臺灣高等法院民事裁定112年度抗字第1150號抗 告 人 劉士銘代 理 人 劉興峯律師相 對 人 郭大鈞（原裁定誤載為郭大均）
郭興華王妍仁（原裁定誤載為王研仁）上列當事人間定暫時狀態處分事件，抗告人對於中華民國112年7月28日臺灣士林地方法院112年度士全字第49號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人聲請及抗告意旨略以：伊與相對人共有坐落臺北市○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段10390建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷00弄0號房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），應有部分各如附表所示。相對人於民國（下同）110年11月1日以通謀虛偽方式將系爭房屋以遠低於市場行情之每月租金新臺幣（下同）1萬7000元出租予第三人林子皓，簽訂長達20年租約，又通知伊裝修系爭房屋預估花費220萬元，向伊索討6分之1費用，惟並未告知花費細節，相對人並與林子皓約定將其等就系爭房地之應有部分設定500萬元最高限額抵押權予林子皓作為代墊裝修費債權之擔保，復依土地法第34條之1規定，以通謀虛偽方式將系爭房地以遠低於市價之1200萬元出售予第三人，且買賣契約約定買受人須繼受相對人與林子皓簽訂之租約，致使伊行使優先承買權即須繼受顯失公平之租約及買賣契約而陷入兩難，相對人藉由與林子皓通謀虛偽簽訂長期租約，並約定就系爭房地虛偽設定抵押權，欲於系爭房地變價分割時以低價承買，侵害伊就系爭房地之權利。相對人與林子皓簽訂之租約及與第三人簽訂之買賣契約是否有效，有待後續訴訟加以確認，且伊已對相對人提起分割共有物訴訟（下稱本案訴訟），請求准予變價分割，自無改建必要，相對人違法出租、改建及出售系爭房地，致伊權利受損，若不及時禁止相對人就系爭房地出租、移轉、設定負擔及其他一切處分行為與對系爭房地進行改建，將使伊喪失系爭房地應有部分所有權，受有重大損害，爰依民事訴訟法第538條第1項規定，聲請定暫時狀態處分，請求：㈠禁止相對人就系爭房地為出租、移轉、設定負擔及其他一切處分行為；㈡禁止相對人就系爭房地進行改建、修繕、裝潢等行為等語。原裁定駁回抗告人之聲請，抗告人不服，提起抗告。
二、相對人陳述略以：伊等於111年10月11日以存證信函通知抗告人已將系爭房屋出租予林子皓，租期自110年11月1日起至130年10月31日止，抗告人於111年10月13日收受上開存證信函後並無異議，復於112年5月9日以存證信函要求伊等將租金匯入其指定帳戶，抗告人知悉系爭房屋出租他人近2年後，始主張上開租約為伊等與林子皓基於通謀虛偽意思表示簽訂而無效，顯不合理。又相對人郭大鈞（下逕稱姓名）於112年6月14日以存證信函通知抗告人擬依承租人要求裝修系爭房屋，裝修後提高租金為每月3萬元，裝修費220萬元由承租人代墊，並自每月租金扣抵，以系爭房地售價1200萬元計算，租金年報酬率3%，且若因都市更新而改建，租約提前終止，兩造既無須先負擔裝修費，又能保有日後都市更新之利益，對伊等與抗告人均屬有利。另伊等於112年7月12日以存證信函通知抗告人將系爭房地以1200萬元出售予第三人，抗告人已於112年7月14日收受，抗告人若認售價過低，應依土地法第34條之1規定行使優先承買權，不應以定暫時狀態處分方式妨礙多數共有人處分系爭房地之權利等語。
