臺灣高等法院民事判決113年度上易字第966號上 訴 人 朱嘉麒訴訟代理人 蔡慶宗律師被 上訴 人 吳曉青訴訟代理人 翁瑞麟律師複 代理 人 廖展毅律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年5月21日臺灣臺北地方法院113年度訴字第1351號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於114年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人給付逾新臺幣貳萬壹仟元，及自民國一百一十二年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除減縮及確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（除減縮及確定部分外）訴訟費用由上訴人負擔千分之九九九，餘由被上訴人負擔。
原判決主文第三項減縮為：上訴人應自民國一百一十四年五月起至返還門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○號二樓房屋止，按月於每月五日給付被上訴人新臺幣貳萬伍仟元。
事實及理由
壹、程序方面按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。查被上訴人於原審請求上訴人應自民國112年11月起至騰空返還臺北市○○區○○路○段000巷00弄00號2樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月於每月1日給付被上訴人新臺幣（下同）2萬5,000元。嗣於本院審理時，減縮聲明為上訴人應自114年5月起至返還系爭房屋之日止，按月於每月5日給付被上訴人2萬5,000元（見本院卷第226頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面被上訴人主張：系爭房屋為伊所有，兩造於111年9月20日簽訂
房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定伊將系爭房屋自111年10月1日起至116年9月30日止，以每月租金2萬5,000元、保證金5萬元，出租予上訴人，上訴人應於每月5日前給付租金。上訴人於承租系爭房屋後，表示欲將系爭房屋內部之木造裝潢及廚房裝潢拆除，伊雖同意，但仍告知上訴人，倘日後有裝潢之需求，須先告知並取得伊同意後，始得為之。嗣系爭房屋樓下一樓住戶向伊表示，因系爭房屋外牆鑿洞致生漏水，造成一樓廁所天花板塌陷，伊始知悉上訴人未經伊同意，擅自於系爭房屋後陽台之女兒牆（下稱系爭外牆）鑿洞拉線，伊遂於112年8月25日以簡訊催告上訴人應於72小時將系爭外牆鑿洞部分回復原狀，上訴人逾期未回復，伊即於同年8月30日寄發存證信函予上訴人，以其違反系爭租約第4條第5項為由，依同契約第6條第1項約定終止系爭租約，並要求上訴人於文到30日內騰空、搬離系爭房屋，然上訴人於同年9月6日收受上開存證信函後，迄今仍未搬離系爭房屋。為此，爰分別依民法第455條、第767條第1項規定請求上訴人騰空返還系爭房屋，依系爭租約第4條第5項約定請求上訴人賠償系爭外牆修復費用，及依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空返還予伊；㈡上訴人應給付伊2萬1,000元，及自起訴狀繕本送達之日即111年10月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並應自114年5月起至返還系爭房屋之日止，按月於每月5日給付伊2萬5,000元（未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：伊承租系爭房屋後，花費30餘萬元整理系爭房屋
以便居住，且因有裝設冷氣之需求，不得已於系爭外牆鑿洞，以供冷氣220V之電線通過，伊絕為刻意破壞系爭房屋之意思，且於系爭外牆鑿洞係合於房屋使用目的所需。又系爭租約第4條第5項僅約定伊有改裝房屋之需求下，始須經被上訴人同意，伊為裝設冷氣而於系爭外牆鑿洞拉線，並非改裝房屋，乃屬系爭租約第4條第7項添加其他電器之範疇，自無須經被上訴人同意。從而，被上訴人以伊違反系爭租約第4條約定為由，依同契約第6條第1項約定終止系爭租約，係屬無理。縱認系爭租約已合法終止，惟伊迄今仍居住於系爭房屋，並按月給付租金2萬5,000元予被上訴人，依系爭租約第6條第2項約定，即視為續租，並為不定期限之租約等語，資為抗辯。
原審就被上訴人上開請求，判決被上訴人勝訴，上訴人不服，
提起上訴並聲明：㈠原判決（除減縮部分外）廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。
