臺灣高等法院民事判決112年度上字第566號上 訴 人 徐瑞琴訴訟代理人 吳存富律師
郭光煌律師上 訴 人 謝嘉玲訴訟代理人 蔡士民律師
周福珊律師複代理人 賴玉梅律師上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國111年12月29日臺灣新北地方法院109年度訴字第1768號第一審判決，各自提起一部上訴、上訴，本院於112年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回徐瑞琴後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨該訴訟費用之裁判均廢棄。
二、謝嘉玲應再給付徐瑞琴新臺幣伍拾萬貳仟玖佰玖拾肆元，及自民國一０九年六月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、徐瑞琴之其餘上訴駁回。
四、謝嘉玲之上訴駁回。
五、經廢棄部分之第一審訴訟費用由謝嘉玲負擔。第二審訴訟費用，關於徐瑞琴上訴部分，由謝嘉玲負擔百分之五十四，餘由徐瑞琴負擔；關於謝嘉玲上訴部分，由謝嘉玲負擔。
六、本判決第二項所命給付，於徐瑞琴以新臺幣壹拾陸萬捌仟元供擔保後，得假執行；但謝嘉玲如以新臺幣伍拾萬貳仟玖佰玖拾肆元預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人徐瑞琴（下稱徐瑞琴）起訴主張：伊於民國108年5月19日向被上訴人即上訴人謝嘉玲（下稱謝嘉玲）購買門牌號碼新北市○○區○○00○000號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地），約定價金新臺幣（下同）1,326萬元（下稱系爭契約），謝嘉玲並在系爭契約之不動產標的物現況說明書（下稱系爭說明書）勾選系爭房屋無滲漏水情形。然系爭房屋有漏水及壁癌等瑕疵（下稱系爭瑕疵），伊通知謝嘉玲修繕瑕疵未果，乃以起訴狀繕本送達通知減少價金，伊因系爭瑕疵支出修補費用131萬1,505元，並因此減損交易價值151萬5,350元，合計282萬6,855元（計算式：1,311,505＋1,515,350＝2,826,855），謝嘉玲無繼續保有該減少價金之法律上原因，應依民法第179條規定返還不當得利，及依民法第227條準用給付不能、給付遲延規定賠償損害，伊得擇一請求給付。又謝嘉玲交付之系爭房屋存有系爭瑕疵，顯然欠缺保證品質，伊因此花費心力尋訪廠商修繕系爭瑕疵及對謝嘉玲起訴，致罹患憂鬱症，精神上感到痛苦，謝嘉玲應依民法第227條之1規定賠償精神慰撫金10萬元。爰求為命謝嘉玲給付292萬6,855元（計算式：2,826,855＋100,000＝2,926,855）本息之判決（原審命謝嘉玲給付198萬9,779元及自109年6月10日起算之法定遲延利息，並駁回徐瑞琴其餘之請求。兩造各自就上開敗訴部分聲明不服提起上訴，徐瑞琴逾上開請求部分，未繫屬於本院，非本院審理範圍）。上訴及答辯聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡謝嘉玲應再給付徐瑞琴93萬7,076元，及自109年6月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。㈣謝嘉玲之上訴駁回。
