臺灣高等法院民事判決113年度上易字第181號上 訴 人 天階文創有限公司法定代理人 林永泉訴訟代理人 鄭國照律師被 上訴 人 陳煌銘上列當事人間請求履行協議事件，上訴人對於中華民國112年7月12日臺灣臺北地方法院112年度訴字第206號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾貳萬柒仟捌佰壹拾柒元，及自民國一一一年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔百分之六十五，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人主張：伊向被上訴人承租位於新北市○○區○○段000地號土地約300坪及門牌號碼新北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭建物，與上開土地合稱系爭房地）欲經營餐廳，在進行裝潢前發現系爭房地有管線遭水泥嚴重堵塞及化糞池破裂等瑕疵，被上訴人委託伊處理並同意負擔費用，伊遂發包訴外人長仲營造工程有限公司（下稱長仲公司）進行修繕，並支付新臺幣（下同）66萬1,000元工程費用，惟伊向被上訴人請求給付上開費用遭拒等情，於原審依兩造於民國108年9月2日簽立之租賃契約（下稱系爭108年租約）第7條第1項約定，請求被上訴人應給付伊66萬1,000元暨法定遲延利息（見原審卷第15頁）。
嗣於本院審理時，追加依兩造於109年2月11日增訂之租賃契約（下稱系爭109年租約）第7條第1項約定為請求權基礎（見本院卷二第6頁）。核其所為，係本於上訴人請求被上訴人給付66萬1,000元工程費用之同一基礎事實所為訴之追加，合於上揭規定，被上訴人雖不同意追加，然審酌追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，揆諸上開規定，上訴人所為訴之追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：兩造簽立系爭108年租約、109年租約，伊向被上訴人承租系爭房地欲經營餐廳，在進行裝潢前發現系爭房地有管線遭水泥嚴重堵塞及化糞池破裂等瑕疵，依上開租約第7條第1項約定，修繕費用自點交日起由伊負擔。本件於108年11月5日點交前，兩造請長仲公司確認應修繕項目，被上訴人委託伊處理長仲公司108年10月14日報價單（下稱系爭報價單）上工程項目（詳附表）並同意負擔工程費用，伊遂發包長仲公司於108年12月底完成工程（下稱系爭工程），且已支付66萬1,000元，詎伊向被上訴人請求給付上開金額遭拒，爰擇一依系爭108年租約第7條第1項約定、系爭109年租約第7條第1項約定，請求被上訴人償還修繕費用等語，求為命：被上訴人應給付伊66萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭房地並無瑕疵，上訴人承租後，為自身營運需要而進行裝潢增建工程，其工程費用應由上訴人自行負擔。倘認伊需負擔該費用，因上訴人無權占用系爭房屋地下室與頂樓陽台，各以每月租金3萬3,333元計算，合計13個月，共受有相當於租金之不當得利86萬6,658元，應予返還，據此主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，上訴及追加之訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人66萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷一第289頁）㈠兩造於108年9月2日簽立系爭108年租約，上訴人向被上訴人
承租系爭房地經營餐廳，租期自109年1月1日起至118年12月31日止，並自108年10月1日起至108年12月31日止之裝潢期間免租金（見原審卷第17至27頁）。
㈡長仲公司於108年10月14日開立系爭報價單予上訴人，其上所