兩造所不爭執之事項：
㈠兩造於111年9月20日簽訂系爭租約，約定被上訴人將系爭房屋
自111年10月1日起至116年9月30日止，以每月租金2萬5,000元，出租與上訴人，上訴人應於每月5日前給付租金，有系爭租約可參（見原審簡字卷第27-31頁）。
㈡系爭房屋後陽台之女兒牆（即系爭外牆）上方搭建有玻璃窗戶
阻隔，上訴人於裝潢系爭房屋時，為安裝冷氣，將系爭外牆鑿洞打穿，以配置冷氣之電線，有現場照片可參（見原審簡字卷第33-35頁）。
㈢被上訴人於112年8月25日上午11時02分，發送簡訊予上訴人，
依系爭租約第4條第5項之規定，催告上訴人應於發送簡訊時起算72小時內，回復系爭房屋原狀，若72小時不復原或無復原至建物原狀，將依系爭租約第5、6條、第7條第3項進行後續作業，有簡訊可參（見原審簡字卷第37、39頁）。
㈣被上訴人於112年8月30日寄發存證信函終止系爭租約，上訴人
於112年8月30日收受，有存證信函收件回執可參（見原審簡字卷第41-44、121-122頁）。
㈤上訴人持續於每月5日前給付租金，現已給付至114年4月。本件之爭點：㈠被上訴人終止系爭租約是否合法？㈡被上訴人依
民法第455條、第767條第1項之規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，是否有理由？㈢被上訴人依系爭租約第4條第5項之約定，請求上訴人賠償2萬1,000元，是否有理由？㈣被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人自114年5月起，至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元，是否有理由？茲分別析述如下：
㈠被上訴人終止系爭租約為合法：
⒈按系爭租約第4條第5項約定：「租賃期間，乙方（即上訴人，
下同）若有依個人喜好改裝房屋之需求時，取得甲方（即被上訴人，下同）之同意後得自行裝設（費用由乙方負擔），但不得損害原有建築，若裝設途中損害原有建築，乙方應負責回復損害部分之建築原狀」（見原審簡字卷第27頁）。經查：
⑴系爭外牆上方搭建有玻璃窗戶阻隔，上訴人於裝潢系爭房屋時
，為安裝冷氣，將系爭外牆鑿洞打穿，以配置冷氣之電線（見不爭執事項㈡）。且上訴人於系爭外牆鑿洞打穿以安裝管線一情，並未經被上訴人同意，復為上訴人所不爭執。又系爭外牆屬系爭房屋原有建築之構成部分，而鑿洞打穿系爭外牆，已對系爭房屋造成損害，此乃眾所周知之事。是以，被上訴人主張上訴人未經其同意將系爭外牆鑿洞打穿，已損害系爭房屋之原有建築一節，應為可採。
⑵雖上訴人抗辯：其為了在房間裝設冷氣需要，依水電師傅之建
議，基於安全考量於系爭外牆鑿洞寬約2.5公分、深約11公分供電壓220V之電線通過，合於房屋使用目的之所需而為，且其僱請水電人員安裝系爭冷氣時，安裝人員表示，須鑿洞於系爭外牆或其上之玻璃窗戶，方能使冷氣電源線拉線穿過。若自玻璃鑽孔，因玻璃厚度較薄，容易因外力影響造成固定膠脫漏，而割破電源線之保護皮膜，產生漏電之危險。若在系爭外牆鑿洞寬約2.5公分、深約11公分供電壓220V之電線通過，則電源線之保護膜不易破損較安全，當時上訴人基於電源安全考量，尊重施工人員之建議始自系爭外牆鑿洞，實乃不得已之施工方式。另上訴人為裝冷氣而為極小之鑿洞拉線實非改裝房屋，毋須被上訴人之同意等語。然查，系爭租約第4條第5項已約明上訴人有改裝系爭房屋之需求時，應取得被上訴人之同意後始得自行裝設，並不得損害原有建築，而系爭外牆屬系爭房屋原有建築之構成部分，將之鑿洞打穿，已損害系爭房屋之原有建築，均如前述，則上訴人於系爭外牆鑿洞打穿時，依上約定自應取得被上訴人之同意，其抗辯無須經被上訴人之同意云云，自不足採。又安裝冷氣時，冷氣電源線拉線之方式，或可鑿洞於系爭外牆或其上之玻璃窗戶，已據上訴人陳明如前，而採自系爭外牆搭建之玻璃窗戶鑿洞穿孔以供電壓220V之電線通過之方式，此種施工方式係屬常見，且不會對原有建築造成任何之損害，應屬侵害最小方式，上訴人復未舉證此種施工方式有何安全之疑慮，則上訴人抗辯基於電源安全考量，尊重施工人員之建議始自系爭外牆鑿洞，實乃不得已之施工方式云云，亦不足採。
⒉次按系爭租約第6條第1項約定：「保證金不得抵租金，若乙方
違反約定方法（第四條）使用房屋情節重大，或拖欠租金達15日以上，經甲方催告期限改善、或限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。……」（見原審簡字卷第27、29頁）。經查：
⑴上訴人於裝設冷氣時，未經被上訴人同意即擅自將系爭外牆鑿
洞打穿，致損害系爭房屋之原有建築，已如前述，則被上訴人主張上訴人有違反系爭租約第4條第5項約定方法使用系爭房屋，且情節重大之情形，應屬有據。
⑵被上訴人於112年8月25日上午11時02分，發送簡訊予上訴人，