二、謝嘉玲則以：系爭房屋所有權於108年8月26日移轉與徐瑞琴，伊將房屋鑰匙留在屋內，危險負擔於是日移轉，徐瑞琴可隨時入內檢查，其自陳遲至109年1月13日始為瑕疵通知，應視為承認所受領之物。系爭房屋因老舊而致防水功能失效，徐瑞琴應依系爭契約成立時之房屋現況受領該屋，不能強令伊將該屋修繕為全新之物；且系爭瑕疵經修繕後，即無繼續漏水問題，自無污名化價值減損可言。徐瑞琴罹患憂鬱症，與系爭房屋有無瑕疵無關，不得請求伊賠償精神慰撫金。又徐瑞琴未依系爭契約特別約定事項第30條所定期限給付第3、4期價金，遲至同年12月24日始付清尾款，遲延141日，伊對徐瑞琴有逾期違約金債權37萬3,932元，可與其本件請求相抵銷等語，資為抗辯。上訴及答辯聲明：㈠原判決不利於謝嘉玲部分廢棄。㈡上開廢棄部分，徐瑞琴在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢謝嘉玲之上訴駁回。 ㈣如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、謝嘉玲於108年5月19日以1,326萬元價格出售系爭房地與徐瑞琴，謝嘉玲在系爭說明書勾選系爭房屋無滲漏水；兩造於同年12月24日在仲介人員處點交文件、結算價金及各項稅費，兩造再於109年1月12日在系爭房屋處，由謝嘉玲取走原留置屋内物品，徐瑞琴於翌（13）日以LINE通訊軟體發訊息通知謝嘉玲介紹防水工程廠商等情，有系爭契約、系爭說明書、LINE對話紀錄可參（見原審卷一第21頁至第33頁、第55頁；本院卷一第269頁，卷二第57頁)，並為兩造所不爭執（見本院卷一第353頁至第355頁），堪認屬實。
四、徐瑞琴主張系爭房屋有系爭瑕疵，欠缺謝嘉玲保證之品質，其受有支出修繕費用、污名化價值減損及精神上痛苦之損害，得依不當得利、民法第360條及不完全給付等規定，請求謝嘉玲賠償損害等語，為謝嘉玲所否認，並以前詞置辯。經查：
(一)系爭房屋確有系爭瑕疵，欠缺謝嘉玲保證之品質，謝嘉玲應依民法第360條規定賠償損害。
1、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第360條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
2、查系爭房屋固為84年9月15日建築完成（見本院卷一第209頁），然謝嘉玲在經兩造簽名確認之系爭說明書項次30：「本標的物是否有滲漏水情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶」，勾選「否」（見原審卷一第31頁），堪認徐瑞琴係購買無滲漏水之房屋，系爭說明書始有上開項目欄位之問題，並由謝嘉玲勾選，再經兩造簽名確認。謝嘉玲既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證，不因系爭契約及附件內無「保證無滲漏水」等文字記載而有異。謝嘉玲否認其有保證系爭房屋無漏水瑕疵，其無交付無滲漏水房屋與徐瑞琴之義務云云，自非有據。
3、徐瑞琴主張系爭房屋於108年12月點交後，自109年1月12日起陸續發現地下室有增建漏水、車庫滲水、車庫上方壁癌、牆面泛斑、樓梯漏水、廁所牆面滲水及地下室上一樓梯間滲水，一樓大門入口電梯處漏水、客廳漏水、冷氣窗口下方壁癌、客廳八角窗下壁癌、階梯上方採光罩破損漏水、廚房漏水、露台防水失效，三樓主臥室柱角及上方壁癌、四樓柱角、天花板壁癌、浴室天花板漏水、梯間漏水及壁癌、露台修復痕跡及防水失效，五樓樓梯間壁癌、柱角曾修復且防水失效、採光罩漏水、頂樓下方壁癌、電梯機坑漏水、頂樓女兒牆裂縫漏水等情，業據提出照片為證（見原審卷一第35頁至第53頁、第155頁至第158頁、第217頁至第233頁），經原審囑託鑑定之結果：會勘時未發現系爭房屋有新修工程，系爭房屋滲漏水與新修工程無關，造成滲漏水原因：⑴外牆、女兒牆防滲漏水功能欠佳，或窗框四周塞水路功能失效。