臺灣高等法院民事判決112年度上字第775號上 訴 人 黃 秀 緞被 上訴 人 蘇 芳 敏
許 文 斌許吳素英上三人共同訴訟代理人 張 克 豪律師
郭 淑 萍律師被 上訴 人 許 書 華上列當事人間請求確認租賃契約無效等事件，上訴人對於中華民國112年4月19日臺灣桃園地方法院111年度訴字第2172號第一審判決提起上訴，本院於112年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊欲經營瘦身美容業，於民國110年1月19日經被上訴人許書華居間，就被上訴人蘇芳敏所有桃園市○○區○○路000號2-3樓房屋（下稱系爭房屋），簽立租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自110年2月20日起至115年2月19日止，押金新臺幣（下同）10萬元、租金每月5萬元，同時簽發各期租金支票交付蘇芳敏，並給付許書華居間報酬5萬元。伊明確向蘇芳敏、許書華表示系爭房屋擬供經營瘦身美容業使用，其等亦保證系爭房屋可合法取得營利事業登記、協助移除占用系爭房屋2樓外牆之同棟1樓招牌，伊因而另就系爭房屋進行裝修工程支出184萬3486元，嗣查知系爭房屋為違章建築，無法經營瘦身美容業，伊無法取得申辦瘦身美容業營利事業登記所需之建物使用執照、建物謄本等文件，始知受蘇芳敏、許書華共同詐欺，爰撤銷受詐欺之意思表示，系爭租約應屬無效，蘇芳敏應返還押金10萬元及110年2至4月租金15萬元利益，應償還或賠償伊支出之裝修費用184萬3486元；許書華未盡居間義務，應返還受領之居間服務報酬5萬元。蘇芳敏雖於同年4月30日將系爭房屋出售及移轉登記予被上訴人許文斌、許吳素英（下稱許文斌等2人），然系爭租約既為無效，許文斌等2人應返還已兌領之110年5至10月共計24萬6000元租金，及未兌領之110年11月至111年1月面額3萬2000元3紙共9萬6000元租金支票，合計34萬2000元之利益。爰依民法第179條、第184條第1項前段、第431條、第571條規定，請求確認系爭房屋租賃關係無效，及蘇芳敏返還押金及租金、償還或賠償裝修費用共計209萬3486元、許書華返還居間服務報酬5萬元、許文斌等2人返還租金利益34萬2000元之判決。原審為上訴人敗訴之判決，經其聲明不服，提起上訴。上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、確認系爭租約無效。㈢、蘇芳敏應給付209萬3486元，及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣、許書華應給付5萬元，及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤、許文斌等2人應給付34萬2000元，及自本判決確定日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈥、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯略以：系爭租約並未約定租賃用途，亦未約定裝修費用由出租人負擔，蘇芳敏以現況交屋，無詐欺或租約無效情形。上訴人雖告知欲以系爭房屋經營事業，且在締約後，於110年3月11日以該屋申辦幸福同學會有限公司（下稱幸福同學會公司）設立登記，但未告知伊欲以該屋經營瘦身美容業，伊亦無承諾或擔保該屋可供瘦身美容業營業登記，或以瘦身美容業合法營業登記為系爭租約生效要件，伊係在締約後，始知上訴人欲以系爭房屋經營瘦身美容業。蘇芳敏嗣將系爭房屋及同棟1樓出售及移轉登記予許文斌等2人，已通知上訴人，許文斌等2人繼受蘇芳敏之出租人地位，受領租金於法有據等語。答辯聲明：㈠、上訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第147頁，並經本院依卷證資料為部分文字之修正）：
㈠、上訴人與蘇芳敏於110年1月19日就系爭房屋書立系爭租約。
㈡、上訴人於同年3月11日就系爭房屋辦妥幸福同學會公司之設立登記。
㈢、蘇芳敏於同年3月16日，將系爭房屋及同棟1樓出售與許文斌及許吳素英。
四、上訴人主張系爭租約因受蘇芳敏、許書華詐欺而無效，請求確認租約無效，被上訴人應分別返還受領之押租金、租金、償還裝修費用、居間報酬、繼受出租人地位收取之租金，然為被上訴人否認，並以前詞置辯，茲就本院之判斷分述如下：
㈠、系爭租約應有效：⒈上訴人主張蘇芳敏、許書華於締約時，有承諾及保證系爭房
