臺灣高等法院民事判決113年度上字第507號上 訴 人 許文華訴訟代理人 施尚宏律師
葉昱廷律師上 一 人複 代理人 李蕙珊律師被 上訴人 林政君
胡黎華林益諄林益嶸林慈嬉林慈惠共 同訴訟代理人 王伊忱律師
吳欣叡律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國112年11月30日臺灣臺北地方法院111年度訴字第704號第一審判決提起上訴，本院於114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊自民國79年間起，向被上訴人胡黎華、林益諄、林益嶸（合稱胡黎華等3人）之被繼承人林信良（104年7月11日死亡）、被上訴人林政君（合稱林政君等2人）承租臺北市○○區○○○路0段000號1樓、2樓（依序為同區○○段0小段0000建號、0000建號）建物及坐落基地（下合稱系爭房地，分別稱系爭1樓房地、系爭2樓房地）。林政君等2人歷來均全權委由其等母親林蘇金妙處理系爭房地相關事宜。林蘇金妙於83年間向伊表示欲出售前開000號1至5樓全棟予伊，談定買賣價金為新臺幣（下同）5,000萬元，伊於同年4月29日交付票面金額、票號分別為100萬元及000000000號、50萬元及000000000號之支票2紙（合稱系爭支票）予林蘇金妙，林蘇金妙並簽立不動產買賣訂金收據（下稱系爭收據），嗣伊慮及財力無法負擔高額稅金，遂向林蘇金妙表示僅欲購買系爭房地，由林蘇金妙代理林政君等2人與伊簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金共4,800萬元，第1期至第4期款依序為150萬元、1,700萬元、2,030萬元、920萬元，伊已於83年4月29日以系爭支票給付第1期款，於同年7月27日轉帳給付第2期款1,700萬元。林政君等2人原應依系爭契約第4條約定，於伊第2期款付款同時，交付伊辦理移轉登記所需之所有權狀等文件，惟其2人因故遲未能交付，林蘇金妙遂於84年6月間提議由伊與林政君等2人就系爭房地持續簽訂形式上之租賃契約，以租金形式，每月給付12萬元，分期給付第3期、第4期款及利息，待繳滿25年即將系爭房地所有權移轉登記予伊，經伊應允，自84年7月起與林政君等2人簽訂形式上之租賃契約，按月給付其2人買賣價金及利息共3,704萬7,358元。林政君等2人既授權林蘇金妙處理系爭房地買賣事宜，系爭契約對其2人發生效力。縱其2人未授權林蘇金妙出賣系爭房地，亦構成表見代理，應負授權人責任。伊於109年7月29日依約繳清買賣價金及利息後，系爭房地仍未移轉所有權登記予伊，伊於110年11月17日催告林政君、林信良全體繼承人依約履行未果，依民法第254條規定，於110年12月17日以存證信函向林政君、112年3月9日以民事補充理由㈣暨聲請調查證據聲請狀向胡黎華等3人為解約之意思表示，依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，得請求林政君、胡黎華等3人返還已給付之價金及利息共5,554萬7,358元（1,500,000＋17,000,000＋37,047,358＝55,547,358），負同額之損害賠償責任，爰先位一部請求林政君給付200萬元本息，胡黎華等3人於繼承被繼承人林信良遺產範圍內連帶給付10萬元本息。倘先位請求無理由，林蘇金妙為系爭房地實質所有人，已與伊成立系爭契約，縱林蘇金妙無權出賣他人之物，自始主觀不能，系爭契約對冒用他人名義之林蘇金妙與伊間仍發生買賣契約之效力，伊已依約給付至少價金1,850萬元，林蘇金妙未依約履行移轉系爭房地所有權予伊，伊得依民法第226條第1項、第256條規定向林蘇金妙解除契約，依民法第259條或第179條規定，請求林蘇金妙全體繼承人即林政君、林益諄、林益嶸、被上訴人林慈嬉、林慈惠（合稱林政君等5人）返還已收取價金，備位一部請求林政君等5人應於繼承被繼承人林蘇金妙遺產範圍內連帶給付200萬元本息；並均願供擔保請准宣告假執行（上訴人於本院就請求胡黎華等3人、林政君等5人給付部分更正為連帶給付乃補充或更正法律上陳述，見本院卷第480頁）。