⑵屋頂或露台地坪及室内地坪防滲漏水功能欠佳。⑶地下室開口面臨前面馬路，室内地坪高程低於室外馬路之高程，如遇較大雨量時，雨水容易倒灌等。並無因買受人疏於管理、維護而導致滲漏水或致使滲漏程度加劇之情形，有鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）為憑（見外放鑑定報告第8頁、第10頁），鑑定人江星仁再以111年2月8日說明書（下稱0208說明書）詳述系爭房屋有多處滲漏水，研判其原因為外牆防滲漏水功能欠佳，或窗框四周塞水路功能失效或屋頂或露台地坪及室內地坪防滲漏水功能欠佳等語（見原審卷二第83頁），及於本院到場陳述：地下室牆壁及平頂滲漏潮濕情形，現場看很明顯，不須再以儀器檢測，系爭鑑定報告書編號3至6照片所示牆壁大片潮濕面積，防水功能不佳；編號11照片所示地下室鐵捲門進口平頂水漬滲漏，明顯看出潮濕，滲漏位置有1至2個手掌寬，判斷是建物外牆老舊，外牆防水失效所致；編號18照片所示電梯機坑在會勘時有積水，研判是外牆防水有問題，要重新施作防水；編號19及20照片所示電梯間牆頂有滴漏水，該處較潮濕；編號21照片所示1樓入口處地坪有外來積水；編號22照片所示茶几及地板在第二次補充鑑定時有看到積水，雨水從外牆滲漏至2樓地板，再從地板滴漏到1樓，歸結為2樓外牆防水有問題，茶几處漏水是從2樓地板滴漏下來，地板上積水是從客廳外窗框及外牆滲漏進來，是外牆防水不佳所致等語綦詳（見本院卷一第308頁至第314頁），堪認系爭瑕疵係因系爭房屋防水層年久失修所致。
4、審酌鑑定人江星仁為執業建築師，領有建築師執照，具備建築工程專業知識、經驗，有新北市建築師公會110年6月17日新北市建師鑑字第287號函可稽（見原審卷一第191頁）；系爭鑑定報告已說明鑑定人至系爭房屋現場會勘，並逐項拍攝系爭房屋滲漏水處之現況，再分析說明現場未發現新作工作，故滲漏水原因與新修工程無涉，再依現場地形及樓層現狀，研判滲漏水原因係因外牆房滲漏水功能欠佳、窗框塞水路工程失效等，堪可憑採。謝嘉玲既自承：伊持有系爭房屋期間曾就系爭房屋4樓空地外牆做防水，未就其他建物外牆做防水，地下室未做過防水等語（見本院卷一第318頁、第320頁），益徵徐瑞琴主張系爭瑕疵是在謝嘉玲交屋時即存在，欠缺謝嘉玲以系爭契約保證之品質等語屬實。鑑定人江星仁既稱系爭房屋因為漏水情形很明顯，用肉眼目視即可，明顯看出現場很潮濕，不須使用水分計等儀器檢測，系爭鑑定報告書只附平面圖，其鑑定是以立面圖計算外牆施作防水工程面積等語明確（見本院卷一第307頁、第308頁、第310頁、第315頁），謝嘉玲僅以：鑑定人未使用科學儀器測量牆壁水分，外牆面積計算未說明依據，鑑定結果不正確云云為辯，核與本院上開認定結果不符，無足採信。
5、謝嘉玲固抗辯其於108年8月26日移轉系爭房地與徐瑞琴時，已將鑰匙放置屋內，其未從速檢查，怠於通知瑕疵，視為承認所受領之物云云。惟查：
⑴謝嘉玲於108年8月26日移轉系爭房地所有權與徐瑞琴，然未
