臺灣高等法院民事判決112年度重上字第461號上 訴 人 邱鼎為訴訟代理人 黃敬唐律師被 上訴人 方財源訴訟代理人 余淑杏律師
雷兆衡律師陳芃安律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國112年4月18日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第120號第一審判決提起上訴，本院於112年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：兩造於民國105年5月27日簽訂房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭合約），由伊以新臺幣（下同）7220萬元向被上訴人購買「太子華威」編號第B2棟第5樓及地下2層編號第37、38號共2個汽車停車位（下合稱系爭房地），並已先後繳付買賣價款合計1958萬元，詎因政府打房，伊未能取得足額貸款，致無法履約。嗣系爭合約經被上訴人解除，並沒收伊已繳價款中之系爭房地總價款百分之15即1083萬元（下稱系爭違約金）。惟伊非分文未付，違約情節非屬重大，且系爭房地於系爭合約解除時之交易價值高於系爭合約簽約時之交易價值，被上訴人獲益並無減損，是本件被上訴人沒收之違約金過高，應予酌減至系爭房地總價款百分之5即361萬元，被上訴人應依不當得利法律關係，返還上訴人買賣價金722萬元等情，爰依民法第179條後段規定，求為命被上訴人給付722萬元本息，並願供擔保請准為假執行之宣告（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付伊722萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房地原訂於107年12月17日交屋，上訴人斯時依約即應給付剩餘款項5262萬元，然上訴人遲未給付，伊分別於111年5月3日、同年7月12日再催告上訴人給付，上訴人仍未繳納。伊乃於同年月20日解除系爭合約，沒收系爭房地總價款百分之15即1083萬元之違約金，並將款項差額875萬元返還與上訴人。系爭合約就違約金計算方式之約定，與內政部發布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項計算方式相同，並無過高。且上訴人逾期繳付價款，依約定應依逾期之數額按日息萬分之2計付遲延利息，自系爭房地原訂交屋日起至系爭合約解除日止計算，上訴人應繳付之遲延利息為1380萬7488元；再加計因上訴人無法履約，致伊受有墊付系爭房地之地價稅、房屋稅、管理費、水電費等費用合計129萬69元之損害，已高於伊所沒收之違約金之數額，益徵本件違約金並無過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第68至69、113、136頁）：㈠兩造於105年5月27日簽訂如原審卷第43至115頁所示之房屋土
地預定買賣合約書即系爭合約，由上訴人以7220萬元向被上訴人購買「太子華威」編號第B2棟第5樓及地下2層編號第37、38號共2個汽車停車位即系爭房地；上訴人並已依系爭合約繳付訂金、簽約金、開工款，合計1958萬元。
㈡「太子華威」建物由於107年7月2日經北市政府都市發展局核發107使字第0131號使用執照。
㈢被上訴人於111年7月19日以上訴人經催繳仍逾期未繳清期款
為由，以信函通知上訴人解除系爭合約，該信函於同年月20日送達上訴人。系爭合約業經被上訴人合法解除。
㈣被上訴人於111年9月26日委請余淑杏律師代函，主張依系爭
合約沒收1083萬元之違約金，並以發票人為被上訴人、金額為875萬元、發票日為同年7月20日之支票乙紙，以退還扣除違約金後之剩餘款項予上訴人；該支票已提示獲支付。
㈤被上訴人於上訴人逾期繳款期間，計算至被上訴人解除系爭
合約止，支出系爭房地之地價稅、房屋稅、管理費、水電費等費用合計129萬69元。
四、上訴人主張系爭違約金過高，應酌減至361萬元，酌減後伊得依民法第179條後段規定，請求被上訴人返還722萬元本息等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：系爭違約金有無過高？應否酌減？上訴人主張依民法第179條規定，請求被上訴人給付722萬元本息，有無理由？茲分敘如下：
㈠系爭違約金有無過高？應否酌減？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。民法第250條定有明文。除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額（最高法院95年度台上字第627號判決參照）。觀諸系爭合約第29條第2項約定：「買方（按即上訴人）如違反本合約之任一項規定或因可歸責於買方之事由，致合約無法繼續履行時，賣方（按即被上訴人）得逕行解除本合約，並沒收依房地總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限。」（原審卷第65頁），雖未載明違約金性質，惟既稱上訴人違反系爭合約或因可歸責於買方之事由，致合約無法繼續履行（即債務不履行）時，被上訴人得解除契約並沒收依房地總價款百分之15計算之金額，且兩造亦不爭執此為損害賠償總額預定之違約金，自屬賠償總額預定性質之違約金。⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法