依系爭租約第4條第5項之約定，催告上訴人應於發送簡訊時起算72小時內，回復系爭房屋原狀，若72小時不復原或無復原至建物原狀，將依系爭租約第5、6條、第7條第3項進行後續作業；嗣被上訴人於112年8月30日寄發存證信函終止系爭租約，上訴人於112年8月30日收受（見不爭執事項㈢、㈣）。準此，上訴人既有違反系爭租約第4條第5項約定方法使用系爭房屋，且情節重大之情形，經被上訴人前揭定期催告上訴人改善，惟上訴人於催告期限屆滿未予改善，被上訴人自得依系爭租約第6條第1項約定終止系爭租約。因此，上訴人於112年8月30日收受被上訴人終止系爭租約之存證信函時，系爭租約已經被上訴人合法終止一節，堪可認定。
⑶雖上訴人抗辯：其迄今居住於系爭房屋，並按月給付租金2萬5,
000元予被上訴人，依系爭租約第6條第2項約定，即視為續租，並為不定期限之租約云云。然查上訴人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即視為續租，並自終止租約或租賃期滿之翌日起，上訴人應按月支付1個月租金，固為系爭租約第6條第2項所明定。惟依上開約定於租約終止或租賃期滿，因上訴人不交還房屋仍為租賃物之使用收益，而默示更新為不定期限繼續契約之約定，應以出租人即被上訴人未即表示反對之意思者為限，但在被上訴人已明確表示拒絕繼續成立租約之情形下，系爭租約即無因兩造默示更新而成為不定期限繼續契約之餘地。次查，系爭租約因上訴人於112年8月30日收受被上訴人終止系爭租約之存證信函而合法終止，已如前述，被上訴人旋於終止後之112年10月4日向原法院提起本件，請求上訴人返還系爭房屋，亦有民事起訴狀暨其上原法院之收文章可參（見原審簡字卷第7-23頁）。因此，被上訴人於系爭租約終止後，已明確表示拒絕繼續成立租約，並提起本件請求上訴人返還系爭房屋訴訟，自難認系爭租約已因兩造默示更新而成為不定期限繼續契約，故上訴人前揭抗辯，尚乏所據。
㈡被上訴人依民法第455條、第767條第1項之規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民
法第767條第1項前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院101年度台上字第1152號判決要旨參照）。
⒉查系爭房屋為出租人即被上訴人所有，有兩造所不爭執之建物
登記謄本可參（見原審簡字卷第63-65頁）。又系爭租約已經被上訴人合法終止，亦如前述，上訴人繼續占有系爭房屋即失合法權源，自屬無權占有，則被上訴人之租賃物返還請求權與其所有物返還請求權即有併存競合之情形。因此，揆諸前揭規定，系爭租約終止後，被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋，核屬有據。
㈢被上訴人依系爭租約第4條第5項之約定，請求上訴人賠償2萬1,000元，為有理由：
⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項固定有明文。
惟其經債權人定期催告逾期不為回復，債權人則得請求以金錢賠償損害，同法第214條亦定有明文。經查：
⑴上訴人未經被上訴人同意於裝設冷氣時，將系爭外牆鑿洞打穿
，致損害系爭房屋之原有建築，已如前述，則被上訴人主張上訴人應依系爭租約第4條第5項約定負責回復損害部分之建築原狀等情，即屬有據。
⑵被上訴人於112年8月25日上午11時02分，發送簡訊予上訴人，
依系爭租約第4條第5項之規定，催告上訴人應於發送簡訊時起算72小時內，回復系爭房屋原狀，業如前述，惟上訴人經被上訴人前揭定期催告逾期不為回復，則依上說明，被上訴人自得請求以金錢賠償損害，即得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。
⑶被上訴人主張系爭外牆之修復費用為2萬1,000元一節，已據其
提出工程估價彙總表為證（見原審簡字卷第45頁、本院卷第89頁），上訴人對該工程估價彙總表之形式真正並不爭執（見本院卷第171頁）。查系爭外牆係系爭房屋後陽台之女兒牆（見不爭執事項㈡），為磚造外牆，內部有油漆粉刷，外部貼有磁磚，有照片可參（見原審簡字卷第33-35頁，本院卷第109頁）。而依前所述，系爭外牆係遭鑿洞打穿，是以，回復系爭外牆原狀之施工方式，除須將該鑿洞處填補修復外，並應將外部破損之磁磚修復，及將內部牆面予以油漆修復。因此，依上開工程估價彙總表所載之費用分別為：室外磁磚修補7,000元、室內牆面油漆批土粉刷5,000元、室內牆面防水施作8,000元、5%稅金1,000元等各項施作項目及費用，核與前述回復原狀之施工方式相符，各該費用亦屬適當，並無過高之情，堪認均屬系爭外牆回復原狀之必要費用。故被上訴人請求上訴人賠償系爭外牆回復原狀之必要費用2萬1,000元，洵屬有據，應予准許。
