臺灣高等法院民事判決113年度上字第1329號上 訴 人 陳美齡訴訟代理人 陳郁婷律師複 代理 人 林晏安律師被 上訴 人 范宏洋（原名范志祥）訴訟代理人 張立宇律師複 代理 人 張君宇律師被 上訴 人 邱朝維（原名邱朝瑋）
張素婉（原名張素琬）上二人共同訴訟代理人 鍾添錦律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年4月30日臺灣基隆地方法院111年度訴字第393號第一審判決提起上訴，本院於115年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人張素婉應給付上訴人新臺幣壹佰玖拾陸萬捌仟壹佰肆拾貳元，及自民國一一一年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人張素婉負擔五分之二，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣陸拾陸萬元供擔保後得假執行，但被上訴人張素婉如以新臺幣壹佰玖拾陸萬捌仟壹佰肆拾貳元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人原為基隆市○○區○○段0小段00、00地號及其上同段000建號（門牌號碼：基隆市○○區○○路00號）建物（下合稱系爭房地）之共有人，應有部分為1/20。又原審被告陳鴻飛、陳錦娟、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲（下合稱陳鴻飛等5人，後4人合稱陳錦娟等4人）原亦為系爭房地之共有人（陳鴻飛應有部分為1/12、陳錦娟等4人應有部分各為1/16），其等於民國108年6月間，欲出售系爭房地應有部分予被上訴人范宏洋（下稱其姓名）時，係委由被上訴人張素婉（下稱其姓名）負責處理買賣及移轉登記等相關事宜，張素婉身為地政士，本應向陳鴻飛等5人說明買賣契約內容及其等負有依土地法第34條之1第4項規定通知其他共有人行使優先承購權之義務，並應確保交易及移轉登記程序合法且無侵害他人權益，竟為使范宏洋順利取得系爭房地應有部分所有權，故意不向陳鴻飛等5人說明上開事項，亦未確保陳鴻飛等5人業已踐行優先承購權通知義務，甚而明知陳鴻飛等5人並未通知上訴人，仍擅自以陳鴻飛等5人之印鑑章，蓋用於土地登記申請書所載「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」欄位，並持該不實切結之文件辦理移轉登記，以此方式與范宏洋共同不法侵害上訴人之優先承購權（下稱第一次優先承購權），並致上訴人受有新臺幣（下同）5,000,333元之損害。另范宏洋於108年7月15日向原審被告陳鴻文買受系爭房地應有部分1/12後，再將其中應有部分12/240出售予被上訴人邱朝維（下稱其姓名，與張素婉、范宏洋合稱被上訴人），依法亦應通知上訴人行使優先承購權，詎張素婉為使邱朝維順利取得系爭房地應有部分所有權，竟未提醒及確保范宏洋踐行優先承購權通知義務，且明知范宏洋並未通知上訴人，仍持范宏洋不實切結「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」之土地登記申請書，辦理所有權移轉登記，以此方式與范宏洋、邱朝維共同不法侵害上訴人之優先承購權（下稱第二次優先承購權），並致上訴人受有75萬元之損害。爰依地政士法第26條第2項（針對張素婉）、民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條等規定，擇一請求范宏洋、張素婉連帶給付上訴人5,000,333元，被上訴人連帶給付上訴人75萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、被上訴人則分別答辯如下：㈠范宏洋部分：
其向陳鴻飛等5人購買系爭房地之應有部分，並無通知其他共有人行使優先承購權之義務，且買賣相關事宜均委由張素婉負責接洽處理，其並無與張素婉共同侵害上訴人優先承購權之情事；其與邱朝維之間無買賣關係存在，自無土地法第34條之1第4項規定之適用；上訴人於108年6月間已知悉其他共有人欲出賣系爭房地之應有部分，遲至111年4月27日始提起本件訴訟，顯已逾2年消滅時效。
㈡張素婉、邱朝維部分：
陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分予范宏洋，並無以「書面」通知其他共有人之義務，且張素婉辦理系爭房地買賣及所有權移轉登記事宜，亦無上訴人所指違反地政士法相關規定或不法侵害其權利之情事，自無須負損害賠償之責；范宏洋與邱朝維之間無買賣關係存在，邱朝維更非出賣人，自無不法侵害上訴人之優先承購權可言；上訴人已非系爭房地之共有人，其請求權自不存在；上訴人主張陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分時之市價金額過高，應以范宏洋於109年2月5日拍定取得系爭房地應有部分1/12之價格作為計算基礎，始屬合理。
三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回後開第2、3項部分及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡范宏洋、張素婉應連帶給付上訴人5,000,333元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應連帶給付上訴人75萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人均答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人主張其原為系爭房地之共有人，應有部分為1/20；系爭房地共有人陳鴻飛等5人於108年6月11日與范宏洋簽訂買賣契約，將其等就系爭房地之應有部分（依序為1/12、1/16、1/16、1/16、1/16），以合計13,333,000元之金額，出售予范宏洋；另陳鴻文於108年7月15日與范宏洋簽訂買賣契約，將其就系爭房地之應有部分1/12，以3,333,000元之金額，出售予范宏洋；上開買賣契約及申請所有權移轉登記事宜，均由地政士張素婉負責辦理等情，有不動產買賣契約書、土地登記申請書及相關申請資料等件在卷可憑（見原審卷一第119-173、541-546、553-559頁、卷三第107-112頁），且為兩造所不爭執（見本院卷二第336頁），自堪信為真實。
五、上訴人主張張素婉受託辦理陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分之買賣及移轉登記等事務時，違反業務上應盡義務，與范宏洋共同不法侵害上訴人之第一次優先承購權，致上訴人受有損害等情，為張素婉及范宏洋所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠張素婉部分：
⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。是共有人出賣其應有部分時，應負有通知他共有人是否願以同一價格優先承購之義務。又申請土地權利移轉登記時，依土地法第34條之1第4項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。土地登記規則第97條第1項亦有明定。再按為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度，特制定本法；地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任；地政士不得有下列行為：一、違反法令執行業務。…六、明知為不實之權利書狀、印鑑證明或其他證明文件而向登記機關申辦登記。地政士法第1條、第2條、第26條第1、2項、第27條第1、6款均有明文。
⒉經查，陳鴻飛等5人於108年6月11日出售系爭房地應有部分予
范宏洋時，係委由地政士張素婉負責處理買賣及移轉登記等相關事宜，此有不動產買賣契約書及土地登記申請書在卷可佐（見原審卷一第119-124、131-136、541-546、553-559頁），且為張素婉所不爭執。則張素婉既為受託辦理前述買賣及所有權移轉登記之地政士，自應知悉並應告知出賣人陳鴻飛等5人於出賣系爭房地應有部分時，負有通知其他共有人是否優先承購之義務；且觀卷附土地登記申請書之備註欄，亦依土地登記規則第97條第1項規定，載有「優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等語（見原審卷一第119、131頁），核其用意即在提醒出賣不動產應有部分之共有人，須依法通知其他共有人，必其他共有人均放棄優先承購權時，始得申請辦理應有部分之所有權移轉登記，是張素婉既受陳鴻飛等5人委託辦理移轉登記事宜，並代為製作上開土地登記申請書，更應向其等詳予說明前揭備註內容之緣由及意涵，務在確認其等確已充分瞭解備註內容而仍願切結擔保之情況下，始得在該備註欄位蓋用陳鴻飛等5人之印鑑；否則，倘由張素婉於前開備註欄位自行蓋用陳鴻飛等5人之印鑑，不僅使陳鴻飛等5人無從藉此知悉負有通知其他共有人之義務，亦造成其他共有人因未受通知而無法行使優先承購權之損害。
