臺灣高等法院民事判決113年度上字第639號上 訴 人 徐靖雯訴訟代理人 劉博文律師被 上訴 人 楊正雄訴訟代理人 羅凱正律師
黃子盈律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國112年12月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2340號第一審判決提起上訴，本院於114年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人經由訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）業務人員仲介，以價金新臺幣（下同）4100萬元買受被上訴人所有之位於台北市○○區○○○路○段0-0號房屋（下稱系爭房屋）與坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地），兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），上訴人獲被上訴人同意，於交屋前先行進入系爭房屋裝修，發覺系爭房地所在之海屋大廈（下稱海屋大廈），其電梯（下稱系爭電梯）為即報即拆之違建，且系爭房屋之四扇可望見大安森林公園之窗戶（下稱系爭窗戶）亦屬違建，並有鋼筋外露、漏水之瑕疵，經信義房屋多次居中協調，兩造於民國112年1月5日簽訂不動產買賣契約補充協議書（下稱系爭協議書），約定上訴人將購屋尾款410萬元存入訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）之履約保證金帳戶無息保管，上訴人可斟酌就上開瑕疵是否於簽約後6個月內起訴解決。因上訴人仍無法接受上開瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少價金500萬元後，再依民法第179條規定請求返還不當得利500萬元；或依民法第227條第1項不完全給付之規定，因上開瑕疵不能補正，故準用民法第226條第1項規定請求損害賠償500萬元。【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴】並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應同意上訴人向安信公司領取履約保證金專戶即專屬繳款帳號玉山銀行敦南分行00000-0000-00000帳號內之款項410萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被上訴人應再給付上訴人90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人出售系爭房屋前，業將已知瑕疵據實告知，上訴人指摘之瑕疵，均非被上訴人出售房屋前以通常檢查方式得以查知之瑕疵，並無明知瑕疵存在卻故意隱匿不告知之情，即就系爭電梯為違建、系爭窗戶為違建之部分，被上訴人並無故意隱匿不告知上訴人系爭電梯、系爭窗戶為違建之情事；就漏水、鋼筋外露之部分，系爭建物除了系爭契約第17條第10項已記載廁所天花板及陽台上方有鋼筋外露、標的物現況說明書第29點所勾選之房間壁癌之外，並無其他漏水、鋼筋外露之瑕疵，且被上訴人亦無故意隱匿不告知瑕疵情事。再者，系爭房屋為屋況不佳之舊屋，被上訴人業已減價出售，且出售條件明文約定排除民法物之瑕疵擔保責任，被上訴人依約將系爭房屋以締約時現況交付上訴人，即已依債務本旨而為交付，並不構成不完全給付等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第207至209頁）：㈠上訴人經由信義房屋仲介，以價金4100萬元向被上訴人買受
被上訴人所有之系爭房地，兩造於111年5月9日簽訂系爭契約，兩造並於當日簽訂借屋裝修同意書，約定上訴人得於付清自備款及經核准貸款後，於交屋前得先行進入系爭房屋裝修，被上訴人於111年9月15日至111年10月初之間將鑰匙交付上訴人供上訴人進屋裝修。
㈡上訴人主張系爭電梯、系爭窗戶屬違建，且系爭房屋有鋼筋
外露、漏水等瑕疵，而於112年1月5日與被上訴人、信義房屋達成三方協議，簽訂系爭協議書，約定上訴人應於簽訂系爭協議書6個月內就上開瑕疵、房屋價值減損等爭議對被上訴人提起訴訟、就價款4100萬元中押款410萬元並留置於本件履約保證專戶中代為無息保管，俟爭議解決再依兩造間書面協議、訴訟或仲裁結果辦理（見原審卷第101頁）。
