臺灣高等法院民事判決113年度上易字第1051號上 訴 人 李格林
張光真共 同訴訟代理人 喬國偉律師被 上訴 人 莊玉蘭訴訟代理人 蔡文玲律師
江明洋律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國113年5月31日臺灣新竹地方法院112年度訴字第608號第一審判決提起上訴，本院於114年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人連帶給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人李格林（下與上訴人張光真分稱其名、合稱上訴人）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：李格林於民國101年8月9日就其所有門牌號碼新竹縣○○市○○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）與訴外人葉莘宥簽立租賃契約書（租賃期間：101年9月15日起至111年9月14日止），嗣於103年4月29日就系爭房屋及坐落基地與被上訴人簽立不動產買賣契約（下稱買賣契約），並約定李格林應負責協調買受人即被上訴人與葉莘宥依原租賃契約內容及條件辦理換約程序。惟因被上訴人與葉莘宥簽立之新租賃契約條件劣於原租賃契約，兩造預估及結算被上訴人於103年6月15日至111年9月14日租賃期間所受租金價差及管理費損失，而於103年6月20日簽立不動產買賣協議書（下稱系爭協議書），約定由李格林補足租金價差及管理費金額合計新臺幣（下同）218萬6,256元，並由張光真負連帶保證責任。其中103年6月15日至108年9月14日之價差及管理費92萬5,200元，以從買賣尾款中扣除之方式已給付完畢（下稱系爭第1筆差額）；108年9月15日至111年9月14日之價差及管理費126萬1,056元（下稱系爭後3年差額），扣除9萬元（即其後租賃契約經歷次契約承擔，更換之承租人邱竹君同意調漲租金縮減差額9萬元）、張光真已付3萬元，尚餘114萬1,056元未償，爰依系爭協議書第4條、第8條第1項約定，求為命上訴人連帶給付114萬1,056元，及其中34萬7,760元、37萬7,760元、41萬5,536元依序自104年9月16日、105年9月16日、106年9月16日起算法定遲延利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決；上訴人不服，提起上訴；另未繫屬本院者，不予贅述）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人辯以：因系爭協議書約定之現有承租人葉莘宥業於108年9月14日前與被上訴人終止租賃契約，依該協議書第5條約定，被上訴人不需退還系爭第1筆差額，但上訴人也無須再連帶給付系爭後3年差額。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：㈠查兩造因李格林未依買賣契約之約定，協助被上訴人與系爭
房屋斯時承租人葉莘宥以原租賃條件換約，嗣經兩造結算及預估被上訴人於103年6月15日至111年9月14日租賃期間受有租金價差及管理費損失，於103年6月20日簽立系爭協議書，約定由李格林補足租金價差及管理費金額合計218萬6,256元，並以張光真為連帶保證人（系爭協議書第8條），其中系爭第1筆差額（即103年6月15日至108年9月14日之價差及管理費92萬5,200元）已自買賣尾款中扣除（系爭協議書第3條），至系爭後3年差額（即108年9月15日至111年9月14日期間價差及管理費126萬1,056元），則由李格林分期於104年9月15日、105年9月15日、106年9月15日給付完畢（系爭協議書第4條）；另考量若被上訴人日後與葉莘宥解除或終止租約後，被上訴人得自行與他人簽立較李格林與葉莘宥原訂條件更能保障出租人權益之新租賃契約，原預估被上訴人所受之租金價差及管理費損失即不會再發生，因而於系爭協議書第5條約定：「如現有承租者於7年內（即101年9月15日起至108年9月14日）解約時，甲方（即被上訴人）不需退還乙方（即李格林）已扣除之款項（即系爭第1筆差額），如第7年後承租者解約時，按年度計算，自解約年度起乙方則不需再補甲方租金價差及管理費」，故所謂解約乃含終止或解除契約在內等情，有系爭協議書可考（桃院促字卷第11頁正反面），並為兩造所不爭執（本院卷第119至120頁），堪認屬實。