⒊然查，證人陳錦娟及陳鴻飛均於本院結證稱：張素婉未曾告
知須通知其他共有人行使優先承購權，土地登記申請書備註欄中之印文，係張素婉持其等之印鑑章自行蓋用，非其等所為，亦未看過備註欄之內容等語（見本院卷二第60-67頁），而張素婉亦自承土地登記申請書備註欄中之印文，係其持出賣人之印鑑，在買賣雙方面前用印（見原審卷一第638頁），即非由出賣人本人親自蓋印，則其既未能舉證證明確已向出賣人說明前述備註內容，及出賣人係在充分理解備註事項之情況下，同意由其代為用印切結，自無從僅憑其片面之詞，遽認其已盡前開說明確認之義務。且參以陳錦娟與張素婉之LINE對話紀錄，張素婉曾於108年6月7日詢問陳錦娟是否曾與上訴人往來，陳錦娟表示「沒有」，後於陳錦娟等4人簽約後之108年6月28日，張素婉又詢問陳錦娟「上回你訊息給美齡（即上訴人）的內容是什麼？有回應嗎？」，陳錦娟則回覆「沒有回應我」，此有LINE對話紀錄存卷足考（見本院卷一第396-397頁），不僅未見張素婉曾告知陳錦娟負有應通知上訴人是否行使優先承購權之義務，亦可知在陳錦娟於108年6月11日簽約前、後，其與張素婉均未能確認上訴人是否已受通知及是否放棄優先承購權，顯與土地登記申請書備註欄所載「優先購買權人確已放棄優先購買權」等語不符；再衡以陳鴻飛等5人既同意出售其等就系爭房地之應有部分，該應有部分究由范宏洋買受，或由其他共有人行使優先承購權而買受，對陳鴻飛等5人而言並無差別，則倘若張素婉確曾告知其等有通知上訴人行使優先承購權之義務，其等實無故意不為通知，或明知上訴人未受通知亦未放棄優先承購權，而故意為前開不實切結之必要，自應認陳錦娟及陳鴻飛前開證詞洵屬實情，而張素婉辯稱已告知陳鴻飛等5人應通知上訴人行使優先承購權，亦有說明土地登記申請書備註欄之內容，係經其等同意後始代為用印云云，則為卸責之詞，難予採信。⒋張素婉雖又稱陳鴻飛等5人所簽不動產買賣契約書第9條第5項
已載明：「買賣標的無土地法104條及107條、耕地三七五減租條例情形，賣方應於登記申請書切結無出租情事。但如有優先購買權人須依法通知，由賣方自行依法律規定程序通知（非特約地政士義務）；經優先購買權人放棄權利後，賣方亦應於登記申請書切結。」（見原審卷一第545、557頁），故陳鴻飛等5人應知悉負有通知上訴人行使優先承購權之義務云云。然細觀上該約定內容，僅泛稱「『如有優先購買權人須依法通知』，由賣方自行依法律規定程序通知（非特約地政士義務）；經優先購買權人放棄權利後，賣方亦應於登記申請書切結」，並未具體說明在何種情況下，須由出賣人自行通知何優先承購權人，亦未註明在本件出售應有部分之情形，何人有優先購買權而須予通知，而土地法第34條之1第4項關於共有人有優先承購權之規定，復非一般未具不動產專業知識之人均得知悉瞭解，陳錦娟、陳鴻飛亦證稱其等看不懂上開約定內容，張素婉並未向其等解釋等語（見本院卷二第62、65、66頁），自不能僅因前開契約內容，即認陳鴻飛等5人均已知悉其等負有應通知上訴人行使優先承購權之義務。另陳鴻飛固曾於原審到庭陳稱：「土地要賣時，我們都有通知。本件有優先承買權之人有很多人，不見得是原告可以買到，…數十年來原告都沒有說他要買，她也不曾出現過，他若是裝作不知道，我們該怎麼辦」等語（見原審卷一第635頁），惟其所稱「我們都有通知」，係指張素婉都有通知，因其問過張素婉其他人是否都沒問題，張素婉說都沒問題才會簽約等情，業據陳鴻飛於本院證述陳明在卷（見本院卷二第68頁），且陳鴻飛於原審即否認張素婉曾告知其負有通知其他共有人行使優先承購權之義務（見原審卷二第113-119頁），自無從僅以其於原審之前開陳述內容，逕認其已知悉負有通知上訴人之義務，併予說明。
⒌綜上所述，張素婉身為負責辦理陳鴻飛等5人出售系爭房地應
有部分予范宏洋之地政士，本應告知陳鴻飛等5人依土地法第34條之1第4項規定，其等應將買賣事項通知有優先承購權之其他共有人，且須優先承購權人均放棄行使該權利後，始得移轉所有權應有部分予范宏洋，並應充分說明土地登記申請書備註欄之內容，在確認陳鴻飛等5人均明瞭其內容而願切結擔保之情況下，始得在該備註欄位蓋用陳鴻飛等5人之印鑑，卻全未告知及說明確認，即逕以陳鴻飛等5人之印鑑蓋印於土地登記申請書之備註欄，以致陳鴻飛等5人因不知有通知義務而未通知上訴人，且張素婉亦未能證明上訴人有何已受通知之事實，是上訴人主張其因張素婉違反上開業務上應盡之義務，以致第一次優先承購權遭侵害，自為可取，其依地政士法第26條第2項規定，請求張素婉負損害賠償之責，亦屬有據。
