臺灣高等法院民事判決113年度上易字第1017號上 訴 人 陳秋蓉兼 上 一人訴訟代理人 許訓豪上 訴 人 饒璋
饒元正上 二 人訴訟代理人 渠士瑗被 上訴 人 行政院農業部農田水利署法定代理人 蔡昇甫訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國113年3月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2615號第一審判決提起上訴，被上訴人減縮起訴聲明，本院於114年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第二項減縮為「上訴人許訓豪、陳秋蓉應自民國112年7月1日起至民國114年1月3日止，按日連帶給付被上訴人新臺幣1,302元」。
第二審（除減縮部分外）訴訟費用由上訴人許訓豪、陳秋蓉；上訴人饒璋、饒元正各自連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人許訓豪邀同上訴人陳秋蓉為連帶保證人（下稱許訓豪2人）於民國111年1月11日向伊承租伊管理之國有坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00○0號1樓房屋（下稱00之0號房屋），約定租期1年，自111年1月1日起至同年12月31日止，租金1年新臺幣（下同）23萬7,600元，並簽立房屋租賃契約書1份（下稱00之0號租約）；另上訴人饒璋邀同上訴人饒元正為連帶保證人（下稱饒璋等2人）向伊承租伊管理之國有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0○0號1樓房屋（下稱0之0號房屋，與00之0號房屋合稱系爭租屋），約定租期1年，自111年1月1日起至同年12月31日止，租金1年22萬3,200元，並簽立房屋租賃契約書1份（下稱0之0號租約，與00之0號租約合稱系爭租約）。系爭租約第8條約定租期屆滿時，承租人應將租屋返還，逾期未還應自逾期之日起至交還之日，依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金。詎上訴人於租約屆期後，未依約返還00之0號房屋、0之0號房屋，經伊催請返還後，許訓豪等2人始於114年1月3日將00之0號房屋返還伊，饒璋等2人迄今仍未返還0之0號房屋，爰依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767條第1項規定，擇一求為命饒璋等2人騰空返還0之0號房屋之判決；依系爭租約第8條、第11條約定，求為命許訓豪等2人自112年7月1日起至114年1月3日止，按日連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金共1,302元，及饒璋等2人連帶給付900元及自112年7月1日起至騰空返還0之0號房屋之日止，按日連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,223元之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至原審判准逾上開部分，因被上訴人於本院減縮起訴聲明〈見本院卷第240頁〉，而失其效力）。
二、上訴人則以：㈠許訓豪等2人：被上訴人依系爭租約請求相當1倍租金之懲罰
性違約金過高，應予減免等語置辯。其上訴聲明：⑴原判決除減縮部分外，關於命許訓豪等2人自112年7月1日起至114年1月3日止按日連帶給付部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡饒璋等2人：被上訴人改制前為臺北市瑠公農田水利會，於67
年間為配合臺北市都市更新計畫，協商原承租於臺北市○○區○○○路○段遠東SOGO百貨所在土地（下稱○○○路○段土地）上之建物承租戶搬遷，而提供臺北市○○區○○○路0段00巷「瑠公民生新邨」房屋予搬遷戶承租，並承諾租賃期間至少50年以上，饒璋為「瑠公民生新邨」承租戶之一，被上訴人應受上開協議拘束，不得以系爭0之0號租約租期屆至為由請求伊等返還；又被上訴人於111年3月1日發函通知伊等0之0號房屋經鑑定耐震力不足，安全考量屆期不再續租，惟該鑑定取樣有瑕疵，而被上訴人並無收回自用或重新建築系爭租屋等事由，不符合系爭租約第5條第1款終止租約要件；再者，伊等承租0之0號房屋已達40餘年，被上訴人之本件請求違反民法第148條第2項之信賴保護原則及憲法第10條所保障之居住自由權，不應准許等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決關於命饒璋等2人騰空返還及連帶給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第216-218、240頁）：㈠被上訴人原為「行政院農業委員會農田水利署」於112年8月1日改制「行政院農業部農田水利署」。
㈡許訓豪前於111年1月11日，邀同陳秋蓉擔任連帶保證人，向
被上訴人承租00之0號房屋使用，並簽立00之0號租約，約定租期1年，自111年1月1日起至111年12月31日止，年租金23萬7,600元。
