臺灣高等法院民事判決112年度上字第907號上 訴 人 李瑋華訴訟代理人 陳冠宏律師
蔣昕佑律師楊雯欣律師被 上訴 人 門謝富美
門維新共 同訴訟代理人 何乃隆律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國112年5月31日臺灣士林地方法院111年度訴字第64號第一審判決提起上訴，並為減縮上訴聲明，本院於112年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人門謝富美應給付上訴人新臺幣參佰零貳萬玖仟元，及其中新臺幣陸拾玖萬玖仟元自民國一一一年二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人門謝富美負擔百分之六十五，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰零壹萬元供擔保後得假執行，但被上訴人門謝富美如以新臺幣參佰零貳萬玖仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人門謝富美、門維新（下逕稱其名）為母、子，因門維新長年旅居美國，門謝富美經門維新授權，於民國110年10月15日以其本人及門維新代理人與伊簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、價金履約保證申請書，將其等共有如附表所示土地及建物（下稱系爭不動產）以總價金新臺幣（下同）2330萬元出賣予伊，門謝富美在簽訂系爭買賣契約前，先簽立協議書（下稱系爭協議書）約定其應於110年11月30日前提供門維新完整授權文件予永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）、地政士孔慶愷，否則比照系爭買賣契約負違約責任，故系爭買賣契約對被上訴人已生效。縱門維新未授權，亦需負表見代理之責。伊已於110年10月15日、同年月18日將價金10萬元、223萬元，共計233萬元存入履約保證信託專戶（下稱履保專戶）。然被上訴人卻於110年11月4日、同年月23日函告因門維新未曾授權出賣系爭不動產，系爭買賣契約不成立，拒絕辦理移轉登記。經伊於110年11月26日函催被上訴人履約遭拒，再依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，於110年12月13日函知被上訴人解除系爭買賣契約及催告於收受後3日、10日內返還價金233萬元及給付違約定金或懲罰性違約金233萬元等情。爰依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定、民法第179條規定，擇一為判命被上訴人應連帶給付價金233萬元本息、違約金233萬元本息判決。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：門維新未曾同意或授權門謝富美簽訂系爭買賣契約，門維新亦拒絕承認，系爭買賣契約對門維新不生效力。又上訴人委任之永慶房屋仲介人員張詠豪明知門謝富美未得門維新之授權，利用門謝富美高齡80餘歲之身心狀況，未予以相當審閱期及解說違約責任，致門謝富美陷於錯誤並受詐欺始簽訂系爭協議書與系爭買賣契約，門謝富美以111年1月6日存證信函撤銷錯誤及被詐欺意思表示，經被上訴人於111年2月24日收受，系爭協議書與系爭買賣契約均無效。
另系爭協議書、系爭買賣契約違反誠信原則，並以損害伊等為主要目的，且上訴人未予門謝富美合理審閱期，違反消費者保護法第12條第1項規定，均屬無效。又上訴人於門謝富美未交付門維新授權書及賣方應備資料即匯付233萬元價金，屬非依債之本旨給付，其依系爭買賣契約第12條第3項後段請求違約金為無理由且過高等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人全部聲明不服提起上訴，嗣減縮上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人466萬元，及其中233萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘233萬元自111年2月24日民事訴之變更追加狀繕本送達翌日（111年2月25日）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、不爭執事項（原審卷㈠第529至530頁、本院卷第127頁）：㈠門謝富美（00年0月生）與門維新為母、子關係，門維新旅居美國，於111年3月8日入境，於000年0月00日出境。
㈡系爭不動產為被上訴人所共有，權利範圍如附表所示，有系爭不動產登記謄本可憑（原審卷㈠第142、146至148頁）。
