臺灣高等法院民事判決113年度重上字第219號上 訴 人 林裕雄訴訟代理人 姚本仁律師
何思瑩律師被 上訴 人 欣禾手創烘焙即陳俞如
林賢龍王聖棋追 加被 告 施維倫共 同訴訟代理人 洪戩穀律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年4月24日臺灣新北地方法院110年度重訴字第478號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，民事訴訟法第446條第1項本文有明定。本件上訴人原起訴請求原審被告邱新雲應自坐落新北市○○區○○段970地號土地（下稱970土地，重測前為○○段○○小段171-17地號土地）上如原判決附圖（下稱附圖）二所示970（3）面積13.26平方公尺之建物（下稱970（3）建物）遷出，嗣於本院撤回對邱新雲之起訴，並追加黃秉祥為被告，嗣又撤回對黃秉祥之訴訟（見本院㈠卷第240頁、本院㈡卷第299頁，此部分不予贅述），另追加施維倫為被告，求為命施維倫應自970（3）建物遷出之判決（見本院㈡卷第300頁），業經被上訴人、施維倫同意（見本院㈡卷第301頁），自應准許。
二、上訴人主張：伊為970土地、新北市○○區○○段971地號土地（下稱971土地，重測前為○○段○○小段171-16地號土地；與970土地合稱系爭土地）之共有人，應有部分各19/56，被上訴人林賢龍以其有事實上處分權之門牌號碼新北市○○區○○路77號建物（下稱系爭77號建物）無權占有系爭土地如附圖一所示970（1）、971（1）之面積（依序為28.45平方公尺、3.92平方公尺，下稱系爭77號各層建物）；及被上訴人王聖棋以其有事實處分權之門牌號碼新北市○○區○○路83號建物（下稱系爭83號建物）無權占有系爭土地如附圖一所示970（2）、971（2）之面積（依序為34.59平方公尺、1.94平方公尺，下稱系爭83號各層建物），並將該建物1、2樓即附圖二所示970（2）A、970（2）B之面積（依序為15.19平方公尺、2
6.25平方公尺，合稱970（2）AB建物）出租予被上訴人欣禾手創烘焙即陳俞如（下稱陳俞如）使用等情，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，求為命㈠林賢龍拆除系爭77號各層建物，將占用土地返還伊及全體共有人，並自民國111年8月11日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還該土地之日止，按月給付伊新臺幣（下同）5,317元，及各期應為給付之日翌日（即翌月1日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡王聖棋拆除系爭83號各層建物，將占用土地返還伊及全體共有人，並自111年12月19日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還該土地之日止，按月給付伊6,172元，及各期應為給付之日翌日（即翌月1日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；及㈢陳俞如應自970（2）AB建物遷出之判決（原審關此部分為上訴人敗訴判決，上訴人聲明不服，提起上訴。另上訴人於本院追加朱智慧為原告部分，本院另以裁定駁回，不予贅述）。嗣上訴人於本院以林賢龍將系爭77號建物1樓即970（3）建物出租予施維倫使用，追加施維倫為被告，請求施維倫應自該建物遷出等情。其上訴及追加聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人下列第㈡至㈣項之訴部分及該部分假執行之聲請，均廢棄。㈡林賢龍應拆除系爭77號各層建物，將占用土地返還伊及全體共有人，並應自111年8月11日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還該土地之日止，按月給付伊5,317元，及各期應為給付之日翌日（即翌月1日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢王聖棋應拆除系爭83號各層建物，將占用土地返還伊及全體共有人，並自111年12月19日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還該土地之日止，按月給付伊6,172元，及各期應為給付之日翌日（即翌月1日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣陳俞如應自970（2）AB建物遷出。㈤施維倫應自970（3）建物遷出。㈥願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人、施維倫則以：系爭77號建物乃訴外人即林賢龍之父林振祥於57年以林賢龍名義向訴外人葉新榮購買，系爭土地之共有人即訴外人許冬霖、許瑞徵、許春輝（下稱許冬霖等3人，應有部分合計3/4），自57年起即將系爭77號建物坐落系爭土地之範圍出租予林振祥，及自70年起將系爭83號建物坐落土地之範圍出租王聖棋之前手即訴外人林麗玉、陳綉絹，並由訴外人許高芸為管理人收取租金及開立收據。許高芸於74年死亡後，許冬霖等3人於75年至89間以自己名義向林振祥、林賢龍收取租金並交付收據，故系爭77號建物、83號建物占有系爭土地，應視為不定期之租賃關係，而上訴人係向許春輝之子女購買系爭土地之應有部分，應繼受上開不定期之租賃關係，不得請求林賢龍、王聖棋拆除系爭77號、83號各層建物、返還不當得利，亦不得請求陳俞如自970（2）AB建物遷出、施維倫自970（3）建物遷出等語，資為抗辯。
