臺灣高等法院民事判決113年度上易字第239號上 訴 人 林 貴 麗訴訟代理人 康英彬律師被 上訴 人 許陳銀娉訴訟代理人 王 斌 越
朱昭勳律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年8月31日臺灣新竹地方法院111年度訴字第963號第一審判決提起上訴，本院於115年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：伊為坐落新竹縣○○鄉○○段○○○段000地號土地(下稱系爭土地)之所有權人。惟上訴人以其所有門牌新竹縣○○鄉○○村○○000號房屋（即新竹縣○○鄉○○段○○○段000○號建物，下稱系爭房屋）無權占用如原審判決附圖（下稱附圖）編號D所示部分土地（面積21平方公尺），上訴人因而受有免繳相當租金之利益，致伊受有無法使用占用土地之損害等情。爰依民法第767條、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭土地上如附圖編號D所示部分之越界建物，並返還占用部分土地予伊；及給付伊新臺幣（下同）2155元及自變更聲明暨追加被告狀送達翌日（即民國112年6月6日）起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；被上訴人逾上開聲明之請求部分，原審判決其敗訴，未據其聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋於建築完工之初，業經主管機關實測確認坐落於同上段175-12地號土地（下稱175-12號土地）上，始核發使用執照，並於80年5月19日辦竣建物所有權第一次登記在案。伊於86年間向訴外人李龍燦購買系爭房屋及175-12號土地後，從未增建，自無越界建築之可能，而附圖所示越界之情形，係土地重測導致地籍線偏移所致。又系爭房屋建造過程倘有越界，被上訴人應會知悉，然其卻無異議，依民法第796條第1項規定，不得請求伊移去越界部分；且系爭房屋越界部分，包含廚房、廁所及樓梯等重要生活空間，如予拆除成本耗費甚鉅，對系爭房屋結構亦影響重大，依民法第796條之1第1項規定，亦應免為移去。況系爭房屋之越界部分占用系爭土地之面積甚小，卻造成伊需花費鉅額拆除及影響房屋結構安全，被上訴人本件請求即屬權利濫用。另系爭土地為農地，且未鄰路，整體經濟價值不高，被上訴人以系爭土地申報地價年息百分之5計算相當於租金之不當得利數額，仍屬過高等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查被上訴人於68年12月5日取得系爭土地所有權，上訴人則於87年1月21日取得系爭房屋及所坐落175-12號土地之所有權等情，有土地、建物登記第一類謄本可稽（見原審卷第16、35、36頁之土地、建物登記第一類謄本），且為兩造所不爭執（見本院卷二第119至120頁），堪以認定。
四、被上訴人主張系爭房屋越界占用如附圖編號D所示部分土地，依民法第767條、第179條規定請求上訴人拆除，返還所占用土地，並給付相當於租金之不當得利，為上訴人所否認，並以前詞置辯，茲分論如下：
㈠系爭房屋是否越界占用如附圖編號D所示部分土地？⒈系爭房屋越界占用如附圖編號D所示部分土地，占用面積為21
平方公尺之事實，此經原審於112年3月20日履勘現場，並囑託新竹縣新湖地政事務所（下稱新湖地政事務所）實地測量屬實，有勘驗測量筆錄、現場照片、新湖地政事務所土地複丈成果圖可稽（見原審卷第177至181、188至191、192至193頁），且為兩造所不爭執（見本卷院二第119至120頁），堪認系爭房屋確實越界占用系爭土地如附圖編號D所示部分。⒉上訴人抗辯：系爭房屋既領有使用執照，並辦竣保存登記，
且伊於取得系爭房屋所有權後未曾為增建行為，系爭房屋自無越界建築之可能云云。然系爭房屋雖領有使用執照，並於80年5月19日辦竣保存登記，有系爭房屋建物登記第一類謄本可稽（見原審卷一第35頁），至多僅得證明系爭房屋於80年登記當時之狀況。且以系爭房屋辦理保存登記之範圍，1樓為89.64平方公尺、2樓為41.54平方公尺（見原審卷一第35頁建物登記第一類謄本）；然原審112年3月20日現場履勘時，系爭房屋2樓面積已隨1樓外牆向外延伸（顯逾登記之41.54平方公尺），且頂樓復加蓋3樓建物，此有原審履勘筆錄、現場照片、上訴人提出之房屋照片及示意圖可證（見原審卷第177、191頁，本院卷二第49至57頁），可徵系爭房屋於保存登記後確有增建之情形，上訴人抗辯系爭房屋未曾增建，即與客觀事證不符。因此，系爭房屋雖為登記合法之建物，但系爭房屋既經增建，則其現有狀態與原始登記圖說已非一致，是上訴人以系爭房屋於80年為保存登記時之狀態，抗辯系爭房屋現況並無越界，自非可採。
