臺灣高等法院民事裁定112年度抗字第214號抗 告 人 楊清華上列抗告人因與債務人張麗娟間聲請拍賣抵押物强制執行事件，聲明異議，對於中華民國111年11月30日臺灣新北地方法院裁定（111年度執事聲字第86號裁定），提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用抗告人負擔。
理 由
一、異議及抗告意旨略以：不動產拍賣標的之資訊，應以拍賣公告所載內容及現場勘查結果為準，司法院法拍屋查詢系統（下稱法拍網站）刊登之照片，僅供參考。原法院執行處（下稱執行法院）110年度司執字第81747號拍賣抵押物强制執行事件（下稱系爭執行事件），執行拍賣之標的為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號、6號房屋（下各稱4號、6號房屋，合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產），在民國111年9月13日第2次拍賣，已於拍賣公告載明拍賣標的、土地之面積及權利範圍、房屋之建號、構造、建築材料及層數、面積、附屬建物，及使用情形（下稱第2次拍賣公告）；且伊在查封時已明確指出系爭不動產之位置，並無使人誤認之虞。相對人即應買人楊秉璋（下稱其名）參與第2次拍賣，本得於參與投標前閱覽拍賣公告，並得親至現場查詢系爭房屋之現況，以評估是否應買，其僅憑法拍網站刊登之照片參與投標並拍定，縱有錯誤，亦係可歸責於己之事由，自不得以錯誤為由，撤銷應買之意思表示。原法院司法事務官撤銷111年9月13日就系爭不動產第2次拍賣程序，及於拍賣程序撤銷後，無息退還投標金新臺幣（下同）1,612萬2,000元（下稱投標價金）予相對人之處分(下稱原處分)不當；原裁定駁回伊之異議，亦有未洽，爰聲明廢棄等語。
二、按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，為强制執行法第81條第1項、第2項所明定。旨在使應買人知悉，以利其決定是否應買或願出之價額（103年6月4日修正理由參照）。次按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，表意人得將其意思表示撤銷之，民法第88條定有明文。又依強制執行法所為之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買受人，執行法院僅代表出賣人立於出賣人之地位，法並未禁止拍定人得以其錯誤或不知情事而撤銷其投標應買之意思表示。
三、經查：㈠本件抗告人執原法院110年度司拍字第122號拍賣抵押物裁定
（下稱系爭執行名義）聲請拍賣系爭不動產，經執行法院以系爭執行事件受理。執行法院定於111年8月9日實施第1次公開拍賣，因無人應買，債權人亦未承受，改定於111年9月13日下午3點第2次拍賣，楊秉璋參與第2次拍賣投標，並以投標價金拍定（下稱系爭拍賣程序），已繳清全部買賣價金。楊秉璋嗣以發現新北市○○區○○街00巷0號、6號之門牌黏貼處為該棟建築物之二樓，系爭房屋之出入口位於○○街000巷，且無門牌，拍賣網站照片所標示之房屋位置為該棟建物之2樓，然拍賣公告未載明，其因錯誤參與投標，所為應買之意思表示錯誤為由，聲明異議，請求撤銷系爭拍賣程序，發還已繳投標價金，執行法院認其異議有理由撤銷系爭拍賣程序，並為附條件發還投標價金之處分（見執行卷第211、239至
242、250至283頁)。㈡執行法院先後於110年7月27日、同年9月6日至現場執行查封
，在場鄰居表示門牌4號、6號標示之房屋為該棟建物之2樓，4號房屋位於地下室，且6號房屋無法確定實際位置等情，有卷附查封筆錄足參（見執行卷第38頁反面、66頁）。又抗告人所陳報系爭房屋之大門照片，並未黏貼4號、6號之門牌（見執行卷第51頁），且執行法院於111年3月9日會同地政機關至現場測量時，發現4號、6號1樓房屋打通等情，亦有執行筆錄足佐（見執行卷第127頁）；系爭土地位於住宅區，系爭房屋為鋼筋混凝土造5層樓之第1樓，有建物登記謄本及鑑定報告書可參（見執行卷第57、59、92頁反面）。