臺灣高等法院民事判決112年度上字第766號上訴人即附帶被上訴人 徐文崇
廖宇垣劉欽乾鍾英城何有妹何恭喜共 同訴訟代理人 劉雅萍律師被上訴人即附帶上訴人 廖裕健（兼廖子敬之承當訴訟人）0000000000000000訴訟代理人 吳栩臺律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年4月24日臺灣新竹地方法院110年度訴字第491號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於113年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於准許廖宇垣、劉欽乾每月租金調整逾附表二編號11、13至16「調整後月租金」欄所示金額；及命徐文崇、鍾英城、何恭喜、何有妹、劉欽乾就承租原判決附表一編號1至10、14、19至23所示土地之每年租金調整逾土地各該年度申報地價年息8％之金額部分，暨該訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，廖裕健在第一審之備位之訴駁回。
徐文崇、鍾英城、何恭喜、何有妹、劉欽乾之其餘上訴均駁回。
廖裕健之附帶上訴駁回。
第一審經廢棄部分之訴訟費用，及第二審訴訟費用關於上訴部分，由廖裕健負擔10分之9，餘由徐文崇、鍾英城、何恭喜、何有妹、劉欽乾負擔；關於附帶上訴部分，由廖裕健負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第2項定有明文。原被上訴人廖子敬於本件訴訟繫屬中之民國112年8月14日將其所有坐落新竹縣橫山鄉合興段454-23土地（下稱454-23土地）全部、同段414土地（下稱414土地）應有部分1/2，移轉登記予被上訴人廖裕健（下稱被上訴人，本院卷第157頁、第159頁之土地謄本），並將其依上開土地得請求之不當得利、租金債權讓與被上訴人，並經被上訴人聲請承當訴訟，廖子敬、上訴人均表示同意（見本院卷第253頁、第255頁、第357頁、第240頁），應予准許。
二、次按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，民事訴訟法第460條第1項本文明定。被上訴人於本院言詞辯論終結前，就其原審先位敗訴部分提起附帶上訴（見本院卷第240頁、第358頁至第360頁），核無不合，亦應予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：伊為坐落原判決附表一（下稱附表一）所示土地（下稱系爭土地，各別以地號稱之）之所有人，兩造就系爭土地雖有不定期限之租地建屋契約（下稱系爭租約），然於日治時期承租時所興建之建物已逾加強磚造35年之耐用年數，有不堪使用或拆除改建情事，應認該等租約之契約目的已達，符合土地法第103條第1款契約年限屆滿之規定而消滅，上訴人為附表一位置所示地上物（下稱系爭地上物）之事實上處分權人，無權占有系爭土地、受有相當於租金之利益等情，爰先位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭地上物、騰空返還占有土地，並按月給付相當於租金之利益。倘認系爭租約未消滅，因自81年起每年租金以每坪70元計收，然系爭土地自93年起至111年之公告現值漲幅近50％，顯非訂約當時所得預見，原約定之租金過低，應予調高等情，爰備位依民法第227條之2第1項規定，求為命上訴人之每月租金自111年5月1日起，調整為如附表一「調整後月租」欄所示，並按月於每月1日給付之判決（原審就上開先、備位之訴，各為被上訴人、上訴人敗訴之判決。上訴人、被上訴人各就敗訴部分聲明不服，提起上訴、附帶上訴。未繫屬本院者，不予贅述）。其附帶上訴聲明：（一）原判決關於駁回被上訴人後開第㈡項先位之訴部分，及該部分假執行之聲請，均廢棄。（二）上訴人應將附表三所示坐落地號、位置之地上物拆除，並將占有之土地騰空返還被上訴人，暨自不當得利起算日起至騰空返還該土地之日止，按月給付附表三所示之金額。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭地上物無拆除改建或不堪使用之情事，固定資產耐用年數表所載之耐用年數，不能作為建物已不堪使用之認定，況系爭租約未定有期限，縱系爭地上物有修繕情事，因系爭土地之原出租人持續向伊等收取地租至109年間，難謂系爭租約已因契約年限屆滿而消滅，伊等基於系爭租約而占有附圖一、二所示之系爭土地，自非無權占有，亦無不當得利。