㈢系爭電梯有主管機關核發之建築物升降設備使用許可證。
㈣臺北市建築管理工程處112年10月12日北市都建查字第112613
9724號函覆（下稱建管處函文）：「㈠查系爭建物領有58使字第0353號使用執照，經檢視其使用執照竣工平面圖說（下稱竣工圖）及竣工照片，該建物未設有電梯昇降設備；另系爭建物配置面對大安森林公園處之牆面部分，亦未規劃設計對外窗。㈡系爭建物設置開口裝設對外窗部分，業已違反建築法第77條第1項『建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全』，本處將掣函建物所有權人限於3個月內復原，或依建築技術規則建築設計施工編第45條第2款規定，以不能透視之固定玻璃磚砌築，並檢送開業建築師、專業技師或相關公會辦理結構安全簽證。㈢有關系爭建物領有昇降設備使用許可證疑義，因年代距今久遠，且當時中央建築法相關設備規範制度訂定未臻完善，經洽使用許可證發證機構中華民國昇降設備安全檢查協會函復說明（略以）：『該設備於81年向本會申請安全檢查，是時檢查實施方式乃依大樓設備現況檢查，若合格則予以發證。』㈣有關系爭建物設有電梯昇降設備一節，查並無申請變更使用執照紀錄，經調閱本府歷史圖資展示系統，83年航空照片圖已有顯影，係屬既存違建，將按『臺北市違章建築處理規則』規定拍照列管辦理。」（見原審卷第279至280頁）㈤被上訴人於原證1-2標的物現況說明書中，針對第26項「有否
知悉聽聞本標的物有海砂屋或鋼筋外露、混凝土情形」部分，勾選「否」。
㈥被上訴人於原證1-2標的物現況說明書中，針對第29項「本標
的物現況有無滲漏水或壁癌」部分，勾選壁癌，而未勾選有滲漏水。
㈦被上訴人於原證1-2標的物現況說明書中，針對第33項「本標
的物是否有違建、增建」部分，勾選「其他：陽台加窗、樓地板加蓋」；而被上訴人於系爭契約第一、（一）條項「含已增建（外推）之違章建築，區域位置如下」中，亦填選「陽台加窗、樓地板加蓋」。
㈧兩造於111年5月16日透過信義房屋委託SGS材料暨工程實驗室
就系爭房屋氯離子檢測，檢測結果顯示氯離子含量平均值為
0.040kg/m³。（見原審被證4）
四、本院之判斷：㈠上訴人依民法第359條規定請求減少價金，再依民法第179條
規定請求返還不當得利，為無理由：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文固有明文。惟民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照）。經查，依系爭契約第17條第9項約定：「本物件現況有壁癌之情形，簽約時買賣雙方合意交屋後由買方自修繕並負擔費用，另『雙方合意除輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準、非自然身故外，賣方就本物件其他屋況不負民法物之瑕疵擔保責任，日後除證明賣方有故意隱匿不告知前述其他屋況而仍應負責外，買方不得再向賣方主張物之瑕疵相關責任』。…」等語（見原審卷第29頁），可知兩造已合意除了輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準、非自然身故之屋況瑕疵之外，被上訴人就其他屋況之瑕疵，僅於故意隱匿不告知之情形下方負瑕疵擔保責任。就此上訴人雖辯稱系爭契約第17條第9項之免責條款僅指系爭房屋漏滲水之瑕疵，不包含漏滲水以外之其他瑕疵，否則就不用再約定系爭契約第17條第10至12項云云。惟觀系爭契約第17條第9項約定第3句以「另」字為首，而與前第1、2句加以區別，可見第3句論及免責條款之內容並不限定於前第1、2句之壁癌情形，而係就系爭房屋之全部屋況瑕疵作為約定範疇。至⑴系爭契約第17條第10項約定：「本物件因廁所天花板及陽台上方有鋼筋外露混凝土剝落情形，簽約時買方表示要進行氯離子檢測，以利知悉本物件氯離子含量是否有高於標準，有關檢測事宜請洽詢本案經紀人員，檢測結果依合約書第17條第2項約定辦理。另簽約後須確認金融機構貸款條件，買方已知悉貸款年限、貸款額度及其他條件應以金融機構核准之條件為主」（見原審卷第27頁），係關於系爭房屋將來辦理氯離子檢測之結果應依同條第2項處理之約定。⑵系爭第17條第11項約定：「本信義房屋銷售之物件陽台加窗、樓地板加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方營理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞，若買方欲知約略面積須先與賣方協議丈量方式後進行測量。