臺灣高等法院民事判決112年度重上字第64號上 訴 人 柯一郎訴訟代理人 陸正康律師被 上訴人 敦寶建設股份有限公司法定代理人 連建吉被 上訴人 陳家財
林明忠
李衍傑
卓培煙
郭世明共 同訴訟代理人 黃世芳律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年11月30日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第295號第一審判決提起上訴，並為上訴聲明之減縮，本院於112年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面上訴人於上訴時原聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）8,708,027元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣變更上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人7,421,622元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第237、297頁），經核乃屬上訴聲明之減縮，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，應可准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：臺北市○○區○○段○小段000地號土地（下稱系爭土地）前經部分共有人即訴外人劉阿娥等79人，依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全部出售予被上訴人，並簽訂土地買賣契約，約定價金為407,020,000元；嗣劉阿娥等79人於民國109年3月3日依土地法第34條之1規定，以書面通知上訴人行使優先承買權，並經雙方於109年8月11日就系爭土地簽訂土地買賣契約書，上訴人並已依約給付全部買賣價金。詎上訴人向臺北市松山地政事務所（下稱松山地政事務所）申請辦理系爭土地所有權移轉登記時，被上訴人明知其等雖購買取得坐落系爭土地上之臺北市○○區○○段○小段00建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷0號，下稱系爭建物）所有權，然與系爭土地共有人柯王蜜、柯兩洽、李素華等3人（下合稱柯王蜜等3人）間並無租賃關係存在，故無優先承買權，竟為阻撓上訴人取得系爭土地所有權，故意向松山地政事務所聲明異議，主張得依土地法第104條第1項規定行使優先承買權，並向臺灣士林地方法院提起行使優先承買權訴訟，致松山地政事務所駁回上訴人移轉登記之申請，使上訴人受有不能取得系爭土地所有權，及自109年12月5日起至111年3月15日止，無法使用該土地之租金損害7,421,622元。爰依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被上訴人連帶給付7,421,622元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、被上訴人則以：被上訴人前於108年10月24日向訴外人陳柯月嬌等42人購買系爭建物，並於109年6月18日登記取得系爭建物之所有權，因陳柯月嬌等42人之前手即訴外人柯定塗，曾於38年11月11日申請就訴外人柯元關於系爭土地之應有部分30/180設定地上權，柯元死亡後，其應有部分由柯王蜜等3人取得（應有部分各為10/180），則依土地法第102條之規定，應可認定被上訴人對於柯王蜜等3人就系爭土地之應有部分合計30/180，有租地建屋之租賃關係存在，被上訴人自得依土地法第104條第1項規定行使優先承買權，是被上訴人向松山地政事務所聲明異議，乃合法行使權利，不構成侵權行為等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人7,421,622元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（原判決關於駁回上訴人逾上開請求部分，業經上訴人減縮該部分上訴聲明，非本院審理範圍）。
四、上訴人主張其為系爭土地之共有人，於109年8月11日與系爭土地之其他共有人就系爭土地成立買賣契約，買賣價金為407,020,000元，並已向松山地政事務所申請辦理所有權移轉登記，然遭被上訴人以其等與柯王蜜等3人就系爭土地應有部分合計30/180間有租地建屋之不定期租賃關係存在，而得行使優先承買權為由，向松山地政事務所聲明異議，松山地政事務所並因此駁回上訴人移轉登記之申請等情，業據其提出系爭土地登記謄本、土地買賣契約書、土地登記案件駁回通知書為證（見原審卷第15-39、79-101、107-108頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人明知其等就系爭土地無優先承買權，竟為阻撓上訴人取得系爭土地所有權，故意向松山地政事務所聲明異議，主張得依土地法第104條第1項規定，對柯王蜜等3人出售系爭土地應有部分合計30/180行使優先承買權，並提起行使優先承買權訴訟，致松山地政事務所駁回上訴人移轉登記之申請，乃故意以背於善良風俗之方法，使上訴人受有損害等情，為被上訴人所否認。經查：
㈠按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害
賠償責任，為民法第184條第1項後段所明定。所謂背於善良風俗，係指行為違反倫理道德、社會習俗、價值意識，或悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗而言(最高法院112年度台上字第109號、108年度台上字第196號判決意旨參照)。