二、被上訴人則以：林政君等2人並未授權林蘇金妙出售系爭房地、簽訂系爭契約，亦無使上訴人信以為有授與代理權予林蘇金妙簽訂系爭契約或明知其表示為代理人而不為反對意思之情事，不負表見代理之授權人責任。系爭支票未載受款人，無從查知何人何帳戶兌現，林蘇金妙兆豐國際商業銀行帳戶（下稱林蘇金妙兆豐帳戶）83年7月27日匯入之1,700萬元並非上訴人所匯，林政君等2人並未收受上訴人所述第1期、第2期款。上訴人與林政君等2人自84年7月間起就系爭房地簽訂之歷次租賃契約經多次公證，且曾有關於賦稅及不得主張優先承租權或繼續承租等手寫條款之註記，未曾註記雙方為買賣，上訴人配偶朱香蓉匯款後亦通知林政君員工楊琬平已給付租金，上訴人更於其所主張繳清分期買賣價金之109年7月29日後，續與林政君、林信良之繼承人林益諄簽訂租賃契約並按月給付租金，其給付款項已遠逾其所主張之約定買賣價金4,800萬元，上訴人與林政君等2人間確係成立租賃契約，依約給付租金，並無約定以租金形式給付系爭契約第3期、第4期款。縱系爭契約為真正，上訴人未向林信良全體繼承人為解除之意思表示，又系爭契約係於83年4月29日簽訂，上訴人之移轉登記請求權已罹於15年時效而消滅，伊已無履約義務，上訴人不得再行使解除權，上訴人先位請求無理由。又林蘇金妙並非系爭房地所有權人，未以自己名義與上訴人成立系爭契約，上訴人亦未能證明其已給付第1期、第2期款予林蘇金妙，系爭收據亦非契約，上訴人與林蘇金妙並未就系爭房地成立買賣契約。縱上訴人與林蘇金妙間成立買賣契約，上訴人迄未向林蘇金妙全體繼承人解除，請求權亦已罹於時效，上訴人無從解除契約並請求林蘇金妙全體繼承人即林政君等5人返還價金，上訴人備位請求亦無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人全部不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：1.林政君應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。2.胡黎華等3人應於繼承被繼承人林信良遺產範圍內連帶給付上訴人10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢備位聲明：
林政君等5人應於繼承被繼承人林蘇金妙遺產範圍內連帶給付上訴人200萬元，及自民事訴之追加暨補充理由㈡狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第387、388頁）
(一)林蘇金妙為林政君等2人母親，林信良於104年7月11日死亡，其繼承人為胡黎華等3人，林蘇金妙於107年2月7日死亡，其繼承人為其夫林水來及林政君等5人，林水來於109年2月26日死亡，其繼承人為林政君等5人。
(二)系爭1樓房地於70年10月23日第一次登記所有權人為林政君迄今，系爭2樓房地於70年10月23日第一次登記所有權人為林信良，於105年6月4日以分割繼承為原因移轉登記所有權人為林益諄迄今。
(三)系爭收據上之林蘇金妙印文，有於上訴人與林政君等2人間之房屋租賃契約出現。
(四)林蘇金妙兆豐銀行帳戶於83年7月27日有匯入共1,700萬元，與系爭契約註記之第貳次付款之金額及付款日期相同。