四、上訴人主張林賢龍之系爭77號建物、王聖棋之系爭83號建物，係無權占有伊共有之系爭土地，林賢龍應拆除系爭77號各層建物、王聖棋應拆除系爭83號各層建物，返還占有土地與伊及全體共有人，並應返還不當得利；及占有970（3）建物之施維倫應自該建物遷出、占有970（2）AB建物之陳俞如應自該建物遷出各節，為被上訴人、施維倫以前開情詞所否認。經查：
（一）按出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未定期限且未經公證之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後將不動產所有權讓與他人者，基於保護既有之秩序，維護法律安定性，應認該租賃契約並無修正民法第425條第2項規定之適用，其租賃契約對於受讓人仍應繼續存在。次按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條之1定有明文。就未辦所有權登記致不能辦理所有權移轉登記之房屋，僅得以事實上處分權讓與，受讓人取得事實上處分權，與所有權人之權能無異。準此，民法第426條之1所謂之「所有權讓與」，應包括不能辦理所有權登記之房屋受讓事實上處分權之情形在內。倘房屋受讓人基於租賃關係而占有坐落之基地，其占有即有正當權源，自非無權占有。
（二）系爭土地（重測前為○○段○○小段171-17、171-16地號土地）於47年4月25日登記之共有人為許冬霖等3人、許美滿（嗣曾黃會以52年6月30日繼承為原因於64年6月16日登記為共有人），應有部分各1/4（見原審㈠卷第27、29、295、2
97、303、305頁）。許春輝於106年12月8日死亡，經訴外人許程超、許程鈞、許程順、許程智、許菁芬、許娟寧（下稱許程超等6人）繼承取得系爭土地所有權應有部分19/56，嗣於110年7月20日將之出賣予上訴人，並於同年8月23日辦理移轉登記為上訴人所有（見原審㈠卷第280、325至
329、335至339、343、347頁），而系爭77號建物乃林賢龍之父林振祥於57年以林賢龍名義向葉新榮購買（見原審㈠卷第177至189頁）；及系爭83號建物為陳綉絹於73年向林麗玉購買，85年間再由陳綉絹出賣予陳妙汝，陳妙汝於104年間出賣予王聖棋（見原審㈠卷第207至225頁）。而上訴人主張其為系爭土地之共有人，林賢龍有事實處分權之系爭77號建物占有系爭土地如附圖一所示970（1）、971
（1）之面積依序為28.45平方公尺、3.92平方公尺；及王聖棋有事實上處分權之系爭83號建物占有附圖一所示970
（2）、971（2）之面積依序為34.59平方公尺、1.94平方公尺等情，固為林賢龍、王聖棋所不爭。然觀諸訴外人許成斌等人前以訴外人游武雄（嗣於訴訟進行中死亡，由訴外人游明俐承受訴訟）之建物係無權占有原為許冬霖等3人所共有之土地（下稱另案土地）為由所提之臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1198號拆屋還地等事件（下稱另案），游武雄於另案所提管理人為許高芸之66年至72年收據記載：每年租金為5萬3,752元（見另案㈠卷第161至173頁），與其所提收款人為許冬霖等3人之73年至76年6月收據載明：每年租金5萬3,752元相同（見另案㈠卷第175至179頁）；及許成斌於另案陳稱：游武雄提出之80年6月26日、81年11月1日之收據（即另案㈠卷第201、203頁）是伊父許冬霖簽的，伊父應有獲得授權，因為伊有看到伊父及許瑞徵、許春輝把收得之租金分掉，伊就看到伊父及許瑞徵、許春輝每段時間結算後把租金分掉等詞（見另案㈠卷第546頁）以考，可知許高芸於74年8月9日死亡後（見原審㈠卷第409頁），許冬霖等3人仍持續維持該出租狀態以收取租金，並未因許高芸之教育程度為不識字（見原審㈠卷第489頁)而否認上開出租之情事，基此足徵許高芸確有代許冬霖等3人出租共有土地之情事及權限，許冬霖等3人亦熟知其等之共有土地可經由出租以獲取相當之收益，並無任令他人長久無權占有之可能。而許冬霖等3人於47年4月25日即為系爭土地之共有人（應有部分合計3/4），且就被上訴人所稱：系爭77號建物於57年就蓋好、系爭83號建物於70年以前即存在，直至本件起訴時之110年9月7日前，系爭土地共有人未有訴請拆除等情並無異詞（見本院㈠卷第462頁），倘上開建物無占有系爭土地之正當權源，許冬霖等3人即時請求拆除，並非難事，惟其等何以未反應，卻遲於數十年後始對林賢龍、王聖棋為主張，並未提出合理可信之說明，則其稱：系爭77號建物、83號建物，係無權占有系爭土地云云，已難遽信。