載系爭工程名稱為「十分台客火鍋城內外園區整修」、工程報價費用為70萬3,000元，經上訴人與長仲公司合意以66萬1,000元由長仲公司承作系爭工程，長仲公司於108年12月底將系爭工程施作完成，上訴人已支付長仲公司工程費用66萬1,000元（見原審卷第29頁）。
㈢兩造於109年2月11日增訂系爭109年租約，租期為109年2月1
日至119年1月31日止，免租金裝潢自108年12月1日起至109年1月31日止，並於簽約同日至原法院所屬律衡民間公證人事務所辦理系爭109年租約之公證事務，經公證人周家寅製作109年度北院民公寅字第100081號公證書（見本院卷一第207至227頁）。
㈣兩造所簽訂之系爭108年租約及系爭109年租約第7條第1項均
約定：「本標的物之房屋稅、地價稅由甲方（即被上訴人）負擔，水費、電費、修繕費用或因使用標的物所生之其他費用，自點交之日起由乙方（即上訴人）負擔」（見原審卷第19頁、本院卷一第217頁）。
五、得心證之理由：上訴人擇一依系爭108年租約第7條第1項約定、系爭109年租約第7條第1項約定，請求被上訴人償還修繕費用66萬1,000元本息等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下：
㈠上訴人依系爭109年租約第7條第1項約定，得請求被上訴人償還修繕費用42萬7,817元本息：
⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔，民法第429條第1項定有明文，即依一般之交易習慣，租賃物之修繕應由出租人負擔。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能任意推解致失其真意（最高法院111年度台上字第1689號判決意旨參照）。本件系爭108年租約及系爭109年租約第7條第1項均約定：「本標的物之房屋稅、地價稅由甲方（即被上訴人）負擔，水費、電費、修繕費用或因使用標的物所生之其他費用，自點交之日起由乙方（即上訴人）負擔」（見兩造不爭執事項㈣），其中修繕費用部分，約定自點交之日起由上訴人負擔，應係指點交之日起所發生瑕疵之修繕費用，始應由承租人即上訴人負擔，換言之，點交之日前已存在瑕疵之修繕費用，自應由出租人即被上訴人負擔，始符合上開一般交易習慣，此自被上訴人於本院亦表明：若點交前有瑕疵，由伊負責等語（見本院卷二第8頁）亦明。
⒉依系爭109年租約第5條約定，被上訴人係於108年11月15日將
系爭房地點交予上訴人裝潢。雖系爭108年租約第5條所載之點交日期為108年10月1日，然被上訴人自承：系爭108年租約為臨時契約，上訴人表示尚未取得執照，要等到申請執照之後才能正式將契約公證，系爭108年租約、109年租約都是存在等語（見本院卷二第322頁），而上訴人亦稱：兩租約之差別僅在於點交日不同等語（見本院卷二第6頁）。考量系爭109年租約成立在後，復經民間公證人為公證（見兩造不爭執事項㈢），堪認兩造合意增訂系爭109年租約以取代系爭108年租約，故本件被上訴人將系爭房地點交予上訴人之日期，應以系爭109年租約所載之108年11月15日為準。
⒊長仲公司係於108年10月14日開立系爭報價單予上訴人，經上
訴人與長仲公司合意以66萬1,000元由長仲公司承作系爭工程並於108年12月底施作完成，上訴人並支付長仲公司工程費用66萬1,000元等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡），該情應堪認定。又證人即長仲公司負責人黃寶珠於本院111年度上易字第280號返還支票等事件（下稱另案）中證稱：一開始是上訴人找伊至現場施工，當時林永泉（即上訴人之法定代理人）跟余麗瑩（即上訴人之實際負責人）都有來，向伊表示他們租了一個房子要作餐廳，叫伊去看現場要整修，伊第一次去現場看的時候，被上訴人就有在場；系爭報價單是於108年10月14日開立，因為業主即上訴人先前交代要打除整修，已由長仲公司進行園區土地高低落差整平、公廁廁所跟主體結構等打除工作；系爭報價單開立前之
