臺灣高等法院民事判決113年度上字第552號上 訴 人 葉郭柳媚(即葉光雄之承受訴訟人)
葉虹如(即葉光雄之承受訴訟人)
葉淑如(即葉光雄之承受訴訟人)
葉佳美(即葉光雄之承受訴訟人)
葉冠宏(即葉光雄之承受訴訟人)共 同訴訟代理人 邱英豪律師被 上訴人 凱宸建設股份有限公司
法定代理人 許進豐訴訟代理人 王維立律師
賴邵軒律師上列當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國112年12月28日臺灣新北地方法院112年度訴字第1115號第一審判決提起上訴，本院於115年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人之被繼承人葉光雄於訴訟進行中之民國114年9月20日死亡，經葉光雄之繼承人葉郭柳媚、葉虹如、葉淑如、葉佳美、葉冠宏具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、身分證影本可憑（見本院卷二第265至267、269頁），於法相符，應予准許。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。查上訴人在原審係請求被上訴人給付新臺幣（下同）306萬6,685元，嗣於本院審理時，減縮請求之金額為306萬3,899元（見本院卷二第141頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上說明，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：葉光雄與被上訴人前於105年間協議合建，並約定以建商與地主各50％之固定比例為計算基準確認分配面積，雙方於105年11月25日簽定合作興建契約（下稱系爭契約），約定由葉光雄提供坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）與被上訴人合建，嗣葉光雄分得門牌號碼為新北市○○區○○路000號9樓、000號9樓、000號9樓三間房屋（下稱系爭房屋）。然被上訴人於簽立系爭契約後，未經葉光雄同意，逕自變更建築師及建築執照設計，將原來地上11層改為地上12層，原坡道機械車位（16個）也改成倉儲式車位（22個），並導致系爭房屋總面積短少約6.71坪，顯見被上訴人從中獲得坪數增加之利益，而葉光雄因分得坪數減少而受有損害，是被上訴人增加利益部分應以實價登錄即每坪61萬元計算，共計獲利409萬3,100元；另葉光雄並未依據合約精神分得車位數量增加之利益，實屬不公，如依原設計比例分配車位，葉光雄可分得1.375車位，現僅分得1車位，以實價登錄1車位163萬1,818元計算，被上訴人受有0.375車位價值之不當得利即61萬1,932元，詎被上訴人卻以每坪38萬元計算應找補之6.71坪（即254萬9,800元），故上訴人自得依據不當得利法律關係請求被上訴人給付215萬5,232元(計算式：409萬3,100元+61萬1,932元-254萬9,800元＝215萬5,232元)。又葉光雄以系爭土地與系爭房屋互易，重在財產權之交換，土地價值應已包含營業稅，則被上訴人於112年2月2日結算時逕自扣抵營業稅88萬2,167元，自屬不當得利，應予返還。另被上訴人遲誤交屋53日（即上訴人於111年12月2日催告被上訴人於文到5日內交屋，該期限於111年12月11日屆至，計至112年2月1日即交屋前1日共遲延53日），致上訴人受有租金損害，依據系爭契約第4條第2項為計算基礎，被上訴人應賠償共計2萬6,500元。爰依民法第179條、第184條第1項前段規定、系爭契約第4條第2項約定，求為判決：被上訴人應給付上訴人306萬3,899元本息。
