辯。
三、原審判決：㈠上訴人應協同被上訴人就系爭建物完成辦理建物所有權保存登記。㈡上訴人應給付被上訴人500萬元，及自110年8月26日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，及准供擔保後為假執行、免假執行。
上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第74-75頁，並依判決文字調整）：
㈠兩造於109年7月17日簽訂系爭契約，約定上訴人將其所有系
爭土地面積2分之1約16.23坪，以每坪43萬元，買賣總價款6,978,900元出售予被上訴人，並於契約第1點約定上訴人同意將系爭建物及其附著物之使用權讓渡予被上訴人，及配合都更進度完成房屋點交相關事宜；於契約第3點約定系爭土地過戶後，上訴人應隨時無條件積極配合被上訴人簽署出具系爭建物辦理保存登記所需之相關書件及用印，否則視同違約；若有違約，願以買賣金額雙倍賠償之等語（見原審卷第20-21頁）。
㈡兩造於109年7月24日再簽訂第2份契約，約定上訴人將系爭土
地以買賣總價款7,444,590元出售予被上訴人（見原審卷第67-87頁）。
㈢被上訴人分別於109年7月16日、7月24日、9月17日給付上訴
人2,093,670元、3,489,450元及1,202,306元（見原審卷第22-26頁），另為上訴人代墊土地增值稅659,164元，共計給付7,444,590元。
㈣上訴人於109年8月12日將系爭土地所有權權利範圍2分之1以1
09年7月24日買賣為原因，移轉登記予被上訴人（見原審卷第44-45頁）。
㈤上訴人於109年6月29日簽署其持有系爭土地及建物參與土地
更新會，因權利變換而拆除或搬遷地上物，應補償其價值和建築物之殘餘價值補償金額為3,330,282元，上訴人願意積極配合都更會簽署、出具辦理都市更新所需之相關書件之切結書（見原審卷第259頁）。
㈥上訴人於109年6月22日簽署房屋拆除同意書（見原審卷第261
-263頁）。
五、被上訴人主張其向上訴人買受系爭土地及系爭建物，已清償價金完畢，上訴人依約應就系爭建物協同辦理建物所有權保存登記予被上訴人，並給付違約金500萬元本息等語，為上訴人否認，並以前詞置辯。故本件兩造應審酌之爭點即為：㈠被上訴人請求上訴人協同辦理系爭建物之保存登記予被上訴人，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給付違約金500萬元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠被上訴人主張上訴人應依系爭契約就系爭建物協同辦理建物所有權保存登記予被上訴人，為無理由：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院107年度台上字第442號判決要旨參照）。
2.依系爭契約前言約定：「立契約書人郭宏鈞（下稱甲方）茲為同意新北市○○區○○段00地號（面積40.212M²）及00地號（面積67.057M²）合計共107.269M²；面積全部的1/2約16.23坪，以每坪43萬元整轉售予郭豐民（下稱乙方）。有關辦理買賣、分割土地簽約及所有權移轉登記、報稅、公告等一切事宜，甲方應隨時配合出具印鑑證明、戶籍謄本、土地權狀等必要書件，並配合辦理下列事項，若有違約，願以買賣金額雙倍賠償之，絕無異議，特立此契約殊為憑。」、第1點約定：「甲方同意將門牌新北市○○區○○路○段00號建物及其附著物之使用權讓渡予乙方，並配合都更進度完成房屋點交相關事宜。另建物若有租金收益，以都更會通知接管之日為止之租金收益歸甲方。」、第3點約定：「上述土地過戶後，甲方持有新北市○○區○○段00、00地號等1/2土地，面積約16.23坪，應隨時無條件積極配合乙方，簽署、出具前述建物辦理保存登記所需之相關書件及用印，絕無異議，否則視同違約。」等語，依系爭契約約定，可見兩造約定被上訴人向上訴人購買系爭土地應有部分1/2，並約定上訴人同意將系爭建物之使用權讓渡予被上訴人，並配合都更進度完成房屋點交，於都更會接管之前，系爭建物仍由上訴人收取租金收益。