㈢饒璋前於111年1月11日，邀同饒元正為連帶保證人，向被上
訴人承租0之0號房屋，並簽立0之0號租約，約定租期1年，自111年1月1日起至111年12月31日止，年租金22萬3,200元。
㈣系爭租約第8條、第11條約定：「於租期屆滿或提前終止時，
乙方（即許訓豪、饒璋）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方」；「乙方保證人（即陳秋蓉、饒元正）就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任」。
㈤被上訴人於111年3月1日通知上訴人以00之0號、0之0號房屋
建物耐震能力不足等情，於111年12月31日租期屆滿後，將不再辦理續約。被上訴人於本件起訴前委託律師於112年5月1日函請許訓豪、陳秋蓉及饒璋、饒元正騰空返還系爭00之0號房屋、0之0號房屋。
㈥許訓豪於111年12月27日自行存款23萬7,600元至被上訴人銀行帳戶。
㈦饒璋於111年12月26日自行將11萬1,150元及到期日112年7月1
5日、票號000000000、票據金額11萬1,150元之支票存入被上訴人銀行帳戶，被上訴人共計收得22萬2,300元。㈧許訓豪於114年1月3日將00之0號房屋騰空返還交付被上訴人
。
四、本院之判斷：㈠被上訴人依0之0號租約第8條、第11條請求饒璋等2人騰空返還0之0號房屋，應屬有據：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450條第1項定有明文。同條第451條固規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，然租賃契約訂約之際，已訂明續租應另訂契約者，即生阻止續租之效力，自無該條規定租約默示更新之適用。
⑵觀諸0之0號租約第2條「租期」第1項所載：甲（即被上訴人
，下同）乙（即饒璋，下同）雙方洽定為1年，自111年1月1日起至同年12月31日止。租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思等內容（見原審卷第31頁），可見被上訴人與饒璋簽立系爭0之0號租約時已訂明租期為1年及屆期續約應另訂書面租約，依上開說明，自無依民法第451條規定視為不定期限繼續契約可言。況被上訴人曾於租期屆滿前之111年3月1日發函通知饒璋等2人，表明其於租期屆滿後將不再辦理續約（見上三、㈤所示），且雙方於0之0號租約期滿並未另定書面租約，縱饒璋有自行存入現金、支票共22萬2,300元予被上訴人之情事（見上三、㈦所示），仍無礙於0之0號租約於租期屆滿時消滅之認定，被上訴人自得依0之0號租約第8條、第11條約定（見上三、㈣所示），請求饒璋等2人將0之0號房屋騰空返還予被上訴人。又被上訴人依上開規定之請求既有理由，則其依民法第767條第1項規定為請求，於同一事實範圍內，不能獲更有利之判決，無再予審酌必要，併此敘明。
⑶饒璋等2人抗辯饒璋原為被上訴人改制前臺北市瑠公農田水利
會於67年配合○○○路○段土地都更計畫拆遷建物之租戶，瑠公農田水利會當時承諾出租0之0號房屋予饒璋居住50年，被上訴人應受該協議拘束，不得請求伊等搬遷云云，雖提出太平洋崇光百貨奠基紀念文（下稱系爭奠基紀念文）照片、紀念文内容、87年4月14日網路新聞截圖為據。然依系爭奠基紀念文所載：本大樓基地為本會（即臺北市瑠公農田水利會）所有，出租與太平洋建設股份有限公司興建商業大樓基地面積為1525坪，原為瑠公圳所有之田地，後因都市發展變更為建地，地上原本二層建築物36棟，因年久失修、已陳舊不堪，本會為配合臺北市都市更新計畫及東區經濟繁榮，洽請承租人搬遷，收回陳舊房屋拆除，以公開標售方式辦理投標。經由太平洋建設股份有限公司得標，設定地上使用權租用50年（自西元1983年至2033年），租期屆滿，本大樓房屋、土地悉歸本會所有管業等內容(見本院卷第147頁）及上開網路新聞所載：臺北崇光百貨忠孝東路地上物，是72年向臺北瑠公農田水利會租用50年等內容（見本院卷第151頁），均無臺北市瑠公農田水利會曾與饒璋達成協議，允諾出租0之0號房屋予饒璋租期50年之文義。再觀諸0之0號租約第6條所載：乙方應盡善良管理人之注意，使用管理租賃房屋。因特殊歷史緣故給予乙方特別優惠，本件租金較市面行情顯著為低，因此除因天災地變所造成租賃房屋之結構體毀損，或屋頂漏雨由甲方修復外，其餘毀損修繕均由乙方自負其責，不得向甲方請求任何補償，更不得請求自租金中扣抵等内容（見原審卷第32頁），亦無被上訴人有允諾0之0號房屋之租期為50年之記載，故饒璋等2人此部所辯自非可採。至饒璋等2人於本院言詞辯論期日聲請傳喚陳炯松，欲證明蔣經國曾同意○○○路○段土地其上建物拆遷前之承租戶得在「瑠公民生新邨」居住50年以上云云（見本院卷第285頁），惟其非0之0號租約之出租人，則其允諾與否不影響被上訴人依該租約之請求，自無調查之必要。
⑷饒璋等2人另以0之0號房屋並無耐震力不足，被上訴人以111