再依抗告人於110年8月11日陳報之goole地圖及照片，可知系爭房屋之出入口有二處，分別位於○○街000巷及00巷，且二處出入口位置在外觀上均顯示為1樓（見執行卷第44、46至47、49至51頁），惟00巷之出入口實際為該棟建築物二樓之出入口，系爭房屋則在該出入口之地下層，系爭房屋實際之出入口在000巷，並無門牌標示。而地下層房屋，有採光不佳、通風不良，及是否宜居等問題，均為投標者評估交易價格及是否參與投標之重要因素，具有交易上之重要性。1樓房屋應在地面上乃社會之通念，執行法院於查封時既已發現4號、6號門牌標示所在為該棟建築物之2樓，系爭房屋實係位於門牌標示之地下層，此為足以影響交易之特殊情事，依前開規定，即應將之載明於拍賣公告。㈢執行法院第1次、第2次拍賣公告所載系爭房屋之使用情形為
：⒈317、320建號（即4號、6號房屋）打通，無水電，無人居住使用，地上堆置垃圾土石，部分天花板油漆剝落。建物拍定後點交。⒉建物經鑑價公司調查，無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、非自然死亡等情事。本院履勘及調查時，除發現部分天花板油漆剝落外，沒有發現其他足以影響交易的特殊情形。債務人在執行過程，沒有表示存在影響交易的特殊情形。購買法拍屋存在一定的風險，應買人若有疑義或不願承受風險，請勿參與投標。請另透過其他方式或管道購買不動產。⒊2330、2331建號為未辦保存登記建物，隨時有被建管單位拆除的風險，拍定人也無法持本院核發的權利移轉證書辦理所有權移轉登記（下稱系爭拍賣公告）等語（見執行卷第200頁反面 、216頁反面 ），並未記載系爭房屋位於○○街00巷出入口之地下層。又中信不動產估價師聯合事務所（下稱鑑定機關）因原拍攝照片錯誤，乃修正不動產鑑定報告書，並於111年8月18日檢送至執行法院（見執行卷第229至237頁），其重新拍攝所標示系爭房屋之位置，與抗告人提出○○街000巷系爭房屋出入口之照片位置相同（見執行卷第235、50至51頁），執行法院就門牌標示與系爭房屋所在位置不同，可能引致應買人錯誤判斷等情，僅上傳修正後之照片，就第2次拍賣公告有關執行法院履勘及調查部分仍記載「未發現其他足以影響交易的特殊情形」等語，自足使參與投標者陷於標購地面上1樓房屋之錯誤，故楊秉璋主張其應買意思表示錯誤，聲請執行法院撤銷拍賣程序，發還投標價金，即無不合。
㈣抗告意旨雖以楊秉璋怠於至現場查看，致為錯誤之意思表示
，係可歸責於己之事由云云。惟前開足以影響交易之特殊情事，應由執行法院公告使應買人知悉，以利應買決定是否應買或願出之價額，乃法定必載事項，已如前述，應買人信賴拍賣公告內容應買，無自行查明拍賣公告是否有應記載足以影響交易特殊情事而未記載之情形。且楊秉璋於應買前僅能從外觀上辨識系爭不動產之樣貌，無法進入屋內查看標的物現況，而抗告人自陳系爭房屋並未有門牌之標示（見執行卷第43、51頁），且抗告人在110年7月27日、110年9月6日查封時均未能確定系爭房屋實際所在，亦如前述，難認楊秉璋從系爭房屋之外觀可知悉房屋正確之位置在門牌標示之地下層。另系爭拍賣公告記載內部打通、無水電、無人居住使用等語，及拍賣網站張貼之內部樓梯照片（見執行卷第249頁），均不足使一般之應買人知悉系爭房屋位於地下層，且拍賣網站第1次拍賣及第2次拍賣時張貼之照片（見執行卷第106至107、173頁)，其外觀上均易使應買人誤認系爭房屋位於地面層，抗告人主張楊秉璋係可歸責於己之事由，致意思表示錯誤云云，洵無可取。
㈤綜上，原處分撤銷系爭拍賣程序，並諭知於系爭拍賣程序撤
銷確定後，無息退還投標價金，並無不當。原裁定駁回抗告人之異議，並無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其抗告。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 1 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 王育珍法 官 吳素勤正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 112 年 5 月 2 日
書記官 林敬傑