本案買方簽約時表示不需辦理丈量，不論日後面積有無增減，本次價金互不找補」（見同上卷頁），係關於違建部分將來若遭他人主張權利對買賣價金不生影響之約定。⑶系爭契約第17條第12項約定：「本物件經信義房屋確認主建物登記面積含該層之（電）樓梯間，因此可能造成室內實際面積小於主建物登記之面積」（見同上卷頁），則在說明室內實際面積小於主建物面積之情形。以上系爭契約第17條第10至12項所約定者與同條第9項並無衝突，自無從推導出系爭契約第17條第9項第3句以下免責條款僅指系爭房屋漏滲水瑕疵而已之結果。上訴人上開所辯，並非可採。
2.上訴人所指系爭電梯為違建之瑕疵部分：依建管處函文之記載（見不爭執事項㈣），固可認海屋大廈之使用執照竣工圖及竣工照片未設有電梯昇降設備，且海屋大廈無申請變更使用執照紀錄，及系爭電梯屬拍照列管之既存違建。惟系爭電梯有主管機關核發之建築物升降設備使用許可證，該使用許可證上並載有海屋大廈之執照號碼「058使字第0353號」，有該建築物昇降設備使用許可證照片在卷可稽（見原審卷第163頁），復為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢）；且由內政部營建署之「昇降設備/機械停車設備使用許可證全國連線交換系統」系統查詢，可知系爭電梯除領有使用許可證以外，亦依法由中華民國昇降設備安全檢查協會擔任檢查機構，由台灣三菱電梯股份有限公司擔任維護廠商並投保責任保險，按時維護並將檢查紀錄上傳至上開查詢系統，此有被上訴人所提之昇降設備/機械停車位設備使用許可證全國連線交換系統查詢結果可考（見原審卷第321至326頁）。按建築物昇降設備使用許可證為主管機關依職權所核發之具有公信力之證明文件，一般人由該建築物昇降設備使用許可證之外觀，無從得悉系爭電梯為違建，另系爭電梯之設置不符合使用執照竣工圖而屬違建之情事，需申請建物之使用執照竣工圖方得知悉，而一般中古屋之買賣，並不以賣方提供建物使用執照竣工圖為必要，則被上訴人稱其不知悉系爭電梯係違建，此不違常情。上訴人既未能舉證證明被上訴人有明知系爭電梯是違建卻故意隱匿不告知之情事，則依兩造上開約定，被上訴人毋庸就此負瑕疵擔保責任。
3.上訴人所指系爭窗戶為違建之瑕疵部分：依建管處函文之記載（見不爭執事項㈣），固可認海屋大廈之使用執照竣工圖及竣工照片，於面對大安森林公園處之牆面部分，未規劃設計對外窗，故系爭窗戶屬違建。惟依卷附海屋大廈之外觀照片，包含系爭窗戶在內之海屋大廈1至6樓面向大安森林公園之窗戶，開口位置、大小均一致（見原審卷第175至177頁），衡情應非各樓層買主自行施作，應係興建大樓之建商統一施作，而於外觀上無從看出是違建。又系爭窗戶不符使用執照竣工圖而屬違建一節，需查閱使用執照竣工圖方得知悉，而一般中古屋之買賣，並不以賣方提供建物使用執照竣工圖為必要，則被上訴人稱其不知悉系爭窗戶係違建，此不違常情。上訴人既未能舉證證明被上訴人有明知系爭窗戶是違建卻故意隱匿不告知之情事，則依兩造上開約定，被上訴人毋庸就此負瑕疵擔保責任。
4.上訴人所指鋼筋外露之瑕疵部分：上訴人指稱被上訴人故意不告知系爭房屋有6處之鋼筋外露之瑕疵，第1處位於廁所天花板，第2至5處位於客廳天花板，第6處位於陽台天花板等語，並提出鋼筋外漏照片、具體位置圖為證（見原審卷第91至93、219至231頁）。經查，就位於廁所、陽台天花板之鋼筋外露部分，依系爭契約第17條第10項約定：「本物件因廁所天花板及陽台上方有鋼筋外漏混凝土剝落情形，簽約時買方表示要進行氯離子檢測…」等語（見原審卷第29頁），可見被上訴人於簽約時業已告知系爭房屋之廁所天花板及陽台上方有鋼筋外漏之瑕疵，兩造亦因此於111年5月16日透過信義房屋委託SGS材料暨工程實驗室就系爭房屋為氯離子檢測（見不爭執事項㈧），被上訴人自無未告知瑕疵之情事。而就位於客廳天花板之4處鋼筋外露部分，依上訴人所言，其係因進行系爭房屋裝修工程、拆除天花板裝潢始發現鋼筋外露之情，復依上訴人所提系爭房屋客廳天花板4處鋼筋外露之具體位置圖（見原審卷第221至227頁），參核上訴人所提於購屋看房時所拍攝之照片、交屋後移除輕鋼架時所拍攝之照片，兩者相互比對，上訴人所指交屋後移除輕鋼後所呈現之鋼筋外露，均未呈現於上開上訴人指稱購屋看房時所拍攝之照片，堪認就拆除裝潢前之系爭房屋現有屋況，肉眼無從查知系爭房屋有上開鋼筋外露情狀。另依上開購屋看房時所拍攝之照片，顯示房間輕鋼架天花板之部分板蓋已開啟，可供看屋者直接目視內裡查看，亦足認被上訴人並無故意隱匿不告知上訴人所指鋼筋外露瑕疵之情事。上訴人既未能舉證證明被上訴人有明知鋼筋外露卻故意隱匿不告知之情事，則依兩造上開約定，被上訴人毋庸就此負瑕疵擔保責任。