五、上訴人先位主張林政君等2人授權林蘇金妙與伊訂立系爭契約，並約定以每月給付12萬元、繳納25年之租金形式，分期繳納第3期、第4期款，縱未授權，亦構成表見代理，應負授權人責任，詎伊依約繳納完畢後，林政君等2人未依約移轉系爭房地所有權登記予伊，經伊解除系爭契約，爰依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，一部請求林政君給付200萬元、林信良之全體繼承人胡黎華等3人連帶給付10萬元等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查：
(一)林政君等2人並未授權林蘇金妙與上訴人訂立系爭契約，亦不負表見代理之授權人責任：
1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第103條第1項、第167條分別定有明文。準此，有權代理須本人有授與代理權之行為，始對本人發生效力。次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須有表見事實之外觀存在，始足當之。所謂「由自己之行為表示以代理權授與他人」，係指無代理權人以本人名義為法律行為，惟具有使第三人信賴其具有代理權之權利外觀（表見事實），為保護交易安全，而令本人負授權人責任。故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責任者，須有足使第三人就該法律行為信其有將代理權授與他人之表見事實存在始可，不能徒憑持有他人之身分證件、印章及所有權狀等物品，即推認以本人名義所訂立之契約或其他法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任（最高法院109年度台上字第2197號判決意旨參照）。
2.上訴人主張林政君等2人授權林蘇金妙與伊訂立系爭契約云云，固提出系爭契約、房屋租賃契約、系爭支票、系爭收據、系爭房地所有權狀影本，並援引上訴人自陳協助其處理系爭房地買賣之代書林旺樹配偶陳秋燕、證人即上訴人配偶朱香蓉之證詞為憑（見原審卷一第27至117、285至287、320至333頁、卷三第10至11頁），為被上訴人所否認。經查：
⑴依兩造不爭執形式真正之房屋租賃契約（見原審卷一第41至1
17、273頁），僅可認林政君等2人曾授權林蘇金妙就系爭房地與上訴人簽訂租賃契約。被上訴人否認系爭契約上林政君等2人簽名、印文之真正，上訴人亦不爭執系爭契約上林政君等2人之印文與上訴人、林政君等2人簽訂之房屋租賃契約上印文不同，復自承就系爭契約印文及簽名之真正，目前並無證據可補充（見原審卷二第651頁、本院卷第264頁）。又證人陳秋燕證稱：沒有看過系爭契約，沒有介入此部分代書工作等語（見原審卷一第322頁），證人朱香蓉證稱：系爭買賣係伊先生、林旺樹、林蘇金妙在洽談，伊沒有辦法參與，他們談好之後由伊先生告訴伊，伊只負責幫伊先生繳錢，伊沒有問過林政君或林信良等語（見原審卷一第325至328頁），均不能證明系爭契約上林政君等2人簽名印文為真正或係林蘇金妙所簽名蓋印，無從推定系爭契約為真正。上訴人所提證據尚不足證明林政君等2人有授權林蘇金妙與上訴人簽訂系爭契約。至系爭收據上林蘇金妙印文有於房屋租賃契約出現，其上記載上訴人提出系爭支票作為定金，及林蘇金妙兆豐帳戶於83年7月27日匯入共1,700萬元，固為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈢、㈣），惟僅能認定林蘇金妙有簽立系爭收據，收受系爭支票，其兆豐帳戶於83年7月27日曾匯入1,700萬元，然不能逕認系爭契約為真正，或林政君等2人確有授權林蘇金妙出售系爭房地，與上訴人訂立系爭契約。⑵證人陳秋燕證稱：伊先生有告訴伊有幫「胖子」即上訴人處