三、按於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分；前項裁定，以其本案訴訟能確定該爭執之法律關係者為限，民事訴訟法第538條第1項、第2項定有明文。所謂爭執之法律關係，有定暫時狀態之必要者，係指因防止重大之損害或避免急迫之危險或因其他情事，有就爭執之法律關係定暫時狀態之必要者而言，此必要之情事即為定暫時狀態處分之原因，應由聲請該處分之人，提出相當證據以釋明之，苟不能釋明此情事之存在，即無就爭執之法律關係，定暫時將態之必要。是衡量損害是否重大、危險是否有急迫之保全必要性，應釋明至何種程度，始得以擔保金補其釋明之不足，應依具體個案，就聲請人因假處分所得利益、不許假處分所受損害、相對人因假處分所受損害及其他利害關係人之利益暨公益等定之（最高法院102年度台抗字第628號裁定意旨參照）。又土地共有人請求分割共有物及多數共有人依土地法第34條之1規定處分共有物，目的均在消滅共有關係，均屬共有人固有之權利，少數共有人縱提起分割共有物之訴，多數共有人並不因此即喪失其依上開土地法規定處分共有物之權利。共有人就上開權利行使如發生衝突，共有人之一方，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，固非不得依民事訴訟法第538條規定，聲請為定暫時狀態之處分，但法院應就聲請人因該處分所得利益、不許處分可能受有之損害暨相對人因該處分所受損害等情衡量之（最高法院100年度台抗字第399號、104年度台抗字第129號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠關於本件定暫時狀態處分之爭執法律關係部分：
抗告人主張兩造均為系爭房地之共有人，各自應有部分如附表所示，相對人以通謀虛偽方式將系爭房屋出租予林子皓，約定每月租金1萬7000元，租期自110年11月1日起至130年10月31日止，及約定虛偽設定抵押權，欲於系爭房地變價分割時以低價承買，並以通謀虛偽方式將系爭房地以1200萬元出售予第三人，且買賣契約約定買受人須繼受相對人與林子皓簽訂之租約等情，業據提出系爭房地登記謄本、房屋租賃契約、房屋租賃協定書、房地買賣契約書等影本為證（見原法院卷第18-24、36-39、58-59、66-68頁），惟為相對人所否認，並以：抗告人知悉系爭房屋出租他人近2年後，始主張上開租約為伊等與林子皓基於通謀虛偽意思表示簽訂而無效，顯不合理。又伊等以存證信函通知抗告人將系爭房地以1200萬元出售予第三人，抗告人若認售價過低，應依土地法第34條之1規定行使優先承買權，不應以定暫時狀態處分方式妨礙多數共有人處分系爭房地之權利等語置辯，足見兩造間就相對人與第三人簽訂之系爭房地租約及買賣契約是否出於通謀虛偽意思表示而無效，存有爭執。又抗告人已於原法院就系爭房地提起分割共有物訴訟，請求變價分割乙節，經原法院調取本案訴訟卷宗（即原法院112年度士司補字第150號）查核無訛，足見兩造間就系爭房地應如何處分存有爭執，抗告人本於系爭房地共有人地位訴請分割共有物之形成權，與相對人依土地法第34條之1規定出售系爭房地予第三人及依民法第820條第1項規定共有物管理之權利行使發生衝突，應認抗告人就本件爭執之法律關係已為相當之釋明。
㈡關於本件定暫時狀態處分之原因（必要性）部分：
抗告人主張：相對人藉由與林子皓通謀虛偽簽訂長期租約，並約定就系爭房地應有部分虛偽設定抵押權，欲於系爭房地變價分割時以低價承買，另依土地法第34條之1規定賤賣系爭房地，與第三人通謀虛偽成立買賣契約，侵害伊就系爭房地之權利，若不及時禁止相對人就系爭房地出租、移轉、設定負擔及其他一切處分行為與對系爭房地進行改建，將使伊喪失系爭房地應有部分所有權，受有重大損害云云。惟查：⑴觀諸抗告人提出之房屋租賃契約及房屋租賃協定書（見原法
院卷第36-39、58-59頁）記載，相對人於110年11月1日將系爭房屋出租予林子皓，約定租期自110年11月1日起至130年10月31日止，原約定租金為每月1萬7000元，嗣因裝修系爭房屋預估費用為220萬元，相對人與林子皓約定裝修完成後提高租金為每月3萬元，裝修費用6分之5由林子皓代墊，日後由每月租金扣回，其餘6分之1由相對人向抗告人收取，可見相對人自110年11月1日將系爭房屋出租予林子皓，迄至抗告人於112年7月25日聲請定暫時狀態處分之日（見原法院卷第6頁）已近2年，且相對人於簽訂租約後已於111年10月11日以存證信函通知抗告人，抗告人於同年月13日收受後並無異議，復於112年5月9日以存證信函要求郭大鈞將租金匯入其指定帳戶等情，有111年10月11日板橋新海郵局第106號存證信函、掛號郵件執據、郵件處理查詢、112年5月9日臺北圓山郵局第156號存證信函影本可佐（見本院卷第38-40、49-57頁），倘禁止相對人將系爭房屋出租予林子皓使用，恐致相對人對林子皓須負債務不履行之損害賠償責任，並使林子皓無法依預定規劃使用系爭房屋致受有不利益。