2、3天，伊有會同兩造去現場看，當場有告訴被上訴人，進行拆除工程時發現公廁廁所污水滲到園區溪邊，及舊有化糞池龜裂及主體結構的外牆漏水等情形，伊跟兩造說，倘不處理，將來被發現污染溪水問題，會被環保局開單，同時會被停工，而且不處理，後續工作無法進行，兩造均有表示，要做就盡早做，伊一開始沒有要承攬此部分維修，但兩造就同時跟伊說，既然伊要作原來的工程，就同時做這個維修工程，所以伊回去就開立系爭報價單；伊於108年10月14日出單後，在工地同時交付余麗瑩及被上訴人各1份，余麗瑩跟被上訴人一起在現場跟伊講報價太貴，叫伊算便宜一點，伊核算最低金額也要66萬1,000元，即於108年10月25日跟林永泉、余麗瑩確認施工金額為66萬1,000元，故系爭報價單上重新備註協議以66萬1,000元施作，余麗瑩跟林永泉於108年10月25日在系爭報價單下面簽名；長仲公司之後向上訴人收款；當時是上訴人叫伊去做，被上訴人也叫伊趕快做，伊問錢向誰收，被上訴人說「妳做就對了，我再跟余麗瑩算」，伊就說好，那伊就針對上訴人收款，因為伊不認識被上訴人，伊認為是上訴人發包給伊施作；伊確定有聽到被上訴人跟伊說「這個錢妳不用擔心，我會跟上訴人算」；但伊自己私底下沒有聽到被上訴人與余麗瑩或林永泉討論的情形等語（見本院卷一第63至69頁）。堪認系爭報價單係於被上訴人將系爭房地點交予上訴人前，上訴人委由長仲公司打除整修房地時，因長仲公司發現瑕疵時所開立。且上訴人與黃寶珠至系爭房地現場察看、黃寶珠說明其發現之問題及提出系爭報價單時，被上訴人均在場，且對於上訴人交由長仲公司承攬施作系爭工程未有異見，並催促長仲公司趕快進行，是被上訴人抗辯系爭報價單係上訴人臨訟製作，尚不足採。
⒋證人即施作系爭工程泥作部分之包商陳秉富於本院證稱：伊
是黃寶珠下游包商，附表項次1、3、4、5、7、8所示工程項目均為伊施作，其中⑴附表項次3之落地水孔水泥阻塞是原本就阻塞，伊不知道為何造成，伊去施工時即已阻塞，後來那些落水管、進水管全部都換新；⑵附表項次4之1至3樓漏水是天花板會滲水，伊進場時是從屋頂開始滲透下來，1至3樓天花板都有滲水，所以貼地磚前每個樓層都有重新做防水，當時水電要拉線，因為有水滴下來怕漏電，所以都做過防水，例如1樓漏水，就做2樓地板；⑶項次5部分，磁磚也老舊了，可能房子有擱置一段時間，看起來是沒有很多年，並不知道因為什麼而阻塞，原本是做民宿，每個樓層都是房間，廁所的落水孔水流的很慢，就是有阻塞，伊先把地磚打掉，管路、水電都配過，再打底、防水，後續再貼磁磚；⑷項次7之鷹架部分，有補做1至4樓外牆防水，面向公廁的那面牆原本有開1個門，1樓沒有，2、3樓都有開一個門，4樓的女兒牆有開一個大約1米寬的孔要做修補，外牆不可能吊掛，所以需要鷹架。面向鐵軌那邊要拆除H鋼之類，沒有鷹架也無法施作，包含屋頂也要處理，所以整棟都搭，這樣比較安全；⑸項次8部分就是面向鐵路那一面，伊印象中當時聽到的是原本有違建，後來有拆除，H鋼拆掉但螺絲架都還在，那裡有滲水問題，確實有做水泥打底修補等語（見本院卷二第255至258頁）。足認附表項次3、4、5、7、8所示之工程項目均係針對系爭房地點交前既存之瑕疵所為之修繕，依上開約定及說明，此部分之費用即應由被上訴人負擔。至於項次1「化糞池拆舊開挖更新20人份」部分，證人陳秉富證稱：伊現場看舊化糞池管線確實有破裂，所以才又埋一個新的化糞池，會更新20人份是因為那裡是公廁，有很多遊客或路過的人會進去借廁所，天階他們就不用叫人來抽肥，為了工程進度，所以舊的沒有挖掉，直接掩埋然後開挖一個新的化糞池的洞，糞管全部重配，因為舊的管有一段距離已經破裂，舊的跟新的管沒有重疊，廁所裡面的管路全部都換新的，舊的化糞池是埋掉，舊的管線如果有影響到新的管線才會打除，其他的就沒有動等語（見本院卷二第256頁），足認舊化糞池管線雖有破裂，然項次1並非就該破裂管線為修繕，而係另開挖洞埋新的化糞池，且是上訴人基於營業考量而更新為20人份，此部分費用尚難認屬修繕費用，自不應由被上訴人負擔。另項次2「水電汙水管路線配置」、項次6「水電管路線配置」及項次9「申請電力增設(送件及簽證）」部分，考量被上訴人就系爭房地本係經營民宿用，上訴人承租後改為經營餐廳，使用方式及功能有所改變，則水、電、汙水管線自需重新配置，電力亦有增設必要，是各該項次的費用，亦難認屬修繕費用，亦不應由被上訴人負擔。