理買賣房屋之事，就是○○○麵包店開設地址之不動產，他有說那房子要繳納貸款給林媽媽（指林蘇金妙）很久，繳納完畢才能過戶，因為林媽媽那邊有很多問題，沒有辦法當下過戶，107年時伊先生說再過1、2年就可以辦理過戶，伊不認識林蘇金妙，也沒有看過系爭契約，亦不知系爭契約如何約定給付條件或有無修改過，更未協助代書工作等語（見原審卷一第321至322頁），顯然並未親身見聞上訴人與林蘇金妙間接洽之過程或林蘇金妙確有代理林政君等2人簽立系爭契約，均係聽聞自林旺樹，所述尚難據為有利於上訴人之認定。
⑶審諸證人朱香蓉證稱：83年時林蘇金妙打電話給伊先生（即
上訴人）說要賣這棟房子，問上訴人有無意願，上訴人糕餅店所有置產就在裡面，所以他願意跟林蘇金妙購買，後續買賣價金給付方式即不動產移轉事宜係由上訴人、林旺樹、林老太太三人私下自己談的，伊沒有參與，伊得知此事都是上訴人告知，伊只負責幫上訴人繳房貸，分期總共繳納25年，每個月要繳納12萬元，共繳納到93年6月等語，經上訴人複代理人當庭提示系爭契約，並告以系爭契約倒數第2頁，上訴人是在83年時購買系爭房地，據證人剛所稱分期繳納總共25年，付款期限應該到108年，與證人所述93年似乎不符等語，經被上訴人異議後，朱香蓉乃改稱：係伊記憶有點不清楚，93年伊有打電話給林蘇金妙，到期日是到109年6月30日止，林蘇金妙說房子是伊的，伊才確定房子權利係在林蘇金妙手上等語（見同上卷第325至326頁）；朱香蓉又稱：「（問：妳有無打電話給林蘇金妙，何時這系爭不動產可以移轉登記給許文華？）沒有。是林旺樹、林蘇金妙、許文華協調後之後，我就照林蘇金妙的指示，我把錢匯到林蘇金妙的高雄信用合作社臨海分行帳戶」，其後經上訴人訴訟代理人詢問「在林蘇金妙還在世的時候，林蘇金妙有無親口跟妳說過房貸繳納完之後便把系爭○○○路○段000號1、2樓的不動產移轉登記給你們？」，復稱：在106年6月伊確定有打電話給林蘇金妙詢問房貸期限剩幾年，林蘇金妙說房子早晚要給你們，你在緊張什麼等語（見同上卷第332、333頁）。證人朱香蓉為上訴人配偶，所為證述本有偏頗之虞，難以逕信，且其先證稱並未參與上訴人、林蘇金妙、林旺樹間之洽談，均係聽聞上訴人告知，每個月12萬繳納至93年6月等情，經上訴人訴訟代理人告以系爭契約內容，又改稱93年伊有打電話給林蘇金妙，到期日是109年6月，後復表示並無打電話給林蘇金妙，經訴訟代理人詢問，再稱於106年6月打電話給林蘇金妙詢問房貸期限剩幾年，其證詞反覆不一。加以朱香蓉證稱12萬元是自系爭房地每期房貸，自83年至109年7月沒有調整過，一直都是伊匯款等語（見同上卷第331頁），客觀上與上訴人給付數額不符，經上訴人訴訟代理人提示後又稱上訴人沒有清楚告知等語（見同上卷第332頁）；其證稱簽立系爭契約當時就已經約定分25年繳納等語（見同上卷第328頁），亦與系爭契約第3條約定付款內容不符，更與上訴人主張係簽立系爭契約後，於84年6月間林蘇金妙始提議以分期繳交25年以繳清第3、4期款及利息等情（見同上卷第13頁）顯然不符。尚難憑朱香蓉之證詞認定林政君等2人有授權林蘇金妙簽訂系爭契約。
⑷另參以林政君等2人於98年3月16日即曾委請律師通知上訴人
系爭房地租期為98年7月29日，因另有他用，故租賃期限到期時將不再出租予上訴人等語（見原審卷一第451、541至543頁、卷二第101頁），未見上訴人有何反對。又依朱香蓉證稱為真正之其與林政君員工楊琬平間LINE對話紀錄（見原審卷一第329、469至527頁），朱香蓉將款項轉入林政君等人帳戶後，告知楊琬平已將房租匯入，雙方均未提及買賣價金乙節，朱香蓉甚至表示「...這個房子是（林政君）先生明子（應係名字誤繕）...」，於楊琬平稱「明年租約到期，他們會重新簽約」、「有空撥打給我，詢問新合約如何簽」，亦回復「好的，我知道、謝謝」、「都可以喔...」等語（見原審卷一第485、511頁）。