㈢門謝富美先後於110年9月27日、110年10月10日簽立同意書及
委託銷售契約書、委託事項變更契約書，委任永慶房屋居間出賣系爭不動產。
㈣門謝富美於110年10月15日先與上訴人簽訂系爭協議書，再簽
立系爭買賣契約及增補契約，約定以價金為2330萬元出賣系爭不動產予上訴人，賣方即立契約書之乙方為被上訴人，其中門維新部分記載「門謝富美代」，有系爭協議書、系爭買賣契約可稽（原審卷㈠第28至34、36頁）。
㈤門謝富美於110年10月15日與上訴人簽立價金履約保證申請書
，上訴人先後於110年10月15日、110年10月18日存入10萬元、223萬元至履保專戶等情，有付款明細確認表為據（原審卷㈠第24頁）。
㈥門維新以110年11月4日存證信函向上訴人表示拒絕承認門謝
富美就系爭買賣契約之無權代理行為，經上訴人於110年11月5日收受。另門謝富美以110年11月23日存證信函向永慶房屋圓環店長陳鴻輝、代書孔慶愷、上訴人稱系爭協議書為定型化契約，對門謝富美不利等內容，理應解除系爭買賣契約，上訴人於110年11月24日收受，有各該存證信函可證（原審卷㈠第84至87、88至92頁）。
㈦上訴人以110年11月26日存證信函通知被上訴人應於110年11
月30日提供完整授權文件，否則將依系爭買賣契約主張權利，經被上訴人於110年11月29日收受後，上訴人再以110年12月13日存證信函為解約意思表示，並要求被上訴人於文到後3日內返還233萬元並應於文到後10日內給付233萬元之懲罰性違約金，經被上訴人於110年12月14日收受，有各該存證信函與收件回執在卷可稽（原審卷㈠第94至106、114至124頁）。
五、上訴人主張被上訴人事後拒不履約，依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定、民法第179條規定，請求被上訴人應連帶返還已付價金233萬元本息，並依系爭買賣契約第9條第6項後段、第12條第3項後段約定請求被上訴人應連帶給付違約金233萬元本息等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠上訴人主張門維新授權門謝富美代理簽訂系爭買賣契約，縱
未授權亦為表見代理，並以永慶房屋天母圓環直營店業務襄理陳明勝、業務張耆墉與門謝富美之通訊軟體對話紀錄、外交部領事局及駐紐約辦事處函覆資料為據。查證人陳明勝固證稱：門謝富美一直表示門維新全權授權她處理，且門謝富美曾出示其與門維新對話紀錄表示2220萬元價格太低，欲調整價金為2313萬元等語（原審卷㈡第15、18頁），然陳明勝亦證稱：簽合約當下沒有聯繫門維新，簽約前門維新沒有看過系爭買賣契約及系爭協議書等語（原審卷㈡第19至20頁），另證人張耆墉雖證稱：伊於110年10月9日與門維新通話，門維新表示有委託門謝富美處理臺灣房子，並向門維新要求傳送身分證給門謝富美供與買方談成交易時使用，門維新表示可以等語（原審卷㈡第27頁），門謝富美亦於110年10月10日以通訊軟體將門維新之身分證傳送給張耆墉（原審卷㈠第352頁），惟張耆墉另證以：簽立系爭買賣契約當場沒有聯繫門維新確認是否授權門謝富美簽訂買賣契約及同意價格等語（原審卷㈡第30至31頁），且證人即永慶房屋天母店店長張詠豪亦證述：系爭協議書、系爭買賣契約係買賣雙方到場確認交易價格合致後才開始準備，門維新當時在美國，沒有跟門維新確認價格等語（原審卷㈡第41至42頁），可見買賣價金及付款方式等契約必要之點，門維新並不知悉；再參以上訴人與門謝富美於110年10月15日簽訂系爭買賣契約前先行簽訂系爭協議書，載明：「於簽訂系爭買賣契約時賣方代理權相關文件尚未備齊，故於法律上賣方代理人（即門謝富美）係屬無權代理，惟賣方代理人主張有權代理並已取得賣方出售之同意」（原審卷㈠第36頁），是上訴人簽約時知悉門謝富美尚未取得門維新授權出售系爭不動產之文件，僅係門謝富美主張其有權代理而已，核與表見代理無涉。至張耆墉於簽約後雖以通訊軟體告知門謝富美應由門維新配合提供授權書事項，經門維新於110年10月20日至駐紐約台北經濟文化辦事處配合辦理申請驗發授權書等情，有該通訊軟體對話紀錄、外交部領事事務局111年6月22日領三字第1115122790號函及檢附授權書在卷可稽（原審卷㈠第353、355、322至338頁），然門維新最終並未將該授權書提供門謝富美作為出賣系爭不動產之用，並以110年11月4日存證信函拒絕承認門謝富美無權代理出售系爭不動產（原審卷㈠第84至86頁），是門維新抗辯系爭買賣契約對其不生效力等節，自屬可取。㈡被上訴人以仲介張詠豪趁門謝富美高達82歲高齡之身心狀況
不佳、經驗不足，未為契約條款解說，使門謝富美誤信系爭協議書、系爭買賣契約並無違約等不利條款而簽署，門謝富美事後已撤銷出於錯誤或被詐欺所為意思表示，且違反消費者保護法第12條第1項合理審閱期規定，亦屬權利濫用違反誠信原則而無效等節。然查：