5.上訴人所指漏水之瑕疵部分：上訴人指稱被上訴人故意不告知房間天花板有漏水之瑕疵，並提出系爭房屋房間照片、具體位置圖為憑（見原審卷第95、229頁）。經查，被上訴人於原證1-2標的物現況說明書中，針對第29項「本標的物現況有無滲漏水或壁癌」部分，勾選壁癌，而未勾選有滲漏水，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥）。又依前述系爭契約第17條第9項約定，兩造於簽約時已因系爭房屋現況有壁癌之情形，而合意交屋後由上訴人自行修繕並負擔費用。又依上訴人所述，其係因進行系爭房屋裝修工程、拆除天花板裝潢始發現漏水之情，而依上訴人所提系爭房屋房間漏水之具體位置圖（見原審卷第229頁），以上訴人所提於購屋看房時所拍攝之照片、交屋後移除輕鋼架時所拍攝之照片，兩者相互比對，上訴人所指交屋後移除天花板輕鋼架及打除牆壁瓷磚之後，所呈現之天花板漏水及房間左側紅磚因天花板漏水導致呈現深紅色之情狀，均無跡象呈現於上開購屋看房時所拍攝之照片中，堪認就拆除裝潢前之系爭房屋現有屋況，肉眼無從查知系爭房屋有上開漏水情狀。再依該購屋看房時所拍攝之照片，顯示房間輕鋼架天花板之部分板蓋已開啟，可供看屋者直接目視內裡查看，亦足認被上訴人並無故意隱匿不告知上訴人所指天花板漏水瑕疵之情事。被上訴人業已告知系爭房屋有壁癌之情，上訴人既未能舉證證明被上訴人有明知漏水卻故意隱匿不告知之情事，則依兩造上開約定，被上訴人毋庸就此負瑕疵擔保責任。
6.綜上，依系爭契約第17條第9項約定，被上訴人毋庸就上訴人所指前述四項瑕疵負擔保責任，則上訴人無從依民法第359條規定請求減少價金，是上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還不當得利，為無理由。
㈡上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條第1項請求損害賠償，為無理由：
上訴人主張系爭房地有前述四項瑕疵，構成不完全給付，上開瑕疵不能補正，故依民法第227條第1項準用同法第226條第1項請求損害賠償500萬元；被上訴人則以前詞置辯。按民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」。又所謂不完全給付，係指債務人未依債務本旨為給付；而所謂債之本旨，應依當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷（最高法院110年度台上字第3387號判決意旨參照）。本件兩造已約定除了輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準、非自然身故之屋況瑕疵之外，被上訴人就其他屋況之瑕疵，僅於故意隱匿不告知之情形下方負瑕疵擔保責任，已如前述，則除了「系爭房屋有輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準、非自然身故之瑕疵，或是被上訴人故意不告知其他屋況瑕疵」之情形外，被上訴人依現狀交屋，即屬已依債之本旨履行契約。而本件並無上訴人所指被上訴人故意不告知前述四項瑕疵之情形，已認定於前，則被上訴人依現狀交屋，即屬依債務本旨為給付。從而，上訴人指稱被上訴人構成不完全給付，依民法第227條第1項準用同法第226條第1項請求損害賠償，為無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條、第227條第1項等規定，請求被上訴人給付500萬元本息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人另聲請通知訊問證人即上訴人之配偶李堃維，及聲請向信義房屋調取簽約時錄音錄影檔案，欲證明兩造締約之原委及過程；惟本件之爭點在於被上訴人有無故意隱匿未告知上訴人前述四項瑕疵，上開調查證據之聲請，核與本件爭點無關，而無調查之必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 宋泓璟法 官 戴嘉慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 27 日
書記官 莊昭樹