臺灣高等法院民事判決113年度重上字第536號上 訴 人 沈忠聖
沈忠德被 上訴人 李連芳訴訟代理人 姜至軒律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年1月12日臺灣臺北地方法院112年度訴字第200號第一審判決提起上訴，本院於114年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人沈忠聖（下單獨逕稱姓名）為門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號13樓房屋及該建物附屬之第22號停車位（下稱系爭不動產）之實際所有權人，借名登記於訴外人盧寶霖名下，沈忠聖、盧寶霖與訴外人林錦龍於民國110年9月10日訂定協議書（下稱系爭協議書）及房屋租賃契約書（下稱A租約）各1份，約定由盧寶霖（實際所有權人為沈忠聖）以新臺幣（下同）3,500萬元將系爭不動產出售予林錦龍，再由林錦龍將系爭不動產出租予沈忠聖，租期自110年9月10日至111年9月9日止，租金每月30萬元；倘沈忠聖於1年內均按時交付租金，得以原價格買回系爭不動產，否則即喪失買回權，並應於30日內騰空返還系爭不動產予林錦龍，林錦龍亦得隨時終止租約，終止時沈忠聖應即將系爭不動產返還林錦龍。嗣沈忠聖自111年2月起即未再給付租金，林錦龍遂於111年5月26日將系爭不動產出賣予伊，並於同年6月15日發函向沈忠聖為終止A租約之意思表示。詎沈忠聖迄今仍不搬遷，而與上訴人沈忠德（下單獨逕稱姓名，與沈忠聖合稱上訴人）共同無權占有系爭不動產，爰依民法第767條第1項前段規定及A租約第12條第1項約定，擇一聲明請求上訴人應將系爭不動產返還予伊等語【被上訴人於原審附帶請求不當得利部分，經原審判決敗訴，未據被上訴人不服，此部分非本院審理範圍，不予贅述】。
二、上訴人則以：沈忠聖因與林錦龍間有債務糾葛，故基於讓與擔保之意思合致簽署系爭協議書，並將系爭不動產之所有權移轉予林錦龍，實際上雙方並無買賣之真意。林錦龍再將系爭不動產出售並移轉所有權予被上訴人，亦屬通謀虛偽，應屬無效。又沈忠聖與林錦龍簽訂A租約，係以租金名義清償債務，雙方均無成立租賃契約之法效意思，且系爭不動產已於106年6月20日由當時之所有權人即訴外人好呷食品股份有限公司（下稱好呷公司）出租予沈忠德，租期至116年1月19日（下稱B租約），A租約亦有自始客觀給付不能情事，故A租約自始不生任何效力，被上訴人主張依A租約第12條第1項約定請求沈忠聖返還系爭不動產，顯屬無據。至沈忠德已與好呷公司訂有B租約，並經公證人認證，依民法第425條第1項規定，被上訴人應受B租約效力之拘束，不得請求沈忠德返還系爭不動產等語，資為抗辯。
三、除確定部分外，原審為上訴人敗訴判決，上訴人全部聲明不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第180至181頁）：㈠沈忠聖於110年9月10日以系爭不動產實際所有權人之身分，
以盧寶霖為名義人，與林錦龍簽訂系爭協議書，將系爭不動產以3,500萬元價格出賣予林錦龍，並於同日簽訂A租約。
㈡沈忠聖自110年9月10日起已給付5個月之租金，共計150萬元予林錦龍。
㈢106年7月26日沈忠聖擔任好呷公司法定代理人，以好呷公司
名義向訴外人臺灣銀行股份有限公司(下稱臺灣銀行)辦理貸款時，於抵押權設定契約之其他約定事項三、勾選「㈠本抵押物於設定抵押權予債權人無出租、出借或設定其他債權或物權負擔之情形，…」。
㈣原審法院於109年9月4日以北院忠108司執黃字第133276號函
除去B租約所載之租賃權（見原審卷第349至350頁），沈忠德不服，聲明異議，經原審法院於109年9月22日以108年度司執字第133276號民事裁定駁回其異議（見原審卷第353至355頁）。
五、被上訴人主張其為系爭不動產之所有權人，沈忠聖前與其前手林錦龍訂有A租約，但業經林錦龍終止而失效；沈忠德所提B租約乃事後通謀虛偽製作，並已遭法院除去，且未經公證亦不得主張有買賣不破租賃之適用，故上訴人均屬無權占有，依民法第767條第1項前段規定及A租約第12條第1項約定，擇一請求上訴人應遷讓返還系爭不動產等情，則為上訴人所否認，並分別以前詞置辯，茲查：
㈠按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第7
67條第1項前段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決參照）。
㈡被上訴人為系爭不動產之所有權人：
1.經查，被上訴人主張其為系爭不動產之所有權人，業據其提出系爭不動產之第一類謄本及異動索引為證（見原審卷第37至46頁），堪信為真實。
