臺灣高等法院民事判決113年度上易字第922號上 訴 人 大元不動產法定代理人 任霈蓁訴訟代理人 林世超律師
歐瓊心律師被上訴人 吳木桂
林坤德上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國113年2月20日臺灣宜蘭地方法院112年度訴字第484號判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應各給付上訴人新臺幣肆拾肆萬柒仟柒佰參拾參元，及均自民國一百一十年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
廢棄改判部分之第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查本件上訴人於原審就被上訴人吳木桂、林坤德部分原依照民法第568條第1項、第566條第2項規定為其請求權基礎，嗣於本院追加土地買賣契約書第3條第3款、履約保證申請書第3條第2款、第7條第3款為請求之依據，核上訴人所為，係本於同一基礎事實追加訴訟標的法律關係，合於前揭規定，應予准許。
二、上訴人主張：被上訴人及原審被告吳正煌（下稱其名）委託伊仲介出售其等共有坐落宜蘭縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭土地），銷售價格為新臺幣（下同）3,358萬元。雙方並約定，倘買賣成交，被上訴人及吳正煌應按成交總價4%計算報酬額，且以買賣雙方及伊共同向訴外人第一建築經理股份有限公司(下稱第一建經)辦理價金履約保證，買方於簽訂不動產買賣契約後，存入信託專戶保管之買賣價金內，由第一建經依伊檢附服務費確認單或其他相關文件，扣繳代被上訴人及吳正煌支付與伊為給付方法。嗣訴外人詹朱枋經伊之仲介，按上開銷售額買受系爭土地，並與被上訴人及吳正煌於民國110年11月29日簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人及吳正煌應共同給付伊134萬3,200元（每人各應負擔44萬7,733元）。詎被上訴人及吳正煌拒絕配合伊向第一建經取款，亦不願支付報酬，屢經催索，均未置理等情。爰依民法第568條第1 項、第2 項、第566條第2 項等規定，求為命被上訴人各給付上訴人44萬7,733元本息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。原審為上訴人上開部分不利之判決，上訴人不服提起上訴，並為訴之追加，與上揭請求權基礎擇一為有利之判決，聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應各給付上訴人44萬7,733元，及均自110年11月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被上訴人則以：伊等並未與上訴人簽訂居間仲介契約。縱認伊等有委託上訴人仲介之約定，然上訴人方受委託，旋即於同日仲介伊等與詹朱枋完成買賣契約之簽訂，所付出勞務顯然不高；又上訴人仲介期間並未依不動產經紀業管理條例第24-2條第1款規定公平提供類似不動產之交易價格，以致伊等與吳正煌低價售出系爭土地，受有損害，故伊等與上訴人所約定仲介報酬，較上訴人所任勞務之價值，有為數過鉅顯失公平情事，法院應依民法第572條規定酌減等語，資為抗辯，答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、查，上訴人因居間介紹詹朱枋以3,358萬元購買系爭土地，由詹朱枋於110年11月29日與被上訴人及吳正煌簽立系爭買賣契約。被上訴人因於同年12月20日將系爭土地出售予訴外人何成偉，為詹朱枋訴請返還已給付價金及違約金，並經臺灣宜蘭地方法院111年度重訴字第17號判決被上訴人及吳正煌應給付詹朱枋1,503萬7,000元，有系爭買賣契約、判決等件可資佐據（見原審卷第65、195至206頁）。兩造並不爭執（見本院卷第261頁），堪認為真實。
五、上訴人主張被上訴人應依約給付仲介報酬，並各給付上訴人44萬7,733元乙節，為被上訴人否認，且以前詞為辯，經查：