第252條定有明文。且按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，惟約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上字第2563號判決參照）。⒊依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，其違約金
以不超過房地總價款百分之15為限。系爭合約乃就預售屋為買賣，買賣標的之房地總價款為7220萬元(參不爭執事項㈠），其百分之15為1083萬元（7220×15％），未逾預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所定比例上限。復依系爭合約第7條第6項約定：「買方如逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單日計算之遲延利息......」等語（原審卷第51頁），而上訴人自107年12月17日起未依約給付買賣價金計至被上訴人於111年7月21日解除系爭合約時，所積欠買賣價金分期款遲延利息共1380萬7488元，為上訴人所不爭執（本院卷第67頁），則被上訴人因上訴人違約受有利息損失1380萬7488元，堪以認定。再衡酌被上訴人為處理系爭合約簽訂及解除事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損失（含系爭房地所有權能及使用收益權因買賣進行中而受有相當限制卻仍須支付規費、稅捐等基本費之損失），包含上訴人不爭執被上訴人於上訴人逾期繳款期間，計算至被上訴人解除系爭合約止，支出系爭房地之地價稅、房屋稅、管理費、水電費等費用合計129萬69元(參不爭執事項㈤）等損害，堪認被上訴人因上訴人債務不履行所受損害至少有1509萬7557元（1380萬7488元＋129萬69元），顯已逾系爭違約金數額1083萬元。
⒋至上訴人雖已支付部分價金1958萬元（參不爭執事項㈠）而為
一部給付，惟其交付之價金，本係上訴人為確保其因系爭合約而獲有將來請求被上訴人交付系爭房地之權利，所應履行之義務，被上訴人因而必須負擔購地及興建系爭房地之全部支出，縱上訴人給付一部份價金，但被上訴人則需支出購地、建築系爭房地所有費用，直到上訴人交付全部房地價金為止。而依據上訴人一部交付之價金及買賣契約價金比例僅27.11％，被上訴人就系爭房地所支出之購地、建築費用應超過上訴人所交付之一部價金，難認被上訴人因上訴人一部給付價金受有其他利益而應酌減違約金，況被上訴人實際所受之損害已超過應沒收之違約金已如上述，上訴人主張尚應以其一部給付價金而被上訴人受有利益，應酌減違約金云云，應無可採。上訴人另主張系爭房地於系爭合約解除時之交易價值高於系爭合約簽約時之交易價值，被上訴人獲有房價上漲利益，並提出「太子華威」時價登錄資料為據（本院卷第125頁），然依該等資料無從確認其上交易之房屋與系爭房地之條件是否均相當，例如該等房屋有無因成屋附加裝潢等因素，而增加其房屋價值等情，自難以此遽認被上訴人確獲有房價上漲之利益，況被上訴人迄未能出售系爭房地（本院卷第121至123頁），亦難認有實質獲利。再者，被上訴人從事房屋興建銷售，一般而言，其將房屋興建完成加以出售，扣除成本後必有相當之營業利潤，則被上訴人因系爭合約解除所受之損害，在一般情形，亦包含扣除全部營銷成本後之營業利潤之喪失。並考量兩造於簽約前本應自行審慎評估履約能力，就系爭合約之利益衡平、藉由違約金促進並確保上訴人履約所必要之限度，且上訴人就本件違約金有何過高情事，並未能提出其他證據證明之，暨其他一切情狀，認本件被上訴人沒收上訴人1083萬元充作違約金，其數額尚未過高。
本院核無可酌減情事。
㈡上訴人主張依民法第179條後段規定，請求被上訴人給付722
萬元本息，有無理由？查，系爭合約因上訴人違反繳納價款之約定，業經被上訴人合法解除，為兩造所不爭執(參不爭執事項㈢），則依系爭合約第29條第2項約定，被上訴人得沒收系爭房地總價款百分之15計算之金額1083萬元作違約金。又本件無約定違約金過高等情，已如前述，系爭違約金既未經本院酌減，準此，被上訴人係依系爭合約約定，沒入部分價金抵充系爭違約金，為有法律上原因，自非不當得利，上訴人依民法第179條後段規定，請求被上訴人返還722萬元本息，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，上訴人請求酌減本件違約金，並無理由，復依民法第179條後段規定，請求被上訴人給付722萬元本息，亦無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 17 日
民事第十四庭
審判長法 官 黃珮禎
法 官 周珮琦法 官 陳雯珊正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 17 日
書記官 陳韋杉