1.門謝富美於簽約當時為82歲，且有焦慮症、憂鬱症、輕度認知障礙，固有三軍總醫院附設民眾診療服務處110年12月2日診斷證明書可證（原審卷㈠第112頁），惟門謝富美並無受監護或輔助宣告。又關於系爭協議書簽約過程，買方仲介張詠豪雖證稱：伊沒有談到門謝富美拿不到海外授權書之違約責任，也不確定有沒有向門謝富美解釋如果拿不到海外授權書須賠償買方已付價金加計利息等語（原審卷㈡第47頁），及代書孔慶愷證稱：伊沒有逐條說明系爭協議書條文內容，沒有對門謝富美說倘無法拿到門維新授權書會有何責任，因為業務已經說明過，沒有特別講系爭協議書上違約責任等語（原審卷㈡第110至112頁）。然證人張詠豪就當日簽約過程證述：簽系爭協議書時有跟門謝富美解釋很清楚，當時系爭協議書有兩個方向，一個是沒有違約責任，一個是有違約責任，門謝富美擔心日期會太趕，希望不要有違約責任，買方希望有違約責任，所以伊跟代書都有向門謝富美及其胞弟謝垂坤解釋違約責任，講完後門謝富美可以接受，並由代書解說系爭買賣契約第12條違約責任時，提醒門謝富美有簽系爭協議書，如果拿不出門維新海外授權書，一樣算違約，代書也有將系爭買賣契約在門謝富美面前逐條解釋，邊念邊引導門謝富美、謝垂坤看等語（原審卷㈡第42、44至50頁）；證人孔慶愷證以：系爭買賣契約簽訂，伊有向買賣雙方逐條解釋契約，也有提到門謝富美有簽系爭協議書，事後要補海外授權書，及向門謝富美說明系爭買賣契約第12條違約責任，解釋過程中門謝富美及謝垂坤沒有表示聽不懂或看不懂契約，謝垂坤也會幫忙做些說明等語（原審卷㈡第112至115頁）；證人陳明勝亦證述：系爭不動產係由門謝富美接洽伊仲介處理，門謝富美不想要有違約責任，是經由上訴人與門謝富美及謝垂坤討論後，門謝富美最後同意系爭協議書第2條違約責任，簽立過程至少經過5個小時，當天討論完之後系爭買賣契約出來，代書重新講一遍，都沒有問題雙方才簽名等語（原審卷㈡第14、18、24至25頁）；證人張耆墉證稱：門謝富美於簽訂系爭協議書與系爭買賣契約書時意識清楚，沒有表示內容不清楚或不理解，因為門謝富美全程委託謝垂坤幫忙解說等語（原審卷㈡第30至31頁）。參諸系爭協議書全文僅1頁，於「永慶房屋及地政士已清楚告知雙方相關權利義務後，今雙方就賣方代理權相關文件尚未備齊之問題約定如下」後方緊接門謝富美簽名，並於約定補提授權文件之日上方，並由張詠豪手寫註記「工作日：32日」以免末日認定爭議，及以填滿黑框標記第2條之違約責任比照系爭買賣契約等情，有系爭協議書可參（原審卷㈠第36頁）。且門謝富美初始不接受違約條款，嗣經仲介、代書解說，併由陪同之胞弟謝垂坤協助瞭解契約內容才同意簽署，尚難認門謝富美意思表示有何錯誤或被詐欺之情。至證人謝垂坤證稱：伊陪同門謝富美簽約，但代書沒有講系爭協議書的事，伊感覺一堆人說這裡簽，翻過來這裡簽、這裡也要簽，仲介說是制式，門謝富美就簽了，仲介也沒有逐條、逐字念給門謝富美簽等語（原審卷㈡第51至54頁），然其既陪同門謝富美簽約，倘有上情，豈有全程袖手旁觀未置一詞，任由門謝富美聽憑仲介指示簽約之理？是謝垂坤上開證詞異於常情，顯係事後基於親誼所為迴護之詞，殊無可採。門謝富美簽訂系爭協議書與系爭買賣契約之意思表示並無錯誤或被詐欺，則其以111年1月6日存證信函向上訴人撤銷上開意思表示，抗辯系爭協議書、系爭買賣契約為無效云云，不足採信。
2.又上訴人並非消費者保護法第2條第1項第2款所規定之「企業經營者」，被上訴人抗辯系爭協議書、系爭買賣契約違反消費者保護法第12條第1項規定，殊無可取。另系爭協議書約定：「今雙方就賣方代理權相關文件尚未備齊之問題約定如下：一、本件買方同意由賣方代理人與買方先行簽約，但賣方應於110年11月30日前親自於買賣契約簽名或提供完整授權文件（身分證、授權書、公司登記事項卡或抄錄本）予永慶房屋及地政士」、「賣方代理人保證如期補正，如未能如期補正，賣方代理人同意比照買賣契約對買方負違約責任」（原審卷㈠第36頁），僅係就門謝富美主張有權代理門維新售屋乙事，明定門謝富美如未如期補正門維新授權文件，須依系爭買賣契約對上訴人負違約責任，難認有何權利濫用或違反誠信原則情事。是被上訴人以上開事由抗辯系爭協議書、系爭買賣契約無效云云，亦不可取。
㈢上訴人主張被上訴人事後違約不賣，經其解除契約，依系爭
買賣契約第12條第3項後段約定，請求被上訴人返還已付價金233萬元，並按已付價金計付違約定金或懲罰性違約金233萬元，被上訴人則以上訴人給付233萬元非依債之本旨為給付，且該賠償總額預定性違約金，應予酌減置辯。經查：