上訴人既稱買賣價金已於109年7月繳納完畢（見原審卷一第15頁），竟於同年7月28日租約終止後，與林政君、林益諄就系爭房地簽訂租賃期間自同年7月30日起至112年7月30日止之租賃契約（見原審卷一第529至539頁），朱香蓉更於109年9月20日主動告知楊琬平「這個8月份房租月底我先匯給（林政君）部分、請妳告訴（鄰家兄弟）真的錢不夠！我一定陸續給他們的、我真很難付不出來！請（林家兄弟）幫忙一下...」等語，其後亦陸續支付後表示結清（見同上卷第515頁至527頁）。佐以上訴人曾就與林政君間租賃契約至公證人處進行公證，有公證書可稽，並經證人洪淑嬿證述在卷（見原審卷二第253至255、309至313、390至393頁、卷一第55、57、65、67、73、75、
81、83、89、91頁），且已給付租金，果如上訴人所述，上訴人每月以給付租金形式給付價款，且已於109年7月繳納完畢，衡情應無於付清價款後又同意簽立租期長達3年之租約，並持續給付。朱香蓉雖稱當時伊和上訴人均得重病，上訴人為了照顧伊，忘記了，伊也不是很清楚，林老太太往生後都是楊小姐來收錢等語（見原審卷一第329至330頁）。惟朱香蓉先證稱系爭房地在109年7月後上訴人與被上訴人未再簽立過租約，經被上訴人提示後改稱當時上訴人心臟不好，以為是要簽立000號租約等語，前後反覆，且上訴人不但簽立長達3年租約，並經公證，每月繳納十餘萬元亦非小額數目，豈可能持續數月均未經確認。益徵上訴人主張係簽訂形式上租約，實為買賣云云，不足採信。
⑸另證人朱香蓉證稱：「（問：妳當時有無確定林政君、林信
良有無授權給林蘇金妙處理此買賣契約？）我不確定」等語（見原審卷一第327、328頁）。上訴人亦未舉證證明曾詢問林政君等2人有無授與代理權予林蘇金妙。況如依上訴人所陳及朱香蓉所證有代書協助處理系爭房地買賣事宜（見本院卷第85頁），經上訴人、林蘇金妙、林旺樹洽談並討論系爭房地之訂約及付款事宜，協議以分期25年每月12萬元方式繳交買賣價金（見原審卷一第328頁、本院卷第85、92頁），代書具有處理不動產買賣之專業知識，豈可能不要求上訴人與林蘇金妙就約定內容簽立書面契約或憑證，上訴人與林政君間多次租賃契約經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人公證，上訴人並與林蘇金妙簽立系爭收據，卻不於租賃契約或系爭契約載明，更未簽立任何書面憑證，實有悖於常情。
⑹又上訴人援引朱香蓉、陳秋燕證詞，及林蘇金妙長期持有林
政君等2人之系爭房地所有權狀正本及印章，主張林政君等2人授權由林蘇金妙全權決定系爭房地之管理、使用、處分云云。惟前開證人均未親身見聞上訴人與林蘇金妙間洽談簽約之過程，僅係聽聞他人陳述，朱香蓉為上訴人配偶，證詞前後矛盾，尚難逕信，已如前述。又出租人提供租賃標的物所有權狀影本予承租人作為有權出租之憑信，亦非罕見，林蘇金妙與上訴人洽談買賣時縱曾提示系爭房地所有權狀供上訴人檢視影印留存，亦不能推認林政君等2人確有授權林蘇金妙全權決定系爭房地之處分，況上訴人並未證明林蘇金妙確實長期持有系爭房地所有權狀正本。且朱香蓉證述：「（上訴人複代理人問：你剛才有提到79年...林政君有說他媽媽有房子要出租，當時林政君有無權利當下就可確定即可把房子出租，還是要先回去問他媽媽林蘇金妙是否同意此事？）不是當下立刻確定，林政君要先回去過問他的母親後，看他媽媽是否同意要把系爭不動產出租」等語（見原審卷一第324頁），可見林政君僅表示系爭房地要出租，亦未提及授權其母親林蘇金妙出售，更不足證明其後於83年間，林政君等2人有授權林蘇金妙出售系爭房地。
⑺據上，上訴人主張林政君等2人有授權林蘇金妙簽訂系爭契約
，上訴人與林政君等2人簽訂房屋租賃契約之目的係為支付上訴人買賣系爭房地之價金云云，要屬無據。