⑷雖上訴人抗辯前揭估價之修復費用過高，修復費用僅須3,150元
(含稅)，並提出永昌電料有限公司（下稱永昌公司）112年11月8日出具之估價單為證(見本院卷第185頁)。然觀之該估價單所載之內容，係遠百企業股份有限公司委由永昌公司估價，難認與兩造或系爭外牆之回復原狀有關，且未詳載施工方式，而僅記載「線路拆除復原、壁面修補」，亦難認屬系爭外牆回復原狀之必要施工方式及費用。因此，永昌公司出具之前揭估價單，自難採為上訴人有利事實之認定依據，其前揭抗辯，尚乏所據。
⒉次按民法第213條第2項所謂因回復原狀而應給付金錢者，自損
害發生時起，加給利息，係指如金錢被侵奪者，回復原狀即應給付金錢者而言，至於以金錢代替回復原狀之情形，則無適用之餘地（最高法院101年度台上字第1751號判決要旨參照）。
又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。查本件被上訴人請求上訴人賠償系爭外牆回復原狀之必要費用2萬1,000元，係以金錢代替回復原狀，依上說明，當無民法第213條第2項規定之適用。然被上訴人請求上訴人給付2萬1,000元，既係以支付金錢為標的，則其請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即112年10月28日（見原審簡字卷第53頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾上開部分之請求即請求自起訴狀繕本送達之日（112年10月27日）起算利息，即乏所據，應予駁回。
㈣被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人自114年5月起，至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元，為有理由：
⒈按最高法院61年台上字第1695號判例明示：依不當得利之法則
請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決要旨參照）。⒉查本件上訴人無權占有系爭房屋，被上訴人主張上訴人受有相
當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。又兩造約定被上訴人將系爭房屋以每月租金2萬5,000元，出租與上訴人（見不爭執事項㈠），則上訴人無權占有系爭房屋受有相當於2萬5,000元之租金利益一節，堪可認定。因此，被上訴人請求上訴人應自114年5月起，至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5,000元之不當得利，為有理由，應予准許。
綜上所述，被上訴人㈠依民法第455條、第767條第1項之規定，
請求上訴人騰空返還系爭房屋，㈡依系爭租約第4條第5項之約定，請求上訴人給付被上訴人2萬1,000元，及自112年10月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，㈢依民法第179條之規定，請求上訴人自114年5月起，至返還系爭房屋之日止，按月於每月五日給付被上訴人2萬5,000元，於法有據，應予准許；至被上訴人（除減縮及確定部分外）逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，其敗訴部分假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原判決就上開不應准許部分（即命上訴人給付本金2萬1,000元之112年10月27日，按週年利率5%計算之利息部分），為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請酌定相當擔保金分別為假執行、免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又原判決主文第三項命上訴人自112年12月起至返還系爭房屋之日止，按月於每月五日給付被上訴人2萬5,000元部分，被上訴人已減縮此部分請求（見本院卷第226頁），為使主文明確、適法，且適於執行，爰將原判決主文第三項，經前述減縮後，更正如主文第五項所示。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟
法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 20 日
民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠
法 官 鄭貽馨法 官 謝永昌正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 5 月 20 日
書記官 王增華