同時交屋，迄同年12月24日在仲介人員處會同點交文件、結算價金及各項稅費等情，迄109年1月兩造始至系爭房屋處，謝嘉玲取走其在系爭房屋處之物品，業如前述，觀之系爭契約第9條第2款約定「雙方應於辦理買賣標的物點交時個別簽立不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書，乙方（即謝嘉玲）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（即徐瑞琴）…」（見原審卷一第25頁）。而兩造係於108年12月24日簽立房地產點交書（見原審卷一第33頁），故謝嘉玲係於108年12月24日始辦理將系爭房屋交付徐瑞琴占用，斯時系爭房屋尚有謝嘉玲之物品，尚難僅以其有將鑰匙留置系爭房屋內，即認已交付該房屋與徐瑞琴。
⑵謝嘉玲出售系爭房屋前之108年2月將系爭房屋油漆粉刷，為
謝嘉玲所自陳(見本院卷一第321頁)，並有仲介人員王子睿以LINE訊息傳送與謝嘉玲之系爭房屋內部照片可參（見本院卷一第107頁至第137頁）；而徐瑞琴係於兩造108年12月24日點交系爭房屋後，於109年1月12日會同謝嘉玲進入該儲藏室，始發現該儲藏室牆面潮濕、車庫和儲藏室的牆壁滲水、牆角有壁癌，而於同年1月19日以LINE訊息通知謝嘉玲有上開滲漏水情形，其後，迄同年5月7月為止，徐瑞琴亦陸續以LINE訊息通知謝嘉玲系爭房屋4樓和室牆角漏水、樓上加蓋遮陽劣化漏水，防水層有問題、下雨時裂縫及牆角就會滲水，系爭房屋進門之樓梯採光罩和頂樓破損滴水等瑕疵等語，有上開LINE對話紀錄可參（見本院卷二第19頁、第21頁、第59頁、第61頁、第66頁、第67頁）。依其日期，均於108年12月24日之後，足見徐瑞琴於109年1月12日會同謝嘉玲進入系爭房屋地下儲藏室時，始知悉系爭房屋有滲漏水情形，自不能以徐瑞琴於108年12月24日受交付系爭房屋，迄109年1月始對謝嘉玲為上開瑕疵通知，即遽謂徐瑞琴係怠於檢查瑕疵。
⑶參佐謝嘉玲於接獲徐瑞琴上開瑕疵通知後，於109年4月2日以
LINE訊息回覆：109年1月13日就請您找師傅估價修繕漏水事宜，至今還未完成、請趕快僱工估價修復等語（見本院卷二第68頁），應認謝嘉玲交付系爭房屋時即有上開滲漏水之情形，與其依系爭說明書所擔保系爭房屋無滲漏水之瑕疵不符，自欠缺謝嘉玲以系爭契約保證之品質，徐瑞琴已於109年5月寄發存證信函通知謝嘉玲出面解決（見原審卷一第61頁至第63頁），未獲置理，其於109年6月2日起訴請求謝嘉玲依民法第360條規定賠償損害，應予准許。
(二)徐瑞琴得請求謝嘉玲賠償損害249萬2,773元。
1、鑑定人江星仁依照原審109年8月13日第1次囑託函、109年10月20日第2次囑託函、111年2月11日補充鑑定函之囑託鑑定事項（見原審卷一第137頁至第138頁、第171頁，卷二第77頁），鑑定認系爭房屋有系爭瑕疵，可以施作滲入型防水漆、牆壁防水處理、塗布塞水路、內外牆漏水修復等方式修復，其各項費用及有修復必要之理由，如附表甲編號1至17、附表乙編號1至6及附表丙編號1至4、7至8、11所示，有系爭鑑定報告所載鑑定結果、附件㈧之1、附件㈧之2修復費用估算明細表（下稱附件㈧之1、附件㈧之2）可參（見第9頁、第11頁）；另就系爭房屋①1樓挑高吊燈邊裂縫、滴水及角落壁癌；②4樓和室樓板水漬、下方木板腐蝕；③客廳通往地下室橫樑壁癌等3部分之修補費用，依序為13萬8,600元、6萬2,370元、5萬7,500元（3筆計25萬8,470元）部分，有鑑定人0208說明書、新北市建築師公會111年7月19日新北市建師鑑字第302號函（下稱0719函）編號3、5、6可參（見原審卷二第139頁、第141頁），且鑑定人江星仁亦到場說明：補充鑑定時研判1樓天花板漏水是從2樓外牆進來的漏水，故就2樓外牆面積計算認為依2樓外牆防水工程面積81.5平方公尺，認應增加修繕費用13萬8,600元（見本院卷一第316頁）。