又廖宇垣、劉欽乾（下稱廖宇垣等2人）為附表一編號13、15至18即000000土地、00000土地、000000土地（下稱000000等3筆土地）之承租人，然原地主即訴外人廖子龍將000000等3筆土地出賣予被上訴人時，未將買賣條件以書面通知廖宇垣等2人，依民法第426條之2、土地法第104條規定，廖子龍就000000等3筆土地之所有權移轉登記，不得對抗廖宇垣等2人，被上訴人亦不得以所有權人或出租人之地位對廖宇垣等2人有所主張。至系爭租約之每年租金於81年起調整為每坪70元，考量系爭土地非位於繁榮區域，周遭無商家，上訴人占有系爭土地係非供營業使用，與鄰地租金比較後，被上訴人備位請求調整系爭租約之租金，於超過附表二「調整後月租金」欄所示金額部分，應屬過高等語置辯。其上訴聲明聲明為：（一）原判決關於上訴人每月租金調整逾附表二「調整後月租金」欄所示金額部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審備位之訴駁回。
三、被上訴人為系爭土地之所有人（其中454-23土地全部、414土地應有部分1/2，係廖子敬於112年8月14日移轉登記予被上訴人，並由被上訴人承當訴訟）；上訴人為系爭地上物之事實上處分權人；及上訴人就系爭土地之系爭租約為不定期限之租地建屋契約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第360頁、第361頁、第398頁、第399頁），堪信為真正。
四、被上訴人先位主張上訴人應拆除還地、給付不當得利；備位主張系爭租約之租金自111年5月1日起應調整為如附表一「調整後月租」欄所示，為上訴人以前開情詞所拒。經查：
（一）先位之訴
１、按土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿，係指契約定有租用期限者而言，故於契約定有期限者始適用之。兩造不爭執就系爭土地之系爭租約為不定期限之租地建屋契約（見本院卷第398頁），足徵系爭租約未明定其租期，自無從因契約年限屆滿由出租人收回基地。被上訴人固主張：徐文崇稱其建物自77年7月起課房屋稅、廖宇垣於69年建造房屋、劉欽乾於68年建造房屋，於逾加強磚造35年之耐用年數時，其租約即消滅；鍾英城於89年改建、何恭喜於59年改建時，租約已消滅，如以鍾英城稱其建物自61年7月起課房屋稅、何恭喜於59年改建，於逾加強磚造35年之耐用年數時，其租約亦已消滅；何有妹之建物自44年7月、57年7月起課房屋，已逾加強磚造35年之耐用年數，且破舊傾頹，應認已不堪使用，其租約已消滅云云（見本院卷第433頁至第441頁）。然上訴人稱系爭土地之原出租人持續向伊等收取地租至109年止，業據提出與所述相符之簽收資料（見本院卷第405頁、第406頁、原審㈠卷第119頁、原審㈡卷第249頁、第79頁、原審㈠卷第183頁、第239頁、第205頁），核與證人廖子龍證述：系爭土地上有房子的人都有跟該土地共有人承租，是共有人講好一起出租，收租方法就是隔年收租，廖子宏、廖子敬、廖裕健他們收一年，伊收一年，輪流收租，收租的收據是伊簽名，伊是收單數年，隔年他們收，是租土地的人付地租時拿給伊簽。徐文崇、廖宇垣、劉欽乾、何有妹、鍾英城、何恭喜，有跟共有人租土地，共有人有收他們的租金等語（見原審㈢卷第41頁、第42頁）；證人廖子宏證稱：系爭土地分割前有租給在場之上訴人，是伊父親、祖父母那時候一直傳下來的，共有人輪流收，廖子龍是一半，還有一半是3個堂兄弟（伊、廖子敬、廖度榕）各1/6，3個人由輪到的人去收，今年是廖子龍、明年是伊、後年又是廖子龍，再來是廖子敬、再來又是廖子龍，再來就是廖度榕等語（見原審㈢卷第47頁、第48頁）；及證人廖度榕所稱：系爭土地分割前有租給庄內的鄰居（就是上訴人），他們有付地租。廖子龍的持分是1/2，伊阿公（廖金田）即三房（廖子宏的爸爸廖金來、伊阿公廖金田、廖裕健的爸爸）各持分1/6，所以地租的部分，是廖子龍收1年，三房收1年，廖子龍收第3年，三房這邊再收1年，廖子龍收第5年，三房這邊再收1年，因為持分是廖子龍1/2，三房1/2，就照1/6的比例，六年一個循環去收。96年是伊奶奶帶伊向承租戶收地租，6年後之102年由廖子宏太太陪伊一起去收的，因為伊未住在那邊，有些老鄰居伊不熟，阿公有委託請廖子宏的太太，就是伊伯母幫忙去這些鄰居家，原審㈡卷第437頁上面有伊的簽名，是承租戶自己的收租本，證明地主有去收今年度的租金，廖葉嬌妹是廖子宏的太太，是伊伯母。