3.上訴人雖抗辯第2次契約僅約定出售土地事宜，並未及於系爭建物，代表兩造並未有讓予系爭建物之合意等語，此為被上訴人所否認。而依證人即系爭契約見證律師王信凱於原審證稱：「當天是都更會請我過去就他們說有一個土地買賣契約書要請律師做見證，我到了之後，都更會就出具土地買賣契約書表示他們雙方就買賣內容達成合意，請我做見證，當時被告針對契約書第一點表示需要做文字變更，不能夠單獨以他來決定房屋點交的進度，應該要以都更會的進度為準。房子要拆的話也是要按照都更會的進度，所以就在土地買賣契約書第一點做文字增刪，要配合都更進度完成房屋點交。針對第一點部分就當時的認知應該是針對拆房子的事情，因為將來房子是要做都更的，所以當時的意思是被告必須按照都更進度配合將房子的使用權交給原告佔有，以便進行拆除，但在那之前，被告仍可以繼續收取租金收益，這是我印象比較深的，第一點部分當時有做實質的討論。至於其他部分在當天只是稍微與雙方做確認，若沒問題就請雙方簽名。」等語（見原審卷第251頁），故依證人王信凱之證述，可知兩造於系爭契約簽署時，確已約定將系爭建物之使用權交予被上訴人，而約定將系爭建物之使用權交予被上訴人係為便於都更進行拆除，故並約定依都更進度點交予被上訴人，於都更進度拆除系爭建物之前，上訴人仍得對系爭建物為使用收益，故上訴人抗辯並無讓予系爭建物之合意云云，自屬無據。至上訴人雖主張依第2份契約未就系爭建物為約定，應認已變更系爭契約有關系爭建物之約定等語，惟查系爭契約已約明就系爭建物配合都更時程為處理之合意，而觀之第2份契約（見原審卷第67-88頁），僅就土地面積及總價做更動，而並未有就系爭建物另為約定，堪認被上訴人主張係因面積有錯誤始就面積及總價之部分另為簽約等情為可採，尚難依此而認系爭契約有關系爭建物之約定，已因另簽第2份契約而不存在，故上訴人前開辯解，尚無足採。
4.被上訴人主張上訴人應依系爭契約第3點約定協同將系爭建物辦理建物所有權保存登記予被上訴人等語，此為上訴人所否認。依系爭契約第3點約定「甲方應隨時無條件積極配合乙方，簽署、出具前述建物辦理保存登記所需之相關書件及用印」等語，依系爭契約文義解釋，上訴人所應負之義務，係隨時無條件配合被上訴人簽署、出具辦理保存登記所需之相關書件及用印，並未約定上訴人應協同辦理系爭建物之保存登記予被上訴人甚明。且依證人王信凱證稱：「（請問系爭合約第3點約定被告應配合原告出具辦理建物保存登記之相關書件及用印，依你認知是什麼意思？）當時雙方並沒有針對第3點進行過說明或討論，當時的簽約氛圍都是圍繞在被告要進行都更的進度提出相關文件配合辦理。」、「（問：針對原證1土地買賣契約書第3點辦理保存登記的用意為何？當時兩造有無說明？）並沒有說明清楚，也沒有提到保存登記要登記給誰，當時是圍繞在要配合都更進度來行為。」等語（見原審卷第251、253頁），故依證人王信凱之證述，可知兩造於系爭契約第3點約定時，並未約明要將系爭建物之保存登記登記予何人，僅言明上訴人應配合都更之進度提出相關文件配合，故尚無從依系爭契約第3點之約定，逕予推論出上訴人有協同被上訴人辦理保存登記予被上訴人之義務。再參之被上訴人於109年8月27日寄發存證信函予上訴人即表明「系爭契約之目的，在於向台端買受土地及系爭建物之所有權利，兩造對此並無爭議。查本人於日前已協助台端將系爭建物辦妥保存登記，台端依約即應將系爭建物之所有權移轉予本人...」等語（見原審卷第107頁），被上訴人於存證信函中復自稱已協助上訴人將系爭建物辦妥保存登記等情，此更與被上訴人主張依系爭契約應將系爭建物辦理保存登記予被上訴人名下之主張相違，依此尚難認系爭契約第3點係約定上訴人應將系爭建物辦理保存登記予被上訴人，故依系爭契約第3點約定，被上訴人僅得請求上訴人簽署、出具系爭建物辦理保存登記所需之相關書件及用印，被上訴人主張上訴人依約應負協同辦理保存登記予被上訴人之義務，即屬無據。
5.被上訴人主張系爭契約第3點約定係為使被上訴人取得合法建物之比例，得以申請都更，故系爭契約第3點之真意係約定上訴人要負協同辦理保存登記予被上訴人等語，此為上訴人所否認。按實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意；其同意比率依下列規定計算。但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算：...三、依第二十三條規定辦理者：應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意。都市更新條例第37條第1項第3款定有明文。故依被上訴人主張符合第37條第1項第3款之比例，需達私有土地及私有合法建築物所有權人均超過4/5，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過4/5之同意，然依被上訴人主張如附表所示之比例觀之（見原審卷第350頁），被上訴人係將上訴人所有之○○路○段00號建物及系爭建物一同列入計算，然系爭契約之爭議與上訴人所有00號建物是否加入同意都更，並無關連，自不能逕將上訴人所有之00號建物一同列入計算，故若以未加入系爭建物（即00號建物）及00號建物計算，其同意比例為33.01％【計算式：（34.8+34.8+34.8+54.07+54.07＝212.54）÷（34.8+34.8+34.8+5