⒊上訴人又抗辯：系爭房屋如附圖編號D所示越界情形，係因地籍圖重測導致地籍線偏移所致云云。然查：
⑴經本院函詢新湖地政事務所：系爭土地是否曾辦理地籍重測
；又系爭土地何以有依地籍圖簿計算之面積與登記面積不符之情形；是否因圖簿不符之情形而影響地籍線之正確性等節（見本院卷二第59頁））。該所覆以：系爭土地未曾辦理地籍圖重測作業，僅於109年曾辦理「圖解數位化地籍圖整合建置作業」；有關造成地籍圖計算面積與登記面積不符之原因眾多，研判主因係辦理重劃當時所繪製之地籍圖，其測量成圖方式係以人工透過平板儀繪製於圖紙，受儀器設備、人員技術及圖紙伸縮誤差等原因影響，致使圖面計算面積與登記薄所載登記面積兩者間存在較差，而系爭土地較差超出地籍測量實施規則（下稱同規則）第243條規定；又按「已辦地籍測量之地區，發現錯誤，除有下列情形之一者，得由登記機關逕行辦理更正外，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後始得辦理：一、原測量錯誤純係技術引起。二、抄錄錯誤。」、「前項第一款所稱原測量錯誤純係技術引起，指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖、訂正地籍圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽；…。」為同規則第232條所規定；登記薄所載面積與計算面積不符情形，倘經擴大檢測確認其符合前揭計算面積錯誤之樣態，於辦理更正時僅針對登記面積進行更正，並不影響地籍線正確性；再依内政部編訂「非都市計晝地區圖解數化地籍圖整合建置作業工作手冊」明定地籍圖數化成果圖整合之步驟及作業程序，應使多數之界址點或實地現況界線與地籍圖經界線吻合，並符合地籍測量實施規則第75條或76條規定，且不得使地籍線相對關係改變等節，有新湖地政事務所114年9月12日函可稽（見本院卷二第69至71頁），足知系爭土地未曾辦理地籍圖重測，且依地籍圖計算之面積與登記面積不符係因圖解數位化地籍圖整合建置作業所致，然系爭土地之地籍線位置，並未因上述數位化整合建置作業所生圖簿不符之情形而發生位移。⑵再參，本院經囑託內政部國土測繪中心(下稱國土測繪中心)
就系爭土地及175-12地號土地之經界，是否如附圖所示D段部分，於確認D段位置後，並測量其上建物占用之面積、位置等節，再為測量鑑定。經國土測繪中心使用精密電子測距經緯儀，檢測新湖地政事務所於102年、109年於系爭土地附近施測圖根點，經檢測無誤後，以各圖根點為基點，分別施測系爭土地現況及附近界址點，計算其座標值輸入電腦，以自動繪圖儀展繪於鑑測原圖上（同地籍圖比例尺1/1200），再據保管之地籍圖、地籍調查表、圖解地籍圖數值化成果等資料，展繪本案有關土地地籍圖經界線，與前項成果核對檢核後測定於鑑測原圖上，作成鑑定圖；其勘測結果為：系爭土地與系爭房屋所坐落之175-12號土地之地籍線位置確如附圖D段所示，又系爭房屋占用附圖D所示部分土地之實際面積為24平方公尺，新湖地政事務所係依據地籍測量實施規則第243條規定辦理面積配賦，經配賦之面積為21平方公尺等情，有國土測繪中心113年9月19日函暨檢送之鑑定書、鑑定圖為證（見本院卷一第207至211），可見其依憑系爭土地附近施測圖根點、系爭土地現況及附近界址點、保管之地籍圖、地籍調查表、圖解地籍圖數值化成果等資料，展繪本案有關土地地籍圖經界線之鑑定結果，亦與新湖地政事務所認定之地籍線相同，且其以精密儀器施測，並兼顧系爭土地及175-12地號土地暨附近土地之界址點，應可憑信，可徵新湖地政事務所於測繪附圖時，採用之地籍線應屬正確，並無偏移情形。又國土測繪中心就占用面積之計算雖與新湖地政事務所不同，然其已說明，係因新湖地政事務所依地籍測量實施規則第243條規定辦理面積配賦所致；而系爭土地登記面積為832平方公尺，地籍圖計算面積為929平方公尺，依地籍測量實施規則第243條規定之公式進行面積配賦計算，求得配賦後面積為21平方公尺（計算式：實際使用面積24平方公尺×832平方公尺÷929平方公尺＝21平方公尺），亦有該中心114年5月8日函文可稽（見本院卷一第393至394頁），可見不因土地配賦之行政作業，而影響系爭房屋客觀上越界建築之事實。
⑶從而，上訴人抗辯稱係因地籍圖重測而致地籍線偏移所致云云，顯與事實不符，自不足採。