⒍又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。經查：
⑴上訴人主張其有行使第一次優先承購權之資力及意願，惟因
張素婉違反前述業務上應盡之義務，以致其未受通知而未能行使第一次優先承購權等情，業據提出其與配偶於108年6月間之財力證明為證（含台新銀行綜合對帳單、玉山銀行結存餘額證明書、上海商業儲蓄銀行綜合對帳單等，見原審卷三第171-200頁），堪信其確有行使第一次優先承購權之資力；復參以范宏洋在陸續取得系爭房地應有部分達216/240後，曾於109年4月27日依土地法第34條之1第1項規定，將系爭房地全部出售予訴外人邱善蕎，並於109年4月28日以存證信函通知上訴人行使優先承購權，上訴人則回覆表示其無意出售系爭房地應有部分，亦無意放棄優先承購權等語，范宏洋遂對上訴人提起分割共有物之訴（下稱另案分割共有物之訴），經臺灣基隆地方法院（下稱基隆地院）以109年度重訴字第81號判決系爭房地應變價分割，上訴人不服提起上訴，直至111年8月15日始以本院111年度上移調字第580號成立調解，同意將其就系爭房地之應有部分出售予邱朝維等情，有新竹民生路郵局第000144號存證信函及所附不動產買賣契約書、臺北青田郵局第000183號存證信函、基隆地院109年度重訴字第81號判決、本院111年度上移調字第580號調解筆錄等件存卷可憑（見原審卷二第293-309頁、卷一第623-634頁），亦足見上訴人在109年間得知其他共有人均已陸續出售系爭房地應有部分後，仍不欲出售其應有部分，甚而表明不願放棄優先承購權，則據此情形觀之，倘上訴人經通知得行使第一次優先承購權，即難謂無行使該項權利之動機及意願。是綜上所述，上訴人主張其如能就陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分乙事，受合法通知，應會行使第一次優先承購權，即屬有據，堪認可採。
⑵再按共有人出賣應有部分時，倘他共有人依土地法第34條之1
第4項所享之優先承購權遭侵害，且共有人出售應有部分之價格，有低於當時市場價格之情形，應可認該出售價格與市場價格之差額，即為他共有人優先承購權遭侵害所失之利益。是上訴人主張張素婉應賠償陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分之價格倘低於當時市場價格時之差額損失（見本院卷二第289-293頁），應屬可採。經查：
①上訴人雖主張陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分（合計1/3
，1/12＋4/16＝1/3）時，其市場價格應依台灣大華不動產估價師聯合事務所（下稱大華估價師事務所）評估之系爭房地總價5,500萬元計算，即18,333,333元（55000000×1/3＝18333333，元以下四捨五入，下同）云云。然查，上訴人所提大華估價師事務出具之不動產市價預估單，乃由上訴人自行委託，且估價日期為110年9月7日，距離陳鴻飛等5人出售時間108年6月11日，已超過2年，且無任何估價方式及依據之說明，此有大華估價師事務不動產市價預估單在卷可參（見原審卷一第93頁），其正確性已難遽採。況按出售土地全部或應有部分，於市場上會有價差，乃一般人經驗，是估算土地應有部分之價值，自不宜先估算整筆土地之價值，再按應有部分比例計算（最高法院111年度台上字第1136號判決意旨參照），是上訴人主張以前開不動產市價預估單所載系爭房地全部價值之1/3，計算陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分1/3之市場價值，尚非妥適。又另案分割共有物之訴經上訴人對第一審判決提起上訴，並由本院以111年度上字第757號受理後，固曾囑託大華估價師事務所鑑定系爭房地之價值，並據該事務所提出不動產估價報告書，鑑估系爭房地於109年9月23日之價格為55,110,933元（見原審卷二第549-640頁），然此估價時間距離陳鴻飛等5人出售時間，仍已逾1年以上，且係以系爭房地之全部作為估價基礎，則基於前述相同理由，仍不宜逕以此金額之1/3，認定為陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分1/3之合理市場價值。
②至張素婉雖辯稱關於陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分1/3
