臺灣高等法院民事判決113年度上字第734號上訴人即附帶被上訴人暨反訴原告 謝城集上訴人即附帶被上訴人 馮菊英
謝秀金譚延辛兼上四人共同訴訟代理人 謝秀萍被上訴人即附帶上訴人暨反訴被告 農業部農田水利署（即改制前行政院農業委員會
農田水利署）法定代理人 蔡昇甫訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國112年12月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2617號第一審判決提起上訴，被上訴人則為附帶上訴，上訴人謝城集並於本院提起反訴，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、附帶上訴及反訴均駁回。
第二審上訴訴訟費用，由上訴人負擔；附帶上訴訴訟費用，由被上訴人負擔；反訴訴訟費用，由上訴人謝城集負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按民法第275條規定連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力，故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟法第56條第1項之規定（最高法院33年上字第4810號判例要旨參照）。查被上訴人在原審起訴請求上訴人謝城集與原審共同被告譚延辛連帶給付損害金及懲罰性違約金，經原審判決謝城集與譚延辛連帶給付，謝城集就其敗訴部分上訴，主張無須給付損害金及懲罰性違約金，核屬非基於個人關係之抗辯事由，依上開說明，其上訴效力應及於未提起上訴之譚延辛，爰將譚延辛視同上訴，併列為上訴人。
二、次按提起反訴，非經他造同意，不得為之。但於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第1款定有明文。查謝城集主張依奠基紀念文約定，其向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0弄00○0號1樓、4樓房屋（下分稱1樓、4樓房屋，合稱系爭房屋）之租賃契約（下稱系爭租約）關係應繼續存在至民國122年12月31日屆滿，於第二審提起反訴，請求被上訴人繼續出租系爭房屋至122年12月31日止，因被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋，係以謝城集反訴主張之續約有無理由為前提，是謝城集所提之反訴，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：系爭房屋為國家所有，由伊管理。謝城集於111年1月11日與伊簽訂系爭租約，承租系爭房屋，租賃期間為111年1月1日起至同年12月31日止，1樓、4樓房屋之年租金各為新臺幣（下同）23萬7,600元，並邀上訴人謝秀萍、譚延辛分別擔任1樓、4樓房屋之連帶保證人。詎系爭租約租期屆至後，謝城集並未依約交還系爭房屋，謝秀萍、譚延辛應負連帶責任，上訴人馮菊英、謝秀金則分別無權占有1樓、4樓房屋，爰依民法第767條第1項前段規定、系爭租約第8條、第11條約定，請求上訴人騰空返還系爭房屋。又依系爭租約第8條約定，請求謝城集自系爭租約租期屆至起至交還系爭房屋之日止，依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金，並請求謝秀萍、譚延辛應負連帶責任等語。聲明：㈠謝城集、謝秀萍、馮菊英應將1樓房屋騰空返還被上訴人。㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，按日連帶給付被上訴人1,302元。㈢謝城集、譚延辛、謝秀金應將4樓房屋騰空返還被上訴人。㈣謝城集、譚延辛應自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，按日連帶給付被上訴人1,302元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。對於謝城集之反訴，則以：系爭房屋之原管理者台北市瑠公農田水利會（下稱瑠公水利會）並未承諾出租50年，且瑠公水利會、伊與謝城集就系爭房屋之租約均為一年一簽，伊並無義務出租系爭房屋予謝城集至122年12月31日止等語，資為抗辯。
二、上訴人則以：謝城集自76年起承租系爭房屋，至今共繳納達千萬元，並已繳納112年度租金23萬7,600元，依民法第451條規定，系爭租約應視為不定期限租賃契約，被上訴人未依系爭租約第5條第1項第1款約定提前3個月通知收回自用或重新建築，系爭租約仍有效存在，被上訴人不得請求伊騰空返還系爭房屋。又謝城集為70年間SOGO百貨興建前承租地上建物之承租戶，為配合SOGO百貨興建而遷址至系爭房屋，系爭租約並非一般商業租約，國家應遵守出租50年之承諾，不應使謝城集無家可歸，系爭房屋是公共利益和社會發展產生的，系爭房屋改建應分享給謝城集，被上訴人應比照之前作法繼續為謝城集覓得承租標的，或補償謝城集所承租之每戶100萬元作為搬遷補償金，以維謝城集權益等語，資為抗辯。
三、謝城集反訴主張：依奠基紀念文第三段第四行「本大樓房屋土地係歸本會所有營業」之約定，被上訴人應依承諾繼續出租系爭房屋予伊至122年12月31日止等語。聲明：被上訴人應繼續將系爭房屋出租予謝城集至122年12月31日止。
