臺灣高等法院民事判決113年度上字第636號上 訴 人 陳哲明
陳佩芳朱珊瑩朱恬瑩朱娟瑩何逸文何逸羣共 同訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 蔡爵陽律師上 訴 人 賴彥榮（陳佩玲之繼承人）
賴德安（陳佩玲之繼承人）賴亮潔（陳佩玲之繼承人）上 三 人訴訟代理人 陳明宗律師複 代理人 蔡爵陽律師被 上訴人 簡伯毅訴訟代理人 蔡譯智律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，上訴人對於中華民國112年11月28日臺灣臺北地方法院111年度訴字第5019號第一審判決提起上訴，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審（確定部分除外）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人賴彥榮、賴亮潔、賴德安（下合稱賴彥榮等3人）部分：
按人之權利能力，始於出生、終於死亡；有權利能力者，始有當事人能力；原告或被告無當事人能力者，法院應以裁定駁回之，民法第6條、民事訴訟法第40條第1項、第249條第1項第3款定有明文。次按民事訴訟法第168條所定之承受訴訟，必以當事人於訴訟程序進行中死亡，始得由法定應續行訴訟之人承受其訴訟，若於起訴前死亡者，原即欠缺當事人能力之要件，亦無從適用上開規定命其繼承人承受訴訟之旨（最高法院87年台抗字第217號、91年度台上字第455號裁判意旨參照）。又當事人能力之有無，屬訴訟成立要件，是否具備，依訴之本身而定，非因違背訴訟程序之規定而生之事項。故第一審法院如就欠缺上開要件之事件誤為實體之判決，第二審法院應自為判決予以糾正（最高法院89年度台上字第2296號判決意旨參照）。經查，被上訴人於民國111年10月27日對陳佩玲提起本件訴訟，惟陳佩玲於起訴前之同年8月31日已死亡，有起訴狀上原法院收文戳章及戶籍謄本可稽（見原審卷第61、255頁），則被上訴人以無當事人能力之陳佩玲為被告提起本件訴訟，自非合法，原審就此部分，本應裁定駁回被上訴人在第一審之訴，卻依被上訴人聲明，准由賴彥榮等3人承受訴訟，對賴彥榮等3人誤為實體判決，判命其等應於繼承陳佩玲之遺產範圍內連帶給付被上訴人新臺幣（下同）12萬8,331元本息，即有未合，爰將原判決此部分廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。
貳、上訴人（下各稱其名，合稱上訴人，均指除陳佩玲及其繼承人外之上訴人）部分：
一、被上訴人主張：上訴人及陳佩玲（下合稱陳哲明8人）於110年2月3日簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），允諾伊居間仲介桃園市○○區○○段000、000、000、000、000、000、000、000、000、000、000地號土地（下各稱其地號，合稱系爭土地）買賣，於系爭土地所有權移轉至買方時支付伊仲介服務費新臺幣（下同）1,300萬元。系爭土地已於111年5月6日移轉登記予買方○○○開發股份有限公司（下稱○○○公司），陳哲明8人卻拒不支付服務費，經伊寄發存證信函催告於111年7月10日前支付，陳哲明8人始給付886萬11元，迄今尚欠413萬9,989元，爰依系爭承諾書第1條約定，求為命陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣依序給付伊112萬3,330元、12萬8,331元、45萬9,999元、45萬9,999元、45萬9,999元、71萬4,667元、66萬5,333元，及均自111年7月11日起，加計法定遲延利息之判決（被上訴人就原審敗訴部分未提起上訴，非屬本院審理範圍，不予贅述）。
二、上訴人則以：被上訴人即為系爭土地之買受人，兩造間就系爭土地之買賣無居間法律關係存在。再系爭承諾書約定被上訴人收取回扣，係以居間之虛偽意思表示隱藏贈與之法律行為，伊得適用民法第408條第1項後段規定撤銷尚未給付之414萬元贈與。縱認兩造間存在居間關係，被上訴人曾同意按系爭土地面積減收每坪1萬元之服務費共計414萬元。又被上訴人就居間所付出之心力或勞力不高，且因身為買受人而為自己之利益及事務付出，約定報酬過鉅失其公平，請求依民法第572條規定酌減至886萬元。伊等已清償完畢，被上訴人不得為本件請求等語，資為抗辯。
三、原審就本院審理範圍判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠陳哲明8人所有之系爭土地前經訴外人呂佾璇居間介紹，而出
售予被上訴人，陳哲明8人於110年2月3日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。
㈡陳哲明8人於同日分別簽立承諾書予被上訴人及呂佾璇，約定