二、被上訴人則以：系爭契約係約定以「固定面積」而非「固定比例」作為合建方式、分配面積找補基準為每坪38萬元，葉光雄依據系爭契約應分得94坪及1個停車位，嗣葉光雄自行選擇房屋之總面積為87.29坪，並分得1停車位，經伊依據系爭契約第3條第1項約定給付坪數差額共計254萬9,800元（計算式：【94坪-87.29坪】×38萬元）予葉光雄，則葉光雄自無受有任何損害。又系爭契約第6條第9項約定，因交換或買賣所產生之營業稅由產權取得人各自負擔，葉光雄係以系爭土地作為受分配系爭房屋之對價，系爭房屋由葉光雄取得，故系爭房屋之營業稅額，應由葉光雄負擔，自無法請求伊負擔該部分營業稅。再者，依據系爭契約第14條第1項約定，葉光雄應先履行系爭契約各條款義務後，伊始有交屋義務，本件兩造係於112年2月2日進行結算，伊自該時起始負有交屋義務，上訴人主張伊遲延交屋，應負擔53日租金損害，顯無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人306萬3,899元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷二第211至213、217至219頁）：㈠葉光雄與被上訴人於105年11月25日簽署系爭契約。
㈡被上訴人於108年3月15日申請變更建築師及平面配置。㈢葉光雄與被上訴人於109年12月23日簽立選屋確認表，由葉光雄擇定系爭房屋及汽車停車位1位。
㈣系爭房屋所有權於111年6月8日移轉登記予葉光雄。
㈤葉光雄與被上訴人於112年2月2日點交系爭房屋，並簽署交屋點交清單及由被上訴人給付上訴人127萬3,954元。
五、得心證之理由：㈠上訴人依據民法第179條規定，請求被上訴人給付215萬5,232元找補款部分：
⒈按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於
買賣之規定。民法第398條定有明文。查系爭契約第1條第1項、第3項約定：「㈠甲方（即葉光雄，下均同）提供其所有座落於新北市○○區○○段地號000，一筆土地權利範圍一分之一，持分面積共125.32平方公尺（實際面積依地政機關登記、測量為準），與乙方（即被上訴人，下均同）合建。……㈢合建基地包括：雙方同意以地段000、000、000、000、000、000、000地號等7筆土地 為合建大樓之基地（以下簡稱本案），但乙方得視實際開發狀況，增減本基地範圍及洽談鄰地併入興建計晝，開發時程以建照核準六個月内為限、並不得損害甲方權益。」、第2條第4項約定：「甲方所提供之土地由乙方依建築法規劃、設計及建造，並依建管機關核准之圖說確實施工。乙方並負責申請水、電接通。」、第3條第1項、第6項、第7項、第8項約定：「㈠地上房屋分配方式：甲方（即原告）所提供之建築用地為37.9坪，分得94坪產權登記面積，以建照核準為依，雙方分配本大樓房屋面積均包括主建物、附屬建物（包含陽台、機房等）與公共設施持分面積，雙方同意面積誤差3％之内互不找補，超出部份按每坪之均價38萬元/坪互相找補。……㈥雙方同意由乙方購買容積移轉之道路，並爭取道路容積移轉最大值之獎勵優待增加樓地板面積，其增加房屋（車位）獎勵容積除約定外全數歸乙方所有。建照核准時，若獎勵容積比預估值分配誤差過大時，雙方同意另行協商比例增減或無條件解除契約。㈦汽車停車位分配方式：甲方分得機械汽車停車位壹位，車位價格找補按每部車位之均價100萬元/位互相找補。㈧土地部分：雙方同意按本大樓雙方分得房屋、車位，依照土地登記法規及相關法律之規定辦理土地持分登記。」（見原審卷一第25至26頁），可知系爭契約乃由包含葉光雄在內之地主提供土地，由被上訴人合併土地整體開發，於出資興建房屋完竣後，雙方依系爭契約第3條所約定之分配方式就建物（含地上層房屋與地下層停車位）及土地互為分配移轉，是契約雙方間係著重於財產權交換，揆諸上開規定，法律定性應為互易契約，故葉光雄可獲配興建後建物之範圍，悉依系爭契約約定內容定之。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條前段定有明文。觀諸前述系爭契約第3條第1項及第7項約定合建房屋、車位之分配方式，可知葉光雄因系爭合建案可分得房屋之面積為94坪及停車位1位，若實際分得坪數、車位數量與上開範圍有差距時，應以房屋每坪38萬元、停車位每位100萬元為基準計算找補金額。而葉光雄於109年12月23日依約進行選屋時，係選擇共計87.29坪之系爭房屋及1停車位，並由被上訴人就葉光雄因選屋致生坪數短少差額即6.71坪部分，給付找補款254萬9,800元（計算式：【94坪-87.29坪】×38萬元）等節，有選屋確認表、交屋點交清單附卷可稽（見原審卷一第161至165頁，本院卷二第45至47頁）。至於被上訴人就系爭建案完成後可分得建坪部分，於系爭契約中並無約定，且系爭契約並無約定設計圖之變更應經上訴人同意，則解釋兩造訂約真意，應認為建照變更所致坪數增加之利益，即歸屬於被上訴人所有。從而被上訴人就系爭建案完成後所分得建坪部分，核非屬取得應歸屬葉光雄權益內容之利益，從法秩序權益歸屬之價值判斷上應具保有利益之正當性，並非無法律上之原因，故上訴人依據不當得利之法律關係，請求被上訴人返還建坪差及依其計算超出1停車位餘額之不當得利，並不足採。
