臺灣高等法院民事裁定112年度抗字第983號抗 告 人 臺北市政府都市發展局法定代理人 王玉芬
送達代收人 陳俊吾上列抗告人因與相對人陳美妤、陳湘芸間請求返還租賃房屋等事件，對於中華民國112年7月14日臺灣士林地方法院112年度補字第417號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄。
本件訴訟標的價額核定為新臺幣伍佰柒拾壹萬壹仟柒佰玖拾伍元。
理 由
一、抗告人於原法院起訴主張：臺北市政府所有、由伊管理之門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號6樓房屋（下稱系爭房屋），係以每月租金新臺幣（下同）10,800元（含管理維護費）出租予相對人陳美妤使用，租期為民國109年10月1日至112年9月30日，並由相對人陳湘芸擔任陳美妤之連帶保證人（下稱系爭租約）。詎陳美妤積欠租金累計達8個月以上，經伊通知限期繳納仍未獲置理，伊自得依系爭租約第14條第1項第2款約定，通知陳美妤終止系爭租約，並於111年9月1日生終止之效力；爰依民法第767條第1項規定，請求陳美妤應將系爭房屋騰空返還予伊；並依系爭租約第5條第1項之約定，請求相對人應連帶給付尚欠租金154,501元，及依逾期天數加收一定百分比之懲罰性違約金；暨依系爭租約第14條第2項規定，請求相對人應連帶給付終止契約翌日起至返還系爭房屋之日止按租金1.3倍計算之使用費（損害賠償金），即已發生之使用費54,214元，及自112年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付14,040元等語（見原法院湖簡卷第9至41頁）。原法院參酌鄰近房屋實價登錄資料予以計算系爭房屋含所坐落土地於起訴時之總交易價額後，再以房、地比約為3比7，再加計抗告人請求相對人應連帶給付尚欠租金154,501元為由，以原裁定核定本件訴訟標的價額為8,680,513元，並命抗告人繳納第一審裁判費87,031元，抗告人對於原裁定關於訴訟標的價額核定部分不服提起抗告。
二、抗告意旨略以：系爭房屋為國民住宅（中繼住宅），專供出租使用，未來亦無出售可能，其市場交易價值實際無法實現，應參照土地法第97條第1項規定，以年租金除以10％推估系爭房屋價額為1,296,000元；況此等裁判費之徵收未來須由敗訴之相對人連帶負擔，對於大部分國宅承租人多為經濟弱勢群體恐將雪上加霜。原法院未考量上情，逕依鄰近房屋之實價登錄資料核定本件訴訟標的價額，自有未當，爰提起抗告，請求廢棄等語。
三、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項及第77條之2第2項分別定有明文。而以租賃關係已經終止為原因，依不動產所有人地位請求返還不動產之訴，自非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的之價額應以不動產之價額為準；再按終止租賃關係後之所有物返還請求權，與依租約約定之租金請求權，二者訴訟標的並不相同，且非同時存在，自無主從關係，該租金請求尚非返還不動產之附帶請求，應與返還不動產之訴訟標的合併計算其價額。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之市場交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋所坐落土地之價額計算在內。不動產如無實際交易價額，當事人復未能釋明市場交易價格，法院得依職權參考客觀之交易價額資料為核定。至於房屋所有人倘附帶請求給付違約金或損害賠償者，亦不得併算其價額。
四、經查：㈠抗告人於原法院起訴主張依民法第767條第1項規定，請求陳
美妤遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第5條第1項、第14條第2項之約定，請求相對人應連帶給付尚欠租金154,501元，及懲罰性違約金、使用費（損害賠償金）等情，業如前述，依上開說明，本件訴訟標的價額即應以系爭房屋於起訴時之市價，加計抗告人請求相對人連帶給付尚欠租金154,501元定之，不併算附帶請求給付懲罰性違約金、使用費（損害賠償金）部分，合先敘明。㈡查系爭房屋係於93年7月6日建築完成、地上層數為11層之鋼