之合理市價，應以范宏洋於109年2月5日拍定取得系爭房地應有部分1/12之價格3,362,000元，作為計算基礎云云，並提出基隆地院不動產權利移轉證書為證（見本院卷一第263-265頁），復有基隆地院民事執行處函文、拍賣不動產筆錄、強制執行投標書等在卷可佐（見原審卷三第63-69頁）。
然不動產經法院強制執行進行拍賣之拍定價格，通常低於一般市場交易價格，亦為眾所周知之事實，遑論范宏洋係於第三次拍賣時拍定，此參拍賣不動產筆錄（第三次拍賣）即明（見原審卷三第67頁），該拍定價格應低於實際市場交易價格，則前述拍賣標的固為系爭房地之應有部分，且拍定時間距離陳鴻飛等5人出售時間未滿1年，以該拍定價格計算系爭房地應有部分1/3之價格，顯屬低估，自不宜逕以該拍定價格作為認定陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分時合理市價之計算基礎。
③再查，原審曾囑託連邦不動產估價師聯合事務所（下稱連邦
估價師事務所）鑑定系爭房地於108年6月11日之市場價格，鑑定結論為51,462,848元，此有連邦估價師事務所不動產估價報告書在卷可稽（見原審卷二第425-503頁），然承上所述，該鑑價報告係就系爭房地之全部進行估價，而陳鴻飛等5人出售之標的乃系爭房地之應有部分1/3，倘逕以此鑑估金額之1/3計算其價值，實有高估之情形。
④按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大
困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項定有明文。查，陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分合計1/3予范宏洋，買賣價金總額為13,333,000元等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第336頁），而上開系爭房地應有部分之市場價值，縱以低於市場行情之前述法拍拍定金額計算，亦有13,448,000元（3362000×12×1/3＝13448000），是上訴人主張其因第一次優先承購權受侵害而受有所失利益之損害，固屬可取。然因不動產交易一般多以整筆出售為常態，僅出售應有部分之情形本為少見，且此類交易如發生於共有人之間，易因彼此間存在特殊親誼關係（如因繼承關係、親屬關係而共有不動產），而有與市價未盡相符之可能；如發生於非共有人之間，則有因出售範圍、出售時間先後不同，而使出售價格出現大幅變化之可能（如上訴人於111年間經調解而同意出售系爭房地應有部分1/20之價格，經比例計算後，即顯然高於陳鴻飛等5人出售系爭房地應有部分共計1/3之價格），實有難以一般市場交易狀況進行價格鑑定之情事，自堪認上訴人雖已證明受有損害，然就損害具體數額之證明，顯有重大困難，則依民事訴訟法第222條第2項規定，本院自應審酌一切情況，依所得心證定其數額。準此，本院經審酌陳鴻飛等5人係於108年6月11日出售系爭房地應有部分共計1/3予范宏洋，如以連邦估價師事務所鑑定系爭房地全部於當日之市場價格51,462,848元，計算應有部分1/3之價值為17,154,283元（51462848×1/3＝17154283），然在僅出售不動產應有部分之情形，因無法取得完整產權，其市場價格應低於以整筆不動產價值依應有部分比例計算所得之價格；復參以范宏洋於109年2月5日以3,362,000元之價格，拍定取得系爭房地應有部分1/12，據此計算系爭房地應有部分1/3之價值為13,448,000元（3362000×12×1/3＝13448000），然因強制執行之拍定金額常有低於市價之情形，是陳鴻飛等5人於108年6月11日出售系爭房地應有部分1/3予范宏洋時，其合理市價應介於13,448,000元至17,154,283元之間；並斟酌陳鴻飛等5人於108年6月11日出售系爭房地應有部分1/3時，尚有其他共有人合計14人、應有部分合計2/3尚未出售等情（見原審卷一第567-621頁、本院卷一第263-265頁），認陳鴻飛等5人於108年6月11日出售系爭房地應有部分1/3時之合理市價，以13,448,000元與17,154,283元之平均數15,301,142元【（17154283＋13448000）÷2＝15301142】，較為公允可採。是據此計算上訴人所受損害金額應為1,968,142元（15301142－13333000＝1968142），則上訴人依地政士法第26條第2項規定，請求張素婉賠償1,968,142元，自屬有據，應予准許。至上訴人另依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條等規定為請求部分，經核並不能受更有利之判決，自無庸再予審究，併此敘明。