阿公之前口頭告知，地租大約是一坪70元，伊阿公有紀錄當初承租戶的姓名、坪數、租金的計算，資料今天有帶來等詞（見原審㈢卷第50頁至第53頁）相符，足徵系爭土地之原出租人確有持續向承租人即上訴人收取地租至109年間，雙方顯無就系爭租約以租至原興建房屋不堪使用期限為止之約定，被上訴人繼受系爭租約後稱系爭租約係以房屋不堪使用為期限之租約，自不可採，應認系爭租約非屬訂有租用期限，依上說明，自無土地法第103條第1款之適用，故被上訴人以系爭租約之契約目的已達，符合土地法第103條第1款契約年限屆滿之規定而消滅為由，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭地上物，及依民法第179條規定，請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利，均屬無據。
２、次按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件之通知後，未於10日內表示者，其優先購買權始視為放棄，民法第426條之2第2項更規定，該通知應以書面為之。又所謂通知，係指出賣人將得以同樣條件優先購買之情事，向有優先購買權人為告知之意，不得僅以告知買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務。是基地出賣人出賣基地，未將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件通知基地承租人，縱基地承租人知悉過戶之事，因其不知上開條件而無從行使優先購買權，其優先購買權仍不能視為放棄。又按土地法第104條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張。查被上訴人係主張其向廖子龍購買000000等3筆土地前，曾詢問該3筆土地之承租人即廖宇垣等2人是否願意購買，經該2人拒絕後，其始辦理買賣移轉登記云云，顯非000000等3筆土地之出賣人廖子龍將其與被上訴人訂立之土地買賣契約之條件對廖宇垣等2人為書面通知，在廖宇垣等2人受通知該買賣條件之完整內容前，自無行使優先購買權逾10日視為放棄之情事。縱廖宇垣於110年8月5日具狀稱其接獲起訴狀調閱謄本後，才知悉被上訴人取得454-11土地、468-6土地所有權，並表示願在有能力承擔範圍内按原地主開出之買賣條件承購等詞（見原審㈠卷第87頁、第89頁）；及劉欽乾於110年9月11日具狀稱其接獲起訴狀後，才知悉被上訴人取得000000土地所有權，並表示願在有能力承擔範圍内按原地主開出之買賣條件承購等詞（見原審㈠卷第273頁、第275頁），僅可認廖宇垣等2人於被上訴人提起本件訴訟後，始知悉000000等3筆土地移轉登記予被上訴人，然查無廖子龍確有將出售000000等3筆土地予被上訴人之買賣條件以書面通知廖宇垣等2人之事實，自難認廖宇垣等2人已知悉廖子龍出售000000等3筆土地之條件，其優先購買權仍不能視為放棄，則廖子龍於110年5月6日、同年月19日將000000等3筆土地所有權移轉予被上訴人之行為（見本院卷第243頁、原審㈠第29頁、第31頁），對於優先購買權人即廖宇垣等2人不生效力，被上訴人不得以其為000000等3筆土地所有權人或出租人地位對廖宇垣等2人有所主張，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求廖宇垣等2人拆除附表一編號13、15至18位置所示之地上物，及依民法第179條規定，請求廖宇垣等2人按月給付該部分相當於租金之不當得利，亦無理由。
（二）備位之訴
１、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。未定期限之基地租賃，倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，依原約定租金給付顯失公平者，出租人即依上開規定訴請法院調整其租金。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文，上開規定當可資為租金數額調整之依據。查系爭租約之每年租金自81年起為每坪70元，迄今未予調整乙節，為兩造所不爭（見本院卷第41頁、第487頁），而系爭土地除000000等3筆以外之8筆土地（即附表一編號1至10、14、19至23所示土地；附表二編號1至10、12、17至21所示土地，下稱413等8筆土地）於93年1月之公告土地現值均為每平方公尺2,000元，於111年1月之公告土地現值則均為2,900元（見本院卷第303頁、第307頁、第351頁、第353頁），可知413等8筆土地之價值，自93年起至111年1月即提高近50％，有相當之漲幅，非訂約當時所得預料，倘仍依原約定每年每坪70元計收租金，顯然對被上訴人有失公平，則其依民法第227條之2第1項規定，訴請調整系爭租約之租金，自屬有據。本院審酌413等8筆土地之鄰近内彎線鐵路富貴站，區域内具備有水電供應、電訊、學校、郵政、加油站等公共設施之配置，中豐公路（台3線縱貫公路）為主要聯絡道路，往北可抵關西，往南可往竹東、芎林，重要公共設施有内灣線鐵路合興站及富貴站，可及性及便利性尚佳等情（見原審㈢卷第367頁），而徐文崇、鍾英城、何恭喜、何有妹（下稱徐文崇等4人）、劉欽乾就附表一編號1至10、