⒌被上訴人執證人即系爭房地之前任承租人王瑞琦及王瑞琦雇
用看管停車場之員工胡金能之證述，辯稱：系爭房地於點交前並無瑕疵云云。惟證人王瑞琦除證稱：伊租1至3樓，1樓是空空的只有桌椅，2、3樓有套房式的隔間經營民宿，頂樓有遮雨棚、室外機、水塔、熱水器，都正常，尤其2、3樓有地板鋪設，都好好的，伊退租時，也是好好的交屋，被上訴人有檢查過都沒問題，外面廁所也是有檢查，也是全部好好的交還給被上訴人等語（見本院卷二第64頁）；其亦證稱：
檢查過程係被上訴人要求要看，伊都有給他看，看水有沒有問題、玻璃有沒有問題，就很簡單、很乾脆，沒有問題就結束，就像當初他出租給伊那樣，都沒有問題就退租了，並未找專業人員來看過，108年4月30日提前退租後，就不知道系爭房地之使用狀況等語（見本院卷二第65至66頁）。足認證人王瑞琦於交還系爭房地予被上訴人時，其與被上訴人共同檢查屋況，僅就供水、玻璃等為簡單之檢查，並未找專業人員檢查有無漏水或落水孔阻塞之情形，且證人王瑞琦108年4月30日退租與上訴人於108年11月15日點交前亦有數個月之差距，是證人王瑞琦之證述，尚難為被上訴人有利之認定。另證人胡金能雖證稱：伊看管期間，系爭房屋均無附表項次
3、4、5、8所示漏水或阻塞之情形等語（見本院卷二第57至58頁），然其亦證稱：其並未找專業人員固定去檢測、巡視，兩造點交時，亦未在場等語（見本院卷二第60頁），是證人胡金能之證述，亦難為被上訴人有利之認定。
⒍被上訴人雖又辯稱：系爭建物蓋好時，每層均置水泥地板再
裝潢改裝，每層3間客房及1間交誼廳，每間客房均設乾溼分離浴室，為水泥隔間，每間浴室管線均隱藏式預埋入磁磚牆壁﹐順著地板3間排水管線連接在一起，與外部浴室馬桶管線和洗手台管線，連接地板下水道排水管線，地板再補舖上一層水泥地板，最後整層上面再舖上木質地板，證人陳秉富所為天花板漏水之證述不實等語，並提出地板和牆壁磁磚及房屋後面内部pc管線和橘色内部管線照片為憑（見本院卷二第
295、297頁）。然依系爭建物之使用執造（下稱系爭使用執照）所示，系爭建物之竣工日期為102年5月17日（見本院卷二第37頁），距陳秉富於108年10月後進場施作已逾6年多，縱被上訴人所述系爭建物各層地板之結構屬實，亦不足推論天花板沒有漏水之情形，且上開照片僅足證明系爭建物管線連結之情形，實難為被上訴人有利之認定。至被上訴人雖另提出系爭建物外牆增建及照片3樓玻璃破裂而以薄板掩蓋之照片（見本院卷二第39至45、307、309頁），欲證明系爭建物於點交前並無滲漏水之瑕疵，然細譯該等照片，均係遠距離拍攝系爭建物整建前後之狀況，無從作為判斷系爭建物有無漏水之依據，亦難為被上訴人有利之認定。
⒎據上，附表項次3、4、5、7、8所示之工程項目費用應由被上
訴人負擔，考量系爭報價單合計之金額為70萬3,000元，然經上訴人與長仲公司合意以66萬1,000元由長仲公司承作系爭工程，則上開各項費用依相同比例調降後合計為42萬7,817元【計算式：（3萬8,000＋6萬5,000＋4萬7,000＋15萬5,000＋15萬）×66萬1,000／70萬3,000＝42萬7,817，元以下四捨五入】，是上訴人得請求被上訴人償還之修繕費用為42萬7,817元。又上訴人已得依系爭109年租約第7條第1項約定為此部分修繕費用之請求，逾此部分之請求又均非修繕費用，自無庸就約定內容相同之系爭108年租約第7條第1項為審酌，附此敘明。
㈡被上訴人所為抵銷抗辯，並無理由：
