臺灣高等法院民事判決113年度上字第185號上 訴 人 振元塑膠工業有限公司法定代理人 許瑞富
送達代收人 李秀幸訴訟代理人 許朝財律師被上訴人 青城有限公司法定代理人 許靜美訴訟代理人 劉韋廷律師
吳佩軒律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國112年7月18日臺灣新北地方法院111年度重訴字第704號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於113年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為門牌號碼新北市○○區○○○路0號及0之0號0樓房屋（下稱系爭建物，即坐落新北市○○區○○段○小段0地號土地〈下稱系爭土地〉上之同小段第000、000建號建物之0樓部分）之所有權人。兩造於102年簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定於民國同年1月1日至107年12月31日期間出租系爭建物予上訴人，每月租金為新臺幣(下同)4萬5千元；嗣系爭租約租期屆滿後，兩造未重新簽約，上訴人仍繼續使用系爭建物並給付租金予伊，是系爭租約自108年1月1日起成為不定期限繼續契約。又系爭建物之價值於簽立系爭租約後迄今已大幅昇漲，系爭租約約定之租金僅每月4萬5千元，相較於鄰近不動產之租金，顯然過低，卻由伊負擔高額稅賦，是系爭建物之租金應調整為每月8萬元始屬公允，爰依民法第442條規定，請求兩造間系爭建物之租金自111年2月1日起，調整為每月8萬元。再者，兩造公司原為家族關係企業，上訴人之法定代理人許瑞富與伊之法定代理人許靜美為兄妹關係，兩造於102年1月間簽立系爭租約時，伊為牟取家族企業之利益並慮及兄妹情誼，遂給與上訴人將近市價租金4.5折之優惠，然許瑞富與許靜美現感情交惡，無法共同經營家族企業，伊自無繼續給與上訴人租金優惠之理，兩造間簽立系爭租約之存在基礎既發生重大情事變更，非簽約當時所得預料，倘令伊僅得收取上開顯低於市場行情之租金，實顯失公平，並於本院追加依同法第227條之2第1項規定，擇一求為同上聲明之判決。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（至被上訴人逾此部分請求，經原審駁回，未據其聲明不服，非本院審理範圍。又被上訴人於本院追加依民法第227條之2第1項之情事變更原則請求，雖上訴人表示不同意，然被上訴人請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定，尚屬無礙，應予准許）
二、上訴人則以：被上訴人得否依民法第442條規定請求增加系爭建物之租金，應視兩造就系爭建物自108年1月成立不定期限繼續租賃關係時起至本件111年10月間起訴時，是否有不動產價值高昇情事。系爭建物所坐落系爭土地之108年、111年度公告現值分別為每平方公尺6萬8千元、7萬7,600元，是108年至111年期間系爭不動產價值之調昇比例約14％（計算式：〈77,600－68,000〉÷68,000）。系爭租約原約定每月租金為4萬5千元，依系爭建物之面積合計約173坪換算，每坪租金約260元（計算式：45,000元÷173坪），而依原審判命調整每月租金為8萬元換算，系爭建物每坪租金約462元（計算式：8萬元÷173坪），是原審判命調漲租金之幅度高達77％（計算式：〈462元－260元〉÷260元），實屬過高，亦未考量系爭建物周遭之租金實價登錄情形，自屬不當等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及追加之訴均駁回。
三、經查，被上訴人為系爭不動產之所有權人，兩造於102年間就系爭建物簽立系爭租約，約定租金為每月4萬5千元、租期自102年1月1日起至107年12月31日止，系爭租約租期屆滿後，兩造未重新簽約，上訴人仍為系爭建物之使用收益並按月如數給付租金，被上訴人未表示反對之意思並收取租金，兩造就系爭建物自108年1月1日起成立不定期租賃關係等情，為兩造所不爭（見本院卷第124頁），並有系爭不動產登記謄本、系爭租約、被上訴人開立予上訴人之租金收入統一發票等在卷可稽（見原審簡字卷第41至98頁），應堪信為真。
四、本院判斷：㈠被上訴人請求調整系爭建物之租金，有無理由？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。同法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」乃有關情事變更原則態樣之一。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地公告地價之固定比率計算，嗣土地價值變動，非當時所得預料，租金依原約定基地公告地價之固定比率計算顯失公平者，出租人固得依民法第442條規定，訴請法院調整其租金。惟有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人則應依民法第227條之2規定，聲請法院增減其租金，最高法院109年度台上字第2599號判決意旨參照。
⒉查兩造公司原為家族關係企業，上訴人之法定代理人許瑞富