3.上訴人復主張系爭房地自始均係由林蘇金妙持林政君等2人印章出面處理，且金錢均係由林蘇金妙收受，或依林蘇金妙指示存入林政君等2人或其親友之帳戶，付款之金額遠高於上訴人與林政君等2人簽立之形式上租賃契約，林蘇金妙更多次表示權利為其所有，林政君就系爭房地事宜亦表示須詢問林蘇金妙，林政君等2人明知實際上收取金額各期均高於雙方簽訂之租賃契約，從未向伊異議，林蘇金妙並提出系爭房地所有權狀正本，當場複印影本交由伊收執，顯有使伊信以為有以代理權授與林蘇金妙之行為，林政君等2人就林蘇金妙代理其等訂立系爭契約應負表見代理責任云云。惟查：⑴林政君等2人本有授權林蘇金妙訂立房屋租賃契約，上訴人實
際上亦有與林政君等2人簽立房屋租賃契約，林蘇金妙指示上訴人租金匯入帳戶，或林蘇金妙持有林政君等2人蓋於房屋租賃契約上之印章及系爭房地所有權狀正本，提供所有權狀影本交上訴人收執，均難認有違常情，且將印章及所有權狀正本交付他人之原因，非僅委託他人出售不動產，倘持有印章及所有權狀正本之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛，自不能徒憑林蘇金妙持有林政君等2人印章及系爭房地所有權狀正本，即推認林政君等2人有足使第三人就系爭契約之訂立信其等有授與林蘇金妙代理權之表見事實，須負表見代理之授權人責任。
⑵上訴人雖主張伊依林蘇金妙指示付款至林蘇金妙指定之帳戶
金額達4,535萬1,358元，遠逾形式上租約應收之租金達1,200萬元，林政君等2人卻未向伊表示匯款金額與租約金額差距甚大，任由林蘇金妙指示交付款項至其等名下帳戶，顯有使伊信以為有以代理權授與林蘇金妙之行為云云。惟觀諸上訴人製作其實際付款之付款明細表（見原審卷二第405至419頁、本院卷第264頁），其自84年8月起按月將款項轉入林蘇金妙帳戶，96年7月起按月將款項轉入林信良帳戶，104年9月起按月將款項轉入周麗幸或林政君帳戶，96年間前按月款項既均係由林蘇金妙收取，自難據以認定林政君等2人於上訴人主張簽訂系爭契約之83年間，知悉林蘇金妙係基於買賣契約收受價金而非依租賃契約及林蘇金妙指示給付租金。且交付金錢之原因多端，尚難僅憑上訴人匯付金額高於租賃契約約定租金數額，即遽認林政君等2人明知林蘇金妙出售系爭房地簽訂系爭契約卻未反對。況朱香蓉將款項轉入林政君等人帳戶後，均告知楊琬平已將房租匯入，未提及買賣價金，上訴人並與林政君、林益諄簽訂租賃期間自109年7月30日起至112年7月30日止之租賃契約，已如前述，自難認林政君等2人知悉林蘇金妙有以其代理人身分與上訴人訂立系爭契約，而不為反對之表示。林政君等2人所為客觀上尚不足使一般人正當信賴其等有表示以代理權授與林蘇金妙出售系爭房地、簽立系爭契約。上訴人復未提出其他證據證明林政君等2人有表示以代理權授與林蘇金妙出售系爭房地之行為，或知林蘇金妙表示為其代理人與上訴人訂立系爭契約而不為反對之表示。則上訴人主張林政君等2人就林蘇金妙代理其等訂立系爭契約應負表見代理之授權人責任云云，一不足採。
(二)上訴人主張伊得解除系爭契約，並依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，請求林政君、胡黎華等3人返還價金或賠償與所收價款同額之損害金，為無理由：
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。又依系爭契約第10條約定：「...如乙方（即林政君、林信良）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方（即上訴人）外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除...」（見原審卷一第37頁）。