（一）按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條第1 項規定即明。證人即仲介詹朱枋買受系爭土地之仲介人員徐麒峻證稱：「（問：被上訴人2人是否經過仲介才與詹朱枋接洽?）被上訴人2人直接跟我接洽，他們是大元不動產（即上訴人）介紹跟我簽約」，「（問：被上訴人2人有無委託大元不動產仲介人員找買主，你知情否?）我知道，大元不動產說這案子是他們股東買的，有專任委託」，「（問：有無看到吳木桂或林坤德將其身分證件或印鑑章交給仲介人員？）有看到他們交給代書，簽完章再把這些資料交給仲介人員」，「（問：本件若仲介完成，是否賣主付4%，買方付2%？ ）是，我當下也確認賣主是被上訴人、吳正煌3人平均分攤，簽約當下我問被上訴人、吳正煌3人，他們說會付，比例也說好了，就是買賣雙方所付出仲介費，7成歸上訴人，其餘3成歸我方公司」等語（見本院卷第257、258、260頁）。有關被上訴人為銷售系爭土地曾委由上訴人仲介，且於簽訂系爭買賣契約時，確認應交付之仲介報酬情節明確。且被上訴人及吳正煌於110年12月22日寄給徐麒峻、上訴人、地政士林芊譽及第一建經之存證信函，自行書寫：「寄件人吳木桂、林坤德、吳正煌（以下稱賣方）經由大元不動產之仲介，於民國110年11月29日與詹朱枋…簽訂土地買賣契約書，由賣方將宜蘭市○○段0000地號土地所有權全部以…三千三百五十八萬元出售予買方，並委由林芊譽地政士辦理買賣相關事宜，買賣價金則由第一建築經理股份有限公司辦理價金信託履約保證」等內容（見本院卷第35頁），亦自承其等經上訴人仲介，出賣詹朱枋系爭土地。再者，上訴人曾與被上訴人及吳正煌、詹朱枋於簽訂系爭買賣契約同日，與第一建經訂定履約保證契約，並於「價金信託履約保證申請書」第三條第二款及第七條第一款第（3）目約明：系爭買賣契約簽訂後，上訴人應檢附服務費確認單或其他相關文件為依據，由第一建經自履保帳戶代為支付仲介服務費。嗣上訴人雖於系爭買賣契約簽訂後，執「吳木桂」為賣方之「成交資料暨仲介服務費出款申請單」，並於「賣方服務費」填具「1343200元」向第一建經申領報酬，因被上訴人吳木桂對於給付仲介服務費存有爭議，第一建經並向被上訴人吳木桂催告提供同意給付之書面，未獲回應。上訴人即提起本件之訴，第一建經並將134萬3200元保留於專戶內，僅對吳正煌取得原審勝訴判決後，曾撥付其中44萬7,733元，尚保留89萬5,467元。此參諸「成交資料暨仲介服務費出款申請單」、第一建經113年12月9日覆函即明（見本院卷第59、175至176頁），益見被上訴人曾委託上訴人仲介出賣系爭土地，且約明自買方匯至履保帳戶內之金額支付報酬，被上訴人吳木桂卻於事後爭執，阻止第一建經給付。此外，被上訴人自承：上訴人與被上訴人吳木桂、吳正煌簽訂居間仲介契約後，於當日即將系爭土地仲介交易，其等並與詹朱枋簽訂系爭買賣契約等語（見原審卷第110頁），足認兩造係於簽訂系爭買賣契約前，在同日曾先達成委託仲介契約合意。上訴人主張其受被上訴人委託仲介系爭土地，且被上訴人已與詹朱枋簽訂系爭買賣契約，即得請求報酬，依上揭說明，尚無不合。
（二）被上訴人固以上訴人未與其等簽訂專任委託書面契約，其等與上訴人並未達成委託仲介契約之合意云云置辯。並引用僅由吳正煌簽署之「土地專任委託銷售契約書」為據（見原審卷第232頁）。惟證人吳正煌證稱：其為上訴人之股東，因諸多仲介商家搶著要賣系爭土地，其拿到委託書就先簽由上訴人仲介，且其有告知被上訴人要委託上訴人仲介。仲介業不是先在委託契約上簽名為必要，而是帶人去看現場時，再告知賣方，賣方再決定要否委託等語（見本院卷第254至255頁）。與上訴人陳稱：吳正煌當時為上訴人負責人，又與被上訴人是土地共有人，所以本件沒有依常規處理等語（見本院卷第261頁），有關吳正煌因係系爭土地共有人且為上訴人負責人，故取得被上訴人有出售系爭土地之意願後，立即與上訴人簽訂委託銷售契約之書面，且有意待確定出售後，再行補正與被上訴人間之委託銷售手續之情節一致。復參以系爭買賣契約第三條第三款約定：「除代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償賣方債務及經買方書面同意賣方得動支部分款項外，…，賣方不得要求自履保專戶內支配任何款項」，且不僅買賣雙方在契約上簽署，亦有上訴人之蓋印，有系爭買賣契約在卷（見本院卷第47、51頁），堪認被上訴人應於簽訂系爭買賣契約時，知悉出售系爭土地所取得價金將扣除部分款項以支付委託銷售報酬。按居間契約為諾成契約，其成立方式法無特別規定，依民法第153條之規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。被上訴人既有與上訴人達成委託銷售系爭土地之合意如上述，該合意之成立復不以與上訴人簽署「土地專任委託銷售契約書」為必要，其等此部分所辯，自為無據。