與被上訴人之法定代理人許靜美為兄妹關係，惟2人現感情交惡，不再共同經營兩造公司；兩造於102年1月間簽立系爭租約時，係基於家族企業之共同利益，被上訴人就系爭建物之租金給與上訴人折扣優惠等情，為兩造所不爭（見本院卷第123、124、173頁），並有許瑞富及許靜美自104年間起相互提起民刑事訴訟（含刑事告訴、告發）之歷審裁判書、檢察官不起訴處分書（包括最高法院107年度台上字第1608號、108年度台上字第1079號、108年度台上字第1085號民事裁定；原法院108年度聲判字第137號刑事裁定；臺灣新北地方檢察署105年度偵字第27164、32590號、106年度偵字第32818號、106年度偵續字第159、541號、107年度偵續一字第13號、109年度偵字第37261號不起訴處分書）等存卷可考（見本院卷第207至249頁）。又被上訴人主張兩造就系爭建物之租金，於98年1月原約定金額為每月10萬元，先後於同年2月、11月調降為每月租金8萬元、5萬元，再於101年7月間調降為每月租金4萬5千元等情，業據提出租金收入統一發票3紙、被上訴人內部簽呈為證（見本院卷第201至203頁），是被上訴人稱其以每月4萬5千元之金額出租系爭建物予上訴人，係給與被上訴人原租金數額約4.5折之折扣優惠（計算式：4萬5千元÷10萬元），應堪採憑。考諸系爭建物所坐落系爭土地自兩造於102年間簽立系爭租約時起至本件111年10月21日一審起訴時（見原審簡字卷第11頁之原法院收狀戳）止，其公告地價由每平方公尺1萬500元增加至1萬5,500元，其公告現值由每平方公尺5萬2,300元增加至7萬7,600元，且系爭土地之地價稅自102年起至110年止，由6萬2,250元調漲為8萬3,502元等情，有系爭土地公告地價查詢資料、地價稅繳款書等附卷可考（見原審簡字卷第39、109至113頁）。而土地所有權人本需負擔繳納地價稅之義務，是被上訴人於本件起訴前所負擔系爭土地之地價稅額，顯較兩造簽立系爭租約時所負擔之稅額大幅增加，反觀上訴人不需繳納地價稅，並因兩造原為家族企業，因共同經營而享有原租金數額約4.5折之折扣優惠；再者，兩造法定代理人自104年間起感情交惡，無法繼續共同經營家族事業乙事，應非兩造於102年間簽立系爭租約時所得預料，自係不可歸責於兩造之事由；依一般公司治理原則，兩造現已無共同合作關係，如被上訴人仍予上訴人每月4萬5千元之系爭建物租金折扣優惠，不予調整，即顯失公平。準此，被上訴人依民法第227條之2第1項規定，請求變更原有效果而酌定增加系爭建物之租金，當屬有據。
㈡系爭建物之租金應調整為若干？
查系爭建物係鄰近○○○○○○（原名○○○○○）之工業用廠房，自系爭建物步行至捷運○○○○○○站僅需約12分鐘，交通便利，且系爭建物總面積合計為173坪（﹤計算式：000建號建物0樓面積290.51㎡＋000建號建物0樓面積280.27㎡﹥0.3025，小數點以下四捨五入），此有系爭建物登記謄本、Google網路地圖、○○○○○○站維基百科網頁資料等附卷可查（見原審訴字卷第55至64頁；本院卷第115、117頁），是依系爭租約之每月租金4萬5千元換算，系爭建物每坪租金約260元（計算式：45,000元÷173坪）；又依上訴人所提出系爭建物鄰近房地之108至110年度租金實價登錄資料，每坪租金約522元至651元（見本院卷第21至27頁）。本院審酌系爭建物為工業廠房使用，系爭建物鄰近房地之租金行情，及上訴人利用系爭建物之可能經濟價值與所受利益等一切情狀，原審認本件應以每月8萬元（即每坪租金462元，計算式：8萬元÷173坪）計算租金數額，應屬適當。上訴人主張：系爭建物於108至111年期間價值之調昇比例約14％，原審卻調漲每月租金為8萬元，增幅77％實屬過高云云，自不足採。
㈢查系爭租約於107年12月31日租期屆滿後，兩造未重新簽約，
上訴人仍為系爭建物之使用收益並按月如數給付租金予被上訴人，被上訴人未表示反對，兩造就系爭建物自108年1月1日起成立不定期租賃關係，已如前述。又被上訴人於本件起訴前之111年1月14日寄發聯絡函，對上訴人為調整租金之意思表示，上訴人已於同年1月間收到上開函文等情，為兩造均不爭執（見本院卷第124頁），並有上開聯絡函在卷可考（見原審簡字卷第115頁），則被上訴人請求自111年2月1日起調整租金，應屬可取（最高法院48年度台上字第521號判決意旨參照）。
五、綜上所述，被上訴人於本院追加依民法第227條之2第1項規定，請求兩造間系爭建物之租金自111年2月1日起，調整為每月8萬元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由係依據民法第442條規定，與本院認定被上訴人所主張上開請求權基礎有理由之情，雖有所不同，但上訴是否有理由，既應以主文為準，原判決認被上訴人請求有理由而為被上訴人勝訴判決，其結論與本院審認結果並無二致，自仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。又被上訴人依民法第227條之2第1項規定對上訴人之請求，既與依民法第442條規定之請求係屬選擇合併，請求法院擇一為勝訴判決，本院既已依民法第227條之2第1項規定判決被上訴人勝訴在案，自無庸再就其餘訴訟標的為裁判，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 湯千慧法 官 羅立德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
書記官 葉蕙心