四、原審判決：㈠謝城集、謝秀萍、馮菊英應將1樓房屋騰空返還被上訴人，㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，按日連帶給付被上訴人976元，㈢謝城集、譚延辛、謝秀金應將4樓房屋騰空返還被上訴人，㈣謝城集、譚延辛應自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，按日連帶給付被上訴人976元，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人除聲明求為判決駁回上訴人之上訴外，並為附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回其後開之訴部分廢棄，㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，按日再連帶給付326元，㈢謝城集、譚延辛應自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，按日再連帶給付326元。另謝城集反訴聲明：如上所述。被上訴人就反訴則答辯聲明：反訴駁回。
五、經查，系爭房屋為國家所有，原為瑠公水利會管理，於109年10月1日農田水利法施行後，瑠公水利會改制納入公務機關，隸屬於被上訴人，系爭房屋即由被上訴人管理，謝城集於111年1月11日與被上訴人簽訂系爭租約，租賃期間為111年1月1日起至同年12月31日止，1樓、4樓房屋之年租金各為23萬7,600元，1樓房屋租約之連帶保證人為謝秀萍，馮菊英為謝城集之配偶，謝城集、謝秀萍、馮菊英均設籍於1樓房屋，4樓房屋租約之連帶保證人為譚延辛，謝秀金為謝城集之女，設籍於4樓房屋，被上訴人於111年3月1日發函通知民生新村之承租人（包含謝城集），於111年12月31日租期屆滿後，將不再辦理續約，以利被上訴人作搬遷準備，並促請盡速搬遷，謝城集於111年12月28日存入23萬7,600元、於112年2月4日透過譚延辛存入11萬8,800元、於112年6月21日透過訴外人許曉霞存入11萬8,800元至被上訴人所轄支票存款帳戶等情，有系爭房屋建物登記謄本、系爭租約、戶籍謄本、農水瑠公字第1116953101號函、匯款申請書可證（見原審卷第19-33、45-46、97頁），且為兩造所不爭（見本院卷第396-397頁），堪信為真。
六、被上訴人主張上訴人應騰空返還系爭房屋，謝城集、謝秀萍、譚延辛並應給付損害金及懲罰性違約金等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯；謝城集另反訴主張被上訴人應繼續出租系爭房屋至122年12月31日止等語，亦為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠謝城集反訴主張依奠基紀念文第三段第四行「本大樓房屋土
地係歸本會所有營業」之約定，被上訴人應依承諾繼續出租系爭房屋予伊至122年12月31日止云云。惟查，奠基紀念文記載：「本大樓基地為本會（即瑠公水利會）所有，出租與太平洋建設股份有限公司興建商業中心，…，大樓基地面積一千五百二十五坪，原為紀念瑠公圳所有之田地，後因都市發展，變更為建地，地上原有二樓建築物三十六棟，因年久失修已陳舊不堪，本會為配合台北市都市更新計畫及東區經濟繁榮，經委託學者專家多年研議，洽請承租人搬遷，收回陳舊房屋拆除，以公開標租之方式辦理投標，經由太平洋建設股份有限公司得標，設定地上權租用五十年（自西元一九八三年至二零三三年）租期屆滿，本大樓房屋，土地悉歸本會所有營業…」（見本院卷第313-315頁），被上訴人亦表示奠基紀念文中「本大樓基地」是指臺北市忠孝東路太平洋百貨所在的大樓，與系爭房屋無關等語（見同上卷第432頁），是奠基紀念文乃瑠公水利會與太平洋建設股份有限公司就臺北市大安區忠孝東路遠東SOGO百貨所在土地設定地上權經過、地上權期限50年之紀錄，其等間設定地上權之私法上權利義務自與謝城集無涉，是謝城集主張依奠基紀念文約定，被上訴人應繼續出租系爭房屋至122年12月31日止云云，尚無可採。
㈡被上訴人得請求上訴人騰空返還系爭房屋：
⒈按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又系爭租約第8條約定：
「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即謝城集）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方。」、第11條約定：「乙方保證人（即謝秀萍）就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見原審卷第25、29頁）。查謝城集於111年1月11日與被上訴人簽訂系爭租約，租賃期間為111年1月1日起至同年12月31日止，1樓房屋租約之連帶保證人為謝秀萍，馮菊英為謝城集之配偶，謝城集、謝秀萍、馮菊英均設籍於1樓房屋，4樓房屋租約之連帶保證人為譚延辛，謝秀金為謝城集之女，設籍於4樓房屋等情，為兩造所不爭執，又被上訴人分別於111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日發函謝城集，表明因建築物耐震能力不足，考量生命財產公共安全需拆除，於系爭租約租期屆滿後將不再辦理續約，並於系爭租約屆滿後之112年5月1日委請律師發函謝城集騰空返還系爭房屋（見原審卷第45-62頁之歷次函文、律師函），是系爭租約已於111年12月31日租期屆滿，並經被上訴人催告騰空返還，上訴人仍未騰空返還系爭房屋，自屬無權占有，是被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定，請求謝城集騰空返還系爭房屋，謝秀萍、譚延辛分別就謝城集騰空返還1樓、4樓房屋部分負連帶責任，及依民法第767條第1項前段規定，請求馮菊英、謝秀金分別騰空返還1樓、4樓房屋，均屬有據。
⒉上訴人固辯稱謝城集已繳納112年度租金23萬7,600元，依