又參鑑定人0208說明書，可知附表甲編號1至17、附表乙編號1至6所示工項之修繕較複雜，施工現場須專業人員監工，爰編列專業人員監工費如附表甲編號18、附表乙編號7，以監督承包商之施工品質，且如附表工程之管理費及利潤約10％等情（見原審卷二第86頁、第87頁、第88頁、附件㈧之1、附件㈧之2）；至鑑定人0719函文就所示工項所增加之直接工程費用（即附表丙編號1至4、7至8、11部分），並無編列專業人員監工，可認此部分工程無專業人員監工之必要，以上述直接工程費及專業人員監工費用加總結果，分別計算管理費及利潤，再據上開總金額計算營業稅，總計系爭瑕疵合理修繕費用計152萬6,370元（詳見附表甲、乙、丙所示工項及金額）。
2、謝嘉玲雖抗辯附件㈧之1修復費用估算明細表項次1至3、5至6所載外牆面積，及鑑定人0719函文所載系爭房屋1樓客廳上方天花板面積不正確，上開修繕費用應扣除67萬5,520元云云。惟查，鑑定人0207函文所附江星仁說明書已詳述外牆修繕面積是依使用執照圖說標示尺寸計算而得（見原審卷二第83頁、第84頁），鑑定人江星仁亦到場陳述：外牆修繕面積是依立面圖計算而來，1樓天花板漏水是從2樓外牆進來，故計算2樓外牆面積為81.5平方公尺，地下室外牆防水工程面積，是就系爭鑑定報告內地下室照片索引圖箭頭③所指牆壁與箭頭⑤所指牆壁間之長條形範圍、箭頭⑭所指廁所牆面、箭頭⑫所指儲藏室牆面、箭頭⑧反向所指採光天井內側牆面等處計算而來等語綦詳（見本院卷一第315頁至第316頁），堪認外牆及地下室應進行防水工程之修繕面積係鑑定人江星仁依照其至現場會勘結果、系爭房屋使用執照立面圖等據以計算所得。謝嘉玲以該面積較其另委請建築師以平面圖、索引圖計算之外牆面積為多，抗辯江星仁之鑑定結果不正確云云，自無可採。
3、污名化價值減損：⑴系爭房屋於修復漏水後，因房屋隱蔽處太多，有無法完全修
復之風險且不確定性高，可能再發生漏水問題，研判於修復滲漏水後交易價值仍有減損，有系爭鑑定報告可參（見第9頁及第10頁）。
⑵國泰不動產估價師聯合事務所（下稱國泰估價所）估價結果
，亦認：系爭房屋於修繕滲漏水後，漏水成因及態樣不一，惟行政機關並無明確公示揭露制度，依系爭鑑定報告之鑑定結果，系爭房屋於修繕滲漏水後有再發生漏水風險且不確定性高，一般使用者普遍具有主觀嫌惡性，綜合考量房屋因系爭瑕疵有顯著之污名效果，經修復滲漏水後仍有市場交易性貶值。又謝嘉玲係一併出售系爭房地及其在該屋與鄰房間合法棟距空間增建之儲藏室（下稱系爭棟距增建），且不動產交易實務，房屋不能脫離土地而使用，出售房屋時通常一併出售土地，謝嘉玲既同時出售系爭房地（含系爭棟距增建）與徐瑞琴，在計算系爭房屋因系爭瑕疵所生污名化價值減損金額時，應一併將基地交易價格納入計算較合理，污名價值減損比率即以無瑕疵正常房地總價格扣除漏水修復後正常房地總價格之所得，除以無瑕疵正常房地總價格之比例，再乘以系爭房地總價格1,326萬元，計算系爭房屋之污名化價值減損為96萬6,403元，有估價報告書所載污名顯著性測試結果及鑑定結果結論可稽（見外放估價報告第54頁至第55頁、第65頁），堪認屬實。謝嘉玲所辯：徐瑞琴未因系爭瑕疵受到污名化價值減損損害云云，尚無可採。至上開估價報告另以「排除系爭棟距增建」假設條件之估算結果，核與兩造間交易內容不同，無從認係徐瑞琴因系爭房屋有系爭瑕疵所生之損害。