筋混凝土造建物(見原法院湖簡卷第47頁)；原法院雖依職權查詢內政部不動產交易實價登錄資料，並參照與系爭房屋暨基地相同路段、相近面積及建造年限之房地，於抗告人起訴相近時點之交易價格約為每平方公尺194,858元(見本院卷第9頁)，逕以房、地市價比為3：7方式，推認系爭房屋於起訴時之交易價值為8,526,012元（見本院卷第8頁）；然系爭房屋屬臺北市政府所有之中繼住宅，專供都更、瑕疵屋重建期間符合一定資格之原住戶申請承租居住使用，此觀系爭租約名為「臺北市○○○○中繼住宅租賃契約書」（見原法院湖簡卷第19頁），及臺北市政府所訂定發布之「臺北市政府受理中繼住宅申請處理原則」（見本院卷第23至27頁）自明，可見系爭房屋係專供上開目的之安置使用，具有落實加速老舊及危險住宅社區更新改建，以增進公共利益之社會政策，與自由市場得任意出售換取交易價值之建物不同，是原裁定逕依鄰近房地實際成交市價，以系爭房屋與所坐落基地之比例為
3：7方式拆分，計算系爭房屋於起訴時之交易價額，尚非允洽。
㈢又系爭房屋既係臺北市政府為達成安置都更及瑕疵屋之原住
戶於拆除重建期間得以短暫居住所興建之住宅，基於上開社會政策目的，系爭租約所約定之租金數額自難如實反應市場租金行情，是抗告人主張依土地法第97條第1項規定，以系爭租約之年租金除以10％推估系爭房屋價額為1,296,000元（計算式：10,800×12÷10％），即無可採。再按訴訟標的之價額，係指訴訟當事人所求判決保護之利益，至於判決後有無實際利益或所受利益程度如何，則非所問，故訴訟標的價額之核定，不受訴訟當事人之請求是否有理由、是否可獲勝訴判決所影響，而應以其請求判決保護所可能獲得之利益為準，是抗告人所指本件裁判費未來將轉嫁於敗訴且屬弱勢族群之相對人，將使相對人之生活負擔雪上加霜云云，即非核定訴訟標的價額所須審酌之事項，亦不可採。
㈣而依地價調查估計規則(下稱系爭估價規則)第12條規定，建
物現值係以「建物重建價格」扣除「建物累積折舊額」，且各建物單價，應以不同主體構造種類之建物標準單價為準，並參考建物之樓層高度、層數、材料、用途、設計及建築物設備等酌予增減計算，其簡化之計算公式即為【建物現值＝建物單價×〈1-（年折舊率×經歷年數）〉×建物面積】，可知上開規定所定公式，係將建物各種條件綜合評估後再予計算建物現值；鑑於系爭房屋屬中繼住宅，專供安置使用而非能出售之政策特殊性，系爭估價規則所定上開公式應可作為計算系爭房屋客觀現值之依據。準此，參酌臺北市地價調查用建築改良物標準單價表、臺北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表等標準，並以系爭房屋於抗告人111年11月22日起訴時之屋齡約為18年5月、總面積為145.85平方公尺（計算式：74.6＋8.9＋〈28,591.98×461/279000〉＋〈2,538.57×1250/210000〉＝145.85，小數點2位以下四捨五入），依上開公式據以計算系爭房屋於抗告人起訴時之現值應為5,557,294元，此有臺北市政府地政局建築物價額試算系統之計算結果可稽（見本院卷第29頁），加計抗告人請求相對人應連帶給付尚欠租金154,501元後，則本件訴訟標的價額應核定為5,711,795元（計算式：5,557,294元＋154,501元）。
五、綜上所陳，原法院未及審酌系爭房屋屬中繼住宅之特殊性，逕依鄰近房地實際成交市價，以系爭房屋與所坐落基地之比例為3：7方式拆分而核定本件訴訟標的價額為8,680,513元，尚有未洽。抗告意旨指摘原裁定關於核定訴訟標的價額部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定此部分廢棄，另核定訴訟標的價額如主文第2項所示。而原裁定關於核定訴訟標的價額部分既經廢棄，則所命抗告人繳納裁判費部分即失所附麗，應俟訴訟標的價額核定確定後，由原法院另為適當之處理，併此敘明。
六、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 21 日
民事第十四庭
審判長法 官 周群翔
法 官 陳雯珊法 官 周珮琦正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 112 年 8 月 21 日
書記官 強梅芳