⒊上訴人又主張：葉光雄與被上訴人係約定以建商與地主各50％
之固定比例為計算基準確認分配面積，因被上訴人逕自變更建築師及建築執照設計，致葉光雄受分配較少之坪數，是被上訴人應以實價登錄價格（即每坪61萬元）找補，且依據上開比例葉光雄應可分得1.375車位，少分得之0.375車位應以實價登錄價額（即1車位163萬1,818元）計算返還葉光雄云云，並提出105年9月19日簽立之備忘錄、105年9月19日合建條件分析、105年10月13日簽立之備忘錄、105年10月19日簽立之備忘錄、105年10月24日簽立之合作興建契約書為證（見原審卷一第247、249、251、253、255至271頁，本院卷一第261至273頁）。然參之證人許德和（即葉光雄委請參與系爭合建案磋商過程之地政士）於本院證述：伊有參與上開備忘錄、合建條件分析、合作興建契約書及系爭契約之簽立過程，斯時以葉光雄約35坪土地與訴外人許進勝（即被上訴人法定代理人之父）合建，伊記得合建分坪數是談到100坪至104坪，這些坪數當時要求要分給葉光雄整層，因為房屋不一定能蓋到剛好的坪數，所以才有找補，也有談到要給葉光雄機車及汽車停車位，最後簽署系爭契約是約定葉光雄取得94坪、找補款為38萬元，系爭契約簽署時伊都有看過內容才簽名，簽約時葉光雄及其兒子葉冠宏均無意見及反對。又葉光雄本來要選8樓整層含露台，因為被上訴人要該樓層，就改選9樓，並就整層坪數不足部分，由被上訴人找補價額予葉光雄等語（見本院卷二第233至237頁），核與系爭契約所載之內容相符，足見系爭契約簽立前業經雙方充分磋商，並經葉光雄及其委請之代書確認後簽署，是葉光雄與被上訴人間就系爭合建案之權利義務關係應以系爭契約為據，而前述備忘錄、合建條件分析、合作興建契約書僅係雙方磋商過程之文書，性質上本非雙方簽立之契約，葉光雄自無從憑此對被上訴人為請求，是上訴人前開主張，與事實不合，自非可採。
⒋至系爭契約第15條第2項雖約定：「如因建管機關未能核准乙
方之建築設計圖，雙方應以合理之方式解決之；乙方合理之申請變更設計者亦同，不得視為乙方違約，惟乙方之變更設計，倘有影響甲方權益之情事，雙方應以合理方式解決。本案工程設計圖樣，乙方應於申請執照前書面通知甲方，據以核准建築執照。」，惟觀諸被上訴人變更建築師及建築執照設計後，有於109年12月8日向葉光雄委任之地政士許德和說明變更之事，且本件經辦之地政士吳錦龍亦於同日告知葉光雄被上訴人已為上開變更，復由吳錦龍於109年12月9日提供完整平面圖，葉光雄再於109年12月23日與被上訴人簽立選屋確認表，擇定系爭房屋及汽車停車位1位，及於111年6月8日辦理所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第211、213頁），並有民事上訴準備二狀、民事上訴補充辯論意旨狀暨LINE對話紀錄可稽（見本院卷一第257頁、本院卷二第211、415、419、421頁），而葉光雄雖於111年11月10日致函被上訴人，表示被上訴人變更建築師及建照圖說，導致葉光雄應受分配建坪短少6.71坪，且被上訴人亦未依約增加分配停車位利益予葉光雄，故請求被上訴人於5日內協商應增加補償葉光雄之金額等語（見原審卷一第273至279頁）。被上訴人則於111年11月30日函覆葉光雄，表示系爭契約已明定葉光雄應分得94坪面積，與本件建案總樓層數無關，復約定誤差部分按每坪38萬元計算找補，並非約定按實價登錄均價結算，故葉光雄之請求與系爭契約第3條第1項約定不符；至於停車位系統變更後，車位雖有增加，然被上訴人支出之造價成本亦增加，且葉光雄於109年12月23日即已知悉地下室停車場系統之變更，當時並無表示意見，自不得於興建完成後再要求補償等語（見原審卷一第167至185頁）。