2.上訴人未能舉證證明林政君等2人有授權林蘇金妙簽立系爭契約，林政君等2人亦不負表見代理之授權人責任，既經本院認定於前，林政君、林信良之繼承人即胡黎華等3人拒絕承認，系爭契約對其等不生效力，上訴人自無從對其等主張解除系爭契約，並請求回復原狀或損害賠償。則上訴人主張依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，請求林政君、胡黎華等3人返還價金或賠償與所收價款同額之損害金，均於法無據。
(三)據上，上訴人先位主張依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，一部請求林政君給付200萬元、胡黎華等3人連帶給付10萬元，為無理由。
六、上訴人備位主張林蘇金妙始為系爭房地實質所有人，與伊成立系爭契約，且其冒用林政君等2人名義出賣系爭房地，系爭契約亦對其發生效力，伊已依約給付1,850萬元，林蘇金妙卻未依約移轉系爭房地所有權予伊，伊自得依民法第226條第1項、第256條規定解除契約，並依民法第259條或第179條規定，請求林蘇金妙全體繼承人返還已收受之買賣價金等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查：
(一)上訴人主張林蘇金妙為系爭房地之實質所有人，與伊成立系爭契約，縱其非所有人，其冒用林政君等2人名義簽立系爭契約，系爭契約於林蘇金妙與伊間仍發生買賣契約之效力云云，要屬無據。
1.上訴人主張林蘇金妙曾表示系爭房地權利在其手上，並持有系爭房地名義人林政君等2人印章，且簽訂系爭契約前之租賃契約，或其後成立系爭契約，均由林蘇金妙出面與伊洽談，先前租賃契約之租金及簽訂系爭契約後之價金，均依林蘇金妙指示存入或匯款至其或其指定之人名下帳戶，系爭房地顯由其管理、處分、收益，林蘇金妙為系爭房地實質所有人云云。惟查，系爭1樓房地於70年10月23日第一次登記所有權人為林政君迄今，系爭2樓房地於70年10月23日第一次登記所有權人為林信良，於105年6月4日以分割繼承為原因移轉登記所有權人為林益諄迄今（見兩造不爭執事項㈡），林蘇金妙全體繼承人未於林蘇金妙死亡後主張系爭房地實際為林蘇金妙所有。朱香蓉為上訴人配偶，證詞前後矛盾，尚難逕信，已如前述，尚難僅憑朱香蓉證稱70幾年時，林政君說他媽媽那房子要出租，第二天林蘇金妙就北上跟我們談租約，林政君要先回去問她媽媽看是否同意將系爭房地出租，伊有問過林蘇金妙，她說權利都是林蘇金妙的，只是登記在林政君名下等語，遽認林蘇金妙與林政君等2人就系爭房地有成立借名登記契約之意思合致。又林政君等2人本有授權林蘇金妙訂立租賃契約，上訴人實際上亦有與林政君等2人簽立租賃契約，林蘇金妙指示上訴人租金匯入帳戶，或林蘇金妙持有林政君等2人蓋於租賃契約上之印章及系爭房地所有權狀正本，提供所有權狀影本交上訴人收執，均難據以遽認林蘇金妙為系爭房地之實質所有人。且父母為子女管理登記於子女名下之不動產，亦非悖於常情，尚難以被上訴人對系爭房地收取金錢之情形不明瞭，認定其等間即成立借名登記契約。況上訴人對被上訴人抗辯84至109年間地價稅、房屋稅為林政君等繳納，亦不爭執（見本院卷第265、273頁），益徵林蘇金妙就系爭房地與林政君等2人並無借名登記契約存在。
2.被上訴人否認系爭契約為真正，上訴人亦未能舉證以實其說，已如前述。陳秋燕雖證稱：伊先生林旺樹為協助處理上訴人購買系爭房地之代書，系爭契約上林旺樹簽名確實是伊先生的等語（見原審卷一第320至322頁）。惟上訴人提出之系爭契約記載之出賣人、賣方為林政君、林信良（見原審卷一第27、31、37頁），並無任何林蘇金妙之簽名或印文，難認林蘇金妙係以自己名義與上訴人成立系爭契約。