於辦畢系爭土地所有權移轉後分別支付被上訴人及呂佾璇各1,300萬元之仲介服務費用。
㈢陳哲明8人於110年10月28日與被上訴人簽訂協議書（下稱系
爭協議書），並於111年5月6日依系爭協議書將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被上訴人所指定其任法定代理人之○○○公司。
㈣陳哲明8人僅支付報酬886萬11元予被上訴人，尚欠413萬9,98
9元未付，被上訴人於111年7月1日分別寄發平鎮郵局第216至223號存證信函催告陳哲明8人於同年月10日前給付。㈤呂佾璇於同年月8日出具承諾書，表示扣除賣方支付服務費41
4萬元，服務費實收886萬元。上訴人以111年7月28日○○郵局第630號存證信函，向被上訴人表示將比照呂佾璇之標準，酌減被上訴人之仲介費用至886萬元。
㈥不爭執原審判決附表記載上訴人之應有部分及金額。
五、本院之判斷：㈠被上訴人得依系爭承諾書約定請求：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束（最高法院18年上字第484號、20年上字第1941號原判例意旨參照）。
⒉經查，陳哲明8人於110年2月3日簽訂系爭契約，並同日簽
署系爭承諾書記載：「立書人陳哲明、陳佩玲、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣為感念簡伯毅院長居間介紹標的座落：○○區○○段000、000、000、000、
000、000、000、000、000、000、000地號土地買賣案件乙案（權利範圍：全部），同意以下事項：本案成交後支付仲介服務費新台幣壹仟萬參佰萬元整，並於上述土地產權移轉至買方結案後，隨即悉數支付本筆仲介服務費…」（見原審卷第67至69頁）。又上訴人於111年5月6日依系爭協議書將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被上訴人指定之○○○公司，為兩造所不爭執（見本院卷二第55、56頁），則系爭承諾書之條件已成就，被上訴人得依系爭承諾書約定請求上訴人支付服務費。
㈡兩造關於系爭承諾書非通謀而為虛偽意思表示：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。民法第87條定有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。又所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，係指為虛偽意思表示之當事人間，隱藏有他項真實之法律行為而言（最高法院86年度台上字第2641號、85年度台上字第308號判決要旨參照）。是以當事人間必先有通謀虛偽意思表示存在，始須就當事人有無隱藏之法律行為加以論斷。
⒉經查，系爭承諾書明確記載上訴人同意於系爭土地移轉登
記至買方後，支付服務費予被上訴人，而系爭土地確於111年5月6日以買賣為原因移轉登記予買方指定之○○○公司，上訴人復已依約給付部分報酬予被上訴人，業如前述。上訴人抗辯兩造間就系爭承諾書為通謀虛偽意思表示，為被上訴人所否認，自應由上訴人舉證證明兩造均明知互相表現於外部之意思表示係屬虛偽，始足當之。其徒以被上訴人亦為系爭契約之出賣人，故無為系爭承諾書之真意，為無可採。又系爭承諾書既非通謀虛偽意思表示，即無隱藏贈與之可言。
㈢被上訴人同意減收服務費414萬元：
⒈上訴人主張縱認系爭承諾書為有效，被上訴人已同意減收
仲介服務費等語。經查，證人即上訴人何逸羣之父何橙山到庭結證稱：系爭土地登記在上訴人名下，實際上由伊代表何逸文、何逸羣，和陳哲明、陳佩芳、已故陳佩玲的父親，及朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩的父親，總共三個人出面談出售，呂佾璇知道伊等想出售系爭土地，就介紹被上訴人買，110年2月3日簽買賣契約和承諾書當天，被上訴人跟伊等說他要一份跟呂佾璇一樣的錢，被上訴人打系爭承諾書，叫伊等個別簽名，伊等就答應並簽名，伊是當見證人等語（見本院卷二第112至113頁）。參諸上訴人於當日分別簽署交予被上訴人及呂佾璇之承諾書，內容、修改處完全無異（見原審卷第67至69、171至175頁），堪認被上訴人依系爭承諾書收取之服務費用與呂佾璇應屬相同。
⒉次查，000、000地號土地經地政機關套繪管制註記，陳哲