2.再按讓與擔保係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保標的之財產權移轉於擔保權人，擔保權人於擔保之目的範圍內，取得擔保標的之財產權，於債務不履行時，擔保權人得就該擔保標的變賣而受清償之擔保（最高法院70年度台上字第104號、103年度台上字第1304號、104年度台上字第124號判決意旨參照）；就對外效力而言，擔保權人於擔保債權未受清償後，因已得實行擔保權，故取得擔保標的之處分權，準此，擔保債務清償期屆至後，就擔保標的讓與第三人時，其讓與自屬合法有效，第三人無論是善、惡意均同（謝在全著，112年9月修訂八版民法物權論下冊，第596頁參照）。本件上訴人固辯稱林錦龍自沈忠聖受讓系爭不動產之原因，係因雙方間有債務糾葛，故基於讓與擔保之意思合致簽署系爭協議書，並將系爭不動產之所有權移轉予林錦龍，實際上雙方並無買賣之真意等語，並提出其與林錦龍簽訂之系爭協議書及A租約為證，惟觀諸系爭協議書第2條約定：「雙方同意於移轉登記完畢後壹年內，原賣方實際所有權人沈忠聖得以相同價格向林錦龍買回並於簽約日當天交付500萬元與賣方，買賣相關人同意價金交與見證人保管，逾前述買回期限或第1條約定之租金逾一期未支付，賣方盧寶霖及其實際所有權人沈忠聖失則喪失買回權利，見證人保管之價金亦由見證人自行處分無須另行通知。」等語（見原審卷第21頁），係於買賣契約中約定保留沈忠聖得於1年內支付同額價金買回之權利，性質屬附買回條款之買賣契約，文義上並非讓與擔保，再參以上訴人始終無法具體陳明沈忠聖積欠林錦龍之債務金額（見原審卷第388、499頁），倘若上訴人前揭所辯屬實，則沈忠聖於雙方債務尚屬不明之情況下，逕將系爭不動產讓與林錦龍，即無從確保其於債務清償後得請求返還系爭不動產之權利，亦不合常情；至沈忠聖與林錦龍另訂A租約約定每月以30萬元回租系爭不動產，即使高於鄰近租金行情，而屬清償債務之實，亦不能即認沈忠聖將系爭不動產讓與林錦龍之目的即為擔保債務，而非買賣。尤甚者，擔保權人於擔保債權未受清償後，即得實行擔保權，有權就處分擔保標的，業如前述，準此，縱認系爭協議書之真意屬讓與擔保契約，並定於每月清償30萬元，依上訴人自認沈忠聖於簽訂系爭協議書後僅給付5個月之租金，之後即未再給付等情（前揭不爭執事項㈡），亦可知沈忠聖並未依約定清償債務，依前揭協議書第2條之約定意旨，沈忠聖已喪失得請求返還系爭不動產之權利；林錦龍於擔保債權未受清償後，即取得擔保標的之處分權，依上說明，林錦龍事後將系爭不動產轉賣並移轉予被上訴人，自屬有權處分，其讓與行為合法有效，且不問被上訴人主觀上屬善意或惡意均同。從而，無論沈忠聖與林錦龍間係本於買賣或讓與擔保合意而為系爭不動產之讓與，均不影響林錦龍將系爭不動產讓與被上訴人屬有權處分之認定。故上訴人以前詞抗辯被上訴人未合法取得系爭不動產之所有權云云，自屬無據。
3.上訴人雖又抗辯：林錦龍與被上訴人間之買賣乃通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，惟查，被上訴人就此已提出其與林錦龍間之不動產買賣契約書、林錦龍彰化銀行帳戶明細、租金債權讓與協議書、111年7月1日協議書、111年10月1日補充協議書及其繳納林錦龍原以系爭不動產向訴外人陽信商業銀行貸款之繳息收據等為證（分見原審卷第265至278、279至280、281、283、285、287至289頁），堪信被上訴人主張其原先係與林錦龍約定以3,700萬元買受系爭不動產，後因林錦龍無法排除上訴人對系爭不動產之占有，故協議減價200萬元，以讓與對於沈忠聖之返還請求權方式，以代交付，其並已於111年5月26日、同年月31日匯款350萬元、300萬元予林錦龍，其餘價款則以承擔林錦龍向陽信銀行之貸款餘額方式清償等情，並非無憑。上訴人僅以被上訴人於買受前未親自看屋、及林錦龍收受上開匯款後又轉匯至其他帳戶等語，而未進一步證明前揭帳戶與林錦龍有關，或再舉其他事證以實其說，即謂被上訴人與林錦龍間所為之移轉屬通謀虛偽云云，尚難逕予採信；再參以上訴人於原審時本表示不再主張上開買賣契約為通謀虛偽意思表示(見原審卷第391、396頁)，後又復行主張，卻未檢附新事證(見原審卷第499頁)，益徵前揭抗辯無非為其主觀臆測，委不足採。
㈢上訴人均屬無權占有系爭不動產：
