臺灣高等法院民事判決113年度上字第963號上 訴 人 曾鎏福訴訟代理人 梁均合律師被 上訴人 黃建國訴訟代理人 李明諭律師複 代理人 林巧芬律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國113年3月29日臺灣新北地方法院111年度訴字第1621號第一審判決提起上訴，本院於114年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國110年8月9日與被上訴人之代理人即被上訴人胞姐黃慧娥(下稱其名)簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣(下同)1,500萬元向被上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○路000號12樓房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地)，並於同年10月12日辦理所有權移轉登記完畢。詎伊於111年3月間聽聞其他住戶轉述同社區之新北市○○區○○路000○0號6樓房屋(下稱6樓房屋)於105年間傾斜檢測之最大傾斜率達1/110，伊遂於111年3月8日委請訴外人賴尚賢土木技師為檢測，獲悉系爭房屋存有最大傾斜率1/99之瑕疵(下稱系爭瑕疵)，伊自得依系爭契約第9條第7項、民法第354條及第359條規定請求減少價金175萬8,000元，並以起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示，被上訴人受領前開金額為無法律上原因，爰依民法第179條規定，求為命被上訴人給付175萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房屋交付時並無系爭瑕疵，縱有傾斜，亦屬無關重要之功能減損。上訴人於簽訂系爭契約前已至系爭房地實地丈量，其不知系爭瑕疵具有重大過失。系爭房地經原審囑託臺灣省結構工程技師公會(下稱結構技師公會)鑑定，僅鑑得測點T3傾斜率達1/89，惟上訴人既完成裝修並居住，顯見系爭房地已達於居住效用之標準。另兩造於110年8月31日簽立借屋裝修協議書（下稱系爭協議書），已特約免除伊就傾斜事項之瑕疵擔保責任，上訴人不得以系爭瑕疵主張減少價金。再者，系爭房地經原審囑託永大不動產估價師聯合事務所為估價鑑定（下稱系爭估價報告），系爭房地(含車位)因存有系爭瑕疵之價格為1,987萬5,000元（計算式：2,104萬1,000元－246萬6,000元＋130萬元＝1,987萬5,000元），高於系爭房地（含車位）價金1,500萬元，上訴人無從主張減少價金等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人175萬8,000元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、查上訴人於110年8月9日透過訴外人和眾房屋有限公司太平洋房屋萬華店（下稱和眾房仲），向被上訴人購買系爭房地（含車位），買賣價金為1,500萬元，由黃慧娥代理被上訴人與上訴人簽訂系爭契約，嗣由黃慧娥於110年8月31日代理被上訴人與上訴人簽立系爭協議書，將系爭房地點交予上訴人裝潢，並於110年10月12日完成系爭房地所有權移轉登記等情，有系爭契約、系爭協議書等影本及土地、建物登記謄本在卷可稽(見原審卷第17至43頁、第91至97頁、第107頁），更為兩造所不爭，堪信為真。
五、本院之判斷：上訴人主張被上訴人就系爭瑕疵應負物之瑕疵擔保責任及給付175萬8,000元本息，為被上訴人否認，並以前詞置辯，經查：
㈠系爭房屋於交付時存有系爭瑕疵：
⒈查黃慧娥於110年8月31日代理被上訴人與上訴人簽立系爭
協議書，將系爭房地點交予上訴人裝潢乙節，為兩造所不爭執，並有系爭協議書影本在卷可稽(見原審卷第107頁)，可認被上訴人於110年8月31日將系爭房屋交付上訴人。
⒉次查，系爭房屋經原審囑託結構技師公會鑑定結果：「㈠⒈
依測量成果，系爭房屋確有傾斜之情形，其傾斜率最大1/89，發生於測點T3。⒉測點T1、T3、T4傾斜率均大於1/200，其所引致外力對系爭房屋結構安全有影響。另依新北市政府工務局審定之『新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊』規定，研判系爭房屋應該進行補強。⒊該傾斜之情形亦對房屋居住使用之效用性有影響。⒋具體原因可能：a)施工品質不良，b)基礎沉陷，c)地震造成，d)鄰房施工造成土壤擾動等因素所引起。㈡⒈無法確認其傾斜之情形，發生在110年5月或8月之前 。⒉因為無其他可靠資料可供比對，故其傾斜之原因為可能:a)施工品質不良，b)基礎沉陷，c)地震造成，d)鄰房施工造成土壤擾動，等因素所引起。」（見結構技師公會鑑定報告第5頁，下稱系爭鑑定報告，隨卷外附）。而系爭鑑定報告量測位置T1至T5各位在系爭房屋所在大樓之不同地點，傾斜率分別為1/97、1/