4、綜上，徐瑞琴依民法第360條規定請求謝嘉玲賠償合理修繕費用152萬6,370元、污名化價值減損金額96萬6,403元，合計249萬2,773元部分，為有理由。徐瑞琴依民法第360條規定之請求，既有理由，其另依同法第179條、第227條第1項規定請求，亦不能獲更有利之判決，徐瑞琴此部分請求逾249萬2,773元本息，為無理由。
(三)徐瑞琴依民法第227條之1規定請求謝嘉玲賠償精神慰撫金10萬元本息，為無理由。
1、按不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害使精神上受有痛苦為必要。所謂人格權，係指人的存在價值與尊嚴相關之權利。
2、查徐瑞琴主張其罹患憂鬱症，固提出診斷證明書為證（見原審卷一第237頁），然罹患憂鬱症之成因非僅一端；上訴人自陳於系爭房屋點交後，即發現漏水，迄未修繕，未居住該屋，要等漏水修完才會進住，以免造成家具毀損等語（見原審卷一第15頁；本院卷第46頁），故徐瑞琴並未居住在系爭房屋，尚難認因系爭瑕疵侵害其居住安寧；至徐瑞琴以其修繕漏水尋覓廠商及對謝嘉玲起訴所耗心力，尚難遽認其人格權受有侵害，徐瑞琴依民法第227條之1準用第195條第1項規定請求謝嘉玲賠償精神損害10萬元云云，自屬無據。
(四)謝嘉玲所為抵銷抗辯為無理由。謝嘉玲提起上訴後抗辯：徐瑞琴遲至108年12月24日始付清尾款，逾期141日，應依系爭契約第5條第3項約定對伊負違約金債務37萬3,932元，伊可與本件請求相抵銷等語（見本院卷第201頁），依民事訴訟法第447條第1項第6款規定固應准許其提出，惟按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，即無抵銷可言。查系爭契約第5條雖約定徐瑞琴應於稅單核發後5日內將第3期款566萬元匯入履約保證專戶、於貸款核發時將第4期款660萬元匯入上開專戶，若有遲延給付價金情事，每逾1日應按遲延價金萬分之2計算違約金與謝嘉玲（見原審卷一第23頁）。然兩造於108年5月成立系爭契約後，約定於108年8月2日及22日先後簽署協議書、第二次協議書，就徐瑞琴自備款不足且貸款未能補足部分，徐瑞琴應於108年12月31日前付清最後一筆款項（見本院卷一第261頁至第263頁），依上開協議書約定，並未提及徐瑞琴給付價金遲延應負違約責任，故徐瑞琴應迄108年12月31日始需給付尾款，兩造已於108年12月24日完成點交及價金稅費結算，業如前述，徐瑞琴在第二次協議書約定期限（108年12月31日）屆至前已付款完畢，謝嘉玲以徐瑞琴有給付價金遲延應負違約金債務並據為抵銷抗辯，洵無可採。
五、綜上所述，徐瑞琴依民法第360條規定，請求謝嘉玲給付249萬2,773元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年6月10日（見原審卷一第83頁原審送達證書）起，至清償日止，按週年利率百分之5計算利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，不應准許。原審就上開應准許中之50萬2,994元本息為徐瑞琴敗訴之判決，尚有未合，徐瑞琴上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄後改判如主文第2項所示。就上開應准許部分中之198萬9,779元本息，原審為徐瑞琴勝訴之判決，並酌定擔保為准、免假執行之宣告，及上開不應准許部分，原審為徐瑞琴敗訴之判決，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，謝嘉玲之上訴、徐瑞琴之其餘上訴意旨，均無理由，應予駁回。又本院所命給付，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件徐瑞琴之上訴為一部有理由、一部無理由，謝嘉玲之上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃書苑