（三）私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽。觀諸被上訴人提出之收據原本（見原審㈠卷第189至206、223、225頁），其紙質泛黃，業經本院勘驗明確（見本院㈠卷第461頁），堪認該等收據有相當年代，並非臨訟製作之文書，堪信為真正。查許高芸確有代許冬霖等3人出租共有土地之情事及權限，於許高芸死亡後，許冬霖等3人仍持續維持該出租狀態以收取租金，業經認定如上。參以被上訴人所提林振祥收執之64-73年「租用○○鄉○○路房屋基地」收據載明：管理人許高芸、許冬霖等3人持份部分（持份3/4）之每年租金為申報地價5％計算（見原審㈠卷第192至197頁），與游武雄於另案所提66年至72年「租用新店鎮光明街土地」收據記載：管理人許高芸、租金以申報地價5％計算等內容相同（見另案㈠卷第161至173頁）；及被上訴人所提林振祥收執（75年、76年）、林賢龍收執（77年至89年）之收據載明：收款人為許冬霖等3人，每年租金依申報地價5％計算（見原審㈠卷第199至206頁），亦與游武雄於另案所提73至89年收據載明：收款人為許冬霖等3人，每年租金依申報地價5％計算等內容一致（見另案㈠卷第175至179、1
83、201至205、209至211頁），可知被上訴人所提系爭土地之管理人、收款人、租金計算方式之收據內容，與另案被告所提另案土地管理人、收款人、租金計算方式之收據內容相同，益徵許冬霖等3人就共有之系爭土地（應有部分合計3/4），與另案土地採相同模式出租他人，亦即由許高芸代許冬霖等3人出租共有土地，於許高芸死亡後，由許冬霖等3人持續維持該出租狀態以收取租金，應可確定。上訴人徒以許高芸之教育程度為不識字，否認被上訴人所提上開收據（見原審㈠卷第189至197頁）之真正，並不可採。另觀之被上訴人所提林麗玉收執之70年、71年收據各1紙分載：台端租用中和房屋基地，70年、71年租金許冬霖等3人持分3/4計算，依實施都市平均地權計算基地規定每年租金5％，1萬1,385元正，並有許高芸之署名及蓋用其印文（見原審㈠卷第223頁），與其所提陳綉絹收執之72年收據所載：台端租用中和房屋基地，72年份在○○市○○路00號（一個年份）許冬霖等3人持分3/4租金，依實施都市平均地權每年申報，1萬1,385元正，並有許高芸之署名及蓋用其印文等內容（見原審㈠卷第225頁）大致相同，均與許高芸死亡前有代許冬霖等3人出租共有土地之情形及權限相符，是許高芸有於上開期間代許冬霖等3人將該共有之系爭土地出租予林麗玉、陳綉絹之事實，亦可確定。
（四）觀諸被上訴人所提林賢龍收執之77年至89年收據載明：台端租用○○市○○路土地面積38平方公尺（台端租用○○市○○路00號土地面積38平方公尺）許冬霖等3人持分3/4租金等內容（見原審㈠卷第201至206頁）；及陳綉絹收執之72年收據所載：台端租用中和房屋基地，在○○市○○路00號（一個年份）許冬霖等3人持分3/4租金（見原審㈠卷第225頁），可知系爭土地之共有人許冬霖等3人係同意將系爭77號建物坐落系爭土地之範圍出租予林賢龍、將系爭83號建物坐落系爭土地之範圍出租予陳綉絹，雙方已成立未定期限之租地建屋租賃契約，嗣許春輝於106年12月8日死亡，由許程超等6人繼承取得系爭土地所有權應有部分19/56，復於110年7月20日將之出賣予上訴人，並於同年8月23日辦理移轉登記為上訴人所有，另陳綉絹於85年將系爭83號建物出賣予陳妙汝，陳妙汝於104年間出賣予王聖棋，由王聖棋取得事實上處分權，依上（一）說明，上開租賃契約對上訴人與林賢龍；及上訴人與王聖祺間仍繼續存在，是被上訴人辯以：林賢龍之系爭77號建物、王聖棋之系爭83號建物，係基於與上訴人間之租賃關係而有權占有坐落之系爭土地，自屬有據。
（五）基上，林賢龍之系爭77號建物、王聖棋之系爭83號建物，既非無權占有坐落之系爭土地，則上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求林賢龍拆除系爭77號各層建物、王聖棋拆除系爭83號各層建物，將占用土地返還上訴人及全體共有人，並返還不當得利；及施維倫應自970（3）建物遷出、陳俞如應自970（2）AB建物遷出，均屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求林賢龍拆除系爭77號各層建物，將占用土地返還上訴人及全體共有人，並應自111年8月11日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還該土地之日止，按月給付伊5,317元，及各期應為給付之日翌日（即翌月1日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；王聖棋拆除系爭83號各層建物，將占用土地返還上訴人及全體共有人，並自111年12月19日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還該土地之日止，按月給付伊6,172元，及各期應為給付之日翌日（即翌月1日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；及陳俞如自970（2）AB建物遷出，均為無理由，不應准許。原審關此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人於本院追加請求施維倫應自970（3）建物遷出，亦為無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴，均無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
民事第二十二庭
審判長法 官 林政佑
法 官 黃珮禎法 官 張宇葭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
書記官 江怡萱