㈡范宏洋部分：
上訴人雖主張范宏洋有與張素婉共同以前開方式，不法侵害上訴人第一次優先承購權之情事，然范宏洋僅為買受人，依法並無通知系爭房地其他共有人行使優先承購權之義務，且亦無證據顯示其有要求地政士張素婉不得告知陳鴻飛等5人應通知上訴人行使優先承購權，及須待上訴人放棄優先承購權始得辦理移轉登記之情事，自難認范宏洋有何因故意或過失不法侵害上訴人權利、故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人或違反保護他人之法律致生損害於上訴人之侵權行為可言。是上訴人依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條等規定，請求范宏洋與張素婉連帶賠償其因第一次優先承購權遭侵害所受之損害，並無理由。
六、上訴人雖主張范宏洋於108年7月15日向陳鴻文買受系爭房地應有部分1/12後，復將其中應有部分12/240出售予邱朝維，自應通知上訴人行使優先承買權，然並未通知，且張素婉受託辦理該部分買賣及移轉登記等事務，亦違反業務上應盡義務，與范宏洋、邱朝維共同不法侵害上訴人之第二次優先承購權，致上訴人受有損害云云，然被上訴人均否認范宏洋有出售系爭房地應有部分12/240予邱朝維之情事。經查，陳鴻文係於108年7月15日，將其所有系爭房地應有部分1/12出售予范宏洋，此有其等間之不動產買賣契約書在卷可憑（見原審卷一第603-608頁），上訴人雖稱范宏洋係於買受上開應有部分後，再將其中12/240之應有部分出售予邱朝維云云，惟觀卷附土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等，均記載出賣人為陳鴻文，買受人為范宏洋、邱朝維（見原審卷一第159-164頁），顯無從據此推認范宏洋與邱朝維間有何買賣關係存在。至邱朝維未與陳鴻文簽訂買賣契約，而於前揭所有權移轉登記文件中記載為買受人之緣由，乃因范宏洋於108年6月28日向系爭房地共有人陳李若珠等人購買應有部分共計4/20時，曾由邱朝維代為交付其為發票人面額240萬元之支票，作為第1、2期之簽約用印款，邱朝維為保障上開債權，即要求范宏洋將其向陳鴻文買受系爭房地應有部分中之12/240，登記為邱朝維所有，以作為擔保等情，業經邱朝維、范宏洋陳明在卷（見本院卷一第348頁），並提出不動產買賣契約、支票等件附卷可佐（見本院卷一第285-299頁），經核亦非無據。
至上訴人雖稱依地籍異動索引所示，范宏洋之登記次序為23、邱朝維之登記次序為24（見原審卷一第52、60、68、69頁），足見范宏洋係先於邱朝維取得系爭土地之應有部分，故邱朝維取得應有部分應係基於與范宏洋間之買賣關係云云，然上訴人前揭主張，顯與土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書均以陳鴻文為出賣人之記載不符，且上訴人以登記次序之先後，推論范宏洋與邱朝維間有買賣關係存在，亦乏依據，此外，上訴人復未能提出其他證據，以證明范宏洋確有出賣系爭房地應有部分12/240予邱朝維之事實，自難認其此部分之主張為可採。從而，上訴人既無法證明范宏洋有出賣應有部分予邱朝維之情事，即難認上訴人有第二次優先承購權存在，是其依地政士法第26條第2項、民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條等規定，請求張素婉、范宏洋、邱朝維賠償其所受損害，均屬乏據，無從准許。
七、綜上所述，上訴人依地政士法第26條第2項規定，請求張素婉給付1,968,142元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月27日（見原審卷一第487頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，核屬有據，應予准許；逾此部分之請求，則有未合，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示；至上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 115 年 4 月 28 日
民事第二十庭
審判長法 官 劉素如
法 官 何若薇法 官 馬傲霜正本係照原本作成。
范宏洋、邱朝維不得上訴。
陳美齡、張素婉如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 28 日
書記官 林孟和