1.沈忠聖辯稱其為系爭不動產之實際所有權人，非無權占有等語，要無可採，業經本院認定如前。至沈忠聖與林錦龍間原訂有A租約，亦因沈忠聖僅繳納5個月租金後即未再給付，經林錦龍發函催告無果後，依A租約第17條第1項約定，於111年6月15日以新莊五工郵局第315號存證信函向沈忠聖為終止契約之意思表示等情，有前揭催告及終止之信函可稽（見原審卷第23、25頁），可知A租約已經合法終止，無從作為沈忠聖合法占有系爭不動產之權源。又按返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所謂占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。依民法第941條規定間接占有人，不失為現在占有人（最高法院78年度台上字第1985號、90年度台上字第2217號判決意旨參照）。查，沈忠聖固辯稱系爭不動產現係由沈忠德使用等語，惟依其自陳其原為系爭不動產之實際所有權人以觀，足認沈忠德係得沈忠聖之同意，基於其與沈忠聖間之法律關係而占有系爭不動產（至沈忠德抗辯其係基於與好呷公司間之B租約占有使用系爭不動產乙節要不足採，理由詳參後述），故沈忠聖縱未直接占有系爭不動產，亦屬間接占有，依上說明，上訴人對其訴請返還占有物，於法並無不合，併予敘明。
2.沈忠德抗辯其占有系爭不動產之合法權源乃其於106年6月20日與當時之所有人好呷公司訂立之B租約，依買賣不破租賃規定，被上訴人應受該租約效力之拘束云云。惟按：
⑴民法第425條第1項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其
期限逾5年者或未定期限者，不適用之，同條第2項定有明文，依沈忠德提出之B租約所載，租賃期間自106年6月20日起至116年1月19日止，共計9年8個月（見原審卷第31至36頁），依前揭規定，應經公證，始有買賣不破租賃規定之適用，然查B租約僅經事後認證，而未經公證，此為上訴人所不否認，並有公證人詹孟龍109年1月14日認證書可稽（見原審卷第36頁），考諸公證人認證私文書，僅係就當事人已經做成之一定文書，使當事人當面於私文書簽名，或承認為其簽名，並於認證書內記明其事由(公證法第101條第1項參照)，與公證係由當事人在公證人面前，經公證人實際體驗當事人為法律行為或確認私權之事實，兩者有所不同，是以，經認證之私文書至多僅得事後證明該份文件形式之真正，無從達成民法第425條第2項要求公證，係為求其權利義務內容合法明確，以防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行之立法目的，自難以B租約事後曾經認證，即認具備公證之效力，而主張適用上開規定，以B租約之效力對抗被上訴人。沈忠德此部分抗辯，已不足採。
⑵且參以106年7月26日沈忠聖擔任好呷公司法定代理人，以好
呷公司名義向臺灣銀行辦理貸款時，於抵押權設定契約之其他約定事項三、勾選「㈠本抵押物於設定抵押權予債權人無出租、出借或設定其他債權或物權負擔之情形，…」等情，為上訴人所不否認(前揭不爭執事項㈢)，並有該約定事項可稽（見原審卷第336頁）；及系爭不動產嗣於106年11月16日即經好呷公司信託登記予訴外人王月容，全權由王月容管理、處分(含出售、租賃等)信託物所有權後，王月容於107年10月15日亦向原審法院民事執行處陳報稱「第三人信託該屋，目前由債務人(即沈忠聖)母親居住，無任何收益，無償使用」等語(見原審卷第167頁)，有信託契約、異動索引及上開陳報狀可考(見原審卷第169至170、42、167頁)，足徵沈忠德於臺灣銀行108年12月6日聲請對好呷公司及沈忠聖強制執行後(見原審卷第309頁)，始於109年1月14日以前揭沈忠聖及王月容均稱不存在之B租約，持向公證人辦理認證，再於109年9月14日向執行法院提出以聲明異議，真實性顯屬可疑，難以採信。
⑶是以，沈忠德以B租約抗辯被上訴人應受該租約效力之拘束云
云，要屬無據，被上訴人主張沈忠德為無權占有，為有理由。㈣從而，被上訴人主張系爭不動產為其所有，為上訴人無權占
有，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空返還系爭不動產，核屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓兩造系爭不動產，為有理由，應予准許。又其依前揭規定所為請求，既有理由，則其另依A租約第12條第1項約定為同一聲明之請求部分，本院即無庸審酌，附此敘明。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 5 月 6 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 陳杰正法 官 吳若萍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 6 日
書記官 林昀毅