明8人與被上訴人於111年3月17日簽訂買賣契約補充條款（下稱系爭補充條款），約定每坪減少價金4萬6,000元（即每坪由8萬6,000元調降為4萬元），呂佾璇於111年7月8日出具承諾書，表示扣除賣方（即陳哲明8人）支付服務費414萬元，服務費實收886萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第56頁）。核與證人何橙山證稱：在談套繪的土地時，被上訴人說每坪價金要減為4萬元，伊等不同意，因同案有部分河川地被政府徵收每坪快要6萬元，最少要6萬元，伊提出解除系爭買賣契約，呂佾璇提議其與被上訴人的服務費各減414萬元，被上訴人說好就同意等語（見本院卷二第114至115頁）。佐以系爭補充條款前言及第1條載明：「茲為甲（即被上訴人）乙（即陳哲明8人）雙方於民國110年2月3日簽立之不動產買賣契約…簽訂本契約之補充條款…本契約買賣標的：○○區○○段000地號，面積801.10平方公尺之土地，因為提供為○○區○○段000地號土地作為興建農舍之坐落用地，並經地政機關套繪管制註記。經雙方同意每坪由新台幣（以下同）八萬六千元，調降為四萬元…本契約買賣標的：○○區○○段000地號土地…因提供為○○區○○段000地號土地作為興建農舍之坐落用地，並經地政機關套繪管制註記…經雙方同意每坪由八萬六千元，調降為四萬元…」等語（見原審卷第167至169頁），及何橙山於111年2月17日傳Line訊息予訴外人即仲介公司副總蔡國賢：「000地號賣方願意折價3.6萬，以每坪5萬元出售給買方…請仲介呂小姐儘速處理，並且盡快繳納增值稅…」等語，呂佾璇隨即傳送系爭土地增值稅試算檔案（見本院卷二第141頁）。綜上足認系爭契約簽訂後，因0
00、000地號土地經地政機關套繪管制註記，被上訴人要求減少價金，兩造及呂佾璇經議價後，呂佾璇為促成系爭契約完成，同意減收414萬元服務費，被上訴人也同意比照呂佾璇收取標準減收服務費用414萬元，上訴人始同意降價出售等情，堪予信實。
⒊被上訴人雖稱：其未曾同意減收服務費414萬元等語，並提
出呂佾璇Line訊息、何逸羣111年7月6日北投致遠郵局第80號存證信函、陳哲明8人同年月28日○○郵局第630號存證信函為憑。然查，系爭土地買賣雙方磋商調降價金時，被上訴人亦同意減收系爭承諾書之報酬，始完成系爭土地之買賣，業如前述。系爭土地之出賣人業於111年5月6日履約完成，將土地所有權移轉登記予○○○公司，在系爭土地所有權移轉登記後，何橙山於111年6月30日將所擬被上訴人及呂佾璇同意每人各收886萬元服務費之承諾書內容草稿傳送呂佾璇（見本院卷二第127頁）；被上訴人於111年7月1日寄發○○郵局第630號存證信函通知陳哲明8人給付1,300萬元（見原審卷131至133頁）；何逸羣於同年7月6日以北投致遠郵局第80號存證信函載明：「…○○區○○段○○○地號等十一筆土地買賣案，簡伯毅先生您本人是代理買方○○○開發股份有限公司簽約。買賣簽約時，賣方地主同意買方土地介紹人呂佾璇小姐提出，簡伯毅先生要與呂佾璇小姐同等金額的仲介服務，新台幣壹仟參百萬元整。買賣程序進行中，發現土地被套繪而折讓，當時與介紹人呂佾璇小姐達成共識，地主與仲介一起分擔折讓…共折讓壹仟玖佰零肆萬元整，呂佾璇小姐允諾分擔…總共肆佰壹拾肆萬元整，所以簡伯毅先生您應與呂佾璇小姐收取的仲介服務費相同，金額為新台幣捌佰捌拾陸萬元整…」等語(見本院卷二第145至146頁)；何橙山復於同年月7日請呂佾璇出具承諾書（見本院卷二第143頁），呂佾璇亦於同年月8日依約出具承諾書予上訴人（見原審卷171頁），被上訴人再於同年月20日寄發平鎮郵局253號存證信函予上訴人表示從未同意折減服務費等語（見原審卷第127至130頁），及上訴人復於同年月28日以○○郵局第630號存證信函再次表示酌減之金額以遭套繪土地每坪萬元計共計414萬元，係比照呂佾璇發放標準辦理等語（見原審卷第133頁）。由上以觀，被上訴人原已同意減收報酬，卻於出賣人同意降價，並依約將系爭土地移轉過戶後，反悔不欲減少服務費用，而與陳哲明8人爭執，尚難憑上開證據為有利於被上訴人之認定。
㈣基上，系爭承諾書已成立生效，並非通謀虛偽意思表示，被
上訴人得依系爭承諾書請求上訴人給付服務費用，惟被上訴人亦同意費用減少為886萬元，而陳哲明8人已給付886萬11元（上訴人已付812萬1,675元，陳佩玲已付73萬8,336元）予被上訴人，為兩造所不爭執，則被上訴人依系爭承諾書再請求上訴人給付原判決附表「本件應給付金額」欄所示費用，洵屬無由。
六、綜上所述，被上訴人本於系爭承諾書之法律關係，請求陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣依序給付112萬3,330元、12萬8,331元、45萬9,999元、45萬9,999元、45萬9,999元、71萬4,667元、66萬5,333元本息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
肆、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 1 日
民事第三庭
審判長法 官 劉又菁
法 官 林伊倫法 官 徐淑芬正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 1 日
書記官 馮得弟