法 官 陳 瑜法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
徐瑞琴不得上訴。
謝嘉玲如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日
書記官 莊智凱附表（本院認定系爭瑕疵必要工項及其合理修繕費用）
甲、系爭鑑定報告附件㈧之1修復費用表部分 編號 項次及工項名稱 金額 必要費用理由 1 項次1、外牆施作滲入型防水漆 31萬2,960元 系爭房屋漏水原因包括外牆防滲漏水功能欠佳，且外牆施作滲入型防水漆之前，須先搭設施工鷹架及防塵網、將外牆清理乾淨，故左列工作應有施作必要。 2 項次2、外牆清理乾淨 1萬9,560元 3 項次3、施工鷹架及防塵網 10萬0,800元 4 項次4、窗框四周塗佈塞水路整修 2萬5,200元 系爭房屋漏水原因包括窗框四周塞水路功能失效，故左列工項應有施作必要。 5 項次5、地下室外牆之內面打鑿整平 3萬7,000元 地下室外牆防滲漏水功能欠佳，且修繕時須將地下室外牆之內面打鑿磨平，再繼續施作1：2水泥砂漿摻epoxy粉刷，再復原於打鑿地下室外牆內面時所破壞之裝修材，故左列工項應有施作必要。地下室地坪高度低於室外道路高度，有必要增設陰井及馬達供排放積水。 6 項次6、1：2水泥砂漿EPOXY粉刷 6萬6,600元 7 項次7、地下室新增陰井及2顆馬達含電源 3萬4,000元 8 項次8、其他裝修材復原 3萬3,600元 9 項次9、露台地坪施作滲入型防水漆 3萬0,720元 露台漏水原因為露台地坪防滲漏水功能欠佳，且經鑑定人依據使用執照圖說標示之尺寸計算左列工項應施作防水工程之面積為32平方公尺 ，故左列工項應有施作必要。 10 項次10、電梯間外殼縫隙塗佈塞水路整修 1萬6,000元 電梯車廂外殼接合處未作防水處理，容易滲漏水，且依現場相關平面配置及依據使用執照圖說標示之電梯間外殼尺寸計算其修繕面積為32平方公尺，故左列工項應有施作必要。 11 項次11、室內牆壁水漬斑駁泛黃重新油漆 3萬元 系爭房屋漏水嚴重，室內牆壁水漬斑駁泛黃處分布分散各樓層，系爭鑑定報告參考一般建築工程實務量化油漆工程一式，故左列工項應有施作必要。 12 項次12、電梯機坑牆壁防水處理 2萬元 參考一般建築工程實務，量化電梯機坑牆壁防水工程為一式，故左列工項應有施作必要。 13 項次13、電梯機坑抽水裝置含電源 3萬元 現場漏水嚴重，電梯機坑容易積水及引發故障，有必要增設抽水裝置排水。 14 項次14、樓梯間頂防水處理修繕 8,640元 系爭鑑定報告依據使用執照圖說標示之尺寸計算樓梯間頂應施作防水工程面積為326平方公尺。 15 項次15、廢棄物運棄費 2萬元 上開修繕工程所產生廢棄物約要運棄5次，有施作必要。 16 項次16、室內外清潔復原 5萬2,000元 左列工項為就室內及室外施工中與最後之清潔復原所需工資及協調管理，及驗收後之瑕疵復原清潔計算約需20工之估算結果，有施作必要。 