準此，兩造均同意被上訴人至少可獲得系爭第1筆差額之補償，縱斯時之現有承租人葉莘宥嗣於108年9月14日以前終止或解除契約，被上訴人亦毋庸退還李格林已自買賣尾款中扣除之系爭第1筆差額，惟上情如果發生時，被上訴人亦不得再請求李格林給付108年9月15日後之系爭後3年差額。
㈡又被上訴人與葉莘宥簽立租賃契約後，因葉莘宥無意繼續承
租系爭房屋，被上訴人另與證人曹仁熊、李金華、許嘉榮及訴外人邱竹君（下稱曹仁熊等4人）依序簽立如附表編號2至5所示租賃契約，並由其等依該等條件承租系爭房屋全部或部分範圍等節，有各該契約書在卷可考，並經證人葉莘宥、曹仁熊、李金華、許嘉榮證述明確（原審卷第85至92、139至167頁）；而葉莘宥雖原定承租系爭房屋至111年9月14日止以經營美容院事業，嗣因不欲經營而將該事業頂讓予曹仁熊，並徵得被上訴人同意後，未再使用系爭房屋，而由曹仁熊與被上訴人另立租賃契約並繳納租金等節，亦據證人葉莘宥、曹仁熊證述甚詳(原審卷第86、88、141至142頁），堪認葉莘宥業於該時提前與被上訴人終止契約。則上訴人主張兩造約定之現有承租人葉莘宥已於108年9月14日前終止租賃契約，依系爭協議書第5條約定，李格林無須再補償系爭後3年差額，張光真自無何連帶給付責任，核屬有據。
㈢被上訴人雖稱因曹仁熊等4人係以契約承擔之方式依序承受被
上訴人與葉莘宥之租賃契約，應認李格林協助換約之租賃契約並未於108年9月14日前終止，故前後租期延續、涵蓋至111年9月14日（附表編號5），上訴人仍應負補償及連帶給付責任云云。惟按契約承擔，乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉。除依法律規定者外，其依約定者，應由契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之。觀諸附表編號2至5所立租賃契約，其契約當事人均僅有被上訴人及各該承租人之記載，並無前次承租人之簽署，亦未表明該契約之簽立係因前手承租人將其與被上訴人間之原契約關係所發生之債權、債務，及其他附隨的權利義務關係一併移轉予後手承租人之意旨；且細閱前述契約，自附表編號3之租賃契約起，所載之租期始日、租賃標的物範圍以及租金數額等，實際亦已有所變動，足認係另立新約，實難認有何契約承擔之情事。被上訴人雖稱其未向葉莘宥等人收取提前終止契約之違約金、押租金亦係繼續援用云云，惟被上訴人本得自行決定是否行使權利，出租人及前後承租人亦非不得約定以他法替代押租金之現實交付，無從憑此逕認屬契約承擔。況系爭協議書第5條之除外條款係約定「現有承租者（即葉莘宥）」而非「現有租賃契約」解約（解除或終止）之情形，並分列發生於108年9月14日以前、108年9月15日以後之處理方式，是以，縱有經三方同意而為契約承擔之情事，現有承租人葉莘宥既已於108年9月14日以前脫離租賃關係，依該條後項約定，李格林亦無須再給付系爭後3年差額。㈣被上訴人雖執系爭協議書文末註記：「承租人租賃契約期限
屆滿前，將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋，甲方和乙方、丙方（即張光真）依上方所簽訂協議條款仍生效」（桃院促字卷第11頁反面），主張本件係葉莘宥、曹仁熊等4人間依序頂讓系爭房屋之情形，依該註記仍有系爭協議書第4條約定之適用，李格林仍應給付系爭後3年差額云云。惟該註記係因被上訴人為確保系爭第1筆差額不會被追回，而特別要求加註，兩造締約時並未特別提及第8年開始承租人把系爭房屋（租賃權利）頂讓（轉讓）他人時如何處理乙節，業據證人即擬訂系爭協議書之地政士羅玉珍證述在卷（本院卷第148頁），無從逕以之為請求給付系爭後3年差額之依據。況營業之頂讓除將營業生財設備讓與後手，原營業處所之租賃關係如何處理有多種可能，例如：由原承租人轉租予後手、由後手契約承擔或與出租人另立新約，均無不可；而觀諸上開文句已列舉「轉租」、「出借」及限定係「承租人以其他變相方法由他人使用房屋」之情形，則該頂讓之意亦應限於原承租人葉莘宥並未變更，而令由他人使用系爭房屋之狀況。本件原承租人既已變更，即非該註記所示情形；況該註記亦難認有排除系爭協議書第5條約定適用之意，是葉莘宥既已於108年9月14日前終止契約，李格林自無須再給付系爭後3年差額，至為灼然。