葉光雄再於111年12月2日致函被上訴人，請求重新結算等語（見原審卷一第65至70頁）。被上訴人則於111年12月15日函覆葉光雄，除重申前旨外，並表示原設計11.5層樓之11樓為夾層設計，為避免日後因與法規不符而生爭議，且原設計之建築北向日照與法規不符，始變更設計；又地下機械式停車位因基地面積狹小，迴轉不易，基於安全考量而變更為倉儲式設計，並非有意使葉光雄分得面積減少而變更設計等語（見本院卷二第21至26頁）。則據此足證葉光雄雖認為其權益因被上訴人之變更設計而受影響，並請求被上訴人增加補償，惟被上訴人業已函覆葉光雄2次，詳盡說明變更設計之原因，以及依約無需增加補償之理由，衡情應認為被上訴人已以合理方式處理該項爭議，核屬依債之本旨履行系爭契約，葉光雄之權益並無受侵害。此外被上訴人受有坪數增加之利益，為有法律上之原因，已如前述，則上訴人仍執上開主張，請求被上訴人返還不當得利，即屬無據。
㈡上訴人依據民法第179條規定，請求被上訴人給付88萬2,167元遭扣繳之營業稅金部分：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥契約
之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，則不得反捨契約文字而更為曲解從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。次按營業人銷售貨物或勞務，應依本法營業人開立銷售憑證時限表規定之時限，開立統一發票交付買受人。營業人對於應稅貨物或勞務之定價，應內含營業稅。修正前營業稅法第32條第1項本文、第2項定有明文（該法於114年5月28日修正為加值型及非加值型營業稅法）。又營業稅法第32條77年5月27日之修法理由略為：於營業人銷售物品或勞務開立統一發票時，買受人為營業人者應仍將銷項稅額與銷售額分別載明作為扣抵依據，若買受人為非營業人者則將銷售稅額改與銷售額合計，是稅額內含等語。是營業稅法即已揭示國家公法稅捐關係上營業人為營業稅納稅義務人，且現行營業稅規範已確立營業稅為「內含型」而含於定價中，即77年5月27日修正公布之營業稅法，已將營業稅之計徵，由「外加型」改為「內含型」，銷售應稅貨物或勞務之定價，已內含有營業稅，不另加徵5％營業稅。從而，銷售貨物或勞務之營業人已明文規定為營業稅納稅義務人，至於應納銷項稅額固可由營業人藉由消費關係實質轉嫁予買受人負擔，惟仍應依當事人約定或契約之真意以決之。亦即銷售貨物或勞務之營業人依營業稅法規定本即為營業稅納稅義務人，但於營業人與買受人特定約定，以買受人為最終營業稅負擔者，營業人始得請求買受人負擔營業稅。
⒉查上訴人主張：葉光雄以系爭土地與系爭房屋互易，土地價
值應已包含營業稅，被上訴人於結算時扣抵之營業稅88萬2,167元自屬不當得利云云。惟觀之系爭契約第6條第9項約定：「各項因交換或買賣所產生之營業稅或贈與稅由產權取得人各自負擔，依財政部75年10月1日台財稅第0000000號函辦理。」等內容（見原審卷一第27頁），足見兩造已於系爭契約約定因系爭土地與系爭房屋互易所生之營業稅，應由產權取得人負擔，系爭房屋業於111年6月8日移轉登記為葉光雄所有，並於112年2月2日點交，有建物所有權狀、交屋點交清單為證（見本院卷一第203至207頁，卷二第45至47頁），是因本件互易所生之營業稅應由取得所有權之葉光雄負擔，則被上訴人於112年2月2日兩造結算時將找補葉光雄之款項扣除系爭房屋之營業稅88萬2,167元，自無不當得利可言。
故上訴人依據民法第179條規定，請求被上訴人返還上開營業稅，即屬無據。
⒊上訴人另主張：葉光雄與被上訴人法定代理人之母簡素玉討
論系爭營業稅時，簡素玉自承當初沒有注意到此部分、願意負擔一半等語，且被上訴人111年9月17日提出之交屋結算表亦有記載雙方各負擔一半之記載等內容，足見系爭契約沒有約定營業稅之事，系爭營業稅依法應由被上訴人負擔云云，並以錄音譯文暨光碟、葉光雄交屋差額坪數找補及其他交屋相關費用計算表、證人許德和之證述為憑（見本院卷二第14