民法第451條規定，系爭租約應視為不定期限租賃契約，被上訴人未依系爭租約第5條第1項第1款約定提前3個月通知收回自用或重新建築，系爭租約仍有效存在；又謝城集為70年間SOGO百貨興建前承租地上建物之承租戶，為配合SOGO百貨興建而遷址至系爭房屋，系爭租約並非一般商業租約，國家應遵守出租50年之承諾，不應使謝城集無家可歸，系爭房屋是公共利益和社會發展產生的，系爭房屋改建應分享給謝城集，被上訴人應比照之前作法繼續為謝城集覓得承租標的，或補償謝城集所承租之每戶100萬元作為搬遷補償金，以維謝城集權益云云。惟查，系爭租約第2條第1項後段約定：「…租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（見原審卷第23、27頁），謝城集既未再與被上訴人就租約簽立書面，難認被上訴人有繼續租賃契約之意思，又被上訴人分別於111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日發函謝城集表明因建築物耐震能力不足，考量生命財產公共安全需拆除而不再辦理續約之意（見同上卷第45-60頁之歷次函文），是被上訴人確實無繼續租賃契約之意思，被上訴人復於112年5月1日委請律師發函謝城集以同上理由請求騰空返還系爭房屋（見同上卷第61-62頁之律師函），被上訴人已於租賃期限屆至後明示反對謝城集為系爭房屋之使用，是本件無民法第451條視為不定期限繼續租賃契約規定之適用；又本件非不定期限租賃契約，則謝城集、譚延
辛、許曉霞縱交付金錢予被上訴人，亦難認係繳納租金，更不因其等交付金錢即使系爭租約視為不定期限租賃契約；另系爭租約第5條第1項第1款約定：「有下列各款情形之一者，甲方（即被上訴人）得隨時提前終止租約，收回租賃房屋…⒈甲方收回自用或重新建築時，惟應提前3個月前通知。」（見同上卷第24、28頁），本件乃租期屆至後被上訴人請求騰空返還系爭房屋，並非被上訴人於租賃期間提前終止租約，自無系爭租約第5條第1項第1款約定之適用，從而，上訴人主張系爭租約仍存在，並無理由。再者，謝城集與被上訴人間之租賃契約乃私法上之契約關係，基於私法自治原則，被上訴人自得於系爭租約租期屆滿後不再續租予謝城集，是上訴人辯稱被上訴人應出租50年，或分享系爭房屋改建之利益予謝城集，或為謝城集另覓承租標的，或補償謝城集所承租之每戶100萬元云云，均無契約或法律上依據，所辯並非可採。
㈢按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之
意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。查上訴人於111年12月31日系爭租約租期屆滿後，未將系爭房屋騰空返還被上訴人，謝秀萍、譚延辛分別為1樓、4樓房屋租約之連帶保證人，被上訴人依系爭租約第8條、第11約定，請求謝城集、謝秀萍連帶給付自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，及請求謝城集、譚延辛連帶給付自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，均按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金，為有理由；另審酌謝城集違約情形，被上訴人無法占有使用系爭房屋所受之損害，及社會經濟狀況等一切情狀，認被上訴人請求依原租金1倍計算之懲罰性違約金尚屬過高，應以0.5倍為適當，與上開1倍計付之相當於租金之損害金合計，被上訴人得請求之損害金與懲罰性違約金即原租金之1.5倍，是被上訴人自得請求謝城集、謝秀萍連帶給付自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，及請求謝城集、譚延辛連帶給付自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，均按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金共計976元等情，業經原判決論述甚詳（見原判決第12-14頁），本院此部分意見與原判決相同，爰依上開規定予以援用，不再贅述。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定、系爭租約第8條、第11條約定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，並請求謝城集、謝秀萍連帶給付自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金976元，及請求謝城集、譚延辛連帶給付自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金976元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命上訴人騰空返還房屋及如數給付，就超過上開應准許部分，為被上訴人敗訴判決，均無違誤。上訴及附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，均無理由，應予駁回。謝城集另於本院提起反訴，依奠基紀念文約定，請求被上訴人繼續出租系爭房屋至122年12月31日止，亦屬無據，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴、被上訴人之附帶上訴、謝城集之反訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
民事第二十五庭
審判長法 官 潘進柳
法 官 林祐宸法 官 楊惠如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
書記官 張永中