年3月1日發出通知（見上三、㈤所示），逕為終止0之0號租約不符合系爭租約第5條第1款收回自用或重新建築之要件云云，惟查，被上訴人係以其與饒璋間就0之0號房屋租賃關係於111年12月31日租約期滿，依0之0號租約第8條、第11條約定請求饒璋等2人騰空返還上開房屋，並非依該租約第5條提前終止租約，是以被上訴人是否有上開條款約定之「收回自用」或「重新建築」事由，與被上訴人以0之0號租約屆滿請求饒璋等2人返還0之0號房屋之主張無涉，饒璋等2人此部所辯，亦非可採。⑸饒璋等2人辯稱其等已在0之0號房屋居住40餘年，被上訴人訴
請其等返還0之0號房屋，違反民法第148條第2項誠信原則及憲法第10條保障之居住自由權云云。按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，所謂誠實及信用方法，係就具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權義內容之概括條款。適用時應根據個案情形，客觀衡量當事人之利益，並考察權利義務之社會上作用及其他主、客觀因素。又憲法第10條規定人民有居住之自由，旨在保障人民有選擇其居住處所，營私人生活不受干預之自由，國家應讓國民有適當居住生活環境，保護家庭，不受非法侵擾、破壞，非謂人民可在未取得或已喪失正當權源之情況下，得占有使用他人之不動產或對抗合法權利人行使其權利。本件被上訴人與饒璋等2人簽立0之0號租約已約明該租約為1年定期租約，業於111年12月31日屆期而消滅，饒璋等2人已無繼續占有該租屋之正當權源，並經被上訴人於111年3月1日將租期屆滿不再續租之事由通知饒璋等2人，足見饒璋等2人於系爭租約租期屆滿之9個月前，即獲知悉被上訴人屆期不再續租，而有充份時間另覓其他居所，預作搬遷準備以茲因應，難認被上訴人權利之行使，有背於誠信原則而屬權利濫用，或有侵害饒璋等2人居住自由權可言，故饒璋等2人上開所辯，仍無可取。㈡被上訴人請求許訓豪等2人、饒璋等2人連帶給付相當於租金
之損害金及懲罰性違約金部分：⑴系爭租約第8條已明定關於租期屆滿，承租人方未依約將房屋
返還交付出租人時，出租人得請求逾期之日起至交還之日止期間損害賠償及懲罰性違約金(合計共2倍）之約定（見上三、㈣）。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至如何始得謂為相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。觀諸系爭租約第6條記載，被上訴人已因特殊歷史緣故給予許訓豪、饒璋特別優惠，系爭租約之租金較市面行情顯著為低，而依00之0房屋、0之0號房屋總面積分別為1
11.55平方公尺（換算約33.744坪）、104.22平方公尺（換算約31.527坪），換算每坪月租金分別約587元（即237600÷12÷33.744＝587）、590元（即223200÷12÷31.527＝590），相較鄰近區域與系爭房屋類似之建物於111年至112年期間每坪月租金為833元至1,088元，此有系爭租屋建物登記謄本、出租實價查詢資料可參（見原審卷第23、25、41頁），足見系爭租約約定之月租金遠低市場行情，參酌內政部公告「住宅租賃契約書範本」第14條第3項，亦有就承租人未依約返還租屋，出租人得一併請求相當月租金額及相當月租金額計算之違約金之約定條款（見原審卷第39-40頁），堪認系爭租約第8條約定之懲罰性違約金，尚合於一般客觀事實、社會經濟狀況，審酌饒璋等2人、許訓豪等2人逾期騰空返還之違約情節、被上訴人所受損害情形等一切情狀，認被上訴人請求月租金1倍之懲罰性違約金，應屬合理，尚無過高，而無酌減必要，許訓豪等2人請求酌減，並無理由。
⑵被上訴人與許訓豪間00之0號租約已於111年12月31日屆滿，
許訓豪於114年1月3日將00之0號房屋交付被上訴人（見上三、㈧所示），則被上訴人依00之0號租約第8條、第11條約定，於扣除許訓豪存入被上訴人帳戶之23萬7,600元(見上三、㈥所示）後，請求許訓豪等2人自112年7月1日起至114年1月3日止，按日連帶給付損害金及懲罰性違約金1,302元（即237600÷365×2＝1302【小數點以下四捨五入，下同】），應屬有據。
⑶被上訴人與饒璋間之0之0號租約已於111年12月31日屆滿，饒
璋於租期屆滿後，逾期迄未返還0之0號房屋予被上訴人，則被上訴人依0之0號租約第8條、第11條約定，於扣除饒璋存入之22萬2,300元（見上三、㈦所示）後，請求饒璋等2人連帶給付900元（即223200-222300＝900）及自112年7月1日起至騰空返還0之0號房屋之日止，按日連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,223元（即223200÷365×2＝1223），自屬有據。
五、從而，被上訴人依0之0號租約第8條、第11條約定，請求許訓豪等2人自112年7月1日起至114年1月3日止，按日連帶給付1,302元，及請求饒璋等2人騰空返還0之0號房屋並連帶給付900元及自112年7月1日起至騰空上開房屋之日止，按日連帶給付1,223元，均有理由，應予准許。原審關此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 9 日
民事第二十二庭
審判長法 官 林政佑
法 官 黃珮禎法 官 張嘉芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 9 日
書記官 余姿慧