4.07+54.07+141.90+181.16+54.07+54.07＝643.74）＝0.3301】，縱加入系爭建物，其同意比例為61.15％【計算式：（21
2.54+181.16）÷643.74＝0.6115】，亦未達被上訴人所主張符合都市更新條例第37條第1項第3款規定之80%，依此已難認被上訴人前開主張為真實，況兩造於系爭契約既未明文約定，且於簽約當時亦未為此主張，此亦經證人王信凱證述如前，故被上訴人主張系爭契約第3點之真意係約定上訴人要負協同辦理保存登記予被上訴人，即屬無據。㈡被上訴人請求上訴人給付違約金500萬元，為無理由：
1.按給付無確定期限者，依民法第229條第2項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。依系爭契約第3點約定「甲方應隨時無條件積極配合乙方，簽署、出具前述建物辦理保存登記所需之相關書件及用印」，並未定有履行之期間，自係屬無確定期限之給付，揆諸前揭說明，被上訴人自應先為符合債之本旨之催告，上訴人始負遲延責任。
2.被上訴人主張其已以存證信函催告上訴人依系爭契約履行，上訴人拒未履行，自屬給付遲延，視同違約，應依系爭契約前言負賠償責任等語，此為上訴人所否認。依被上訴人110年1月15日寄發之存證信函所載「主旨：為催告台端應於文到七日內，依約配合完成新北市○○區○○路○段00號建物及其附著物之事實上處分權之轉讓及交付，並配合辦理上開房屋之保存登記等事宜，詳如說明，請查照。...二、系爭契約之目的，在於向台端買受土地及系爭建物之事實上處分權，台端並應配合本人辦理系爭建物之保存登記，以使本人在系爭建物取得合法建物地位後，得即時參與本人擔任會長之新北市○○區○○段00地號等41筆土地更新會之會員大會、都更公聽會程序，以確保會員大會、都更公聽會之議案均能取得符合更新會章程及依法所定之土地面機及合法建物面積同意比率，兩造對此並無爭議。...為此爰以本函催告台端應於文到七日內出面依約配合本人辦理系爭建物之事實上處分權移轉、點交，並協助辦理保存登記事宜」等語（見原審卷第28-36頁），惟依系爭契約第3點之約定，被上訴人僅得請求上訴人簽署、出具系爭建物辦理保存登記所需之相關書件及用印，已如前述，則被上訴人以存證信函主張上訴人應協同辦理保存登記云云，已不符系爭契約之本旨，故被上訴人以存證信函催告上訴人應協同辦理保存登記，其催告不符債之本旨，自不發生催告之效力。
3.據上，被上訴人之催告既不生合法催告之效力，上訴人即不因被上訴人所定7日之期間屆滿而負遲延責任甚明，故被上訴人主張上訴人未依約履行而視同違約，應依系爭契約前言賠償500萬元，自屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約，請求㈠上訴人應協同被上訴人就系爭建物完成辦理建物所有權保存登記。㈡上訴人應給付被上訴人500萬元，及自110年8月26日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應協同被上訴人就系爭建物完成辦理建物所有權保存登記，及判命上訴人應給付被上訴人500萬元，及自110年8月26日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並就金錢給付部分為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 25 日
民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠
法 官 吳燁山法 官 鄭貽馨正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 25 日
書記官 郭晋良