屋可供經營瘦身美容事業，然為被上訴人所否認，辯稱其等僅知上訴人租賃用途係經營事業，然不知所欲經營事業為何等語，則上訴人即應就主張蘇芳敏、許書華承諾或保證系爭房屋可供作瘦身美容事業經營使用等詐欺行為為舉證。惟細察系爭租約全文（見桃簡字卷第16至18頁），雖約定租賃標的物、租賃期限、租金等節，然未特別約定租賃用途係供作瘦身美容事業經營使用，或蘇芳敏特別允諾上訴人承租後必然可取得瘦身美容事業營業登記等約定字句，而上訴人承租系爭房屋後，於110年3月11日以該屋辦妥幸福同學會公司之設立登記，依伊據以辦理設立登記所提出之110年3月9日章程及股東同意書，可知該公司所營事業本不包括瘦身美容業，上訴人更以股東同意書特別陳明申請事項「營業項目刪減：營業項目JZ99110瘦身美容業暫不經營」（見外放幸福同學會公司登記卷第67、69、71頁），該公司章程亦無以瘦身美容業為所營事業，可見上訴人主張伊係欲經營瘦身美容業始承租系爭房屋，據而申請營業登記等語，並不可信。
⒉上訴人雖提出伊與許書華間line對話記錄、幸福同學會公司
名稱及所營事業登記預查核定書，佐證蘇芳敏、許書華曾擔保該屋可經營瘦身美容業事業，及兩造以瘦身美容業合法營業登記為系爭租約生效要件等節（見本院卷第39至44、65至
66、142至143頁）。然而，上訴人與許書華間110年1月21、30日、同年5月6至10日之line對話時間，均於兩造110年1月19日締約時點後，上訴人縱有傳送「JZ99110瘦身美容業」文字、及桃園市政府110年6月1日函文，內載「貴公司申請公司所營事業變更、修正章程登記一案…貴公司所營事業『JZ99110瘦身美容業』屬桃園市治安顧慮行業，請補正以下文件以利審查：㈠第一類建物謄本、㈡建築物使用執照影本、㈢商業招牌、店內環景及門口之彩色照片、㈣投保公共意外責任顯保單…」等字句（見本院卷第55、65頁），亦難由締約後之文字訊息，逕論蘇芳敏、許書華締結系爭租約時即知上訴人承租系爭房屋係作瘦身美容業使用。至上訴人所提出幸福同學會公司名稱及所營事業登記預查核定書，雖有列載「核准保留之核准所營事業項目」包括「018JZ99110瘦身美容業」，然該文書列載「核准日期：0000000」、「核准保留期限：0000000」，可知此文書僅為預查文書，非上訴人實際申設設立登記之文書，此觀幸福同學會公司之公司登記卷全卷即明，而此等記載既與上訴人據以申設設立登記之公司章程、股東同意書等文件有悖（見幸福同學會公司登記卷第61至71、83頁），自無由以該文書為有利上訴人之認定。⒊上訴人實係於幸福同學會公司於110年3月11日設立登記後，
另於110年5月27日申請變更公司章程欲經營瘦身美容業，並提出公司名稱及所營事業登記預查核定書申請所營事業變更預查，桃園市政府受理該申請後，始以同年6月1日函文通知上訴人申請公司所營事業變更、修正章程登記，然所營之瘦身美容業屬桃園市治安顧慮行業，故再請上訴人提出前開建物謄本、建築物使用執照影本等文件供審查，有章程修正條文對照表、公司章程、股東同意書、桃園市政府110年6月1日函文等文件在卷可考（見幸福同學會公司登記卷第9至31頁），而上訴人亦於前開期間與許書華存在前揭line對話，上訴人要求蘇芳敏協助提出上開文件，有line對話記錄在卷（見本院卷第53至60頁），綜徵被上訴人抗辯其等在締約時，不知上訴人欲經營瘦身美容業，係締約後始知，及兩造並未約定瘦身美容業合法營業登記為租約生效要件等語非虛。⒋是以，上訴人無法佐證許書華、蘇芳敏締約時，有擔保系爭
房屋可經營瘦身美容業，亦無法佐證締約兩造約定瘦身美容業合法營業登記為租約生效要件等節，則上訴人主張許書華、蘇芳敏以前開事實詐欺伊，致伊陷於錯誤而締約，均無可信，上訴人既未受詐欺，伊主張撤銷受詐欺之意思表示，並非有據，上訴人據而確認系爭租約為無效，亦無理由。
㈡、系爭租約並無上訴人主張之詐欺情形，自不構成侵權行為，上訴人主張受詐欺而撤銷意思表示，應非有據，而系爭租約合法有效，蘇芳敏依系爭租約所受領押租金、租金，於法有據，蘇芳敏亦無償還上訴人支出裝修費用義務；許書華無違反其對於委託人之義務，所受領之居間報酬，亦於法有理；許文斌等2人因買受系爭房屋而繼受系爭租約，據而受領租金，當屬有據，均有法律上原因，並非不當得利。上訴人確認系爭租約無效，及依民法第179條、第184條第1項前段、第431條等規定，請求蘇芳敏給付押租金、租金、裝修費用共計209萬3486元；另依民法第571條規定，請求許書華返還居間報酬5萬元；又依民法第179條規定，向許文斌等2人請求返還租金利益34萬2000元，均無理由。
五、從而，系爭租約為有效，上訴人請求確認系爭租約無效，應無理由。上訴人以系爭租約無效，並依民法第179條、第184條第1項前段、第431條等規定，請求蘇芳敏給付押租金、租金、裝修費用共計209萬3486元本息；另依民法第571條規定，請求許書華返還居間報酬5萬元本息；又依民法第179條規定，向許文斌等2人請求租金利益34萬2000元，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 15 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 王唯怡法 官 湯千慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 16 日
書記官 陳奕伃