3.又陳秋燕證稱伊先生有告訴伊有幫上訴人處理買賣○○○麵包店開設地址，說房子要繳納貸款很久，繳納完畢才能過戶，伊不知系爭契約約定給付條件，沒有介入此部分代書工作等語（見原審卷一第320至322頁），朱香蓉證稱：系爭買賣係伊先生、林旺樹、林蘇金妙在談，伊沒有辦法參與等語（見原審卷一第326頁），且其證稱簽立系爭契約當時就已經約定分25年繳納等語（見原審卷一第328頁），與系爭契約第3條約定付款內容不符，均不能證明上訴人與林蘇金妙確有成立以4,800萬元買賣系爭房地之買賣契約內容。
4.上訴人另主張系爭收據（見原審卷一第287頁）已明確將買賣雙方姓名、買賣標的、買賣價金等買賣契約重要之點約明，並於契約尾端詳載「賣方：林蘇金妙」，復由林蘇金妙簽名用印，不動產買賣契約意思表示合致，上訴人與林蘇金妙間應存有系爭房地之買賣契約云云。惟系爭收據記載之買賣標的為前開000號1至5樓全棟及坐落基地、價金為5,000萬元，並約定83年5月15日正式簽訂買賣契約（見原審卷一第287頁），上訴人所提出之系爭契約簽立日期為83年4月29日，標的僅為系爭房地及地下室全部及土地應有持分，價金為4,800萬元，買賣標的、價金顯不相同，上訴人援引系爭收據，主張已與林蘇金妙就系爭房地成立買賣契約云云，亦不足採。
5.另上訴人以○○○○○有限公司（下稱○○○公司）名下帳戶交易明細及林蘇金妙兆豐銀行帳戶資料（見原審卷一第441、443、311至313頁），主張系爭支票已經兌現，林蘇金妙於83年7月27日有總金額1,700萬元之價金轉帳匯入，伊與林蘇金妙間已有系爭契約意思合致，成立買賣契約云云。惟上訴人既未能證明系爭契約為真正，已難據以認定上訴人與林蘇金妙有約定第1至4期款依序為150萬元、1,700萬元、2,030萬元、920萬元，林蘇金妙確有收受系爭契約所載之第1、2期款項。又系爭支票並未記載受款人（見原審卷一第285頁），由金菠蘿公司名下帳戶交易明細亦不能認定確係於林蘇金妙帳戶兌現。至林蘇金妙兆豐帳戶於83年7月27日固有總計1,700萬元之金額轉帳匯入，惟無從認定係上訴人匯入。上訴人主張係將與廠商往來之客票交付代書林旺樹，由林旺樹代為尋找金主鄭鴻富，並代伊將未到期之客票交付金主，供金主賺取利息，再由金主為伊轉帳現金支付第2期款云云，並聲請調取鄭鴻富於第一商業銀行股份有限公司開戶資料、交易明細，惟函覆結果均不能證明（見本院卷第311、312、325至327、348、359至361頁）。又依系爭契約，上訴人尚未繳納第3期、第4期款共計2,950萬元，核與上訴人110年11月17日存證信函所稱以每月12萬元繳納25年總計之3,600萬元（見原審卷一第119至123頁）亦不相符。上訴人雖主張伊已付金額扣除林水來租金剩餘之3,704萬7,358元，扣除系爭契約第3、4期款，係繳納利息云云，惟自承不復記憶利息利率及實際上如何計算（見本院卷第480頁），更未舉證以實其說。自難據以認定上訴人與林蘇金妙間已成立系爭契約。
(二)從而，上訴人備位主張其與林蘇金妙間就系爭房地成立系爭契約，林蘇金妙未依約履行，伊得解除契約，依民法第259條或第179條規定，請求林蘇金妙全體繼承人即林政君等5人賠償損害云云，亦屬無據。又上訴人於本件確認不主張其他權利（見本院卷第481頁），併予敘明。
七、綜上所述，上訴人先位主張依民法第259條規定、系爭契約第10條約定，請求林政君給付200萬元、胡黎華等3人於被繼承人林信良之遺產範圍內連帶給付10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，備位主張依民法第259條、第179條規定，請求林政君等5人應於被繼承人林蘇金妙之遺產範圍內連帶給付200萬元，及自民事訴之追加暨補充理由㈡狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
民事第十二庭
審判長法 官 沈佳宜
法 官 陳筱蓉法 官 陳 瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 林吟玲