㈤被上訴人固主張：依其與葉莘宥簽立之租賃契約第4條第1項
約定，其無從拒絕葉莘宥頂讓系爭房屋予他人，僅能同意由新承租人承擔契約，被上訴人仍受有與葉莘宥之原租賃契約條件之不利限制，依兩造約定真意仍應由上訴人連帶給付系爭後3年差額云云。惟查被上訴人與葉莘宥之租賃契約第4條「使用租賃標的物之限制」第1項約定：「需先告知甲方（即被上訴人），乙方（即葉莘宥）不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋」（桃院卷第111頁），此部分文意同上說明，指原承租人葉莘宥並未變更而令由他人「使用」系爭房屋之情形，並非約定被上訴人不得拒絕由第三人承擔契約。況參諸被上訴人與曹仁熊等4人之租賃契約就租賃標的、租金約定均有不同，被上訴人亦自承租給曹仁熊時租金原為8萬元，後來跟李金華簽約時，退掉（即出租範圍排除）地下室與停車場，故租金改為6萬5,000元等語（原審卷第167至168頁），甚且被上訴人與邱竹君簽立之租賃契約更將租金調漲為8萬5,000元（附表編號5），均顯見在葉莘宥脫離租賃關係後，被上訴人已不受與葉莘宥之租約條件限制，而得以與其後承租人自由締（議）約。依兩造前述約定真意，被上訴人本得自行與他人簽立較李格林與葉莘宥原訂條件更能保障出租人權益之新租賃契約，至其基於各種考量而實際簽立租賃契約內容縱有較不利之處，已非屬系爭協議書預估被上訴人所受之損失，無從請求上訴人連帶給付之。從而，被上訴人主張系爭後3年差額扣除邱竹君同意調漲租金縮減差額9萬元、張光真已付3萬元，上訴人尚餘114萬1,056元未償，並無理由。
四、綜上所述，被上訴人依系爭協議書第4條、第8條第1項約定，請求上訴人連帶給付114萬1,056元及加計前述遲延利息，為無理由，不應准許。從而，原審判命上訴人如數給付，並為供擔保後准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將該部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 4 日
民事第七庭
審判長法 官 林翠華
法 官 藍家偉法 官 梁夢迪附表：（民國／新臺幣）編號 承租人 簽約日期 租賃期間 租賃標的及使用範圍 每月租金及其他費用 出處 1 葉莘宥 空白 101年9月15日起至111年9月14日止，計10年 系爭房屋全部（含房屋正後方鐵皮屋、地下室車位） ①租金8萬元 ②管理費由被上訴人負擔 桃院訴字卷第111頁 2 曹仁熊 103年6月29日 101年9月15日起至111年9月14日止，計10年 系爭房屋全部（含房屋正後方鐵皮屋、地下室車位） ①租金8萬元 ②未特別記載管理費由何人負擔 原審卷第51頁 3 李金華 105年3月28日 105年3月15日起至111年9月14日止，計10年（年數應有誤載） 系爭房屋部分 ①租金8萬元（含管理費5,000元） ②特約於105年3月15日至107年3月14日，每月租金6萬5,000元 原審卷第53頁 4 許嘉榮 106年10月14日 106年10月15日起至111年9月14日止，約計5年 系爭房屋部分 ①租金8萬元（含管理費5,000元） ②特約於106年10月15日至107年2月14日，每月租金7萬元，107年2月15日起調整為7萬5,000元 原審卷第55頁 5 邱竹君 110年3月3日 110年3月15日起至112年3月14日止，約計2年 系爭房屋全部 ①租金8萬5,000元 ②未特別記載管理費由何人負擔 原審卷第215頁正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 11 月 4 日
書記官 蕭英傑