㈡被上訴人主張其等得向柯王蜜等3人出售系爭土地應有部分合
計30/180行使優先承買權，係以被上訴人業於109年6月18日取得系爭建物所有權，該建物之前所有權人柯定塗曾以柯元就系爭土地之應有部分30/180設定地上權，參諸土地法第102條之規定，堪認柯定塗與柯元間應有租地建屋關係存在，且不因該地上權業因存續期間屆滿遭塗銷而消滅，又柯元死亡後，其應有部分由柯王蜜等3人取得，是被上訴人對於柯王蜜等3人出售系爭土地應有部分合計30/180，應有土地法第104條第1項之優先承買權存在，為其論據，並提出他項權利登記聲請書、土地登記總簿、土地登記謄本、建物登記第一類謄本、不動產買賣契約書等為證(見原審卷第161-194頁)。經查，關於被上訴人所稱其等業已取得系爭建物所有權，及該建物前所有權人柯定塗曾以柯元就系爭土地之應有部分30/180設定地上權等情，均為兩造不爭之事實，並有前揭證據可資憑佐，自無任何虛構捏造之情事；且參以土地法第102條所定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣(市)地政機關為地上權之登記。」，及最高法院69年度台上字第4114號判決曾謂：「定有存續期間之地上權登記，係屬物權，應於存續期間屆滿時消滅，物權消滅後，兩造就系爭土地仍有不定期限之租賃關係存在」(見本院卷第131頁)，則被上訴人據此推論柯定塗既原為系爭土地上系爭建物之所有權人，復曾以柯元就系爭土地之應有部分30/180設定地上權，其等間即應有租地建屋之不定期租賃關係存在，且不因地上權因存續期間屆滿遭塗銷而消滅云云，亦非全然無稽。是以，被上訴人既係基於前述客觀存在之事實，並參考上開法律規定及司法實務見解，而主張其等就柯王蜜等3人出售系爭土地應有部分合計30/180，有土地法第104條第1項之優先承買權存在，並在此認知基礎下，行使該優先承買權，並對上訴人申請辦理系爭土地之移轉登記提出異議，自難認有何故意違反倫理道德、社會習俗、價值意識，公序良俗之情事。㈢上訴人雖稱被上訴人申請辦理系爭建物之所有權移轉登記時
，土地登記申請書之備註欄中，業已將：「1.經出賣人依土地法第104條第2項規定通知優先購買權人未依限表示優先購買，依該條該項規定視為放棄，如有不實，出賣人願負法律責任」等文字刪除，並記載「2.本案土地確無出租，如有不實，出賣人願負法律責任」（見原審卷第110頁），另土地登記申請書所附切結書中，亦由出賣人切結：「系爭建物與基地間確無訂立租賃關係，亦無地上權典權，如有不實，出賣人願負法律責任」等語（見原審卷第241-243頁），足見陳柯月嬌等42人於出售系爭建物時，均已表明其等就系爭土地並無租賃權存在；另陳柯月嬌等42人曾在臺北高等行政法院110年度訴字第624號所有權移轉登記事件中參加訴訟，並委任訴訟代理人到庭表示陳柯月嬌等42人與系爭土地其他共有人之間並無租賃關係等語（見原審卷第246頁），柯王蜜等3人亦均否認與陳柯月嬌等42人間就系爭土地應有部分30/180有租賃關係存在（見本院卷第253-266頁），足見被上訴人應知悉陳柯月嬌等42人及柯王蜜等3人均否認其等間有租賃關係存在，則其等仍堅稱取得系爭建物所有權後，即對柯王蜜等3人出售系爭土地應有部分30/180有優先承買權存在，並向松山地政事務所提出異議，自屬故意以背於善良風俗之方法，加損害於上訴人云云。然經核前述土地登記申請書備註欄及所附切結書之記載內容，均為系爭建物出賣人陳柯月嬌等42人所出具切結之事項，尚非被上訴人所為，則縱認被上訴人知悉該等記載內容，亦非可逕認其等已為相同之切結保證，且日後均不得再就該切結內容為任何爭執；至陳柯月嬌等42人及柯王蜜等3人均否認其等間有租賃關係存在，相較被上訴人主張有租地建屋關係存在乙節，固屬不利，然以邏輯論理而言，仍非全無藉由其他事證，證明或推認其等間實際上應存有租地建屋關係之可能性，自無從僅因陳柯月嬌等42人及柯王蜜等3人均否認有租賃關係存在，遽指被上訴人在主觀上已明知並無前述租地建屋關係存在，而故意以毫無依據之理由，濫行主張土地法第104條第1項之優先承買權，藉以加損害於上訴人。
㈣上訴人雖又稱柯元已於38年3月30日死亡，故有關柯元於38年
11月11日申請對於柯定塗就系爭土地應有部分30/180設定地上權乙事，應屬無效云云。然查，被上訴人係因信賴上開地上權曾經地政機關登記之客觀事實，而為前揭租地建屋關係及優先承買權應屬存在之推論及主張，此業據被上訴人陳明在卷(見本院卷第299、300頁)，尚非全無所本，是上訴人以前揭事由，指稱被上訴人行使優先承買權，及向松山地政事務所聲明異議、提起行使優先承買權訴訟等，均屬故意以背於善良風俗之方法，加損害於上訴人云云，亦難認有據。
㈤綜上所述，被上訴人既係基於前開事證及相關法律規定、司
法實務見解，而於主觀上認為其等對於柯王蜜等3人出售系爭土地應有部分合計30/180，有土地法第104條第1項之優先承買權存在，則其等據此行使優先承買權，並對上訴人申請辦理系爭土地之移轉登記聲明異議，及提起行使優先承買權訴訟等行為，自難認係故意以背於善良風俗之方法，加損害於上訴人。從而，上訴人依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被上訴人負連帶賠償責任，尚非有據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被上訴人連帶給付7,421,622元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據或聲請調查其他證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果及無調查必要，爰不逐一論列及調查，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 張永輝法 官 馬傲霜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
書記官 崔青菁