7、171至179、236頁）。惟系爭契約第6條第9項已明載因交換或買賣所生營業稅由產權取得人負擔，業如前述，則證人許德和縱證述簽約當時沒有注意到該條約定，亦無從據此認定該條約定不生效力，且觀之證人許德和另證稱：伊與葉光雄有為營業稅之事找簡素玉，向其表示營業稅應由被上訴人負擔，簡素玉當場回以其最大容忍是負擔一半，但雙方沒有簽立書面，沒想到事後發生問題等語（見本院卷二第236至237頁），足見簡素玉上開陳述僅屬對葉光雄向被上訴人要求負擔營業稅時之回應，與系爭契約第6條第9項之效力或解釋無涉，且上訴人並無舉證證明葉光雄與被上訴人就營業稅各自負擔一半之事，雙方有意思表示合致之情形，另前開葉光雄交屋差額坪數找補及其他交屋相關費用計算表亦未經雙方簽署，自難認系爭營業稅應由被上訴人負擔。是上訴人上開主張，並不足採。⒋上訴人雖又舉本院111年度上易字第907號、111年度上字第13
13號判決及最高法院112年度台上字第1962號裁定為據，主張應由被上訴人負擔系爭房屋之營業稅云云。經查依前開判決、裁定所示事實（見本院卷一第151至170頁），該等案件事實均係當事人間未於合建契約明確約定由何人負擔交易房屋所生之營業稅，核與本件兩造就此部分已有上開明文約定之情形有別，自無從比附援引。故上訴人前開主張，即不可採。㈢上訴人依據民法第184條第1項前段規定及系爭契約第4條第2項約定，請求被上訴人賠償2萬6,500元租金損害部分：
上訴人另主張：被上訴人遲延點交系爭房屋，致上訴人受有租金損害，依據系爭契約第4條第2項計算，被上訴人應賠償共計2萬6,500元云云。惟查：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。民法第184條第1項前段著有規定。民法第184條關於侵權行為所保護之法益，除有同條第1項後段及第2項之情形外，原則上限於既存法律體系所明認之權利，而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害。所謂純粹經濟上損失或純粹財產上損害，係指其經濟上之損失為「純粹」的，而未與其他有體損害如人身損害或財產損害相結合者而言；除係契約責任（包括不完全給付）及同法第184條第1項後段及第2項所保護之客體外，並不涵攝在民法第184條第1項前段侵權責任（以權利保護為中心）所保護之範圍（最高法院113年度台上字第1027號判決意旨參照）。
⒉經查上訴人主張因遲延交付房屋所受之租金損失，並未與其
他有體損害相結合，乃純粹經濟上損失，並不涵攝在民法第184條第1項前段侵權責任（以權利保護為中心）所保護之範圍。則上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求被上訴人賠償2萬6,500元，自屬無據。
⒊再者，參以系爭契約第14條第1項約定：「甲方應履行本契約
各條款義務後乙方始行交屋，甲方應憑乙方發給之交屋證明單辦理交屋之手續。包括甲方應付清本契約所列之各項款項，或依本契約第七條建材與設備追加減之工程追加減款，以及本契約有關之稅費，並塗銷信託登記等。倘經乙方通知後，十日内甲方仍未付清本契約所列之各條款項。」（見原審卷一第29頁）。可知被上訴人係於上訴人將系爭契約之義務履行完畢後，始負有協同葉光雄辦理交屋之責。又被上訴人曾分別於111年11月30日、111年12月15日、112年1月15日、112年1月18日發函向葉光雄說明因系爭契約應負擔之費用及找補計算依據，並請求葉光雄與被上訴人進行結算，嗣兩造迄於112年2月2日進行結算及簽署交屋點交清單等節，此有上開函文暨回執、交屋點交清單在卷為憑（見原審卷一第167至231頁，本院卷二第45至47頁）。準此，葉光雄既於112年2月2日兩造結算前，尚未與被上訴人就系爭契約第3條第1項、第6條第9項之找補及營業稅負擔等事項為結算，則被上訴人於結算前自無辦理交屋之義務，是上訴人主張被上訴人於兩造結算前應負賠償租金損害之責，應屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條、第184條第1項前段規定及系爭契約第4條第2項約定，請求被上訴人給付306萬3,899元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 3 月 24 日
民事第十庭
審判長法 官 邱 琦
法 官 高明德法 官 溫祖明正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 24 日
書記官 林虹雯