1.系爭買賣契約12條第3項後段約定：「如乙方（即賣方）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即買方）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」（原審卷㈠第31頁），查系爭買賣契約雖對門維新不生效力，然門謝富美未能如期補正門維新授權文件，則其依系爭協議書應負系爭買賣契約之違約責任，前已敘明，門謝富美違約後以110年11月23日、110年12月7日存證信函解除契約（原審卷㈠第88至92頁、第108至111頁），自不生效力。又上訴人依系爭買賣契約第4條給付233萬元，並無被上訴人抗辯非依債之本旨給付情事。上訴人於110年11月26日存證信函催告門謝富美提供完整授權文件，復以110年12月13日存證信函解除系爭買賣契約並催請門謝富美於文到後3日內返還233萬元、10日內給付233萬元違約金，經被上訴人於110年12月14日收受（不爭執事項㈦），系爭買賣契約於110年12月14日經上訴人合法解除，則其依系爭買賣契約第12條第3項後段請求門謝富美應返還已付價金233萬元及違約金，自屬有據。
2.系爭買賣契約第12條第3項後段係約定以賣方原所收款項計算之金額予買方作為「違約損害賠償」，並無載明「懲罰」之意，難認為懲罰性違約金之約定，亦與交付定金作為履約擔保之違約定金性質不同，故該違約金應屬損害賠償總額預定性違約金。雖同條第4項約定「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，然並無變更第3項後段明文以違約金作為損害賠償之意思，尚不得據此即謂同條第3項後段違約金性質為懲罰性違約金。又上訴人於110年10月15日簽訂系爭買賣契約後，依約先後於同日、同年月18日將10萬元、223萬元存入履保專戶，然門謝富美於次月拒絕履約，不同意退還已付價金，上訴人迄今2年餘無從取回已付價金，受有所付價金利息及未能使用系爭不動產之損失外，並未舉證另受其他損失情節，若以上訴人繳付233萬元全額計付違約金，顯屬過高，爰將本件違約金酌減至30％，即以69萬9000元為適當（計算式：2,330,000×30％＝699,000）。至上訴人以違約金233萬元未違反內政部公告成屋買賣契約範本之最高違約金不得超過房地總價款15％，故本件違約金並無過高云云，惟該範本僅係違約金上限之參考，核與上訴人因門謝富美違約所受具體損害情節予以酌減違約金標準無涉，附此敘明。
3.按違約金如屬損害賠償約定性質者，應視為因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求因遲延而生之損害及遲延利息（最高法院111年度台上字第2692號判決意旨參照）。另當事人約定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人得依民法第233條第1項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息（最高法院109年度台上字第3234號判決意旨參照）。上訴人請求被上訴人給付前開違約金係屬賠償總額預定性違約金，僅得請求違約金之遲延利息，不得就請求返還價金233萬元之遲延利息。是上訴人請求被上訴人給付302萬9000元，及其中違約金69萬9000元自起訴狀繕本送達翌日即111年2月12日（原審卷㈠第158至160頁送達回證）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由；逾此部分之請求，則為無理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求門謝富美給付302萬9000元，及其中69萬9000元自111年2月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分所為請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又本院所命給付部分，上訴人、門謝富美均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 12 月 26 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 黃欣怡法 官 陳彥君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 26 日
書記官 陳冠璇附表：
土地 土地坐落 面積（平方公尺） 所有權人 權利範圍 臺北市○○區○○段○○段000地號 804 門謝富美 243/20000 門維新 243/20000 建物 建號 門牌號碼 面積（平方公尺） 所有權人 權利範圍 臺北市○○區○○段○○段00000○號 臺北市○○區○○○路0段00巷00號4樓 層次面積：78.02 陽臺面積：5.58 門謝富美 1/2 門維新 1/2 共有部分：天母段二小段20556建號，面積587.37平方公尺，權利範圍242/10000