㈡被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭房屋越界
部分之建築，並返還占用之土地，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。查系爭房屋既有越界占用系爭土地之事實，上訴人又未證明其有何占有之正當權源，即屬無權占用。
⒉上訴人雖抗辯：被上訴人應知悉系爭土地經界所在，且其知
悉系爭土地登記面積與實際面積不符，卻未申請更正，可知被上訴人應知悉系爭房屋有越界建築乙事，卻無異議，依民法第796條第1項規定，不得請求伊拆除越界之建築云云。然按逾越地界建築房屋之土地所有人，因損及鄰地所有人之土地所有權，僅在土地所有人非因故意或重大過失而越界建築，且鄰地所有人於該房屋建築當時，知其越界而不即提出異議，該鄰地所有人始不得請求移去或變更其房屋，此觀民法第796條第1項本文規定即明。而土地所有人如不否認越界建築，僅就鄰地所有人於該房屋建築當時，知其越界而不即提出異議一事為抗辯者，自應就此利己事實負證明之行為責任，且其證明須先使法院確信待證事實為真實，鄰地所有人始需就其否認之事實，舉反證以推翻之（最高法院111年度台上字第2533號判決意旨參照）。衡以一般於缺乏專業測量技術及界標指引下，被上訴人自無從於系爭房屋興建時即明確知悉系爭房屋有何越界建築之情事，且被上訴人購買系爭土地係為投資使用，並未居住其上（見本院卷二第117、137頁），自難隨時注意施工情形。是上訴人僅憑臆測之詞，抗辯被上訴人必知悉經界所在，並據此推論其知悉越界云云，顯乏所據。至於上訴人所指登記面積不符乙節，如前所述，此僅係因圖籍數位化整合建置作業所生之技術性配賦誤差，屬土地登記面積之變動，被上訴人縱知悉登記面積有異，亦僅屬對土地登記面積記載之認知，與是否知悉越界建築無涉。是上訴人未能舉證證明被上訴人有何明知上訴人系爭房屋越界而不即異議之事實，其主張有民法第796條第1項之適用云云，核屬無據。
⒊上訴人又抗辯拆除系爭房屋越界部分成本耗費甚鉅，且可能
影響系爭房屋結構，自有民法第796條之1規定免為拆除之適用，被上訴人訴請拆除，亦構成權利濫用云云。惟按於土地承租人非故意逾越地界建築房屋時，法院固得免為全部或一部之移去或變更，但須斟酌公共利益及當事人利益，以為平衡判斷，此觀民法第796條之1第1項規定自明。又按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號民事判例意旨參照）。經查：
⑴系爭土地於起訴時之土地公告現值為每平方公尺5185元，有
土地登記第一類謄本為憑（見原審卷第16頁），現遭上訴人以系爭房屋占用21平方公尺，自非無經濟價值，且上開遭占用土地乃位於被上訴人所有系爭土地東南側臨界址處，系爭土地形狀本屬四方完整，如免去拆除，顯將造成系爭土地該側凹凸不平整，難以完整利用，已限制被上訴人對系爭土地之所有權能，影響其使用或處分系爭土地之利益。又系爭土地之使用編定為農牧用地（見原審卷第16頁土地登記第一類謄本），依農業發展條例第37條及第39條規定，農業用地移轉予自然人時，須檢具「農業用地作農業使用證明書」，始得申請不課徵土地增值稅，而系爭房屋越界占用系爭土地，已導致系爭土地客觀上違反農業使用之認定（農業發展條例第3條第12款規定意旨參照）。倘不予拆除，被上訴人於處分土地時，將因該系爭房屋越界部分之存在，無法取得農用證明，進而喪失申請不課徵土地增值稅之權利，此項因越界建築所致之稅賦負擔，對被上訴人而言，屬客觀且具體之經濟上損害，倘准許上訴人維持越界之現狀，無異使被上訴人單方面承受他人違規行為所致之稅務行政上不利後果。況系爭房屋越界部分既係供上訴人私人作為廚房、廁所及樓梯使用，則拆除系爭房屋越界部分僅與被上訴人之個人經濟利益有關，並無涉於不特定多數人之利益，自難謂拆除系爭房屋越界部分有損及公共利益之處。
⑵上訴人雖指稱：拆除系爭房屋越界部分將耗費甚鉅，更影響
建築結構體安全云云。然系爭房屋越界部分為房屋之後半部，包含廚房、廁所及樓梯，有現場照片及示意圖可參（見本院卷二第49至53、57頁），並非系爭房屋之主要建築結構，而以現今之建築技術，藉由補強方式即足維護原有建物安全，難認僅因拆除越界建物即會影響系爭房屋之整體結構安全，此再由占用系爭土地之建物，除系爭房屋外尚有其餘6戶，於原審判決其等應拆除越界占用系爭土地部分之建物，其中已有數戶依原審判決拆除，亦有現場照片可參（見本院卷一第171至183頁，本院卷二第19至21頁），且為兩造所不爭執（見本院卷二第137至138頁），要難認拆除系爭房屋越界部分將對系爭房屋本體結構安全造成重大不利之影響即明，上訴人復未能舉證證明被上訴人請求拆除越界部分之建物，將導致系爭房屋之整體結構安全受到影響，而損及經濟價值，依前揭說明，已難逕認被上訴人所為本項請求有害於社會整體經濟等公共利益，亦無從認定上訴人之個人利益有何高於被上訴人之利益而應特予保護之處，自無依民法第796條之1第1項規定，免為全部或一部之移去或變更之必要。