184、1/89、1/96、1/149，有量測現場照片、傾斜觀測值及斜率一覽表可參（見系爭鑑定報告附件四），可見測得之傾斜情況非僅存在系爭房屋。又系爭鑑定報告雖記載「無法確認其傾斜之情形，發生在110年5月或8月之前」等語，惟系爭房屋所在之大樓之傾斜狀態，倘周遭客觀環境無重大改變（例如附近建案開挖、一定強度地震等），應不至於短暫數月形成，而新北市○○區○○路000號2樓房屋（下稱2樓房屋）於110年7月間之買賣契約載明：「本買賣標的外觀經肉眼觀察疑似有傾斜情事」等語，有2樓房屋增補契約影本存卷為憑（見本院卷第49頁），可見與系爭房屋位處同棟之2樓房屋於110年7月間即有傾斜情況。是以，綜觀系爭鑑定報告量測之傾斜情況存在於系爭房屋所在大樓、與系爭房屋位處同棟之2樓房屋於系爭房屋交付前即有傾斜情況等，可認被上訴人於110年8月31日將系爭房屋交付上訴人時，系爭房屋即存有系爭瑕疵。⒊被上訴人雖否認系爭房屋於110年8月31日即存有系爭瑕疵
云云，惟綜觀前情，足以認定系爭房屋於110年8月31日存在系爭瑕疵，被上訴人並未提出反證，自不因被上訴人前開否認即推翻本院前開認定，被上訴人前開抗辯，尚不可取。㈡兩造並未特約免除被上訴人關於系爭房屋傾斜之瑕疵擔保責任：
⒈查系爭協議書記載：「一、賣方（即被上訴人）自借屋日
起不負任何物之瑕疵擔保責任(海砂、輻射之瑕疵除外)，危險負擔亦隨之移轉。(如：借屋後發生鄰損、火災、燒毀房屋等情形買方仍須依約付款。)...五、借屋日為110年8月31日」等語，有系爭協議書存卷為憑(見原審卷第107頁)。而系爭協議書為和眾房仲提供，和眾房仲所提供之協議書都是記載前開內容乙節，業據證人即上訴人之房仲人員張麗及證人即被上訴人之房仲人員官倍吉證述在卷（見原審卷第201頁、第165頁），可見系爭協議書係和眾房仲提供之制式文書。
⒉又前開兩名證人均證述：簽立系爭協議書時，其等均不知
悉有系爭瑕疵等語（見原審卷第163頁、第198頁），參以被上訴人抗辯：接獲上訴人通知前，並不知存在系爭瑕疵等語，可知兩造於簽立和眾房仲提供之制式協議書時，並未認知系爭房屋存在系爭瑕疵。
⒊證人官倍吉更證述：系爭協議書字面很白話，其有念一遍
給上訴人聽，上訴人並無提出疑問等語（見原審卷第166至167頁）；證人張麗亦證述：兩造當時看系爭協議書一下就簽了，證人官倍吉有照字面的內容大概講，類似簽了就不負責，但沒有特別說哪些瑕疵要負責、哪些瑕疵不負責等語（見原審卷第204頁），可見兩造簽立系爭協議書時，並未就被上訴人應負責之物之瑕疵擔保責任範圍予以商議。
⒋又買賣實務常見各種物之瑕疵，樣態不一而足，系爭協議
書係上訴人為提前裝修系爭房屋而簽立，兩造於簽立時並未認知系爭瑕疵存在，未經特別商議即簽立屬於制式文書之系爭協議書，難認有將系爭房屋傾斜排除於被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任之外之意。是以，雖物之瑕疵擔保責任無涉出賣人之主觀認知，更得以當事人特約予以排除，惟綜觀系爭協議書之形式及內容、兩造簽立系爭協議書之過程等，難認兩造有免除被上訴人就系爭房屋傾斜之瑕疵擔保責任之意，被上訴人縱主觀不知系爭瑕疵存在，仍應就系爭房屋交付時存在之系爭瑕疵負擔保責任。㈢上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付175萬8,000元
，並無理由：⒈按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。
⒉本件經原審囑託永大不動產估價師聯合事務所，就系爭房
地於110年8月9日存在系爭鑑定報告所載傾斜情形，所造成價值減損金額與市場交易價格進行估價鑑定結果略以：系爭房地之鑑定總價為2,104萬1,000元、減損比率為11.72％、減損金額246萬6,000元、升降機械車位價格130萬元，有系爭估價報告書可憑(見系爭估價報告第3頁，隨卷外附)。則系爭房地於110年8月9日之估價數額，扣除因系爭瑕疵減損金額後，市場交易價值(含車位)為1,987萬5,000元（計算式：總價2,104萬1,000元－246萬6,000元＝1,857萬5,000元，1,857萬5,000元＋升降機械車位價格130萬元＝1,987萬5,000元），高於兩造間系爭房地（含車位）買賣價金1,500萬元，顯見上訴人以明顯低於瑕疵減價後之市場交易價格購得系爭房地（含車位），無從再主張減少價金，故上訴人主張依系爭契約第9條第7項、民法第354條及第359條規定請求減少價金云云，並無理由，自無從依民法第179條規定，請求被上訴人給付175萬8,000元。
⒊上訴人雖主張：兩造議定買賣價金數額並未衡酌系爭瑕疵
，故應以系爭契約價金數額及系爭估價報告之減損比率為計算並扣除，始符減少價金之規範目的云云。惟物之瑕疵擔保責任係令出賣人擔保標的物無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用或預定效用之瑕疵，買受人則得選擇以減少價金而調整高買有瑕疵物之對價，惟本件上訴人付出之價金低於系爭房地無瑕疵之價額，亦低於系爭房地存在系爭瑕疵之價額，並無得以主張減少價金之餘地，上訴人前開主張，恐有誤解，亦不可取。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付175萬8,000元本息，並無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 13 日
民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 馬傲霜法 官 何若薇正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 13 日
書記官 鄭淑昀