14、19至23所示位置之地上物係自用，並無出租（見原審㈠卷第351頁、第352頁；本院卷第399頁）等情事，認徐文崇等4人、劉欽乾承租附表一編號1至10、14、19至23所示面積之年租金，自111年5月1日起應調整為按其坐落土地各該年度申報地價年息8％為適當。至中聯不動產估價師事務所之評估報告所載：413地號每月每坪租金123元、454-23地號每月每坪租金115元、468-5地號每月每坪租金124元等內容（見原審㈢卷第339頁之估價報告書），未考量土地法第97條第1項、第105條之規定，倘以最低每月每坪租金115元換算每平方公尺之年租金為417.45元（計算式：115×0.3025×12＝417.45），占上開土地111年申報地價每平方公尺560元（見本院卷第305頁、第333頁、第345頁、第329頁、第325頁、第309頁、第337頁、第341頁）之年息已逾74.5％（計算式：417.45÷560≒74.5％），且其換算每年每坪租金為1,380元（計算式：115×12＝1380），係原約定每年每坪70元租金之19.7倍（計算式：1380÷70≒19.7），顯非可採，附此敘明。
２、又被上訴人不得以其為000000等3筆土地之出租人地位對廖宇垣等2人有所主張，業經認定如上，廖宇垣等2人辯以被上訴人不得以出租人之地位對伊2人聲請調整租金（見本院卷第498頁），自屬有據，則其訴請調整租金，在廖宇垣等2人上訴聲明：原判決命廖宇垣、劉欽乾每月租金調整逾附表二「調整後月租金」欄所示金額部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人於第一審備位之訴駁回（見本院卷第358頁、第395頁、第443頁、第493頁），自屬可採。
五、綜上所述，被上訴人備位之訴依民法第227條之2第1項規定，訴請廖宇垣等2人每月租金自111年5月1日調整為附表二編號11、13至16「調整後月租金」欄所示金額；及徐文崇等4人、劉欽乾承租附表一編號1至10、14、19至23所示土地之年租金，自111年5月1日起調整為按坐落土地各該年度申報地價年息8％，為有理由，應予准許；逾此部分之請求（即被上訴人先位請求上訴人拆屋還地、不當得利，及備位就廖宇垣等2人每月租金自111年5月1日調整租金逾附表二「調整後月租金」欄所示金額部分；徐文崇等4人、劉欽乾承租附表一編號1至10、14、19至23所示面積土地之年租金，自111年5月1日起調整逾其坐落土地各該年度申報地價年息8％部分），為無理由，不應准許。原審就備位之訴判命調整逾上開數額部分，即有未洽，上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；至上開其餘應准許部分，原審判命調整上訴人應給付之租金，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。徐文崇等4人、劉欽乾上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又原審駁回被上訴人先位之訴，理由雖未盡相同，但結論並無二致，仍應予維持，被上訴人就先位敗訴部分，提起附帶上訴，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，其附帶上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 10 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃書苑
法 官 胡芷瑜法 官 林政佑正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人廖裕健如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第
466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 10 日
書記官 王韻雅