被上訴人雖主張：上訴人無權占用建物地下室及頂樓陽台部分，依每層樓每月租金3萬3,333元、共13個月計算，上訴人應給付相當於租金之不當得利合計86萬6,658元(計算式：3萬3,333×2×13=86萬6,658），據此為抵銷抗辯等語。經查，上訴人確有使用地下室及頂樓平台（後搭蓋為4樓），此為上訴人所自承。系爭108年租約及系爭109年租約第1條所載之租賃標的物及使用範圍雖記載「新北市○○區○○段000地號土地約300坪及門牌為新北市○○路0段000號（門牌整編前為新北市○○區○○街000號）之房屋一至三樓」，然系爭使用執照「層棟戶數」欄位係記載「地上3層1幢1棟1戶」（見本院卷二第37頁），並無地下室之記載，而被上訴人自承通往頂樓陽台及地下室均係透過室內梯等情（見本院卷二第181頁），即欲進入地下室及頂樓陽台並無獨立通道，均需進入系爭建物1樓，則上訴人辯稱：地下室與頂樓陽台為系爭建物内部整體之一部分，使用上無從與1至3樓分離而獨立使用，系爭租賃契約内所載之「一至三樓」，即為系爭建物整棟，其承租範圍包括地下室及頂樓陽台等語，尚非無據。況據被上訴人所提出頂樓陽台照片所示，原始出租情況係擺放水塔、2台熱水器及8台分離式冷氣主機（見本院卷二第167、169頁），該等設備顯係供系爭建物1至3樓冷、熱用水及冷氣空調使用，亦徵頂樓陽台部分為出租範圍。至被上訴人雖稱：出租時地下室為封閉，上訴人未經其同意擅自開挖並占用地下室等語。然證人陳秉富於本院證稱：伊開洞進入地下室時，被上訴人有在場，伊是黃寶珠之下游包商，黃寶珠通知伊帶工具去開洞進入地下室，開洞當天兩造都在場，所以被上訴人知情，因兩造都在，伊即依兩造所述去處理，伊施作時，被上訴人均無阻止，伊上去頂樓施作時，被上訴人也知道，被上訴人亦無阻止，也沒有說不能用頂樓陽台等語（見本院卷二第251至253頁）。又證人黃寶珠亦於本院證稱：伊當時進入地下室時，被上訴人知情，是被上訴人告訴伊等地下室的樓梯位置，叫伊等從那邊切開就可以下去了，被上訴人都有陪同在現場，被上訴人並未阻止說不能使用，當時頂樓有鋼棚，鋼棚上面的烤漆板被颱風吹光了，整個3樓都漏水，伊整修時，被上訴人知道，都有陪同在現場，並未阻止，被上訴人當時只是跟伊等說要把屋頂漏水修繕完整，室内就不會有漏水狀況等語（見本院卷二第260至262頁），與證人陳秉富上開證述互核相符，堪認被上訴人於上訴人進入地下室或頂樓施作時，均有在場，並無反對之意，且協助指出進入地下室之樓梯位置，及向上訴人表明要把屋頂漏水修繕完整，益徵系爭建物地下室及頂樓陽台應在系爭租賃契約承租之範圍内。被上訴人主張上訴人無權占用系爭建物地下室及頂樓陽台，應給付相當於租金之不當得利86萬6,658元等情，尚不足採。被上訴人之抵銷抗辯，並無理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭109年租約第7條第1項約定，請求被上訴人給付42萬7,817元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年12月13日（見原審卷第59頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第二庭
審判長法 官 紀文惠
法 官 王育珍法 官 賴武志正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 1 日
書記官 蔡明潔附表：
項次 工程項目 金額（元） 1 化糞池拆舊開挖更新20人份 125,000 2 水電汙水管路線配置 25,000 3 舊有公廁室内落地水孔水泥阻塞打除清運 38,000 4 主體結構2丙公路橋下及○○路等2側1-3F玻璃牆與地面室内漏水(舊有矽利康刨除更新） 65,000 5 主體結構廁所2間地面落水孔水泥阻塞打除清運 47,000 6 水電管路線配置 23,000 7 外牆施作鷹架（1-4F主體結構計4面） 155,000 8 外牆靠鐵路側1-3F龜裂滲水打除及水泥打底、防水 150,000 9 申請電力增設(送件及簽證） 75,000 合計 703,000