⑶上訴人既屬無權占用系爭土地，致妨害被上訴人對於系爭土
地之正常使用，上訴人本得基於系爭土地所有權人地位，行使民法第767條規定之權利。又被上訴人請求上訴人拆除無權占有部分之建物，雖使上訴人需支出拆除費用，且減少系爭房屋使用土地之範圍，惟此乃其因無權占有所須支出之費用，無從以拆除費用多寡遽認被上訴人權利濫用。上訴人又未能舉證證明拆除無權占用部分將致影響系爭房屋之整體結構安全並損及建物之經濟價值，是被上訴人為完整出售系爭土地及取得稅賦優惠，而訴請上訴人拆屋還地，亦難認其係以損害上訴人為主要目的。
⑷從而，上訴人請求本院應依民法第796條之1規定，斟酌公共
利益及當事人利益，免除其拆除系爭增建部分之義務及權利濫用云云，仍無可採。
⒋綜上，被上訴人本於所有權人之地位，依民法第767條規定，
請求上訴人將系爭房屋越界部分拆除，並返還所占有土地，核屬有據，應予准許。
㈢被上訴人依不當得利法則，請求上訴人返還相當租金之利益
，以若干金額為允當？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益；而依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。次按無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號民事判決意旨參照）。準此，無權占有他人之土地為使用收益，自應就其使用收益該土地，而以相當之租金計付應償還之價額予土地之所有人。查系爭房屋越界占用如附圖編號D所示部分土地，既如前述；而其所受利益，係基於占有系爭土地所為之使用收益，性質上無法返還，然與租金之收益相當，則揆之上開說明，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人就其無權占有系爭土地之面積，計付相當租金之不當得利。
⒉又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號民事裁判意旨參照）。本院審酌系爭土地係位在新竹縣○○鄉，對外以○○13、14鄰之道路通往台15線，附近僅有稻田、住家、零星商店，一般出入需自行駕車，交通及生活機能均不便利，而系爭房屋越界部分為房屋之後半部，包含廚房、廁所及樓梯等情，有原審及本院勘驗筆錄、現場照片、示意圖可稽（見原審卷第177至178、191頁，本院卷一第161至162、169頁，本院卷二第49至53、57頁），認被上訴人主張以系爭土地申報價額按年息百分之5計算上訴人無權占有之相當租金之不當得利數額，核屬適當。而系爭土地申報地價，106年為497元/㎡、107、108年則為398元/㎡、109年為412元/㎡，上訴人無權占有系爭土地面積為21平方公尺，有公告土地現值及公告地價查詢、土地登記謄本及附圖可稽（見原審卷第223至224、358頁），故被上訴人所請求上訴人給付起訴日回溯5年期間之相當租金之不當得利2155元（計算式詳附表），於法有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條規定，請求上訴人拆除系爭土地上如附圖編號D所示部分之越界建物後，將所占土地返還予被上訴人，並給付2155元及自112年6月6日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 28 日
民事第九庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 陳賢德法 官 徐雍甯正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 28 日
書記官 林士麒附表：
106年10月7日起至107年10月6日止：
497元×21㎡×0.24年×5％＝125元398元×21㎡×0.76年×5％＝318元107年10月7日起至108年10月6日止：
398元×21㎡×1年×5％＝418元108年10月7日起至109年10月6日止：
398元×21㎡×0.24年×5％＝100元412元×21㎡×0.76年×5％=329元109年10月7日至111年10月6日止：
412元×21㎡×2年×5％＝865元合計：2155元