（三）被上訴人復以其等與詹朱枋簽訂之系爭買賣契約，其買賣價金明顯低於當時該土地區域其他土地之買賣價金，上訴人並未依不動產經紀業管理條例第24-2條第1款規定，公平提供類似不動產條件之交易價格，以致其等低價售出系爭土地，致受有損害，有依民法第572條規定酌減仲介費用之必要云云，執為答辯理由。惟查，上訴人原先於110年7月10日受託仲介之出售價格，每坪僅2萬1,000元，總價僅約1,534萬1,288元（210002415平方公尺0.3025坪≒15341288，元以下四捨五入），有「土地專任委託銷售契約書」、土地登記謄本可稽（見原審卷第232、207頁）。
嗣被上訴人得以3,358萬元出售詹朱枋，比委託銷售額明顯要高出約1,900餘萬元。難謂上訴人有提供錯誤訊息致被上訴人低價出售系爭土地可言。被上訴人此部分所辯，自不可採。被上訴人又以其等及吳正煌在簽訂系爭買賣契約後，未達1 個月期間，另於110年12月20日與訴外人何成偉，就系爭土地達成買賣合意，價格為5,332萬元，又較系爭買賣契約價差達1,974萬元（53320000－33580000=19740000），可見上訴人有未充分提供類似不動產條件交易價格情事云云，並提出土地買賣合約書為證（見本院卷第97頁）。然土地價格漲跌原因多端，被上訴人僅以在簽訂系爭買賣契約後未達1 個月期間，重複出售系爭土地之獲利較高，即謂上訴人未提供充足交易訊息為價差之唯一原因，已屬有疑。況查，系爭土地因坐落於宜蘭高鐵站預定完成區域，被上訴人及吳正煌與詹朱枋簽訂系爭買賣契約後，為何成偉提出較高價格所誘，旋又另與何成偉簽約出售，二重出售系爭土地，分別為詹朱枋及何成偉訴請履行契約。被上訴人及吳正煌以故意未出庭或對何成偉請求無意見方式，致何成偉請求移轉系爭土地所有權登記之訴訟先行確定，詹朱枋僅獲法院判決准許向被上訴人及吳正煌請求損害賠償2,000萬元。又被上訴人及吳正煌就系爭土地，雖經法院判決應移轉所有權登記予何成偉，惟因詹朱枋曾事先聲請假處分無法移轉，因而故意不繳納系爭土地上第一順位抵押權人宜蘭市農會之貸款，而遭該農會聲請抵押物拍賣進行強制執行程序，系爭土地嗣於112年5月4日以8,313萬元拍定。因此，被上訴人及吳正煌於高價出售何成偉後，約於1 年餘，系爭土地又再以差價達2,981萬元（83130000－53320000=29810000）之高價額拍賣出售，益見系爭土地因十分搶手，價格變化快速，被上訴人可否賣得最有利潤之價格，與上訴人是否提供充分市場訊息並無必然之關係，有宜蘭高鐵第五折衷方案網頁資料、臺灣宜蘭地方法院111年度重訴字第17號判決、111年度重訴字第52號判決、宜蘭縣地籍異動索引、同法院111年度司執字第16292號拍賣公告資訊附卷可按（見原審卷第193、195至206、209至214、215頁）。被上訴人僅執其等較前出售價明顯低於二重出售價格，即請求法院酌減上訴人之報酬云云，顯屬無據。
六、依民法第568條第1 項規定，居間人以契約因媒介而成立者，即得請求報酬。本件被上訴人既因上訴人仲介於與詹朱枋訂定系爭買賣契約，故應以該契約成立時即110年11月29日為上訴人得請求報酬日，有系爭買賣契約足按（見原審卷第75頁）。是上訴人請求自上開契約成立日之翌日（同年月30日）起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，於法並無不合。
七、綜上所述，上訴人依民法第568條第1 項規定，請求被上訴人各給付上訴人44萬7,733元，及均自110年11月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人該部分敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。本件上訴人起訴係以單一之聲明，主張二以上訴訟標的（含追加之訴訟標的），而請求法院擇一訴訟標的為判決，乃所謂選擇訴之合併。而上訴人既基於上開規定取得全部勝訴判決，本院即不再就其餘追加之訴訟標的法律關係論究，併予敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 8 日
民事第六庭
審判長法 官 周美雲
法 官 汪曉君法 官 古振暉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 4 月 8 日
書記官 廖逸柔