17 項次17、零星整修及其他 7萬5,223元 參考新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊與中華民國全國建築師公會2015、2019鑑定手冊所列「零星整修及其他」項目予以編列左列工項，有施作必要。 18 項次18、專業人員監工費用 5萬8,000元 本件修繕比較複雜，現場需有專業人員監工，但施工規模不大，為免施工疏失而致前功盡棄，故有必要編列左列費用。 19 項次19、管理費及利潤 9萬7,030元 一般修繕工程管理費及利潤約為10％，有施作必要。 20 項次20、營業稅 5萬3,367元 其金額依上開編號1至20加總金額乘以5％計算。 小計 112萬0,700元(A) 乙、系爭鑑定報告附件㈧之2修復費用表部分 編號 項次及工項名稱 總價 必要費用理由 1 項次1、外牆施作滲入型防水漆 4萬0,320元 系爭房屋外牆有多處滲漏水，包括外牆之外面及外牆之內面，均有搭設施工鷹架及防塵網、清理外牆後施作塗佈防水漆等工作，有施作必要。 2 項次2、外牆清理乾淨 2,520元 3 項次3、施工鷹架及防塵網 2萬1,600元 4 項次4、地下室新增陰井及2顆馬達含電源 3萬8,000元 地下室地坪高度低於室外道路高度，有必要增設陰井及馬達供排放積水。 5 項次5、廢棄物運棄費 4,000元 就上開修繕工程產生之廢棄物有運棄1次，有施作必要。 6 項次6、零星整修及其他 9,998元 本院認有必要編列理由同附表甲編號17所示。 7 項次7、專業人員監工費用 1萬1,000元 本件修繕工程較複雜，施工現場要有專業人員監工，否則施工時稍有疏忽，將前功盡棄，本案規模不大等情，有施作必要。 8 項次8、管理費及利潤 1萬2,752元 同附表甲編號18所示；其金額依上開編號1至7加總金額乘以10％計算。 9 項次9、營業稅 7,010元 其金額依上開編號1至8加總金額乘以5％計算。 小計 14萬7,200元（B） 丙、新北建築師公會111年7月19日新北市建師鑑字第302號函編號3、5、6所示工項部分 編號 項次及工項名稱 總價 必要費用理由 1 3-1、外牆施作滲入型防水漆 7萬8,240元 1樓挑高吊燈邊有裂縫（樓上是房間），滴水至1樓茶几，1樓角落有壁癌，會增加左列必要修復費用，有施作必要。 2 3-2、外牆清理乾淨 4,890元 3 3-3、窗框四周塗佈塞水路整修 2萬5,200元 4 3-4、零星整修及其他 1萬1,670元 同附表甲編號17所示。 5 3-5、管理費及利潤 1萬2,000元 同附表甲編號18所示，其金額如鑑定人0726函編號3所示。 6 3-6、營業稅 6,600元 其金額如鑑定人0726函編號3所示。 1～6小計 13萬8,600元 7 5-1、四樓和室地板水漬下方之木板腐蝕整修費用 4萬8,300元 4樓和室樓板有水漬、下方有木板腐蝕，原鑑定結果可含括修補此項漏水現象，不用增加修補費用，但下方木板腐蝕之整修費用即有必要增加支出，應有施作必要。 8 5-2、廢棄物運棄費 5,700元 9 5-3、管理費及利潤 5,400元 同附表甲編號19所示，其金額如鑑定人0726函編號5所示。 10 5-4營業稅 2,970元 其金額如鑑定人0726函編號5所示。 7～10小計 6萬2,370元 11 6、客廳通往地下室橫樑壁癌 5萬7,500元 系爭房屋1樓客廳通往地下室橫樑壁癌嚴重，就該部分進行修補會增加必要修復費用，認應有施作必要。 小計 25萬8,470元（C） 總計（A+B+C） 152萬6,370元