又民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算」，相對人就系爭房屋應有部分合計為6分之5，自得依前開規定將系爭房屋出租予林子皓並裝修系爭房屋，抗告人倘因相對人出租系爭房屋收取之租金過低、裝修費用過高，或上開租約為通謀虛偽意思表示，致受有損害，非不得向相對人請求金錢賠償獲得彌補，應無使抗告人因此遭受不可回復損害或危險之情形，難認有定暫時狀態處分之必要。
⑵抗告人主張系爭房屋於000年0月間，每坪單價約68萬4700元
，以總面積96.95平方公尺計算，市價約在2008萬元（計算式：68萬4700元×96.95平方公尺×0.3025）等語，固據提出買賣實價查詢資料為憑（見原法院卷第60-61頁），惟抗告人倘因相對人以1200萬元出售系爭房地之價格過低，或上開買賣契約為通謀虛偽意思表示，致受有損害，非不得向相對人請求金錢賠償獲得彌補，應無使抗告人因此遭受不可回復損害或危險之情形。又相對人將系爭房地出售予第三人，依民法第425條第1項規定，相對人與林子皓簽訂之租約對於買受人仍繼續存在，則相對人與第三人簽訂之買賣契約約定買受人須繼受相對人與林子皓簽訂之租約，合於前開規定，難認對抗告人有顯失公平之情形，反觀相對人就系爭房地之應有部分合計6分之5，依土地法第34條之1第1項規定，本得出售系爭房地，倘禁止相對人出售系爭房地，無異限制相對人行使法律賦予多數共有人之權利，並恐致相對人對買受人須負債務不履行損害賠償責任，對相對人殊為不利。況抗告人已提起本案訴訟，訴請變價分割系爭房地，相對人依上開規定出售系爭房地，無礙於消滅系爭房地之共有關係，至抗告人主張相對人欲藉由虛偽出租方式，於系爭房地變價分割時以低價承買云云，乃屬臆測之詞，是抗告人未釋明其提起本案訴訟後，據以禁止相對人出售之法律依據，徒以如不禁止相對人出售系爭房地，將使伊喪失應有部分所有權，受有重大損害云云，自非可採。
⑶按各共有人，得自由處分其應有部分，民法第819條第1項定
有明文。抗告人主張：相對人與林子皓約定將其等就系爭房地應有部分虛偽設定500萬元最高限額抵押權予林子皓，用以擔保林子皓代墊之裝修費債權，以增加系爭房地之負擔，降低系爭房地之價值，致伊權利受損等語，固提出房屋租賃協定書影本為憑（見原法院卷第58-59頁），然相對人本得依前開規定自由處分其等應有部分，尚難認抗告人得聲請定暫時狀態處分禁止相對人就其等應有部分設定抵押權。至抗告人主張相對人欲藉由虛偽設定抵押權之方式，於系爭房地變價分割時以低價承買云云，則屬臆測之詞。是以，抗告人所執上開證據，尚不足以釋明定暫時狀態處分之原因。
五、綜上所述，抗告人雖已釋明兩造間有爭執之法律關係存在，惟就應定暫時狀態處分之原因，即本件有何為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要等情形，則未盡釋明之責，雖其陳明願供擔保，仍不應准許。從而，原裁定駁回抗告人之聲請，核無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
民事第二十四庭
審判長法 官 鍾素鳳
法 官 陳心婷法 官 郭俊德正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 112 年 10 月 26 日
書記官 林虹雯附表編號 所有權人 土地權利範圍 建物權利範圍 1 劉士銘 1/18 1/6 2 郭大鈞 7/90 7/30 3 郭興華 14/90 14/30 4 王妍仁 4/90 4/30